【正文】 216。 該年度住宅的出讓地塊編號(hào)為： E0 E04，用地面積約為217,759平方米，容積率 ，總建筑面積約為 435,518平方米。 發(fā)展大廈： 90%以上216。 完成區(qū)內(nèi)所有大型公建配套設(shè)施的引入和生活配套設(shè)施的建設(shè)79廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司完成期 —— 功能開發(fā)q 完成期將完成西區(qū)商務(wù)辦公、綜合商業(yè)及高尚住宅等剩余功能開發(fā)，并完善前兩階段遺留問(wèn)題，使區(qū)域逐步由 “形態(tài)開發(fā) ”過(guò)渡到 “功能開發(fā) ”商務(wù)辦公高尚住宅綜合商業(yè)80廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)開發(fā)時(shí)序動(dòng)態(tài)示意81廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司開發(fā)實(shí)施進(jìn)度安排項(xiàng)目住宅用地出讓完成期成熟期啟動(dòng)期配套設(shè)施建設(shè)行政辦公建設(shè)1309 10 1105 06 07 08 12商務(wù)辦公用地出讓市政基礎(chǔ)設(shè)施拆遷補(bǔ)償04年度82廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地出讓方案83廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司經(jīng)營(yíng)性用地出讓計(jì)劃安排建議84廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司商務(wù)辦公用地近期出讓分析 —— 出讓量q 啟動(dòng)期商務(wù)辦公用地出讓量不宜過(guò)大216。 有效啟動(dòng)區(qū)域開發(fā)，樹立區(qū)域形象，提升區(qū)域價(jià)值q 完成中央公園一期建設(shè)216。 青島市將部分公共設(shè)施，如道路、公廁、候車亭、供水廠、公交車等得使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)或冠名權(quán)推向市場(chǎng)，或賣、或租、或抵押，不僅提高了城市公用設(shè)施的經(jīng)營(yíng)效率，而且有效地盤活了城市資產(chǎn) q 經(jīng)營(yíng)注意力資源 —— 將更多的名牌節(jié)慶活動(dòng)和綜合性經(jīng)濟(jì)文化活動(dòng)引 入新區(qū)，提高新區(qū)的受關(guān)注程度，最終提升區(qū)域 價(jià)值和認(rèn)知度64廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司策略六：彈性規(guī)劃、動(dòng)態(tài)調(diào)整q 彈性規(guī)劃 —— 在保證大的原則和方向的前提下，區(qū)域規(guī)劃應(yīng)根據(jù)區(qū)域 開發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況在用地功能、強(qiáng)度等方面允許一定 范圍內(nèi)的彈性變化q 動(dòng)態(tài)調(diào)整 —— 根據(jù)新區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地出讓的市場(chǎng)反應(yīng)，可對(duì)原出讓計(jì)劃 進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，以保證新區(qū)開發(fā)建設(shè)的順利推進(jìn)65廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司案例 —— 廣州琶洲會(huì)展中心區(qū)用地出讓q 廣州琶洲會(huì)展中心區(qū)土地開發(fā)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)了土地利用效率較低，可出讓建筑面積較少，土地開發(fā)資金收支平衡壓力等問(wèn)題，政府針對(duì)這些問(wèn)題對(duì)規(guī)劃方案作出了部分調(diào)整216。但之后日本投資大滑坡，進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期蕭條時(shí)期216。 社會(huì)性要素：大型公共服務(wù)設(shè)施（如文化宮、歌劇院、體育館、博物館 等）、交通樞紐站場(chǎng)、大型公共活動(dòng)開敞空間以及部分社 會(huì)性活動(dòng)等q SOD模式對(duì)新區(qū)開發(fā)的重要性216。 時(shí)尚生活標(biāo)桿型? 餐飲休閑文化：上海新天地? 標(biāo)志性建筑：巴黎德方斯 “新凱旋門 ”? 時(shí)尚核心：長(zhǎng)沙世界之窗影視基地216。新功能佛山產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)17廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司中心組團(tuán)新城區(qū) 結(jié)構(gòu)紊亂 → 多級(jí)格局? 確立 “2+5” 城市空間發(fā)展格局，形成四級(jí)城鎮(zhèn)等級(jí)體系，層次清晰，職能明確，結(jié)構(gòu)合理。 綜合競(jìng)爭(zhēng)力全國(guó)第 11位，廣東省第 3位216。 與廣州的對(duì)比，顯示佛山城市空間結(jié)構(gòu)的不合理q 大分散、小聚集216。佛山城市發(fā)展條件分析q 區(qū)位條件216。 產(chǎn)業(yè)分工：產(chǎn)業(yè)鏈上下游分工，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)細(xì)分216。 圍繞佛山自身優(yōu)勢(shì)制造業(yè)發(fā)展起來(lái)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展落后216。 兼收并蓄，開放包容18廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司中心組團(tuán)新城區(qū)整體形象定位城市魅力新都心城市魅力新都心 ———— 產(chǎn)業(yè)引擎產(chǎn)業(yè)引擎 城市標(biāo)桿城市標(biāo)桿19廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)功能體系評(píng)述20廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司國(guó)內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)動(dòng)力源類型總結(jié)q 國(guó)內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)的開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)表明，任何新區(qū)的開發(fā)建設(shè)都必須具備強(qiáng)大的動(dòng)力源。以此為標(biāo)準(zhǔn)，推算佛山中心組團(tuán)及順德組團(tuán)商務(wù)辦公總規(guī)模約為 150萬(wàn)平方米37廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司q 佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)約 100萬(wàn)的商務(wù)辦公開發(fā)量基本處在合理 范圍內(nèi)216。 更多引入國(guó)有企業(yè)自用型辦公大樓，以帶動(dòng)商務(wù)辦公設(shè)施的開發(fā)216。 靠近成熟市區(qū)，使新區(qū)易于承接市區(qū)輻射，利于區(qū)域盡快成熟q 場(chǎng)館的后續(xù)有效利用216。 在啟動(dòng)期開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)上，通過(guò)政府的政策性傾斜和引導(dǎo)市場(chǎng)資金進(jìn)入，在較易成熟的區(qū)域形成大規(guī)模開發(fā)的局面，使區(qū)域朝著規(guī)劃的目標(biāo)協(xié)調(diào)發(fā)展q 完成期216。 打通啟動(dòng)區(qū)東部和南部出口，強(qiáng)化與周邊區(qū)域聯(lián)系，并為區(qū)域功能的集中開發(fā)創(chuàng)造條件q 配套設(shè)施216。 開發(fā)進(jìn)度的要求? 適度引入 “ 住宅先導(dǎo) ” 策略，在啟動(dòng)期開發(fā)一定面積住宅，一方面能聚集區(qū)域人氣，提升區(qū)域成熟度，另一方面為辦公功能發(fā)展提供配套，且降低區(qū)域交通壓力216。全國(guó)各大城市綜合土地交易價(jià)格指數(shù) (上年度為 )106廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司動(dòng)態(tài)地價(jià)預(yù)測(cè) —— 佛山市禪城區(qū)居住用地交易價(jià)格變化對(duì)地價(jià)的影響　 1999年 2023年 2023年 2023年建筑面積(平方米） 121, 287, 55, 895, 成交總價(jià)（萬(wàn)元） 11, 42, 6, 157, 樓面單價(jià)（元） 1, 1, 1, 升幅 　 51% 15% 41%q 1999～ 2023年佛山市禪城區(qū)居住用地成交價(jià)格年均增幅約為 16%，但跳躍性較大。 本項(xiàng)目的銷售時(shí)間在 2023年左右，且本項(xiàng)目為一線臨江，景觀資源豐富，在四年時(shí)候達(dá)到或超過(guò)現(xiàn)狀價(jià)格是完全可能的。 弊： 不利于控制整體空間形態(tài) 不利于地塊規(guī)劃并營(yíng)造良好環(huán)境 管理難度較大 發(fā)展商開發(fā)成本高116廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司案例 —— 廣州珠江新城和琶洲經(jīng)驗(yàn)q 廣州珠江新城開發(fā)失誤的重要原因之一是出讓地塊面積劃分過(guò)小 （ 5000～ 6000平方米／塊），不利于項(xiàng)目的開發(fā)和規(guī)劃。 佛山市中心組團(tuán)住宅成交均價(jià)目前約為 3,500元 /平方米，較好樓盤的銷售價(jià)格超過(guò)了 5,500元 /平方米。 佛山行政區(qū)劃調(diào)整的后續(xù)效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，帶動(dòng)佛山宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展216。 按公司地域分? 外地企業(yè)駐佛山分公司或辦事處? 本地服務(wù)型企業(yè)216。 商業(yè)配套設(shè)施位于酒店、辦公、居住等功能之間，能有效完善區(qū)域功能配套75廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司成熟期 —— 基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)q 基礎(chǔ)設(shè)施216。 國(guó)內(nèi)其它新區(qū)開發(fā)階段劃分參考啟動(dòng)期 成熟期 完成期20232023 2023 202370廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司啟動(dòng)區(qū)開發(fā) “三步走 ”q 啟動(dòng)期216。在 “六運(yùn)會(huì) ”的帶動(dòng)下，圍繞天河體育中心，廣州火車站東站、天河購(gòu)書中心、天河城廣場(chǎng)等一大批新的標(biāo)志性城市設(shè)施相繼落成，繼而商務(wù)寫字樓逐漸興起，使天河區(qū)在短短的十幾年間就成為廣州新的標(biāo)志性中心區(qū)。 意向建設(shè)項(xiàng)目：圖書中心、郵電大廈、科技館等q 建議216。q 上海浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)規(guī)劃面積僅 ，現(xiàn)有高樓近 200幢，云集著 78家中外金融機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展金融、證券、保險(xiǎn)、信托投資、貿(mào)易、商業(yè)和信息咨詢等行業(yè)，是中國(guó)現(xiàn)最繁華的中央商務(wù)區(qū)。 功能復(fù)合，文化彰顯216。 傳統(tǒng)制造業(yè)占主導(dǎo)，偏重于產(chǎn)業(yè)鏈的下游加工業(yè)? 四大支柱產(chǎn)業(yè)：家用電器、紡織服裝、陶瓷及其它建材、金屬材料加工及制品q 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)亟需升級(jí)216。佛山城市發(fā)展區(qū)域定位9廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司q 廣佛都市圈將發(fā)展成為珠江三角洲的中心，實(shí)現(xiàn)地域、規(guī)劃、資源、交通、市場(chǎng)的一體化q 佛山是廣佛都市圈的副核心，與主核心廣州實(shí)行整體協(xié)調(diào)錯(cuò)位發(fā)展216。 各區(qū)產(chǎn)業(yè)孤立發(fā)展，缺乏有機(jī)聯(lián)合和功能銜接，影響產(chǎn)業(yè)升級(jí)和擴(kuò)散，資源利用率下降，拉大區(qū)間經(jīng)濟(jì)差距216。 在地域面積、人口總量、經(jīng)濟(jì)實(shí)力方面，南海順德遠(yuǎn)超過(guò)市區(qū)發(fā)展，三水高明與市區(qū)差距微弱216。 “大佛山 ”地域空間重新整合216。 中心組團(tuán)作為佛山市未來(lái)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和服務(wù)中心，核心地位日益凸現(xiàn)，城市功能愈加強(qiáng)大，區(qū)域價(jià)值不斷提升，應(yīng)獲得最大的投資關(guān)注和建設(shè)力度廣州中心城區(qū)廣州番禺區(qū)、南沙區(qū)13廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司大佛山區(qū)域整合，提升城市競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力簇群式空間發(fā)展模式產(chǎn)業(yè)升級(jí)與調(diào)整中心組團(tuán)提示城市空間發(fā)展方向提供城市新功能載體中心組團(tuán)新城區(qū)新區(qū)域新功能新形象內(nèi)部組織與外部合作中心組團(tuán)新城區(qū) —— 新區(qū)域、新功能、新形象q 中心組團(tuán)新城區(qū)是佛山城區(qū)新中心和新城市功能載體，與舊城區(qū)相比，新城區(qū)將開創(chuàng)更新空間、承擔(dān)更新功能、展現(xiàn)更新形象14廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司中心組團(tuán)新城區(qū) 營(yíng)造嶺南水鄉(xiāng)特色的 “濱水園林 ”生態(tài)城市216。 集群產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)型? 西安高新區(qū)? 蘇州工業(yè)園22廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司新城區(qū)核心動(dòng)力源適宜性分析動(dòng)力源類型 核心因素 新城區(qū)適宜性分析新城區(qū)核心動(dòng)力源選擇主題功能引擎型功能引擎關(guān)聯(lián)度大、帶動(dòng)力強(qiáng)，代表城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，通常選址在大城市郊區(qū)，相對(duì)獨(dú)立，用地規(guī)模、區(qū)位和交通要求高新城區(qū)作為城市功能綜合區(qū)，要求功能復(fù)合，魅力多元，過(guò)于突出的某一主題將影響新城區(qū)整體功能的發(fā)揮不適宜選用創(chuàng)意知本助推型要求具備豐富的人才儲(chǔ)備，先進(jìn)的科技、教育條件及良好的創(chuàng)意文化環(huán)境 佛山發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的條件尚未成熟 不適宜選用規(guī)模商務(wù)主導(dǎo)型關(guān)聯(lián)度大， “ 造血 ” 功能強(qiáng)，多選址于區(qū)域性中心城市佛山作為廣東第三大城市，發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向，新城區(qū)將責(zé)無(wú)旁貸的承載城市新功能可作為新城區(qū)的核心動(dòng)力源行政頭雁牽引型要求政府行政等級(jí)高，集聚力強(qiáng)，資金投入量大佛山作為廣東第三大城市，行政辦公的聚集能力強(qiáng)；而新城區(qū)作為體現(xiàn)佛山政治中心的核心區(qū)域，將承載重要的行政辦公職能可作為新城區(qū)的核心動(dòng)力源魅力事件營(yíng)銷型要求魅力事件的社會(huì)影響力強(qiáng)，受關(guān)注度高，容易獲得政府政策及資金的支持省運(yùn)會(huì)的召開將推動(dòng)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)的體育、新聞、通訊、科技等大型公共設(shè)施和道路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，啟動(dòng)新城區(qū)開發(fā)，但由于 “ 省運(yùn)會(huì) ” 級(jí)別有限，因此其帶動(dòng)能力受到一定限制 可作為新城區(qū)的輔助動(dòng)力源時(shí)尚生活標(biāo)桿型注入聚集人氣的時(shí)尚魅力元素， 提升區(qū)域形象新城區(qū)加入標(biāo)志性建筑和空間，時(shí)尚休閑娛樂(lè)設(shè)施等時(shí)尚魅力元素可以聚集人氣帶旺區(qū)域，提升區(qū)域魅力，展示區(qū)域新形象可作為新城區(qū)的輔助動(dòng)力源主題娛樂(lè)增值型要求用地規(guī)模、投資大，生命周期短，見效期長(zhǎng)，后期運(yùn)營(yíng)成本高，市場(chǎng)輻射范圍及消費(fèi)力要求高市場(chǎng)上同類型產(chǎn)品已趨于飽和 不適宜選用集群產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)型 依托發(fā)達(dá)產(chǎn)業(yè)和豐富的勞動(dòng)力資源 佛山已規(guī)劃建設(shè)有國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)園 不適宜選用23廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司新城區(qū)核心動(dòng)力源的選擇q 基于佛山新城區(qū)的規(guī)劃定位及國(guó)內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)開發(fā)建設(shè)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為商務(wù)辦公和行政辦公功能將是佛山新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)具有 “ 造血 ”機(jī)能的核心功能，圍繞著該核心功能將聚集居住、商業(yè)、休閑娛樂(lè)、文化教育等配套和衍生功能，從而保持新城區(qū)開發(fā)建設(shè)的持續(xù)動(dòng)力。 政府性資源的少量投入能吸納大量社會(huì)資源在新區(qū)的聚集216。 2023年悉尼奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，大量場(chǎng)館閑置甚至廢棄，甚至部分場(chǎng)館開始進(jìn)行拆除216。 某原定為旅館業(yè)和商務(wù)辦公功能的地塊因容積率和建筑限高無(wú)法滿足五星級(jí)酒店的基本建設(shè)要求，就將地塊劃分為 2塊，并調(diào)整了開發(fā)容積率66廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司策略七：用地預(yù)留、價(jià)值儲(chǔ)備q 在新區(qū)開發(fā)的初期，對(duì)地塊開發(fā)條件較成熟或潛在價(jià)值較高的區(qū)域進(jìn)行適當(dāng)預(yù)留，以待新區(qū)開發(fā)成