【正文】 熟之后再行出讓，從而實現(xiàn)地塊價值利用的最大化216。 為了規(guī)避 “后奧運現(xiàn)象 ”，保持區(qū)域發(fā)展動力，啟動期必須進行適量的功能開發(fā)，且功能開發(fā)復合，保證啟動期功能開發(fā)的自我平衡216。 市場吸納量? 佛山市禪城區(qū) 1999年至今僅有一宗商務辦公用地交易成功，面積約為 7,000平方米，且只有一個競投者參與競投，以底價成交，市場反應冷淡? 佛山寫字樓市場自 9 99年爆發(fā)以來隨后進入低位徘徊期，且租金低一直是佛山寫字樓市場發(fā)展的軟肋。 東建大廈： 85%以上1998 1999 2023 2023 2023佛山商務辦公市場發(fā)展態(tài)勢分析95廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司技術研發(fā)初級加工原材料深加工中介咨詢房地產(chǎn)開發(fā)及配套金融服務中間產(chǎn)品或低附加值最終產(chǎn)品高附加值最終產(chǎn)品行業(yè)會展貿(mào)易采購物流配送佛山加工制造業(yè)所處環(huán)節(jié)銷售最終用戶經(jīng)營性用地中遠期（成熟期和完成期）出讓安排 —— 商務辦公需求特征變化營銷管理96廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司q 新城區(qū)近期商務辦公需求構成216。 該項目總投資約 211,885萬元。中心組團現(xiàn)階段寫字樓及商業(yè)的產(chǎn)品素質(zhì)、售價及租金水平均較低，有可能出現(xiàn)井噴，且本項目為一線臨江，緊靠核心商務區(qū)景觀資源豐富，在六年時候達到或超過現(xiàn)狀價格是完全可能的。216。廣州琶洲會展中心區(qū)開發(fā)期間地價變化情況108廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)啟動區(qū)地價動態(tài)預測q 綜合城市總體地價提升和新城區(qū)自身價值增長對地價的影響，保守預計在未來較長的一段時期內(nèi)，新城區(qū)啟動區(qū)住宅地價年均增幅約為 11～ 16%，取保守值 10%q 相對于住宅而言，佛山商務辦公市場的現(xiàn)狀供應及需求均相對較弱，價格水平起點較低。如佛山賓館在 2023年春交會期間平均房價接近 900元，客房出租收入達 460多萬元? 與規(guī)劃中的其它五星級酒店相比，新城區(qū)五星級酒店無疑更具標志性和市場號召力93廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司經(jīng)營性用地近期（啟動期）出讓安排q 商務辦公：約 ；酒店：約 ；臨時商業(yè)：約 3萬平方米q 住宅：約 20萬平方米體育中心中央公園新聞中心行政辦公高尚住宅DABC94廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司經(jīng)營性用地中遠期（成熟期和完成期）出讓安排 —— 商務辦公市場發(fā)展趨勢q 佛山寫字樓市場 9 99年達到爆發(fā)期后，進入穩(wěn)定發(fā)展期，預計 3~5年后佛山寫字樓市場發(fā)展將進入新的高潮階段q 近年佛山主要寫字樓的出租率普遍在 80%以上，與過往寫字樓長期平均出租率不足 6成相比有明顯改觀，反映市場需求正逐步放大216。 西區(qū)可采用適度的 “住宅先導 ”策略，啟動部分居住功能，聚集人氣，同時開發(fā)部分綜合商業(yè)功能以作配套78廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司完成期 —— 基礎設施及配套設施建設q 基礎設施216。 提升區(qū)域形象 啟動期基礎設施建設圖示72廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司啟動期 —— 配套設施建設q 完成體育中心建設216。 湖南益陽市出讓市區(qū)路燈、電線桿上的廣告使用權，每年收入近1000萬元216。 有利于保持不同開發(fā)階段空間景觀的完整性和連續(xù)性q 自我平衡 —— 保證各開發(fā)階段和開發(fā)分區(qū)功能設置能自我配套、自我 完善，保證各開發(fā)功能的有效實現(xiàn)56廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司案例 —— 廣州琶洲會展中心區(qū)的開發(fā)教訓q 2023年底琶洲會展中心一期投入使用后，相應的辦公和酒店配套設施卻未同步建成，致使參加展會的客商還需依賴中心區(qū)原有商務配套，一方面對城市交通造成巨大壓力，另一方面不利于琶洲人氣的集聚和認知度的提高57廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司對佛山中心組團新城區(qū)開發(fā)的借鑒q 中央公園一定程度上將啟動區(qū)劃分成東西兩大片區(qū)，為了保證集約開發(fā)的效果，建議兩大片區(qū)可先后分開集中開發(fā)體育中心中央公園東 區(qū)西 區(qū)58廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司策略四：規(guī)避 “后奧運現(xiàn)象 ”，維持區(qū)域發(fā)展動力q “后奧運現(xiàn)象 ”—— 大型城市活動（如奧運會等）舉辦后，投資銳 減，大量體育場館和設施閑置，一些相關行業(yè)出 現(xiàn)衰退，城市活動舉辦區(qū)域喪失發(fā)展動力216。40廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)商業(yè)開發(fā)合理性論證思路q國內(nèi)外城市主導功能綜合區(qū)商業(yè)開發(fā)量案例對比q佛山市區(qū)商業(yè)聚集格局演變q新城區(qū)商業(yè)開發(fā)形態(tài)41廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司區(qū)域案例對比q 以新城區(qū)啟動區(qū)約 500萬的開發(fā)量計算，按一般城市主導功能綜合區(qū)各功能開發(fā)量比例范圍判斷，新城區(qū)啟動區(qū)約 100萬平方米的開發(fā)量稍顯過大商務辦公 居住 商業(yè)娛樂 公共設施廣州珠江新城 47％ 33％ 3％ 17％廣州琶洲會展中心區(qū) 22％ 50％ 6％ 22％武漢 CBD 50％ 31％ 5％ 14％杭州錢江新城 60％ 27％ 5％ 8％德國慕尼黑國際會展中心區(qū)47％ 33％ 11％ 9％比例范圍 4～ 20％ 18～ 20％ 2～ 8％ 11～ 23％國內(nèi)外城市主導功能綜合區(qū)各功能開發(fā)強度對比42廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)商業(yè)開發(fā)合理性論證思路q國內(nèi)外城市主導功能綜合區(qū)商業(yè)開發(fā)量案例對比q佛山市區(qū)商業(yè)聚集格局演變q新城區(qū)商業(yè)開發(fā)形態(tài)43廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司佛山市區(qū)商業(yè)聚集格局的演變q 佛山商業(yè)設施主要集中在禪城區(qū)，祖廟商圈是佛山傳統(tǒng)的商業(yè)中心，但近年來隨著城區(qū)南拓，城南商圈逐漸顯現(xiàn)q 隨著城市重心的進一步南移以及新城區(qū)開發(fā)建設的不斷推進，并且考慮對南部區(qū)域的輻射，新城區(qū)有可能形成佛山未來新的商業(yè)中心祖廟商圈城南商圈新城區(qū)44廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)商業(yè)開發(fā)合理性論證思路q國內(nèi)外城市主導功能綜合區(qū)商業(yè)開發(fā)量案例對比q佛山市區(qū)商業(yè)聚集格局演變q新城區(qū)商業(yè)開發(fā)形態(tài)45廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)商業(yè)開發(fā)形態(tài)q 新城區(qū)商業(yè)開發(fā)基本上以裙樓商業(yè)形式出現(xiàn)，平均層高六層，從開發(fā)形態(tài)上來看，商業(yè)裙樓的開發(fā)體量過大，不適宜人的感官尺度，建議可適當減少裙樓商業(yè)的開發(fā)體量46廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)開發(fā)周期研判47廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司城市主導功能綜合區(qū)開發(fā)周期案例參考區(qū)域名稱 性質(zhì) 用地規(guī)模 總建面積 建設周期 進展情況巴黎德方斯 CBD 1,850萬 m2 30年 已完成建設倫敦堪那瑞 CBD 1,510萬 m2 16年 已完成建設香港中環(huán) CBD —— 20年 已完成建設上海陸家嘴 CBD 450萬 m2 預計 15年 用 10年時間已基本成型朝陽 CBD CBD 4Km2 1,200萬 m2 預計 20年 現(xiàn)階段住宅過多廣州琶洲 RBD 560萬 m2 預計 11年 現(xiàn)處于強化期青島 CBD CBD 650萬 m2 預計 10年 處于啟動階段廣州珠江新城 CBD 約 1,000萬m2 預計 15年 處于快速發(fā)展期q 縱觀各城市主導功能綜合區(qū)的開發(fā)建設周期，開發(fā)量 1000萬平方米以下的區(qū)域其開發(fā)建設周期大多介于 10～ 15年，佛山新城區(qū)啟動區(qū)總開發(fā)量約 500萬平方米，預計其開發(fā)建設周期約需 10年注：開發(fā)建設周期指的是由土地整理開始到核心功能進入實質(zhì)性開發(fā)資料來源：珠江恒昌策劃部48廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)整體開發(fā)經(jīng)營策略49廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司策略一：引入 SOD模式，提升區(qū)域價值q SOD（ ServiceOrientedDevelopment ）模式 —— 政府利用行政壟斷權的優(yōu) 勢，通過引入政府性或社會性要素來引導新區(qū)開發(fā)建設的模式216。 行政頭雁牽引型? 青島東部新區(qū)? 沈陽渾南新區(qū)21廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司國內(nèi)外城市主導功能綜合區(qū)動力源類型總結(jié)216。 錯位互補? 廣州：第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，汽車、石化、鋼鐵、造船等重工業(yè)優(yōu)勢明顯? 佛山：制造業(yè)特別是家電、建材、服裝等輕工業(yè)優(yōu)勢明顯216。 組合城市 → 組團城市? 改變過去分散蔓延、各自為政的發(fā)展模式，經(jīng)濟能量重新匯聚，簇群效應顯著，城市空間網(wǎng)絡化216。 我國產(chǎn)業(yè)集中度最高、最有市場競爭力的產(chǎn)業(yè)集群基地之一216。佛山城市空間結(jié)構特征216。 水路交通便利，基礎設施完善q 經(jīng)濟實力216。 地域聯(lián)合：廣佛都市圈一體化q 佛山亟待在城市發(fā)展上進行優(yōu)化調(diào)整，以適合廣佛都市圈的要求目標 中心組團新城區(qū) 主題功能引擎型? 會展主題：廣州琶洲會展中心區(qū)? 教育培訓主題：廣州大學城? 物流主題：北京物流港216。 隨著中心組團服務中心地位的日漸突出，并考慮中心組團新城區(qū)自身建設的特點，預計中心組團新城區(qū)商務辦公開發(fā)量將占大佛山商務辦公聚集區(qū)全部開發(fā)量的 60%以上，總計約 100萬平方米商務辦公吸納量 —— 新城區(qū)商務辦公規(guī)模預測38廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)商務辦公開發(fā)強度合理性論證思路q國內(nèi)外城市主導功能綜合區(qū)各功能開發(fā)強度案例對比q市場吸納量q新城區(qū)自身發(fā)展定位39廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司區(qū)域自身發(fā)展定位的要求q 新城區(qū)啟動區(qū)作為佛山城市拓展的新區(qū)域，將承載城市發(fā)展的新功能。 除硬件設施之外，可將更多的政府性或社會性活動引入新城區(qū)52廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司策略二：引入 IOD模式，實現(xiàn) “頭雁 ”效應q IOD（ IndustryOrientedDevelopment ）模式 —— 通過相關優(yōu)勢行業(yè)資源的聚集和整合實現(xiàn)區(qū)域功能的提升和突破216。 北京 2023奧運場館建設均預留其它功能用地216。 配合省運會的召開，完成道路的基本骨架q 完成東平橋建設216。 完善居住區(qū)教育、醫(yī)療等配套服務功能76廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司成熟期 —— 功能開發(fā)行政辦公ABC高尚住宅高尚住宅DA：標志性商務辦公 B、 C：商務辦公（含自用型辦公） D：綜合商業(yè)77廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司成熟期 —— 功能開發(fā)q 說明：216。 市場吸納量? 2023年上半年禪城區(qū)住宅市場無論從成交量還是成交價格來看均達到了峰值；隨著禪城區(qū)土地供應的逐漸減少， 2023年成交量有所減少，但成交價格保持平穩(wěn)發(fā)展勢頭，住宅市場進入穩(wěn)步發(fā)展階段近年禪城區(qū)住宅成交變化情況萬平方米 元 /平方米居住用地近期出讓分析 —— 出讓量92廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司酒店用地近期出讓分析q 啟動期應開發(fā)建設一座五星級酒店216。參考全國各大城市的地價的變化情況，結(jié)合禪城區(qū)的實際情況，保守預測未來一段時期居住用地交易價格年均增幅約在 5～ 8%之間。 該年度商務辦公的出讓地塊編號為： A1 A1 A14，用地面積約為 62,579平方米，整體容積率 ，總建筑面積約為 220,484平方米。 弊： 出讓門檻較高 q 出讓地塊規(guī)模較小216。按此計算，項目稅前利潤約為 32,217萬元，稅前利潤率為 %。 城市資源整合及產(chǎn)業(yè)升級帶來的需求增量? 大佛山資源整合和佛山區(qū)域中心地位的確立將進一步刺激佛山商務辦公市場需求? 佛山產(chǎn)業(yè)升級將帶來更高級別的需求增量經(jīng)營性用地中遠期（成熟期和完成期）出讓安排 —— 商務辦公需求特征變化97廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司商務辦公總部型辦公分部型辦公專業(yè)性辦公營銷管理類貿(mào)易類物流類中介咨詢類金融服務類產(chǎn)業(yè)研發(fā)類房地產(chǎn)工程類外地公司駐佛山分公司、辦事處外地公司區(qū)域性總部佛山本地企業(yè)設立的綜合性總部