【文章內(nèi)容簡介】 前廣東檢驗檢疫大樓、省檢察院大樓、市檢察院大樓、廣州海關(guān)大樓、市財政局大樓等行政辦公樓已建成或在建，有效的帶動了珠江新城商務(wù)辦公氣氛的形成q 2023年《珠江新城規(guī)劃檢討》中明確建議引入廣州歌劇院、廣州博物館、市圖書館和市少年宮等大型公共服務(wù)設(shè)施 ,以此提升珠江新城的形象和區(qū)域認知度51廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司對佛山中心組團新城區(qū)開發(fā)的借鑒q 新城區(qū)啟動區(qū)政府性或社會性要素引入現(xiàn)狀216。 在建項目： “世紀蓮 ”體育中心、游泳館、市新聞中心216。 明確建設(shè)項目：聯(lián)通大廈、市公安局辦公樓、市檢察院辦公樓、 市疾病預(yù)防控制中心216。 意向建設(shè)項目：圖書中心、郵電大廈、科技館等q 建議216。 盡快引入上述項目，并在區(qū)域開發(fā)初期迅速開發(fā)建設(shè)，以帶動區(qū)域價值的提升216。 更多引入國有企業(yè)自用型辦公大樓，以帶動商務(wù)辦公設(shè)施的開發(fā)216。 更多引入行政辦公職能，尤其是與公眾社會生活關(guān)系密切的職能部門，以形成強大的吸引點216。 除硬件設(shè)施之外，可將更多的政府性或社會性活動引入新城區(qū)52廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司策略二：引入 IOD模式，實現(xiàn) “頭雁 ”效應(yīng)q IOD（ IndustryOrientedDevelopment ）模式 —— 通過相關(guān)優(yōu)勢行業(yè)資源的聚集和整合實現(xiàn)區(qū)域功能的提升和突破216。 在產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚未到達足夠高度引發(fā)商務(wù)辦公需求有明顯增長之前，IOD模式能有效啟動部分商務(wù)辦公功能，并形成輻射源，拉動整體商務(wù)辦公需求的抬升q “頭雁 ”效應(yīng) —— 通過引入行業(yè)代表性或引領(lǐng)性企業(yè)，吸引其它相關(guān)中小企業(yè)的聚集，實現(xiàn)區(qū)域的功能開發(fā)53廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司案例 —— 中山寫字樓個案分析中國石油天然氣股份有限公司中山分公司路橋華南工程有限公司中國東方資產(chǎn)管理公司廣州辦事處中山地區(qū)工作組東方海外有限公司中山代表處丹麥馬士基有限公司中山代表處商船三井中山代表事務(wù)所深圳中遠國際貨運有限公司中山分公司廣州越秀物流有限公司中山分公司法國達飛輪船有限公司中山代表處香港中洋船務(wù)公司中山代表處深圳中國民航貨運輪運輸銷售代理有限公司中山分公司廣東華聯(lián)通國際運輸代理有限公司中山分公司深圳聯(lián)合雅達國際貨運有限公司中山分公司北京訊捷空貨運代理有限公司中山辦事處廣東永邦經(jīng)貿(mào)國際貨運代理有限公司中山分公司中山中銀大廈部分客戶名錄q 中銀大廈由于東方海外公司的進入，形成 “ 頭雁 ” 效應(yīng)，迅速聚集了大批物流公司，在中銀大廈客戶構(gòu)成中，船務(wù)公司約占 80%資料來源：中銀大廈水牌；調(diào)查時間：.54廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司對佛山新城區(qū)的借鑒q 在佛山商務(wù)辦公需求尚未大規(guī)模啟動之前，佛山新城區(qū)可充分利用佛山現(xiàn)有的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，如陶瓷、家具、鋼材、塑料、小家電等，形成行業(yè)辦公聚集效應(yīng)或發(fā)揮相關(guān)行業(yè)龍頭企業(yè)的帶動作用，在新城區(qū)開發(fā)初期迅速形成有效的商務(wù)辦公需求55廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司策略三：分區(qū)開發(fā)，自我平衡q 分區(qū)開發(fā)216。 在不同階段集中開發(fā)各個不同片區(qū)，有利于在同一時間段內(nèi)形成集約開發(fā)的效果，保證開發(fā)一片，成熟一片216。 有利于保持不同開發(fā)階段空間景觀的完整性和連續(xù)性q 自我平衡 —— 保證各開發(fā)階段和開發(fā)分區(qū)功能設(shè)置能自我配套、自我 完善，保證各開發(fā)功能的有效實現(xiàn)56廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司案例 —— 廣州琶洲會展中心區(qū)的開發(fā)教訓(xùn)q 2023年底琶洲會展中心一期投入使用后，相應(yīng)的辦公和酒店配套設(shè)施卻未同步建成，致使參加展會的客商還需依賴中心區(qū)原有商務(wù)配套，一方面對城市交通造成巨大壓力，另一方面不利于琶洲人氣的集聚和認知度的提高57廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司對佛山中心組團新城區(qū)開發(fā)的借鑒q 中央公園一定程度上將啟動區(qū)劃分成東西兩大片區(qū)，為了保證集約開發(fā)的效果，建議兩大片區(qū)可先后分開集中開發(fā)體育中心中央公園東 區(qū)西 區(qū)58廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司策略四：規(guī)避 “后奧運現(xiàn)象 ”，維持區(qū)域發(fā)展動力q “后奧運現(xiàn)象 ”—— 大型城市活動（如奧運會等）舉辦后，投資銳 減，大量體育場館和設(shè)施閑置，一些相關(guān)行業(yè)出 現(xiàn)衰退，城市活動舉辦區(qū)域喪失發(fā)展動力216。 1964年東京奧運會，日本經(jīng)濟在１９６１至１９７０年平均增長率高達１１．４％。但之后日本投資大滑坡，進入了經(jīng)濟長期蕭條時期216。 1996年巴塞羅那奧運會之前，房地產(chǎn)過度發(fā)展 (1986~1993年 ,巴塞羅那住宅價值增長 250%~300%)，致使奧運會之后房地產(chǎn)市場急速下跌，用了 6年才扭轉(zhuǎn)跌勢216。 2023年悉尼奧運會結(jié)束后，大量場館閑置甚至廢棄，甚至部分場館開始進行拆除216。 2023年雅典奧運會政府專門建設(shè)或改建了 36座場館，但現(xiàn)在許多場館因缺乏維護破敗不堪，希臘政府并因此背上了沉重的債務(wù)負擔(dān) 59廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司案例 —— 北京亞運村板塊q 500年來，北京舊城 8公里長的中軸線北端一直是鐘樓。 1990年亞運會的舉辦將這一格局打破，城市中軸線從鐘樓向北延伸到三環(huán)路的安華立交，以此為中心展開了亞運場館和亞運村等設(shè)施的建設(shè)，隨后在亞運村周圍建設(shè)了國際會議中心、五洲大酒店、匯賓大廈、匯園公寓、購物中心、康樂中心和國際小學(xué)等。目前該地區(qū)已經(jīng)成為集會議、展覽、辦公、居住、美食、游樂和購物一體化的現(xiàn)代化城區(qū)。長安街亞運村板塊60廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司案例 ——“ 六運會 ”對廣州天河區(qū)的帶動q 1987年 ，全國第六屆運動會在廣州天河體育中心成功舉行，剛剛建區(qū)的天河開始成為世人關(guān)注的熱土。在 “六運會 ”的帶動下，圍繞天河體育中心，廣州火車站東站、天河購書中心、天河城廣場等一大批新的標(biāo)志性城市設(shè)施相繼落成，繼而商務(wù)寫字樓逐漸興起，使天河區(qū)在短短的十幾年間就成為廣州新的標(biāo)志性中心區(qū)。61廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司規(guī)避 “后奧運現(xiàn)象 ”，維持區(qū)域發(fā)展動力的基本條件q 區(qū)域靠近成熟市區(qū)，符合 “貼城發(fā)展 ”模式216。 靠近成熟市區(qū)，使新區(qū)易于承接市區(qū)輻射，利于區(qū)域盡快成熟q 場館的后續(xù)有效利用216。 滿足場館自身經(jīng)營的要求，并維持對區(qū)域發(fā)展的帶動作用q 其它功能的有效配合，避免區(qū)域發(fā)展動力的單一化216。 北京 2023奧運場館建設(shè)均預(yù)留其它功能用地216。 可通過商務(wù)辦公、商業(yè)娛樂、居住、會展、教育培訓(xùn)等功能豐富區(qū)域功能設(shè)施，保證區(qū)域發(fā)展動力的多元化q 其它功能的有效銜接，避免出現(xiàn)開發(fā)時序上的 “青黃不接 ”216。 在大型城市活動結(jié)束后，應(yīng)延續(xù)區(qū)域發(fā)展熱度，迅速啟動其它功能，維持區(qū)域發(fā)展的動力q 高起點建設(shè)，有效聚集關(guān)注度62廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司對佛山中心組團新城區(qū)開發(fā)的借鑒q 強化新城區(qū)與周邊成熟區(qū)域尤其是核心功能區(qū)之間的聯(lián)系，有效承接 周邊區(qū)域的輻射和帶動q 省運會結(jié)束后，部分核心功能必須進入實質(zhì)性開發(fā)以實現(xiàn)功能上的有效銜接q 省運會結(jié)束后， “世紀蓮 ”體育場及游泳館等比賽場館必須考慮后續(xù)利用問題，繼續(xù)保持強大的吸引點q 新城區(qū)建設(shè)必須高標(biāo)準(zhǔn)、高起點，聚集有效的社會關(guān)注，迅速啟動區(qū)域開發(fā)63廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司策略五：顯化無形資產(chǎn)價值，經(jīng)營注意力資源q 區(qū)域無形資產(chǎn) —— 指依附于有形資產(chǎn)之上的無實物形態(tài)的資產(chǎn)，如開發(fā)權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、冠名權(quán)、廣告權(quán)、品牌、特色文化等216。 湖南益陽市出讓市區(qū)路燈、電線桿上的廣告使用權(quán)，每年收入近1000萬元216。 長沙市拍賣一座立交橋上下的廣告權(quán)、冠名權(quán)，被長沙卷煙廠一次性買斷，市政府和企業(yè)都獲得豐厚的回報216。 青島市將部分公共設(shè)施，如道路、公廁、候車亭、供水廠、公交車等得使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)或冠名權(quán)推向市場，或賣、或租、或抵押，不僅提高了城市公用設(shè)施的經(jīng)營效率，而且有效地盤活了城市資產(chǎn) q 經(jīng)營注意力資源 —— 將更多的名牌節(jié)慶活動和綜合性經(jīng)濟文化活動引 入新區(qū)，提高新區(qū)的受關(guān)注程度，最終提升區(qū)域 價值和認知度64廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司策略六：彈性規(guī)劃、動態(tài)調(diào)整q 彈性規(guī)劃 —— 在保證大的原則和方向的前提下，區(qū)域規(guī)劃應(yīng)根據(jù)區(qū)域 開發(fā)建設(shè)的實際情況在用地功能、強度等方面允許一定 范圍內(nèi)的彈性變化q 動態(tài)調(diào)整 —— 根據(jù)新區(qū)經(jīng)營性用地出讓的市場反應(yīng)，可對原出讓計劃 進行動態(tài)調(diào)整，以保證新區(qū)開發(fā)建設(shè)的順利推進65廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司案例 —— 廣州琶洲會展中心區(qū)用地出讓q 廣州琶洲會展中心區(qū)土地開發(fā)過程中，發(fā)現(xiàn)了土地利用效率較低，可出讓建筑面積較少，土地開發(fā)資金收支平衡壓力等問題，政府針對這些問題對規(guī)劃方案作出了部分調(diào)整216。 將某 5個分地塊整合，把綜合醫(yī)院、行政辦公、圖書展覽等諸多功能調(diào)整合并為國際學(xué)校，提高了地塊的使用效率216。 某原定為旅館業(yè)和商務(wù)辦公功能的地塊因容積率和建筑限高無法滿足五星級酒店的基本建設(shè)要求，就將地塊劃分為 2塊，并調(diào)整了開發(fā)容積率66廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司策略七：用地預(yù)留、價值儲備q 在新區(qū)開發(fā)的初期，對地塊開發(fā)條件較成熟或潛在價值較高的區(qū)域進行適當(dāng)預(yù)留，以待新區(qū)開發(fā)成熟之后再行出讓，從而實現(xiàn)地塊價值利用的最大化216。 案例 —— 上海浦東新區(qū)金茂大廈相鄰、面積相近的環(huán)球金融中心所在地塊，因土地熟化和配套大環(huán)境的改觀，在幾年之后的出讓價格是當(dāng)時金茂大廈的十幾倍67廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司對佛山中心組團新城區(qū)的借鑒儲備預(yù)留q 在新城區(qū)啟動區(qū)開發(fā)建設(shè)初期，隨著主干道骨架、體育中心、中央公園一期和新聞中心的陸續(xù)使用，大福路和新城一路沿線及濱河沿線地塊開發(fā)條件較好或潛在價值較高，建議對以上區(qū)域進行預(yù)留，以實現(xiàn)價值的最大化儲備預(yù)留 儲備預(yù)留68廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)開發(fā)階段的劃分及開發(fā)時序的設(shè)定69廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司啟動區(qū)開發(fā) “三步走 ”q 劃分依據(jù)216。 佛山新城區(qū)啟動區(qū)開發(fā)周期約 10年216。 2023年第十二屆省運會的召開216。 新城區(qū)啟動區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)進度216。 國內(nèi)其它新區(qū)開發(fā)階段劃分參考啟動期 成熟期 完成期20232023 2023 202370廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司啟動區(qū)開發(fā) “三步走 ”q 啟動期216。 依靠政府對基礎(chǔ)設(shè)施的投入為該地區(qū)的開發(fā)建設(shè)提供基本條件，并在此基礎(chǔ)上重點通過啟動點的營造啟動區(qū)域開發(fā)，初步樹立區(qū)域形象，培育區(qū)域土地價值q 成熟期216。 在啟動期開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)上，通過政府的政策性傾斜和引導(dǎo)市場資金進入，在較易成熟的區(qū)域形成大規(guī)模開發(fā)的局面，使區(qū)域朝著規(guī)劃的目標(biāo)協(xié)調(diào)發(fā)展q 完成期216。 經(jīng)過前七年的開發(fā)建設(shè)，區(qū)域認知度和成熟度已有極大提高，這一時期除了完成區(qū)域剩余的開發(fā)建設(shè)之外，還要完善前兩階段開發(fā)建設(shè)過程中的遺留問題71廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司啟動期 —— 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)q 基本完成啟動區(qū)管線和主次干道工程216。 配合省運會的召開，完成道路的基本骨架q 完成東平橋建設(shè)216。 與舊城區(qū)聯(lián)系的重要通道q 打通啟動區(qū)西部交通出口216。 緩解交通壓力，強化與啟動區(qū)南部區(qū)域的聯(lián)系q 濱江綠化帶216。 提升區(qū)域形象 啟動期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)圖示72廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司啟動期 —— 配套設(shè)施建設(shè)q 完成體育中心建設(shè)216。 配合省運會的召開216。 有效啟動區(qū)域開發(fā)，樹立區(qū)域形象，提升區(qū)域價值q 完成中央公園一期建設(shè)216。 與體育中心配合，豐富區(qū)域功能，提升區(qū)域形象和認知度體育中心中央公園73廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司啟動期 —— 功能開發(fā)體育中心中央公園新聞中心行政辦公高尚住宅D