【正文】 限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)整體功能定位評述5廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司現(xiàn)狀 佛山城市空間結(jié)構(gòu)特征216。 與廣州的對比，顯示佛山城市空間結(jié)構(gòu)的不合理q 大分散、小聚集216。 在地域面積、人口總量、經(jīng)濟實力方面，南海順德遠超過市區(qū)發(fā)展，三水高明與市區(qū)差距微弱216。佛山城市空間結(jié)構(gòu)216。 重復(fù)建設(shè)較多，空間集中度不高，不利于土地集約利用216。 “行政區(qū)經(jīng)濟 ”特征明顯，行政壁壘嚴(yán)重束縛城市發(fā)展，市區(qū)發(fā)展空間受阻7廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司優(yōu)勢 緊鄰廣州，位于珠三角中心區(qū)域216。 整體經(jīng)濟水平高216。 我國產(chǎn)業(yè)集中度最高、最有市場競爭力的產(chǎn)業(yè)集群基地之一216。 綜合競爭力全國第 11位，廣東省第 3位216。 “大佛山 ”地域空間重新整合216。 珠三角西岸中心216。 珠江三角洲向粵西和西江流域輻射和拓展的重要樞紐粵 西珠三角粵 東粵 北目標(biāo) 原則：接受輻射，整體協(xié)調(diào)，產(chǎn)業(yè)互補，錯位發(fā)展216。 資源利用：依托廣州集散能力216。佛山城市發(fā)展區(qū)域定位10廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司趨勢 組合城市 → 組團城市? 改變過去分散蔓延、各自為政的發(fā)展模式，經(jīng)濟能量重新匯聚，簇群效應(yīng)顯著，城市空間網(wǎng)絡(luò)化216。 結(jié)構(gòu)紊亂 → 多級格局? 確立 “2+5” 城市空間發(fā)展格局，形成四級城鎮(zhèn)等級體系，層次清晰，職能明確，結(jié)構(gòu)合理。 中心組團作為佛山市未來的政治、經(jīng)濟、文化和服務(wù)中心，核心地位日益凸現(xiàn)，城市功能愈加強大，區(qū)域價值不斷提升，應(yīng)獲得最大的投資關(guān)注和建設(shè)力度廣州中心城區(qū)廣州番禺區(qū)、南沙區(qū)13廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司大佛山區(qū)域整合，提升城市競爭實力簇群式空間發(fā)展模式產(chǎn)業(yè)升級與調(diào)整中心組團提示城市空間發(fā)展方向提供城市新功能載體中心組團新城區(qū)新區(qū)域新功能新形象內(nèi)部組織與外部合作中心組團新城區(qū) —— 新區(qū)域、新功能、新形象q 中心組團新城區(qū)是佛山城區(qū)新中心和新城市功能載體，與舊城區(qū)相比，新城區(qū)將開創(chuàng)更新空間、承擔(dān)更新功能、展現(xiàn)更新形象14廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司中心組團新城區(qū) 多個重點工程雄踞東平河兩側(cè)，拉開中心城區(qū)由東平河北岸向南發(fā)展的格局216。 打造未來中心商務(wù)區(qū)15廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司q 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征216。 佛山高新技術(shù)產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的比重目前逐年提升，但發(fā)展較快的仍是家電、陶瓷、服裝紡織等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)? 產(chǎn)品附加值低? 技術(shù)創(chuàng)新能力弱，缺乏競爭力? 民營企業(yè)管理粗放q 佛山產(chǎn)業(yè)配套現(xiàn)狀216。 與貿(mào)易相關(guān)的服務(wù)業(yè)，尤其是會展和物流等現(xiàn)代生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)目前發(fā)展較快? 佛山陶瓷博覽會、順德家具博覽會、花卉博覽會、家電博覽會等專業(yè)博覽會已代表國內(nèi)同行業(yè)展會的最高水準(zhǔn)。新功能佛山產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀16廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司q 佛山產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向：在發(fā)展現(xiàn)有支柱行業(yè)的基礎(chǔ)上，開拓發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、物流、信息服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，在廣佛經(jīng)濟圈整合中發(fā)展為一個 “ 制造業(yè)基地 ” 。 錯位互補? 廣州：第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，汽車、石化、鋼鐵、造船等重工業(yè)優(yōu)勢明顯? 佛山：制造業(yè)特別是家電、建材、服裝等輕工業(yè)優(yōu)勢明顯216。新功能佛山產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢17廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司中心組團新城區(qū) 營造嶺南水鄉(xiāng)特色的 “濱水園林 ”生態(tài)城市216。 節(jié)點：標(biāo)志性建筑物，如東平橋、體育公園、新聞中心、商務(wù)大廈216。 空間：中央公園、濱河公園、商務(wù)中心區(qū)q 魅力多元 —— 功能、文化、制度、開放216。 制度創(chuàng)新，科學(xué)管理216。我們將驅(qū)動新區(qū)發(fā)展的動力源總結(jié)為以下幾種類型：216。 創(chuàng)意知本助推型? 生產(chǎn)創(chuàng)意助推：北京中關(guān)村? 文化創(chuàng)意助推：北京 “798” 藝術(shù)區(qū)216。 行政頭雁牽引型? 青島東部新區(qū)? 沈陽渾南新區(qū)21廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)動力源類型總結(jié)216。 時尚生活標(biāo)桿型? 餐飲休閑文化：上海新天地? 標(biāo)志性建筑：巴黎德方斯 “新凱旋門 ”? 時尚核心：長沙世界之窗影視基地216。 集群產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)型? 西安高新區(qū)? 蘇州工業(yè)園22廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)核心動力源適宜性分析動力源類型 核心因素 新城區(qū)適宜性分析新城區(qū)核心動力源選擇主題功能引擎型功能引擎關(guān)聯(lián)度大、帶動力強，代表城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，通常選址在大城市郊區(qū)，相對獨立，用地規(guī)模、區(qū)位和交通要求高新城區(qū)作為城市功能綜合區(qū)，要求功能復(fù)合，魅力多元，過于突出的某一主題將影響新城區(qū)整體功能的發(fā)揮不適宜選用創(chuàng)意知本助推型要求具備豐富的人才儲備，先進的科技、教育條件及良好的創(chuàng)意文化環(huán)境 佛山發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的條件尚未成熟 不適宜選用規(guī)模商務(wù)主導(dǎo)型關(guān)聯(lián)度大， “ 造血 ” 功能強，多選址于區(qū)域性中心城市佛山作為廣東第三大城市，發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向，新城區(qū)將責(zé)無旁貸的承載城市新功能可作為新城區(qū)的核心動力源行政頭雁牽引型要求政府行政等級高，集聚力強，資金投入量大佛山作為廣東第三大城市，行政辦公的聚集能力強；而新城區(qū)作為體現(xiàn)佛山政治中心的核心區(qū)域，將承載重要的行政辦公職能可作為新城區(qū)的核心動力源魅力事件營銷型要求魅力事件的社會影響力強，受關(guān)注度高，容易獲得政府政策及資金的支持省運會的召開將推動新城區(qū)啟動區(qū)的體育、新聞、通訊、科技等大型公共設(shè)施和道路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，啟動新城區(qū)開發(fā)，但由于 “ 省運會 ” 級別有限，因此其帶動能力受到一定限制 可作為新城區(qū)的輔助動力源時尚生活標(biāo)桿型注入聚集人氣的時尚魅力元素， 提升區(qū)域形象新城區(qū)加入標(biāo)志性建筑和空間，時尚休閑娛樂設(shè)施等時尚魅力元素可以聚集人氣帶旺區(qū)域，提升區(qū)域魅力，展示區(qū)域新形象可作為新城區(qū)的輔助動力源主題娛樂增值型要求用地規(guī)模、投資大，生命周期短，見效期長，后期運營成本高，市場輻射范圍及消費力要求高市場上同類型產(chǎn)品已趨于飽和 不適宜選用集群產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)型 依托發(fā)達產(chǎn)業(yè)和豐富的勞動力資源 佛山已規(guī)劃建設(shè)有國家級產(chǎn)業(yè)園 不適宜選用23廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)核心動力源的選擇q 基于佛山新城區(qū)的規(guī)劃定位及國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)開發(fā)建設(shè)的實際經(jīng)驗，我們認(rèn)為商務(wù)辦公和行政辦公功能將是佛山新城區(qū)啟動區(qū)具有 “ 造血 ”機能的核心功能，圍繞著該核心功能將聚集居住、商業(yè)、休閑娛樂、文化教育等配套和衍生功能，從而保持新城區(qū)開發(fā)建設(shè)的持續(xù)動力。 1994 年，市政府東遷宣告完畢，以此 為分水嶺，浩浩蕩蕩的東部開發(fā) 拉開了徐徐戰(zhàn)幕q 自 1992年起，東部新城的地價從 每畝 4萬元飚升到 260萬元，政府 因此獲得 20多億元的土地出讓金， 并引來 100多億元的外來投資， 順利完成了青島政治、經(jīng)濟、文 化中心的東移25廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司規(guī)模商務(wù)主導(dǎo)型 —— 上海浦東新區(qū)q 金融商務(wù)是浦東發(fā)展重要的啟動引擎之一。在它帶動下，中外商業(yè)銀行以及保險公司紛至沓來，奏響了上海浦東的 “ 開發(fā)序曲 ” 。26廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)啟動區(qū)功能體系構(gòu)成新城區(qū)功能體系啟動點 核心功能 衍生功能行政辦公省運會 休閑娛樂 媒體傳播 標(biāo)志性建筑及空間商務(wù)辦公27廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司第二篇：開發(fā)經(jīng)營篇28廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)各功能開發(fā)強度合理性論證29廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司中心組團新城區(qū)啟動區(qū)各功能開發(fā)強度規(guī)劃占地面積 容積率 約 總開發(fā)量（平方米） 約 500萬經(jīng)營性用地總規(guī)模（平方米） 1,316,584經(jīng)營性用地總開發(fā)量(平方米） 3,459,133 各功能開發(fā)量（平方米）商業(yè) 商務(wù)辦公 住宅1,162,713 1,174,271 1,122,149佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)一覽30廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)商務(wù)辦公開發(fā)強度合理性論證思路q國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開發(fā)強度案例對比q市場吸納量q新城區(qū)自身發(fā)展定位31廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司區(qū)域案例對比商務(wù)辦公 居住 商業(yè)娛樂 公共設(shè)施廣州珠江新城 47％ 33％ 3％ 17％廣州琶洲會展中心區(qū) 22％ 50％ 6％ 22％武漢 CBD 50％ 31％ 5％ 14％杭州錢江新城 60％ 27％ 5％ 8％德國慕尼黑國際會展中心區(qū)47％ 33％ 11％ 9％比例范圍 4～ 20％ 18～ 20％ 2～ 8％ 11～ 23％國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開發(fā)強度對比q 以新城區(qū)啟動區(qū)約 500萬的開發(fā)量計算，按一般城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開發(fā)量比例范圍判斷，則新城區(qū)啟動區(qū)商務(wù)辦公開發(fā)量控制在 100萬平方米左右較為合適32廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)商務(wù)辦公開發(fā)強度合理性論證思路q國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開發(fā)強度案例對比q市場吸納量q新城區(qū)自身發(fā)展定位33廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司世界部分城市商務(wù)辦公面積規(guī)模比較（含已有存量和明確規(guī)劃面積）城市 級別 全市商務(wù)辦公建筑面積（萬平方米）中心區(qū)商務(wù)辦公建筑面積（萬平方米）紐約 世界級 —— 3097巴黎 世界級 2852 1500倫敦 世界級 2197 1400東京 世界級 4000 2900北京 跨區(qū)域級 1100 700上海 跨區(qū)域級 1500 600廣州 跨區(qū)域級 1050 600q 世界級經(jīng)濟中心城市全市的商務(wù)辦公建筑面積一般在 2023萬平方米以上，而跨區(qū)域級國際性城市如北京、上海、廣州等則多在1000~1500萬平方米左右商務(wù)辦公吸納量 —— 佛山市商務(wù)辦公規(guī)模預(yù)測34廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司佛山 北京 上海 廣州城市級別 次區(qū)域級 跨區(qū)域級 跨區(qū)域級 跨區(qū)域級國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 1381 3663 6250 3496人均 GDP（元） 40444 32061 46718 48372第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（億元） 764 1311 3130 1508第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（億元） 540 2255 3027 1883實際利用外資（億美元） 12 21 58 302023年佛山與國內(nèi)主要城市商務(wù)辦公相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)對比商務(wù)辦公吸納量 —— 佛山市商務(wù)辦公規(guī)模預(yù)測35廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司商務(wù)辦公吸納量 —— 佛山市商務(wù)辦公規(guī)模預(yù)測佛山 北京 上海 廣州綜合加權(quán)指數(shù) q 從影響商務(wù)辦公需求的各主要經(jīng)濟指標(biāo)對比來看，佛山與北京、上海、廣州等中心城市有較大差距，根據(jù)綜合加權(quán)指數(shù)差值換算 且考慮城市區(qū)域首位度對商務(wù)辦公設(shè)施聚集產(chǎn)生的 “磁石效應(yīng) ”， 可推算佛山全市商務(wù)辦公規(guī)模應(yīng)在 250萬平方米 左右城市級別 GDP 人均GDP第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值實際利用外資綜合加權(quán)指數(shù) 2023年佛山與國內(nèi)主要中心城市商務(wù)辦公相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)權(quán)重2023年佛山與國內(nèi)主要中心城市商務(wù)辦公相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)加權(quán)指數(shù)36廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司商務(wù)辦公吸納量 —— 新城區(qū)商務(wù)辦公規(guī)模預(yù)測北京商務(wù)辦公聚集區(qū)聚集程度分析 廣州商務(wù)辦公聚集區(qū)聚集程度分析q 一般城市商務(wù)辦公設(shè)施聚集規(guī)律表明，城市商務(wù)辦公聚集區(qū)規(guī)模應(yīng)占全市總規(guī)模的 60%以上。 佛山專業(yè)寫字樓市場主要集中在禪城區(qū)，主要寫字樓包括百花廣場、東建大廈、發(fā)展大廈、永豐大廈、經(jīng)華大廈、廣發(fā)大廈、金融廣場、創(chuàng)業(yè)大廈 216。因此，在市場接受的范圍內(nèi)，保持一定的商務(wù)辦公開發(fā)量，一方面能成為區(qū)域持續(xù)發(fā)展的動力源，另一方面能引導(dǎo)城市產(chǎn)業(yè)升級，滿足城市功能的提升要求；q 新城區(qū)啟動區(qū)作為佛山城市拓展的新區(qū)域，還需展示佛山城市發(fā)展建設(shè)的新形象，需要較高的基礎(chǔ)設(shè)施配套水平和優(yōu)質(zhì)的空間景觀效果。40廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)商業(yè)開