天啟寧波市中元立方寓整合營銷提案報告--jionns-wenkub
2023-03-20 20:23:11 本頁面
【正文】 小戶型開間太窄，采光不佳；部分房源暗間通風(fēng)不佳在 LOFT同類產(chǎn)品中，戶型設(shè)計中規(guī)中矩戶型分析【 規(guī)劃配套 】? 江北邊緣地段? 加工型工業(yè)區(qū)內(nèi)，生活配套與氛圍缺失? 規(guī)劃孤零零的四幢樓被四車道馬路橫斷、沒有其余配套? 規(guī)模小、物業(yè)類型偏小眾【 產(chǎn)品小結(jié) 】? LOFT的常規(guī)設(shè)計，與寧波之前產(chǎn)品對比，勝在精裝修小結(jié) 項目解讀PART2:競爭力分析 市場再讀寧波市與江北區(qū)歷年 GDP走勢江北區(qū) GDP占寧波全市 GDP比重不足 5%且近年來比值不斷降低；江北區(qū)三大產(chǎn)業(yè)工業(yè)比值 40%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于海曙、江東區(qū)水準(zhǔn) 。商業(yè)衛(wèi)生配套規(guī)劃?江北區(qū)洪塘南側(cè)江北區(qū)人民醫(yī)院規(guī)劃在建，建成后江北區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生配套將大大加強(qiáng)；商業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生配套對區(qū)域功能的提升起到促進(jìn)作用江北萬達(dá)人民醫(yī)院本案區(qū)域競爭格局盛世嘉苑奧林花園親親家園洪都花園售罄尾盤未售立方寓主要競爭個案物業(yè)地址：江北區(qū)江北洪塘長興路建筑類別：多層樓層狀況： 23棟多層， 6層 +閣樓占地面積 :45000平方米 總建筑面積:67000平方米 總戶數(shù) :700主力面積： 60120㎡綠化率： 30%容積率： 開盤情況：一期：開盤時間在 2023年 1月 16日。二期：開盤時間在 2023年 3月 24號二期第二批： 2023年 4月底二期第三批： 2023年 5月初二期第四批： 09年 5月中旬奧林 807——40套 88和 92， 88為中間 ABA8——51套 80和 96，邊套 96， 80在中間 ABBA11——42套 80的 21套，其余 97的15——36套 90的16——35套 90的17——40套 40的18——20套 97的，其余 9020——40套 90的其中閣樓或底層面積單獨(dú)計算，約估未推產(chǎn)品 70%以上 90㎡15%80㎡， 15%97㎡紅色標(biāo)明為未推面積段 80㎡左右 90㎡左右 95㎡以上比例 20% 70% 10% 1 1 1 1 1 20幢總計 348套房源未推面積段以 88—90 ㎡為主推案時間 面積段 價格（開盤表價 ） 總價區(qū)間 銷售情況 客戶情況 客戶工作區(qū) 域 客戶收入（年 ） 客戶構(gòu)成09年 3月（多層） 75110 8100 多層不計算 %首次置業(yè) 70%； 30歲以下60%江北區(qū) 30%海曙區(qū) 30%；江東區(qū)20%鄞州區(qū)10%其他10%510萬單身 30%兩口之家 45%三口之家 25%09年 5月初（多層） 80100 88009000 多層不計算 % 首次置業(yè) 50%； 30歲以下40% 09年 4月底（高層） 80142 7000 5098萬 %首次置業(yè) 65%； 30歲以下55% 09年 5月中旬（高層） 80142 7200 58105萬 %首次置業(yè) 60%； 30歲以下55% 2023年 6月 尾房 900010000 60110萬 %首次置業(yè) 50%； 30歲以下40% 項目首次置業(yè)和 30歲以下客戶比例較多；客戶以江北、海曙區(qū)中等收入年輕人為主；隨著項目價格的崇高，首次置業(yè)和 30歲以下客戶比例下降明顯奧林 80? 奧林 80 兩房戶型分析? （ 5560萬左右）客廳是暗間、本案小面寬、本案廚房位置南向優(yōu)勢位置浪費(fèi)；客廳成暗間、本案廚房動線太長，干濕不分離、本有一房是暗間戶型方正功能區(qū)間劃分合理生活動線合理舒適兩房客廳大陽臺，空間延伸本案戶型 VS在市場比較中再次審視項目競爭力項目 配套 區(qū)位 交通 面積 戶型 裝修 體量 開發(fā)商立方寓 工業(yè)區(qū)無住宅配套工業(yè)廠區(qū)規(guī)劃 1班公交 4060 復(fù)式 精裝修4幢小高層， 總建外地：中元地產(chǎn)盛世嘉苑未來依托慈城新城配套近慈城新城，住宅延伸段1班公交 80100 普通 白坯23幢多層，建本地：寧波拓展奧林花園餐飲、購物等生活配套齊全，學(xué)校醫(yī)院配套缺失江北新區(qū)住宅核心區(qū) 5班公交 80140 普通 白坯33幢多層、中高層， 10萬方總建本地：寧波迪賽差距主要表現(xiàn)在區(qū)位規(guī)劃上優(yōu)勢體現(xiàn)在戶型以及交付標(biāo)準(zhǔn)上 只有戶型能突圍！產(chǎn)品是全案突圍競爭的關(guān)鍵精裝修、復(fù)式精裝修、復(fù)式產(chǎn)品競爭解讀提煉產(chǎn)品競爭解讀提煉兩房兩廳 +N空間次臥 主臥餐廳客廳南北通透、豪華更衣間、健身房多數(shù)產(chǎn)品戶型南北通透更衣間健身房產(chǎn)品競爭解讀提煉N空間使用本案核心產(chǎn)品力同等總價下，使用面積最高最靈活、居住情趣最高小結(jié) 項目競爭分析 區(qū)位前景：大江北，一路向北 未來江北大區(qū)域有利好，但是對本案的影響不直接。同總價下更多的使用空間與生活情趣是項目的賣點(diǎn)PART3:推廣策略現(xiàn)狀回顧? 江北邊緣尷尬地段? 加工型工業(yè)區(qū)內(nèi)? 明顯缺少生活配套與氛圍? 未來區(qū)域前景曙光渺渺? 孤零零的四幢樓? 四車道馬路橫斷? 沒有其余配套? LOFT的常規(guī)設(shè)計? 精裝修? ………………? 怎樣建立市場信任度？零星布局、缺少便利的配套、居住氛圍弱? 本案的產(chǎn)品競爭力在哪里？精裝修、 LOFT挑高， N空間? 究竟定位投資型小戶產(chǎn)品，還是另謀出路 ？策略前思考216。 A類：投資客群分析投資客也同樣需要看到本案的居住價值！精裝修 LOFTPK平層毛胚小兩房使用面積 70/90低總價 +車 交通配套忽略未來的潛力發(fā)展，即使在目前市場下，本案也同樣具備居住價值！立方寓同樣可以和區(qū)域內(nèi)大盤產(chǎn)品一較高低！216?；?qū)⒏贻p化。 B類：被動郊區(qū)化客戶關(guān)心的重點(diǎn)苛刻的總價范圍 區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品的絕對價格筑底更闊綽的室內(nèi)空間 如改善型自住客一般會要求 23個房間很多人選擇遠(yuǎn)郊大是為了在同總價范圍內(nèi)享受更大空間交通配套 要求一定基礎(chǔ)公交配套，有車者少
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