【文章內(nèi)容簡介】 針對直接競爭對手，進(jìn)行精準(zhǔn)打擊 鳳凰水岸 鳳凰水岸經(jīng)過 7月初開盤之后所剩房源基本為戶型較差戶型，本案可屆時 主打戶型優(yōu)勢，以戶型勝出。 和美城的開盤時間與本案二批房源推出時間重疊，我們用 70年產(chǎn)權(quán) 對 40年商業(yè) ， 以 70年勝出 。 和美城 ?銷售總目標(biāo)： 銷售時間：整體銷售時間為 6個月 銷售率達(dá)成： 95% 完成回款 : 57000萬元 ?項目營銷總體策略 ?階段銷售目標(biāo)： 時間點 一個月 三個月 六個月 完成銷售率 60% 85% 95% 完成銷售面積 18500㎡ 28000㎡ 32200㎡ ?項目營銷總體策略 項目分期推盤計劃 項目分期推盤前考慮： 總量考慮：項目總套數(shù)為 291套。而內(nèi)部客戶就能夠銷售 50%— 60%，如何處理內(nèi)外客戶之間的聯(lián)系？ 面對高新區(qū)直接競爭樓盤的競爭，我們的入市時間怎么安排？ 對項目的推廣節(jié)奏，如何安排？ 產(chǎn)品解讀項目總平 面積段： 1： 135平 32戶 2： 135平 32戶 3： 152平 34戶 4： 105平、 61平、109平 106戶 5： 85平 \88平 51戶 6： 128平 36戶 1 2 3 4 5 6 本案樓棟位置分析 考慮因素： 景觀因素（第 1因素）； 相鄰關(guān)系（第 2因素）； 采光因素（第 3因素）； 出入動線（第 4因素）； 由此得到： 樓王： 3 第 2檔產(chǎn)品： 2 第 3檔產(chǎn)品： 4 第 4檔產(chǎn)品： 6 1 5 6 4 2 3 綜合產(chǎn)品數(shù)量、項目利潤，套型搭配 內(nèi)部客戶 外部客戶 如何推？ 優(yōu)點 能夠一次性打開市場； 客戶選擇余地大，成交率高； 客戶流失率最小 推盤方案一： 所有房源集中推盤，一次性面向市場 缺點 價格沒有遞增空間； 在目前的市場行情下，一旦價格不成立，無法調(diào)頭； 同質(zhì)性產(chǎn)品容易形成競爭； 優(yōu)點 每次推盤可以統(tǒng)一包裝； 客戶針對性強，客戶目標(biāo)性明確； 相對足夠供應(yīng)量，客戶流失較少 推盤方案二： 分批開盤，下批次房源的推出依據(jù)上批次銷售情況 缺點 容易造成客戶流失； 監(jiān)督壓力，需要比較高的銷控能力； ? 綜合以上兩種推盤方案： ? 明道認(rèn)為 分批次開盤比較 適合本項目 首批 6 二批 3 5萬方以下必須一次預(yù)售如何解決？ 利用價格杠桿進(jìn)行調(diào)節(jié) 房源推廣 示意圖 內(nèi)部房源 首批房源 內(nèi)部房源 首批房源 二批房源 二批房源 項目營銷總體策略 充分蓄水 集中引爆 分批加推 持續(xù)熱銷 項目入市時機選擇 綜合分析， 2023年 10月中旬 為合理入市時間 工程進(jìn)度 項目需在正式取得預(yù)售許可證后才正式啟動 客戶蓄水 留出足夠時間開展項目推廣，擴大客群，保證客戶量的充足，進(jìn)而營造稀缺感受 考慮競爭對手情況 充分考慮鳳凰水岸與和美城的開盤時間點，避免與其直接交鋒 入市時機研判 推廣階段時間安排 7— 9月底 10月 16日 12月 12日 2023春節(jié)前后 蓄客期 強銷期 尾房促銷 盛大開盤 6 二批房源加推 3 促銷房源 推廣階段劃分 階段主題 7月 9月中旬 10月 16日 12月 12日 春節(jié)前后 形象導(dǎo)入賣點解析 藏于繁華至深處 開盤預(yù)熱 活動宣傳 高新學(xué)區(qū) 別墅群里 藏居臻品 二次加推宣傳 江景美宅 舒適套型 根據(jù)房源銷售情況制定相關(guān)宣傳計劃及客戶維系活動 線上 ：以整體形象為主，闡述產(chǎn)品賣點及相關(guān)信息 線下 ：根據(jù)客群特征及內(nèi)部客戶情況等實施相應(yīng)訴求信息傳遞 第四部分 項目推盤分期 第一階段：形象導(dǎo)入 銷售目標(biāo) 前期客戶積累、 VIP卡發(fā)售 300張以上 客戶截流銷售必要動作 臨時售樓接待處 （建議開元大酒店） 藏于繁華至深處 第一階段：形象導(dǎo)入、物料準(zhǔn)備 推廣時間 ： 7月開始 9月中下旬結(jié)束 推廣渠道 ：戶外、報紙、網(wǎng)絡(luò) 推廣手法 ：針對目標(biāo)客戶，線上通過戶外、報紙、網(wǎng)絡(luò)等強勢入市，建立項目知名度樹立項目形象；線下針對內(nèi)部客戶、關(guān)系客戶等以巧妙的方式進(jìn)行信息傳遞。 藏于繁華至深處 一個 中心 ，代表一個城市未來 一所 學(xué)校 ，培育家族未來精英 一片 別墅 ，構(gòu)筑靜逸世外桃源 一灣 水系 ，勾勒一幅水岸風(fēng)情 一座 上品 ，藏于繁華至深處 開篇硬廣 上品居 博望地 得城市于未來，還城市以繁華 藏鋒繁華，隱退浮躁，大隱于市 在城市未來之地，興百年優(yōu)雅之所 圍海 潤園，上品居 博望地 形象深入 戶外高炮 （中興路等江東交通主干道） 工地圍墻 道旗 （ 江南路 ） 公交車體（ 518路線 ） 樓書 網(wǎng)絡(luò) 藏于繁華至深處 上品居 博望地 高新學(xué)區(qū) 別墅群里 藏居臻品 活動 1 活動： 接待中心開放活動 時間： 9月中下旬 目的： 市場預(yù)告，項目形象的前期導(dǎo)入，通過活動擴大市場知曉度并以此為新聞噱頭，進(jìn)行相關(guān)軟文炒作。 “ 潤澤 寧波 ” — 潤園 美玉展 —— 潤園接待中心開放暨剪彩儀式 活動 2 活動： “ 5萬變 8萬” VIP卡盛大發(fā)售 時間： 9月 目的： 通過發(fā)放限量 VIP卡蓄積目標(biāo)客戶同時在市場制造聲勢，創(chuàng)造市場影響力并，擴大項目市場知名度。 “ 5萬變 8萬 ” VIP卡發(fā)售暨客戶預(yù)定活動 VIP卡 第二階段：開盤前宣傳 銷售目標(biāo) 前期客戶積累、內(nèi)部客戶預(yù)訂 內(nèi)部房源推廣 1 、 4 共計 138套房源 推出房源 戶數(shù) 銷售面積 銷售節(jié)奏控制 內(nèi)部認(rèn)購 開盤銷售 強銷期 正常銷售期 余房銷售期 1樓 32戶 80% 90% 95% 4樓 106戶 80% 90% 95% 合計 138戶 本階段銷售主要針對內(nèi)部客戶，以 相對低的價格對內(nèi)部客 戶進(jìn)行銷售，同時對內(nèi)部客戶的預(yù)定情況進(jìn)行分析，調(diào)整對外報價。 第二階段銷售控制 第二階段：開盤前宣傳 推廣時間 ： 9月中旬至開盤前 推廣渠道 ：報廣軟文、網(wǎng)絡(luò)、活動營銷 推廣手法 ：通過系列軟文剖析項目核心價值點，解讀產(chǎn)品賣點并通過活動制造開盤氣勢。 高新學(xué)區(qū) 別墅群里 藏居臻品 HiTech industryvilla areaPrivate apartment 學(xué)區(qū)篇 孩子第一，潤園第二 陽光不請自來 隨意穿堂入室 三房朝南，南北通透，陽光隨時到訪，鋪滿房間 戶型篇 軟文炒作 圍海 潤園與繁華 零 距離 東城軸心大別墅區(qū)藏居臻品 在圍海 潤園選擇與風(fēng)景為伍 新加坡雅克力作，再造繁華深處人居風(fēng)景 讓房子說給你聽 細(xì)說圍海 潤園各大精美戶型亮點 開盤預(yù)告 期望。期待！ 圍海 潤園 即將公開 全城 熱盼 宣傳手段 戰(zhàn)術(shù)目的 時間 戶外 (區(qū)域封殺 ) 塑造形象高度、截留目標(biāo)客群 7月 工地視覺包裝 形成項目獨樹一幟的包裝系統(tǒng) 7月 銷售物料 售樓處包裝、樓書、 VIP卡等 8月 網(wǎng)絡(luò)宣傳 配合戶外形成宣傳明暗線 8月 報廣演繹 項目預(yù)熱與輿論造勢，建立項目形象 8月 公關(guān)活動 活動造勢 9月 費用預(yù)算：約 105萬約占總費用 50% 蓄客期媒體宣傳費用預(yù)算 第三階段：強銷宣傳 銷售目標(biāo) 首批次房源銷售率過 90% 二批次客戶積累 首批房源推廣 5 、 6 共計 87套房源 第三階段銷售控制 推出房源 戶數(shù) 銷售面積 銷售節(jié)奏控制 內(nèi)部認(rèn)購 開盤銷售 強銷期 正常銷售期 余房銷售期 5樓 51戶 10% 60% 85% 90% 95% 6樓 36戶 10% 60% 80% 90% 95% 合計 87戶 本階段銷售是整個 項目的重點 ，一方面，本階段銷售將是項目正式對外的一個 形象 ，另一方面，本階段的銷售成功與否將直接影響項目的成功。通過系列推廣， 項目知名度和美譽度 已經(jīng)得到提升，本階段的目標(biāo)是以相對平的價格快速銷售。 開盤報廣 等候？久候 ! 圍海 潤園 10月 16日全城公開 熱銷報廣 珍藏。爭藏！ 圍海 潤園，逆市熱銷，火爆全城 軟文炒作 潤園逆市熱銷 火爆甬城 九 大價值剖析解碼潤園熱銷真相 活動 1 活動： 中秋慶典活動 時間： 9月 22日 目的： 產(chǎn)品推介，通過活動擴大市場知曉度并以此為新聞噱頭，進(jìn)行相關(guān)軟文炒作。 海上生明月 天涯共此時 —— 中秋慶典暨圍海 潤園產(chǎn)品推介會 活動 2 活動： 開盤盛典 時間： 開盤當(dāng)天 目的： 一場聲勢浩大、全城皆知的開盤活動既是對項目品質(zhì)的有利證明亦是宣傳利器是促進(jìn)銷售的最佳方式。 “ 圍海 潤園 ” 開盤盛典 第四階段： 二次強銷，持續(xù)銷售 銷售目標(biāo) 二批次房源銷售率過 90% 整體銷售率達(dá)到 90% 首批房源推廣 2 、 3 共計 66套房源 第四階段銷售控制 推出房源 戶數(shù) 銷售面積 銷售節(jié)奏控制 內(nèi)部認(rèn)購 開盤銷售 強銷期 正常銷售期 余房銷售期 2樓 32戶 30% 60% 85% 90% 95% 3樓 34戶 30% 60% 80% 90% 95% 合計 66戶 本階段銷售房源為大面積水景房，目標(biāo)客戶主要針對享受型需求客戶，因此，本組合房源獨立包裝，以高價創(chuàng)造項目更多的利潤空間。 第四階段：二次強銷期 推廣時間 ： 開盤后二次加推前 推廣渠道 ：報廣軟文、網(wǎng)絡(luò)、公交站牌 推廣手法 ：強銷宣傳，二次加推，產(chǎn)品賣點深化 全城熱銷 二次加推 上善若水 萬物向往 圍海 潤園，江景大宅即將面世，敬請期待 上善若水，水善利萬物而不爭， 居善地 心善淵 與善仁，言善信 政善治， 夫唯不爭故無尤，是乃萬人、萬物向往之。 江景房報廣 70？ 40？ 圍海 潤園高新區(qū)臻品美宅，稀缺珍藏 軟文炒作 加推預(yù)告 錯過？過錯！ 圍海 潤園水岸大宅華麗登場，全城 熱戀 是否還在為錯過潤園 1期 珍藏美宅嘆息不已 潤園水岸精品大宅，難得藏居臻品 僅為少數(shù)人預(yù)留 錯過既永遠(yuǎn) 活動 活動： 周末時尚派對 時間： 二次加推前 內(nèi)容： 了解咖啡的禮儀及咖啡常識，品嘗產(chǎn)地咖啡：告訴你，如何識別咖啡豆是否新鮮：讓你知道，怎樣辨別一杯咖啡的好壞：教給你，如何制作一杯可口的咖啡。 目的： 維系客戶，促進(jìn)銷售。 “ 愛咖啡 愛生活 ” 潤園周末時尚派對 宣傳手段 戰(zhàn)術(shù)目的 時間 戶外更換 產(chǎn)品及開盤信息 強銷期 平面媒體計劃 脈沖式廣告投放，軟硬結(jié)合制造市場強銷 強銷期 網(wǎng)絡(luò)宣傳 網(wǎng)絡(luò)更新 開盤后 公關(guān)活動 活動蓄勢、維系客戶 貫穿不同階段 費用預(yù)算：約 70萬約占總費用 35% 強銷期媒體費用預(yù)算 第五階段：持續(xù)宣傳期 銷售目標(biāo) 客戶維系 整體銷售率達(dá)到 95% 第五階段：持續(xù)期宣傳 推廣時間 ： 2023年春節(jié)前后 推廣渠道 ：報廣軟文、短信、公交站牌 推廣手法 ：客戶維系，壓軸房源銷售 傾情壓軸 回饋市場 賀歲報廣 團團圓圓大拜年 ！ 辭舊迎新大賀歲 圍海 〃 潤園感謝新老客戶的支持 祝全體市民： 新年快樂 萬事如意！ 歲末答謝 感謝！ 圍海 潤園年終答謝酒會 梗概：在 2023年 1月底份舉辦答謝酒會，答謝新老業(yè)主，以及潤園的相關(guān)合作單位，提升圍海的知名度與美譽度！ 活動地點：寧波某大酒店 SP活動 1 “ 這個冬天與三亞有約 ” 凡 潤園準(zhǔn) 業(yè)主， 皆可在規(guī)定時間內(nèi)前往售樓處抽獎， 有機會現(xiàn)場贏取 海南三亞 雙飛游 。 潤園準(zhǔn)業(yè)主歲末大回饋 SP活動 2 潤園新春歡樂送 活動時間： 2023年 12月 15日 2023年 12月 31日 活動地點