【正文】 域的聯(lián)系q 濱江綠化帶216。 配合省運會的召開，完成道路的基本骨架q 完成東平橋建設(shè)216。 在啟動期開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)上，通過政府的政策性傾斜和引導(dǎo)市場資金進(jìn)入，在較易成熟的區(qū)域形成大規(guī)模開發(fā)的局面，使區(qū)域朝著規(guī)劃的目標(biāo)協(xié)調(diào)發(fā)展q 完成期216。 國內(nèi)其它新區(qū)開發(fā)階段劃分參考啟動期 成熟期 完成期20232023 2023 202370廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司啟動區(qū)開發(fā) “三步走 ”q 啟動期216。 2023年第十二屆省運會的召開216。 案例 —— 上海浦東新區(qū)金茂大廈相鄰、面積相近的環(huán)球金融中心所在地塊，因土地熟化和配套大環(huán)境的改觀，在幾年之后的出讓價格是當(dāng)時金茂大廈的十幾倍67廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司對佛山中心組團(tuán)新城區(qū)的借鑒儲備預(yù)留q 在新城區(qū)啟動區(qū)開發(fā)建設(shè)初期，隨著主干道骨架、體育中心、中央公園一期和新聞中心的陸續(xù)使用，大福路和新城一路沿線及濱河沿線地塊開發(fā)條件較好或潛在價值較高，建議對以上區(qū)域進(jìn)行預(yù)留，以實現(xiàn)價值的最大化儲備預(yù)留 儲備預(yù)留68廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動區(qū)開發(fā)階段的劃分及開發(fā)時序的設(shè)定69廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司啟動區(qū)開發(fā) “三步走 ”q 劃分依據(jù)216。 將某 5個分地塊整合，把綜合醫(yī)院、行政辦公、圖書展覽等諸多功能調(diào)整合并為國際學(xué)校，提高了地塊的使用效率216。 長沙市拍賣一座立交橋上下的廣告權(quán)、冠名權(quán)，被長沙卷煙廠一次性買斷，市政府和企業(yè)都獲得豐厚的回報216。 在大型城市活動結(jié)束后，應(yīng)延續(xù)區(qū)域發(fā)展熱度，迅速啟動其它功能，維持區(qū)域發(fā)展的動力q 高起點建設(shè)，有效聚集關(guān)注度62廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司對佛山中心組團(tuán)新城區(qū)開發(fā)的借鑒q 強化新城區(qū)與周邊成熟區(qū)域尤其是核心功能區(qū)之間的聯(lián)系，有效承接 周邊區(qū)域的輻射和帶動q 省運會結(jié)束后，部分核心功能必須進(jìn)入實質(zhì)性開發(fā)以實現(xiàn)功能上的有效銜接q 省運會結(jié)束后， “世紀(jì)蓮 ”體育場及游泳館等比賽場館必須考慮后續(xù)利用問題，繼續(xù)保持強大的吸引點q 新城區(qū)建設(shè)必須高標(biāo)準(zhǔn)、高起點，聚集有效的社會關(guān)注，迅速啟動區(qū)域開發(fā)63廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司策略五：顯化無形資產(chǎn)價值，經(jīng)營注意力資源q 區(qū)域無形資產(chǎn) —— 指依附于有形資產(chǎn)之上的無實物形態(tài)的資產(chǎn)，如開發(fā)權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、冠名權(quán)、廣告權(quán)、品牌、特色文化等216。 北京 2023奧運場館建設(shè)均預(yù)留其它功能用地216。 靠近成熟市區(qū)，使新區(qū)易于承接市區(qū)輻射，利于區(qū)域盡快成熟q 場館的后續(xù)有效利用216。在 “六運會 ”的帶動下，圍繞天河體育中心，廣州火車站東站、天河購書中心、天河城廣場等一大批新的標(biāo)志性城市設(shè)施相繼落成，繼而商務(wù)寫字樓逐漸興起，使天河區(qū)在短短的十幾年間就成為廣州新的標(biāo)志性中心區(qū)。目前該地區(qū)已經(jīng)成為集會議、展覽、辦公、居住、美食、游樂和購物一體化的現(xiàn)代化城區(qū)。 2023年雅典奧運會政府專門建設(shè)或改建了 36座場館，但現(xiàn)在許多場館因缺乏維護(hù)破敗不堪，希臘政府并因此背上了沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān) 59廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司案例 —— 北京亞運村板塊q 500年來，北京舊城 8公里長的中軸線北端一直是鐘樓。 1996年巴塞羅那奧運會之前，房地產(chǎn)過度發(fā)展 (1986~1993年 ,巴塞羅那住宅價值增長 250%~300%)，致使奧運會之后房地產(chǎn)市場急速下跌，用了 6年才扭轉(zhuǎn)跌勢216。 1964年東京奧運會，日本經(jīng)濟(jì)在１９６１至１９７０年平均增長率高達(dá)１１．４％。 在不同階段集中開發(fā)各個不同片區(qū)，有利于在同一時間段內(nèi)形成集約開發(fā)的效果，保證開發(fā)一片，成熟一片216。 除硬件設(shè)施之外，可將更多的政府性或社會性活動引入新城區(qū)52廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司策略二：引入 IOD模式，實現(xiàn) “頭雁 ”效應(yīng)q IOD（ IndustryOrientedDevelopment ）模式 —— 通過相關(guān)優(yōu)勢行業(yè)資源的聚集和整合實現(xiàn)區(qū)域功能的提升和突破216。 更多引入國有企業(yè)自用型辦公大樓，以帶動商務(wù)辦公設(shè)施的開發(fā)216。 意向建設(shè)項目：圖書中心、郵電大廈、科技館等q 建議216。 在建項目： “世紀(jì)蓮 ”體育中心、游泳館、市新聞中心216。 有利于提升新區(qū)形象和認(rèn)知度，進(jìn)而提升區(qū)域價值216。 在區(qū)域開發(fā)初期有效聚集人氣，具備一定的 “造血 ”功能216。 政府性要素：政府行政辦公設(shè)施、相關(guān)事業(yè)單位辦公設(shè)施、國有大型企 業(yè)的自用辦公大樓以及政府性職能活動等216。因此，除局部區(qū)域外，整體過高的開發(fā)強度將不利于智慧城的形象展示。 隨著中心組團(tuán)服務(wù)中心地位的日漸突出，并考慮中心組團(tuán)新城區(qū)自身建設(shè)的特點，預(yù)計中心組團(tuán)新城區(qū)商務(wù)辦公開發(fā)量將占大佛山商務(wù)辦公聚集區(qū)全部開發(fā)量的 60%以上，總計約 100萬平方米商務(wù)辦公吸納量 —— 新城區(qū)商務(wù)辦公規(guī)模預(yù)測38廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)商務(wù)辦公開發(fā)強度合理性論證思路q國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開發(fā)強度案例對比q市場吸納量q新城區(qū)自身發(fā)展定位39廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司區(qū)域自身發(fā)展定位的要求q 新城區(qū)啟動區(qū)作為佛山城市拓展的新區(qū)域，將承載城市發(fā)展的新功能。以此為標(biāo)準(zhǔn)，推算佛山中心組團(tuán)及順德組團(tuán)商務(wù)辦公總規(guī)模約為 150萬平方米37廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司q 佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動區(qū)約 100萬的商務(wù)辦公開發(fā)量基本處在合理 范圍內(nèi)216。q 上海浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)規(guī)劃面積僅 ，現(xiàn)有高樓近 200幢，云集著 78家中外金融機構(gòu)，重點發(fā)展金融、證券、保險、信托投資、貿(mào)易、商業(yè)和信息咨詢等行業(yè)，是中國現(xiàn)最繁華的中央商務(wù)區(qū)。 1995年 6月 28日中國人民銀行上海分行帶頭從浦西遷入浦東陸家嘴的銀都大廈，標(biāo)志著浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的正式啟動。核心動力源行政頭雁牽引型規(guī)模商務(wù)主導(dǎo)型行政辦公商務(wù)辦公核心功能配套聚集24廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司行政頭雁牽引型 —— 青島東部新區(qū)開發(fā)q 為了開發(fā)建設(shè)東部新區(qū)，并擺脫 舊城區(qū)辦公空間過于狹窄的桎梏， 1992年青島市政府大膽提出了政 治中心向東部遷移的設(shè)想。 主題娛樂增值型? 主題公園? 度假勝地216。 魅力事件營銷型? 昆明園博會? 博鰲亞洲論壇216。 規(guī)模商務(wù)主導(dǎo)型? 核心商務(wù)：上海浦東新區(qū)? 商務(wù)花園：北京豐臺總部基地216。 主題功能引擎型? 會展主題：廣州琶洲會展中心區(qū)? 教育培訓(xùn)主題：廣州大學(xué)城? 物流主題：北京物流港216。 兼收并蓄，開放包容18廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司中心組團(tuán)新城區(qū)整體形象定位城市魅力新都心城市魅力新都心 ———— 產(chǎn)業(yè)引擎產(chǎn)業(yè)引擎 城市標(biāo)桿城市標(biāo)桿19廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動區(qū)功能體系評述20廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)動力源類型總結(jié)q 國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)的開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗表明，任何新區(qū)的開發(fā)建設(shè)都必須具備強大的動力源。 功能復(fù)合，文化彰顯216。 軸線：生態(tài)自然帶（東平河）、通道干線216。 豐富東平河兩岸的綠化景觀q 城市意象 —— 節(jié)點、軸線、空間216。新形象q 生態(tài)景觀 —— 一河兩岸216。 銜接整合? 廣州商貿(mào)物流 佛山產(chǎn)品集散? 廣州制造業(yè)重工業(yè)化 佛山材料采購? 廣州產(chǎn)業(yè)拓展 佛山現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新? 廣州中介服務(wù)轉(zhuǎn)移 佛山服務(wù)支撐中心組團(tuán)新城區(qū) q 佛山與廣州的產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系： 1+12216。 中心組團(tuán)新城區(qū) 圍繞佛山自身優(yōu)勢制造業(yè)發(fā)展起來的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展落后216。 傳統(tǒng)制造業(yè)占主導(dǎo)，偏重于產(chǎn)業(yè)鏈的下游加工業(yè)? 四大支柱產(chǎn)業(yè)：家用電器、紡織服裝、陶瓷及其它建材、金屬材料加工及制品q 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)亟需升級216。 城市重心南移，建設(shè)成為佛山市商貿(mào)金融、文化教育、休閑娛樂和信息服務(wù)中心216。新區(qū)域q 城區(qū)南拓216。11廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司中心組團(tuán) ——“ 大佛山 ” 的城市內(nèi)核q 中心組團(tuán)是佛山未來的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和服務(wù)中心q 中心組團(tuán)放射八向發(fā)展軸線構(gòu)成井型框架，輻射周邊，聯(lián)系鄰市12廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司中心組團(tuán)與順德組團(tuán)的關(guān)系中心組團(tuán) 順德組團(tuán)區(qū)位 地理中心位置，交通完善，輻射區(qū)域廣闊地偏東南，交通以城際通道為主等級 城市主核心，主導(dǎo)地位城市副核心，從屬地位規(guī)模面積 500KM2，規(guī)劃人口 230250萬面積 212KM2，規(guī)劃人口 120130萬功能定位服務(wù)業(yè)主導(dǎo)，退二進(jìn)三制造業(yè)突出，二三產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)與廣州聯(lián)系與廣州中心城區(qū)協(xié)同發(fā)展與廣州南拓新區(qū)：番禺、南沙呼應(yīng)順德組團(tuán)中心組團(tuán)新城區(qū)中心組團(tuán)北部產(chǎn)業(yè)區(qū)南部產(chǎn)業(yè)區(qū)輻射帶動協(xié)作分工216。 中心模糊 → 中心突顯? 佛山城區(qū)重新煥發(fā)活力，掌握絕對優(yōu)勢，打破原南海、順德喧賓奪主的現(xiàn)狀，重組成為人口最多、實力最強的中心組團(tuán)216。佛山城市空間結(jié)構(gòu)演變q大集中、小分散， “ 組團(tuán)式 ” 空間結(jié)構(gòu)216。 地域聯(lián)合：廣佛都市圈一體化q 佛山亟待在城市發(fā)展上進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，以適合廣佛都市圈的要求目標(biāo) 產(chǎn)業(yè)分工：產(chǎn)業(yè)鏈上下游分工，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)細(xì)分216。佛山城市發(fā)展區(qū)域定位9廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司q 廣佛都市圈將發(fā)展成為珠江三角洲的中心，實現(xiàn)地域、規(guī)劃、資源、交通、市場的一體化q 佛山是廣佛都市圈的副核心，與主核心廣州實行整體協(xié)調(diào)錯位發(fā)展216。 珠三角東西岸合作交流的中間站216。 “一環(huán) ”穿越佛山各產(chǎn)業(yè)節(jié)點，有效整合產(chǎn)業(yè)資源，佛山發(fā)展后勁更足q 功能承載：承東啟西、中間站216。 單項競爭力居全國前列8廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司q 等級規(guī)模：珠三角西翼中心城市216。 各類工業(yè)園遍布、專業(yè)鎮(zhèn)特色鮮明q 城市競爭力216。 經(jīng)濟(jì)增速加快q 產(chǎn)業(yè)集群216。 水路交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善q 經(jīng)濟(jì)實力216。佛山城市發(fā)展條件分析q 區(qū)位條件216。 各區(qū)產(chǎn)業(yè)孤立發(fā)展，缺乏有機聯(lián)合和功能銜接，影響產(chǎn)業(yè)升級和擴(kuò)散，資源利用率下降，拉大區(qū)間經(jīng)濟(jì)差距216。 缺乏核心區(qū)，中心市區(qū)輻射帶動力弱，導(dǎo)致整體競爭力不強216。 城市空間格局表現(xiàn)為重心分散，中心市區(qū)輻射帶動能力不強禪城比例南海比例順德比例南海與順德比例總和廣州中心城區(qū)占全市比例行政面積 4％ 30％ 21％ 51％ 18％人口 15％ 33％ 33％ 66％ 60％GDP 10％ 38％ 38％ 76％ 65％工業(yè)總產(chǎn)值 17％ 38％ 32％ 70％ 42％財政收入 10％ 41％ 32％ 73％ 20％6廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司問題 各區(qū)內(nèi)中心城區(qū)集中式空間發(fā)展，市內(nèi)城鎮(zhèn)空間分散拓展216。 南海順德強勢發(fā)展，市區(qū)中心地位日益邊緣化216。佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動區(qū)開發(fā)經(jīng)營策劃第一階段成果匯報廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司2023－－ 08佛山市中心組團(tuán)新城區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司佛山市中心組團(tuán)新城區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司本次策劃服務(wù)工作階段的劃分及說明工作階段 工作內(nèi)容 目的及意義第一階段佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動區(qū)土地開發(fā)經(jīng)營策劃指導(dǎo)區(qū)域開發(fā)與經(jīng)營實踐第二階段 佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動區(qū)營銷推廣策劃 指導(dǎo)區(qū)域營銷推廣指導(dǎo)區(qū)域招商第三階段 服務(wù)跟蹤 跟蹤區(qū)域開發(fā)進(jìn)度了解市場及招商動態(tài)，為區(qū)域開發(fā)提供依據(jù)1廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司研究思路規(guī)劃定位城市空間結(jié)構(gòu)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能定位評述 開發(fā)策略開發(fā)時序用地出讓方案開發(fā)實施計劃安排投資收益分析指導(dǎo)指導(dǎo) 前提前提前提2廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司匯報內(nèi)容q功能評述篇q開發(fā)經(jīng)營篇q投資收益篇3廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司第一篇：功能評述篇4廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有