【正文】 中元 *立方寓整合營銷提案報(bào)告寧波 天啟 開啟機(jī)構(gòu)報(bào)告結(jié)構(gòu)? 項(xiàng)目現(xiàn)狀? 競爭分析? 策略部署? 價(jià)格推導(dǎo)? 廣告建議PART1 : 項(xiàng)目現(xiàn)狀解讀 ? 總平面圖? 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)? 周邊區(qū)位、配套? 戶型配比? 開發(fā)商簡介項(xiàng)目概況物業(yè)地址：江北區(qū)洪塘長陽路與廣元路交界建筑類別：高層樓層狀況： 4幢小高層住宅樓（ 2幢 8層， 2幢 9層），共 628套項(xiàng)目分布：南北兩側(cè)各排布 2幢高層，中間被 4車道馬路分隔占地面積 :17357平方米 總建筑面積 :42253平方米主力面積： 3551㎡綠化率： 20%容積率： 開發(fā)商 :寧波中元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商 :寧波中元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司四車道馬路社區(qū)規(guī)模小，規(guī)劃類似宿舍樓，項(xiàng)目整體優(yōu)勢較弱項(xiàng)目四至地貌本案江北工業(yè)園區(qū)長陽路廣元路寧波甬港茶廠印刷包裝廠塑料加工廠在建工廠造紙廠項(xiàng)目處于工業(yè)園區(qū)，周邊欠缺居住感項(xiàng)目臨近輕度污染企業(yè)，居住抗性較大項(xiàng)目區(qū)位?距離天一廣場 11公里?距離灣頭 ?距離江北大橋 ?距離慈城 5公里?距離未來江北新城中心 ?項(xiàng)目半徑 5KM11KM本案3公里生活圈項(xiàng)目半徑 3公里生活圈內(nèi)無生活配套S南北朝向戶型為主力朝向分析?項(xiàng)目絕大多數(shù)產(chǎn)品為南北朝向?少數(shù)邊套東西朝向?70%以上產(chǎn)品透風(fēng)采光性好?項(xiàng)目為 4梯 32戶，電梯使用率高，高峰時(shí)擁擠產(chǎn)品認(rèn)知 朝向棟號(hào) 戶數(shù)（戶） 備注1 1層 商業(yè) 21 挑高 ，少量 3 1層 13 部分物業(yè)經(jīng)營用房面積 住宅3039 28層 1994049 28層 3525059 28層 1960以上 28層 58合計(jì) 662 其中住宅可售 628產(chǎn)品配比戶型配比?本案 3050㎡ 合計(jì) 551套，占總套數(shù)的 %；?其中 4050㎡的合計(jì) 352套，占總套數(shù)的 %面積段 戶數(shù) 套數(shù)例6080 58 %5059 19 %4049 352 %3039 199 %純粹小戶型， 3050 ㎡ 為主層高 ，內(nèi)部 2層結(jié)構(gòu)，使用面積大于產(chǎn)權(quán)面積代表戶型戶型優(yōu)勢 戶型劣勢共性 面積適中，主力面積 50平米超值空間，買一層送一層 2層結(jié)構(gòu)合理 1層有陽臺(tái)框架結(jié)構(gòu)面寬小，進(jìn)深長 4米 8層隔 2層，空間感局促 2層無衛(wèi)生間，居住不便 2層過道狹窄利用率不高個(gè)性 B、 G戶型 2層有 1暗間，通風(fēng)不佳 A、 Fb戶型 2層 1房間過小戶型開間太窄，采光不佳；部分房源暗間通風(fēng)不佳在 LOFT同類產(chǎn)品中，戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩戶型分析【 規(guī)劃配套 】? 江北邊緣地段? 加工型工業(yè)區(qū)內(nèi)，生活配套與氛圍缺失? 規(guī)劃孤零零的四幢樓被四車道馬路橫斷、沒有其余配套? 規(guī)模小、物業(yè)類型偏小眾【 產(chǎn)品小結(jié) 】? LOFT的常規(guī)設(shè)計(jì)，與寧波之前產(chǎn)品對(duì)比，勝在精裝修小結(jié) 項(xiàng)目解讀PART2:競爭力分析 市場再讀寧波市與江北區(qū)歷年 GDP走勢江北區(qū) GDP占寧波全市 GDP比重不足 5%且近年來比值不斷降低；江北區(qū)三大產(chǎn)業(yè)工業(yè)比值 40%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于海曙、江東區(qū)水準(zhǔn) 。江北區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，人口增長遠(yuǎn)低于其他區(qū)域江北經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)研究江北人口密度研究寧波市老三區(qū)人口密度示意圖?江北區(qū)人口密度較低?盡管近年來人口不斷增長，但是與海曙、江東人口密度仍有較大差距?江北區(qū)人口平均密度約 1123人 /平方公里?慈城人口密度約 550人 /平方公里?洪塘街道西片區(qū)人口密度約 100人 /平方公里?莊市街道、洪塘街道中心區(qū)人口密度約 2023人 /平方公里?灣頭區(qū)域越靠近三江口人口密度越高，接近8000人 /平方公里，新三江口人口引入尚未展開，約估為 3000人 /平方公里區(qū)域人口密度低，短期未來人口導(dǎo)入性弱工業(yè)區(qū)江北區(qū)域內(nèi)部劃分江北區(qū)以城市綜合體為突破口，全力發(fā)展以下區(qū)域：?灣頭休閑商務(wù)區(qū) —— 新三江口?杭州灣大橋?qū)幉ㄩT戶區(qū)?蓀湖旅游度假區(qū)?核心濱水區(qū)?寶慶寺地塊商業(yè)第三產(chǎn)業(yè)是未來發(fā)展重點(diǎn)核心濱水區(qū)新三江口寧波西大門蓀湖旅游寶慶寺本案江北未來發(fā)展研究城市核心地帶 城市核心地帶規(guī)劃中灣頭 灣頭濱水核心區(qū)少數(shù)小區(qū)、安置房、農(nóng)民房 現(xiàn)代住宅小區(qū)密集、未來人口聚居區(qū)工業(yè)區(qū)、農(nóng)民房 創(chuàng)業(yè)園去、住宅區(qū)外延區(qū)域現(xiàn)在 未來本案本案郊區(qū)化、工業(yè)區(qū)化逐漸加強(qiáng) 城市化趨勢向西北方向拓展本案目前處于郊區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合部，板塊構(gòu)成以工業(yè)廠房和農(nóng)民房為主本案區(qū)位處于江北板塊城市化拓展方向上，未來城市住宅規(guī)劃最外圍隨著江北城市化進(jìn)行，未來江北中心將逐漸北移，而本案也將得益洪塘板塊研究旅游及居住工業(yè)園區(qū)新城核心居住區(qū)?洪塘街道中心偏東區(qū)塊 以居住為主要功能的江北新城?洪塘街道西側(cè)偏南 以工業(yè)廠房為主的科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)?洪塘街道北側(cè) 借助慈城新城、蓀湖開發(fā)以旅游、居住為主要功能的區(qū)塊本案身處工業(yè)園區(qū)中心，居住氛圍先天較弱相鄰區(qū)塊輻射研究?本案處于規(guī)劃慈城新城和江北新區(qū)之間；?慈城未來的建設(shè)發(fā)展目標(biāo)，集生態(tài)旅游、度假休閑、高尚住宅為一體的新城區(qū)；?江北新區(qū)包括新區(qū)商務(wù)啟動(dòng)區(qū)塊，投創(chuàng)中心商貿(mào)區(qū)塊，洪塘南區(qū)商務(wù)區(qū)塊， 4個(gè)人口集聚區(qū)；功能定位是：集高品質(zhì)的行政辦公、商業(yè)商務(wù)、居住、休閑、文化、體育等功能的 綜合性城市新區(qū)，以及灣頭、新三江口中心城的副商業(yè)中心。 5公里慈城新城江北新區(qū)本案道路兩旁廠房、空地較多，住宅小區(qū)少自西向東由工業(yè)園區(qū)向住宅區(qū)過度，城市感越來越強(qiáng)未來江北新區(qū)以及慈城新城的開發(fā)將帶動(dòng)本案所在板塊發(fā)展慈城新城、江北新區(qū)目前仍處于規(guī)劃中，目前對(duì)本案影響有限軌道交通規(guī)劃4號(hào)線?4號(hào)線規(guī)劃路線圖：?慈城西站、慈城站、慈城新城站、應(yīng)家站、江北工業(yè)區(qū)站、廣廈怡亭站、莊橋貨站、 雙東路站、翠柏里站、大卿橋站、柳西新村站、火車南站、興寧橋西站、興寧橋東站、白鶴公園站、兒童樂園站、