【正文】 心區(qū)，形成動力源，以期帶動商務(wù)核心區(qū)的后續(xù)發(fā)展216。 完成啟動區(qū)所有主次干道建設(shè)，為區(qū)域的全面開發(fā)建設(shè)提供保障216。 引入圖書中心、科技館等大型公共服務(wù)設(shè)施，提升區(qū)域形象和認知度216。 成熟期區(qū)域已經(jīng)具備了大規(guī)模開發(fā)的條件，按照集約開發(fā)的原則，建議成熟期集中開發(fā)東區(qū)，逐步啟動西區(qū)，為下一階段集中開發(fā)西區(qū)奠定基礎(chǔ)216。 西區(qū)可采用適度的 “住宅先導 ”策略，啟動部分居住功能，聚集人氣，同時開發(fā)部分綜合商業(yè)功能以作配套78廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司完成期 —— 基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)q 基礎(chǔ)設(shè)施216。 完成區(qū)內(nèi)所有大型公建配套設(shè)施的引入和生活配套設(shè)施的建設(shè)79廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司完成期 —— 功能開發(fā)q 完成期將完成西區(qū)商務(wù)辦公、綜合商業(yè)及高尚住宅等剩余功能開發(fā)，并完善前兩階段遺留問題，使區(qū)域逐步由 “形態(tài)開發(fā) ”過渡到 “功能開發(fā) ”商務(wù)辦公高尚住宅綜合商業(yè)80廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)啟動區(qū)開發(fā)時序動態(tài)示意81廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司開發(fā)實施進度安排項目住宅用地出讓完成期成熟期啟動期配套設(shè)施建設(shè)行政辦公建設(shè)1309 10 1105 06 07 08 12商務(wù)辦公用地出讓市政基礎(chǔ)設(shè)施拆遷補償04年度82廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)經(jīng)營性用地出讓方案83廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司經(jīng)營性用地出讓計劃安排建議84廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司商務(wù)辦公用地近期出讓分析 —— 出讓量q 啟動期商務(wù)辦公用地出讓量不宜過大216。 市場吸納量? 佛山市禪城區(qū) 1999年至今僅有一宗商務(wù)辦公用地交易成功，面積約為 7,000平方米，且只有一個競投者參與競投，以底價成交，市場反應冷淡? 佛山寫字樓市場自 9 99年爆發(fā)以來隨后進入低位徘徊期，且租金低一直是佛山寫字樓市場發(fā)展的軟肋。 佛山商務(wù)辦公市場份額小，商務(wù)辦公市場供應主要集中在中心城區(qū)。 佛山市禪城區(qū) 1999年至今僅有一宗商務(wù)辦公用地交易成功，面積約為7,000平方米，且只有一個競投者參與競投，以底價成交，市場反應冷淡q 佛山商務(wù)辦公市場主要需求特征：216。 按行業(yè)類別分? 中介咨詢類，如房地產(chǎn)代理、設(shè)計、律師顧問等? 房地產(chǎn)類：裝修裝飾公司等? 貿(mào)易類：企業(yè)采購中心? 金融類：保險、銀行等86—— 需求特征87廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司初級加工原材料深加工中介咨詢房地產(chǎn)開發(fā)及配套金融服務(wù)中間產(chǎn)品或低附加值最終產(chǎn)品高附加值最終產(chǎn)品行業(yè)會展貿(mào)易采購物流配送佛山加工制造業(yè)所處環(huán)節(jié)銷售最終用戶商務(wù)辦公用地近期出讓分析 —— 需求特征88廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司q 樂從、陳村、北滘等鎮(zhèn)在空間上更接近新城區(qū)，與新城區(qū)關(guān)系更為密切q 新城區(qū)南部各鎮(zhèn)鋼材、家具、塑料、家電等行業(yè)較發(fā)達；新城區(qū)可充分引導利用南部各鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，刺激商務(wù)辦公需求樂從 陳村北滘中心組團順德組團商務(wù)辦公用地近期出讓分析 —— 需求特征89廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司商務(wù)辦公分部型辦公專業(yè)性辦公貿(mào)易類物流類會展類中介咨詢類金融服務(wù)類房地產(chǎn)工程類外地公司駐佛山分公司、辦事處本地服務(wù)配套型企業(yè)和機構(gòu)目 標 行 業(yè) 目 標 客 戶商務(wù)辦公用地近期出讓分析 —— 需求特征90廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司居住用地近期出讓分析 —— 出讓量q 啟動期可開發(fā)適量住宅216。 自我配套的要求? 建議出讓毛用地面積介于 200~300畝之間，以便能在啟動期區(qū)域配套尚不完善的條件下實現(xiàn)自我配套91廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司q 啟動期可開發(fā)適量住宅216。 開發(fā)進度的要求? 五星級酒店能自行配套，對其它功能依賴性不大，且能有效提升區(qū)域價值，因此啟動期開發(fā)五星級酒店能以期帶動商務(wù)核心區(qū)的后續(xù)發(fā)展216。如佛山賓館在 2023年春交會期間平均房價接近 900元，客房出租收入達 460多萬元? 與規(guī)劃中的其它五星級酒店相比，新城區(qū)五星級酒店無疑更具標志性和市場號召力93廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司經(jīng)營性用地近期（啟動期）出讓安排q 商務(wù)辦公：約 ；酒店：約 ；臨時商業(yè)：約 3萬平方米q 住宅：約 20萬平方米體育中心中央公園新聞中心行政辦公高尚住宅DABC94廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司經(jīng)營性用地中遠期（成熟期和完成期）出讓安排 —— 商務(wù)辦公市場發(fā)展趨勢q 佛山寫字樓市場 9 99年達到爆發(fā)期后，進入穩(wěn)定發(fā)展期，預計 3~5年后佛山寫字樓市場發(fā)展將進入新的高潮階段q 近年佛山主要寫字樓的出租率普遍在 80%以上，與過往寫字樓長期平均出租率不足 6成相比有明顯改觀，反映市場需求正逐步放大216。 發(fā)展大廈： 90%以上216。 東建大廈： 85%以上1998 1999 2023 2023 2023佛山商務(wù)辦公市場發(fā)展態(tài)勢分析95廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司技術(shù)研發(fā)初級加工原材料深加工中介咨詢房地產(chǎn)開發(fā)及配套金融服務(wù)中間產(chǎn)品或低附加值最終產(chǎn)品高附加值最終產(chǎn)品行業(yè)會展貿(mào)易采購物流配送佛山加工制造業(yè)所處環(huán)節(jié)銷售最終用戶經(jīng)營性用地中遠期（成熟期和完成期）出讓安排 —— 商務(wù)辦公需求特征變化營銷管理96廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司q 新城區(qū)近期商務(wù)辦公需求構(gòu)成216。 舊城區(qū)現(xiàn)有商務(wù)辦公需求的置換? 由于新城區(qū)的標桿性和引領(lǐng)性以及商務(wù)辦公設(shè)施的高標準設(shè)計將一定程度上置換舊城區(qū)已有部分商務(wù)辦公需求216。 市政基礎(chǔ)設(shè)施及大型公建的后續(xù)輻射帶動作用日益顯現(xiàn)216。 隨著新城區(qū)區(qū)域地位的不斷提高，新城區(qū)在佛山城市發(fā)展中的重要性日益顯現(xiàn)，聚集效應日漸突出100廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司經(jīng)營性用地中遠期（成熟期和完成期）出讓安排1 2 3 4 5 6 7 8 9 1048萬 m2 70萬 m2 36萬 m2啟動期 成熟期 完成期出讓量年份商務(wù)辦公： 5萬住宅： 20萬101廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司經(jīng)營性用地年度出讓計劃 經(jīng)營性用地年度出讓用地面積 單位： m2物業(yè)類型 合計 啟動期 成熟期 完成期2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023住宅 684, 200, 217, 136, 130, 商務(wù)辦公 321, 27, 23, 32, 62, 87, 87, 　 裙樓商業(yè) 311, 82, 59, 82, 86, 合計 1,316, 227, 23, 32, 280, 87, 306, 59, 212, 86, 經(jīng)營性用地年度出讓建筑面積 單位： m2物業(yè)類型 合計 啟動期 成熟期 完成期2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023住宅 1,122, 233, 435, 232, 　 220, 　商務(wù)辦公 1,174, 133, 60, 149, 106, 132, 346, 53, 144, 47, 裙樓商業(yè) 1,162, 64, 41, 59, 118, 124, 327, 89, 201, 135, 合計 3,459, 431, 101, 208, 661, 257, 906, 142, 567, 183, 102廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司經(jīng)營性用地出讓價格建議103廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司出讓價格設(shè)定的思路現(xiàn)狀地價評估（市場比較法）區(qū)域價值提升對新城區(qū)地價的影響禪城整體地價變化對新城區(qū)地價的影響動態(tài)地價預測假設(shè)開發(fā)法驗證104廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司現(xiàn)狀地價評估 —— 市場比較法　 季華六路 綠景一路 湖景路西 深寧三路 五峰一路 綠景二區(qū)序號 1 2 3 4 5 6成交日期 樓面單價 1, 1, 2, 1, 1, 1, 交易時間修正 100% 100% 100% 99% 98% 97%區(qū)位因素修正 90% 85% 85% 85% 100% 85%個別因素修正 90% 95% 80% 90% 105% 95%修正地價 1,090 895 1,445 1,100 1,193 1,186 權(quán)重 15% 24% 15% 15% 5% 26%權(quán)重地價 現(xiàn)狀住宅樓面平均地價： 1, /平方米根據(jù)佛山市禪城區(qū)寫字樓最近成交價格及供求關(guān)系，相同地段的商用物業(yè)地價約為住宅地價的 ， 即現(xiàn)狀商務(wù)樓面平均地價： /平方米105廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司動態(tài)地價預測 —— 近年全國各大城市土地交易價格指數(shù)變化對地價的影響全國 北京 上海 廣州 深圳 杭州 南京 成都 天津2023 100 2023 2023 2023 —— q 近年全國各大城市地價平均年增幅主要集中在 2～ 6%之間，由于此類大城市已經(jīng)歷過多年發(fā)展，地價增幅日趨平穩(wěn)。q 隨著國家宏觀調(diào)控政策的實施，城市地價的變化將日趨平穩(wěn)。佛山禪城區(qū)近年居住用地交易價格變化情況佛山禪城區(qū)近年居住用地交易價格變化趨勢107廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司動態(tài)地價預測 —— 區(qū)域價值提升對地價的影響時間 用途 用地面積 樓面地價 備注 酒店、辦公 111,074 2,000 招標 金融、辦公 102,789 2,330 掛牌 辦公 113,607 3,800 拍賣q 中心組團新城區(qū)是目前佛山市土地開發(fā)的熱點區(qū)域，隨著區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施水平的不斷改善，區(qū)域認知度和價值的不斷提升，區(qū)域地價應會有明顯的提高。廣州琶洲會展中心區(qū)開發(fā)期間地價變化情況108廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)啟動區(qū)地價動態(tài)預測q 綜合城市總體地價提升和新城區(qū)自身價值增長對地價的影響，保守預計在未來較長的一段時期內(nèi)，新城區(qū)啟動區(qū)住宅地價年均增幅約為 11～ 16%，取保守值 10%q 相對于住宅而言，佛山商務(wù)辦公市場的現(xiàn)狀供應及需求均相對較弱，價格水平起點較低。 該年度住宅的出讓地塊編號為： E0 E04，用地面積約為217,759平方米，容積率 ，總建筑面積約為 435,518平方米。 該項目總投資約 211,885萬元。 若住宅按 5,500元 /平方米均價銷售，銷售收入約為 239,535萬元。216。216。113廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司假設(shè)開發(fā)法驗證 —— 商務(wù)辦公q 商務(wù)辦公216。216。216。216。中心組團現(xiàn)階段寫字樓及商業(yè)的產(chǎn)品素質(zhì)、售價及租金水平均較低，有可能出現(xiàn)井噴，且本項目為一線臨江，緊靠核心商務(wù)區(qū)景觀資源豐富，在六年時候達到或超過現(xiàn)狀價格是完全可能的。 利： 保持區(qū)域的整體空間形態(tài) 利于地塊規(guī)劃并營造良好環(huán)境 招入有實力的發(fā)展商，保證開發(fā)實施效果216。 利： 出讓門檻較低，利于迅速出讓216。因此在新的規(guī)劃方案中，原有的 440多個小地塊被歸整為約 270