【正文】 發(fā)達產(chǎn)業(yè)和豐富的勞動力資源 佛山已規(guī)劃建設(shè)有國家級產(chǎn)業(yè)園 不適宜選用23廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)核心動力源的選擇q 基于佛山新城區(qū)的規(guī)劃定位及國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)開發(fā)建設(shè)的實際經(jīng)驗，我們認(rèn)為商務(wù)辦公和行政辦公功能將是佛山新城區(qū)啟動區(qū)具有 “ 造血 ”機能的核心功能，圍繞著該核心功能將聚集居住、商業(yè)、休閑娛樂、文化教育等配套和衍生功能，從而保持新城區(qū)開發(fā)建設(shè)的持續(xù)動力。核心動力源行政頭雁牽引型規(guī)模商務(wù)主導(dǎo)型行政辦公商務(wù)辦公核心功能配套聚集24廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司行政頭雁牽引型 —— 青島東部新區(qū)開發(fā)q 為了開發(fā)建設(shè)東部新區(qū)，并擺脫 舊城區(qū)辦公空間過于狹窄的桎梏， 1992年青島市政府大膽提出了政 治中心向東部遷移的設(shè)想。 1994 年，市政府東遷宣告完畢，以此 為分水嶺，浩浩蕩蕩的東部開發(fā) 拉開了徐徐戰(zhàn)幕q 自 1992年起，東部新城的地價從 每畝 4萬元飚升到 260萬元，政府 因此獲得 20多億元的土地出讓金， 并引來 100多億元的外來投資， 順利完成了青島政治、經(jīng)濟、文 化中心的東移25廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司規(guī)模商務(wù)主導(dǎo)型 —— 上海浦東新區(qū)q 金融商務(wù)是浦東發(fā)展重要的啟動引擎之一。 1995年 6月 28日中國人民銀行上海分行帶頭從浦西遷入浦東陸家嘴的銀都大廈，標(biāo)志著浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的正式啟動。在它帶動下，中外商業(yè)銀行以及保險公司紛至沓來，奏響了上海浦東的 “ 開發(fā)序曲 ” 。q 上海浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)規(guī)劃面積僅 ，現(xiàn)有高樓近 200幢，云集著 78家中外金融機構(gòu)，重點發(fā)展金融、證券、保險、信托投資、貿(mào)易、商業(yè)和信息咨詢等行業(yè)，是中國現(xiàn)最繁華的中央商務(wù)區(qū)。26廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)啟動區(qū)功能體系構(gòu)成新城區(qū)功能體系啟動點 核心功能 衍生功能行政辦公省運會 休閑娛樂 媒體傳播 標(biāo)志性建筑及空間商務(wù)辦公27廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司第二篇：開發(fā)經(jīng)營篇28廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)各功能開發(fā)強度合理性論證29廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司中心組團新城區(qū)啟動區(qū)各功能開發(fā)強度規(guī)劃占地面積 容積率 約 總開發(fā)量（平方米） 約 500萬經(jīng)營性用地總規(guī)模（平方米） 1,316,584經(jīng)營性用地總開發(fā)量(平方米） 3,459,133 各功能開發(fā)量（平方米）商業(yè) 商務(wù)辦公 住宅1,162,713 1,174,271 1,122,149佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)一覽30廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)商務(wù)辦公開發(fā)強度合理性論證思路q國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開發(fā)強度案例對比q市場吸納量q新城區(qū)自身發(fā)展定位31廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司區(qū)域案例對比商務(wù)辦公 居住 商業(yè)娛樂 公共設(shè)施廣州珠江新城 47％ 33％ 3％ 17％廣州琶洲會展中心區(qū) 22％ 50％ 6％ 22％武漢 CBD 50％ 31％ 5％ 14％杭州錢江新城 60％ 27％ 5％ 8％德國慕尼黑國際會展中心區(qū)47％ 33％ 11％ 9％比例范圍 4～ 20％ 18～ 20％ 2～ 8％ 11～ 23％國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開發(fā)強度對比q 以新城區(qū)啟動區(qū)約 500萬的開發(fā)量計算，按一般城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開發(fā)量比例范圍判斷，則新城區(qū)啟動區(qū)商務(wù)辦公開發(fā)量控制在 100萬平方米左右較為合適32廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)商務(wù)辦公開發(fā)強度合理性論證思路q國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開發(fā)強度案例對比q市場吸納量q新城區(qū)自身發(fā)展定位33廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司世界部分城市商務(wù)辦公面積規(guī)模比較（含已有存量和明確規(guī)劃面積）城市 級別 全市商務(wù)辦公建筑面積（萬平方米）中心區(qū)商務(wù)辦公建筑面積（萬平方米）紐約 世界級 —— 3097巴黎 世界級 2852 1500倫敦 世界級 2197 1400東京 世界級 4000 2900北京 跨區(qū)域級 1100 700上海 跨區(qū)域級 1500 600廣州 跨區(qū)域級 1050 600q 世界級經(jīng)濟中心城市全市的商務(wù)辦公建筑面積一般在 2023萬平方米以上，而跨區(qū)域級國際性城市如北京、上海、廣州等則多在1000~1500萬平方米左右商務(wù)辦公吸納量 —— 佛山市商務(wù)辦公規(guī)模預(yù)測34廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司佛山 北京 上海 廣州城市級別 次區(qū)域級 跨區(qū)域級 跨區(qū)域級 跨區(qū)域級國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 1381 3663 6250 3496人均 GDP（元） 40444 32061 46718 48372第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（億元） 764 1311 3130 1508第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（億元） 540 2255 3027 1883實際利用外資（億美元） 12 21 58 302023年佛山與國內(nèi)主要城市商務(wù)辦公相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)對比商務(wù)辦公吸納量 —— 佛山市商務(wù)辦公規(guī)模預(yù)測35廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司商務(wù)辦公吸納量 —— 佛山市商務(wù)辦公規(guī)模預(yù)測佛山 北京 上海 廣州綜合加權(quán)指數(shù) q 從影響商務(wù)辦公需求的各主要經(jīng)濟指標(biāo)對比來看，佛山與北京、上海、廣州等中心城市有較大差距，根據(jù)綜合加權(quán)指數(shù)差值換算 且考慮城市區(qū)域首位度對商務(wù)辦公設(shè)施聚集產(chǎn)生的 “磁石效應(yīng) ”， 可推算佛山全市商務(wù)辦公規(guī)模應(yīng)在 250萬平方米 左右城市級別 GDP 人均GDP第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值實際利用外資綜合加權(quán)指數(shù) 2023年佛山與國內(nèi)主要中心城市商務(wù)辦公相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)權(quán)重2023年佛山與國內(nèi)主要中心城市商務(wù)辦公相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)加權(quán)指數(shù)36廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司商務(wù)辦公吸納量 —— 新城區(qū)商務(wù)辦公規(guī)模預(yù)測北京商務(wù)辦公聚集區(qū)聚集程度分析 廣州商務(wù)辦公聚集區(qū)聚集程度分析q 一般城市商務(wù)辦公設(shè)施聚集規(guī)律表明，城市商務(wù)辦公聚集區(qū)規(guī)模應(yīng)占全市總規(guī)模的 60%以上。以此為標(biāo)準(zhǔn)，推算佛山中心組團及順德組團商務(wù)辦公總規(guī)模約為 150萬平方米37廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司q 佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)約 100萬的商務(wù)辦公開發(fā)量基本處在合理 范圍內(nèi)216。 佛山專業(yè)寫字樓市場主要集中在禪城區(qū)，主要寫字樓包括百花廣場、東建大廈、發(fā)展大廈、永豐大廈、經(jīng)華大廈、廣發(fā)大廈、金融廣場、創(chuàng)業(yè)大廈 216。 隨著中心組團服務(wù)中心地位的日漸突出，并考慮中心組團新城區(qū)自身建設(shè)的特點，預(yù)計中心組團新城區(qū)商務(wù)辦公開發(fā)量將占大佛山商務(wù)辦公聚集區(qū)全部開發(fā)量的 60%以上，總計約 100萬平方米商務(wù)辦公吸納量 —— 新城區(qū)商務(wù)辦公規(guī)模預(yù)測38廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)商務(wù)辦公開發(fā)強度合理性論證思路q國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開發(fā)強度案例對比q市場吸納量q新城區(qū)自身發(fā)展定位39廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司區(qū)域自身發(fā)展定位的要求q 新城區(qū)啟動區(qū)作為佛山城市拓展的新區(qū)域，將承載城市發(fā)展的新功能。因此，在市場接受的范圍內(nèi)，保持一定的商務(wù)辦公開發(fā)量，一方面能成為區(qū)域持續(xù)發(fā)展的動力源，另一方面能引導(dǎo)城市產(chǎn)業(yè)升級，滿足城市功能的提升要求；q 新城區(qū)啟動區(qū)作為佛山城市拓展的新區(qū)域，還需展示佛山城市發(fā)展建設(shè)的新形象，需要較高的基礎(chǔ)設(shè)施配套水平和優(yōu)質(zhì)的空間景觀效果。因此，除局部區(qū)域外，整體過高的開發(fā)強度將不利于智慧城的形象展示。40廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)商業(yè)開發(fā)合理性論證思路q國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)商業(yè)開發(fā)量案例對比q佛山市區(qū)商業(yè)聚集格局演變q新城區(qū)商業(yè)開發(fā)形態(tài)41廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司區(qū)域案例對比q 以新城區(qū)啟動區(qū)約 500萬的開發(fā)量計算，按一般城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開發(fā)量比例范圍判斷，新城區(qū)啟動區(qū)約 100萬平方米的開發(fā)量稍顯過大商務(wù)辦公 居住 商業(yè)娛樂 公共設(shè)施廣州珠江新城 47％ 33％ 3％ 17％廣州琶洲會展中心區(qū) 22％ 50％ 6％ 22％武漢 CBD 50％ 31％ 5％ 14％杭州錢江新城 60％ 27％ 5％ 8％德國慕尼黑國際會展中心區(qū)47％ 33％ 11％ 9％比例范圍 4～ 20％ 18～ 20％ 2～ 8％ 11～ 23％國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開發(fā)強度對比42廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)商業(yè)開發(fā)合理性論證思路q國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)商業(yè)開發(fā)量案例對比q佛山市區(qū)商業(yè)聚集格局演變q新城區(qū)商業(yè)開發(fā)形態(tài)43廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司佛山市區(qū)商業(yè)聚集格局的演變q 佛山商業(yè)設(shè)施主要集中在禪城區(qū)，祖廟商圈是佛山傳統(tǒng)的商業(yè)中心，但近年來隨著城區(qū)南拓，城南商圈逐漸顯現(xiàn)q 隨著城市重心的進一步南移以及新城區(qū)開發(fā)建設(shè)的不斷推進，并且考慮對南部區(qū)域的輻射，新城區(qū)有可能形成佛山未來新的商業(yè)中心祖廟商圈城南商圈新城區(qū)44廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)商業(yè)開發(fā)合理性論證思路q國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)商業(yè)開發(fā)量案例對比q佛山市區(qū)商業(yè)聚集格局演變q新城區(qū)商業(yè)開發(fā)形態(tài)45廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)商業(yè)開發(fā)形態(tài)q 新城區(qū)商業(yè)開發(fā)基本上以裙樓商業(yè)形式出現(xiàn)，平均層高六層，從開發(fā)形態(tài)上來看，商業(yè)裙樓的開發(fā)體量過大，不適宜人的感官尺度，建議可適當(dāng)減少裙樓商業(yè)的開發(fā)體量46廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)開發(fā)周期研判47廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)開發(fā)周期案例參考區(qū)域名稱 性質(zhì) 用地規(guī)模 總建面積 建設(shè)周期 進展情況巴黎德方斯 CBD 1,850萬 m2 30年 已完成建設(shè)倫敦堪那瑞 CBD 1,510萬 m2 16年 已完成建設(shè)香港中環(huán) CBD —— 20年 已完成建設(shè)上海陸家嘴 CBD 450萬 m2 預(yù)計 15年 用 10年時間已基本成型朝陽 CBD CBD 4Km2 1,200萬 m2 預(yù)計 20年 現(xiàn)階段住宅過多廣州琶洲 RBD 560萬 m2 預(yù)計 11年 現(xiàn)處于強化期青島 CBD CBD 650萬 m2 預(yù)計 10年 處于啟動階段廣州珠江新城 CBD 約 1,000萬m2 預(yù)計 15年 處于快速發(fā)展期q 縱觀各城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)的開發(fā)建設(shè)周期，開發(fā)量 1000萬平方米以下的區(qū)域其開發(fā)建設(shè)周期大多介于 10～ 15年，佛山新城區(qū)啟動區(qū)總開發(fā)量約 500萬平方米，預(yù)計其開發(fā)建設(shè)周期約需 10年注：開發(fā)建設(shè)周期指的是由土地整理開始到核心功能進入實質(zhì)性開發(fā)資料來源：珠江恒昌策劃部48廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)整體開發(fā)經(jīng)營策略49廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司策略一：引入 SOD模式，提升區(qū)域價值q SOD（ ServiceOrientedDevelopment ）模式 —— 政府利用行政壟斷權(quán)的優(yōu) 勢，通過引入政府性或社會性要素來引導(dǎo)新區(qū)開發(fā)建設(shè)的模式216。 政府性要素：政府行政辦公設(shè)施、相關(guān)事業(yè)單位辦公設(shè)施、國有大型企 業(yè)的自用辦公大樓以及政府性職能活動等216。 社會性要素：大型公共服務(wù)設(shè)施（如文化宮、歌劇院、體育館、博物館 等）、交通樞紐站場、大型公共活動開敞空間以及部分社 會性活動等q SOD模式對新區(qū)開發(fā)的重要性216。 在區(qū)域開發(fā)初期有效聚集人氣，具備一定的 “造血 ”功能216。 政府性資源的少量投入能吸納大量社會資源在新區(qū)的聚集216。 有利于提升新區(qū)形象和認(rèn)知度，進而提升區(qū)域價值216。 新舊城區(qū)利用級差地租的用地置換為新區(qū)開發(fā)提供資金保障50廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司案例 —— 廣州珠江新城引入政府性或社會性因素帶動區(qū)域發(fā)展q 早在大規(guī)模商務(wù)辦公設(shè)施開發(fā)之前，珠江新城便率先導(dǎo)入行政辦公職能，目