【正文】 ，聚集度不斷提高，其地價(jià)增幅應(yīng)略高于住宅，在此按年均增幅約為 11%109廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)地價(jià)的區(qū)位分級(jí)商務(wù)一級(jí)商務(wù)二級(jí)商務(wù)三級(jí)住宅一級(jí)住宅二級(jí)住宅一級(jí)住宅二級(jí)商務(wù)二級(jí)商務(wù)三級(jí)110廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)年度土地出讓價(jià)格　 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 商務(wù) 一級(jí) 845 938 1,041 1,156 二級(jí) 710 788 875 971 1,078 1,196 1,328 1,474 1,636 三級(jí) 575 638 708 786 872 968 1,075 1,193 1,324 住宅 一級(jí) 1,217 1,339 1,473 1,620 1,782 1,960 2,156 2,372 2,609 二級(jí) 991 1,091 1,200 1,320 1,452 1,597 1,756 1,932 2,125 單位：元 /平方米111廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)各年度土地出讓情況一覽　 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年　 編號(hào) 面積 地價(jià) 編號(hào) 面積 地價(jià) 編號(hào) 面積 地價(jià) 編號(hào) 面積 地價(jià) 編號(hào) 面積 地價(jià) 編號(hào) 面積 地價(jià) 編號(hào) 面積 地價(jià) 編號(hào) 面積 地價(jià) 編號(hào) 面積 地價(jià)商務(wù) A09 74,171 845 A07 101,901 938 A08 86,551 1,041 A12 72,315 786 A02 37,862 1,078 A05 168,094 1,196 C03 142,956 1,201 C06 87,014 1,193 C01 108,905 2,298 A10 123,524 845 　 　 　 A11121,770 1,041 A13 87,994 786 A03 137,313 1,078 A15 164,046 968 　 　 　 C07 80,520 1,193 C02 74,385 2,298 　 　 　 　 　 　 　 　 　 A14 65,203 786 A04 82,047 1,078 A16 34,677 968 　 　 　 C10 86,963 1,474 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 C04 80,115 968 　 　 　 C11 91,956 1,474 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 C05 99,527 968 　 　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 C08 64,135 1,196 　 　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 C09 63,040 1,196 　 　 　 　 　 　 　 　 　住宅E02 14,662 991 　 　 　 　 　 　 E01 280,115 1,620 　 　 　 D03 133,773 1,960 　 　 　 D01111,452 2,372 　 　 　E03 68,168 991 　 　 　 　 　 　 E04 155,402 1,620 　 　 　 D04 98,722 1,756 　 　 　 D02109,164 1,932 　 　 　E05 72,792 991 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　E06 77,898 991 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　商務(wù)收入 16, 9, 21, 17, 27, 71, 17, 46, 42,住宅收入 23, 70, 43, 47, 　年度收入合計(jì) 39, 9, 21, 88, 27, 115, 17, 93, 42,收入總計(jì) 455,805 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　單位：面積 (平方米 )；地價(jià) (元 /平方米 )；收入 (萬(wàn)元 )112廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司假設(shè)開發(fā)法驗(yàn)證 —— 住宅q 假設(shè)在開發(fā)期內(nèi)某年度 (取 2023年 )某發(fā)展商以上述價(jià)格取得相應(yīng)土地的使用權(quán)，從發(fā)展商角度衡量上述出讓價(jià)格制定是否合理q 住宅216。 佛山市中心組團(tuán)住宅成交均價(jià)目前約為 3,500元 /平方米，較好樓盤的銷售價(jià)格超過(guò)了 5,500元 /平方米。 項(xiàng)目稅前利潤(rùn)約為 27,385萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)率為 %。 弊： 不利于控制整體空間形態(tài) 不利于地塊規(guī)劃并營(yíng)造良好環(huán)境 管理難度較大 發(fā)展商開發(fā)成本高116廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司案例 —— 廣州珠江新城和琶洲經(jīng)驗(yàn)q 廣州珠江新城開發(fā)失誤的重要原因之一是出讓地塊面積劃分過(guò)小 （ 5000～ 6000平方米／塊），不利于項(xiàng)目的開發(fā)和規(guī)劃。 項(xiàng)目的銷售時(shí)間在 2023年左右。 本項(xiàng)目的銷售時(shí)間在 2023年左右，且本項(xiàng)目為一線臨江，景觀資源豐富，在四年時(shí)候達(dá)到或超過(guò)現(xiàn)狀價(jià)格是完全可能的。216。全國(guó)各大城市綜合土地交易價(jià)格指數(shù) (上年度為 )106廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司動(dòng)態(tài)地價(jià)預(yù)測(cè) —— 佛山市禪城區(qū)居住用地交易價(jià)格變化對(duì)地價(jià)的影響　 1999年 2023年 2023年 2023年建筑面積(平方米） 121, 287, 55, 895, 成交總價(jià)（萬(wàn)元） 11, 42, 6, 157, 樓面單價(jià)（元） 1, 1, 1, 升幅 　 51% 15% 41%q 1999～ 2023年佛山市禪城區(qū)居住用地成交價(jià)格年均增幅約為 16%，但跳躍性較大。 永豐大廈： 90%以上216。 開發(fā)進(jìn)度的要求? 適度引入 “ 住宅先導(dǎo) ” 策略，在啟動(dòng)期開發(fā)一定面積住宅，一方面能聚集區(qū)域人氣，提升區(qū)域成熟度，另一方面為辦公功能發(fā)展提供配套，且降低區(qū)域交通壓力216。 開發(fā)進(jìn)度的要求? 啟動(dòng)期主要通過(guò)引入一定量的行政辦公和企業(yè)自用型辦公設(shè)施帶動(dòng)區(qū)域的辦公氛圍，為商務(wù)中心區(qū)的大規(guī)模開發(fā)建設(shè)蓄勢(shì)216。 打通啟動(dòng)區(qū)東部和南部出口，強(qiáng)化與周邊區(qū)域聯(lián)系，并為區(qū)域功能的集中開發(fā)創(chuàng)造條件q 配套設(shè)施216。 與體育中心配合，豐富區(qū)域功能，提升區(qū)域形象和認(rèn)知度體育中心中央公園73廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司啟動(dòng)期 —— 功能開發(fā)體育中心中央公園新聞中心行政辦公高尚住宅DABCA：五星級(jí)酒店 B：自用型辦公樓 C：商務(wù)寫字樓 D：臨時(shí)商業(yè)配套74廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司啟動(dòng)期 —— 功能開發(fā)q 功能開發(fā)說(shuō)明216。 在啟動(dòng)期開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)上，通過(guò)政府的政策性傾斜和引導(dǎo)市場(chǎng)資金進(jìn)入，在較易成熟的區(qū)域形成大規(guī)模開發(fā)的局面，使區(qū)域朝著規(guī)劃的目標(biāo)協(xié)調(diào)發(fā)展q 完成期216。 將某 5個(gè)分地塊整合，把綜合醫(yī)院、行政辦公、圖書展覽等諸多功能調(diào)整合并為國(guó)際學(xué)校，提高了地塊的使用效率216。 靠近成熟市區(qū)，使新區(qū)易于承接市區(qū)輻射，利于區(qū)域盡快成熟q 場(chǎng)館的后續(xù)有效利用216。 1996年巴塞羅那奧運(yùn)會(huì)之前，房地產(chǎn)過(guò)度發(fā)展 (1986~1993年 ,巴塞羅那住宅價(jià)值增長(zhǎng) 250%~300%)，致使奧運(yùn)會(huì)之后房地產(chǎn)市場(chǎng)急速下跌，用了 6年才扭轉(zhuǎn)跌勢(shì)216。 更多引入國(guó)有企業(yè)自用型辦公大樓，以帶動(dòng)商務(wù)辦公設(shè)施的開發(fā)216。 在區(qū)域開發(fā)初期有效聚集人氣，具備一定的 “造血 ”功能216。以此為標(biāo)準(zhǔn)，推算佛山中心組團(tuán)及順德組團(tuán)商務(wù)辦公總規(guī)模約為 150萬(wàn)平方米37廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司q 佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)約 100萬(wàn)的商務(wù)辦公開發(fā)量基本處在合理 范圍內(nèi)216。 主題娛樂增值型? 主題公園? 度假勝地216。 兼收并蓄，開放包容18廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司中心組團(tuán)新城區(qū)整體形象定位城市魅力新都心城市魅力新都心 ———— 產(chǎn)業(yè)引擎產(chǎn)業(yè)引擎 城市標(biāo)桿城市標(biāo)桿19廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)功能體系評(píng)述20廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司國(guó)內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)動(dòng)力源類型總結(jié)q 國(guó)內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)的開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)表明，任何新區(qū)的開發(fā)建設(shè)都必須具備強(qiáng)大的動(dòng)力源。新形象q 生態(tài)景觀 —— 一河兩岸216。 圍繞佛山自身優(yōu)勢(shì)制造業(yè)發(fā)展起來(lái)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展落后216。11廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司中心組團(tuán) ——“ 大佛山 ” 的城市內(nèi)核q 中心組團(tuán)是佛山未來(lái)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和服務(wù)中心q 中心組團(tuán)放射八向發(fā)展軸線構(gòu)成井型框架，輻射周邊，聯(lián)系鄰市12廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司中心組團(tuán)與順德組團(tuán)的關(guān)系中心組團(tuán) 順德組團(tuán)區(qū)位 地理中心位置，交通完善，輻射區(qū)域廣闊地偏東南，交通以城際通道為主等級(jí) 城市主核心，主導(dǎo)地位城市副核心，從屬地位規(guī)模面積 500KM2，規(guī)劃人口 230250萬(wàn)面積 212KM2，規(guī)劃人口 120130萬(wàn)功能定位服務(wù)業(yè)主導(dǎo)，退二進(jìn)三制造業(yè)突出，二三產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)與廣州聯(lián)系與廣州中心城區(qū)協(xié)同發(fā)展與廣州南拓新區(qū)：番禺、南沙呼應(yīng)順德組團(tuán)中心組團(tuán)新城區(qū)中心組團(tuán)北部產(chǎn)業(yè)區(qū)南部產(chǎn)業(yè)區(qū)輻射帶動(dòng)協(xié)作分工216。 產(chǎn)業(yè)分工：產(chǎn)業(yè)鏈上下游分工，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)細(xì)分216。 單項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)力居全國(guó)前列8廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司q 等級(jí)規(guī)模：珠三角西翼中心城市216。佛山城市發(fā)展條件分析q 區(qū)位條件216。 各區(qū)內(nèi)中心城區(qū)集中式空間發(fā)展，市內(nèi)城鎮(zhèn)空間分散拓展216。 與廣州的對(duì)比，顯示佛山城市空間結(jié)構(gòu)的不合理q 大分散、小聚集216。 “行政區(qū)經(jīng)濟(jì) ”特征明顯，行政壁壘嚴(yán)重束縛城市發(fā)展，市區(qū)發(fā)展空間受阻7廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司優(yōu)勢(shì) 綜合競(jìng)爭(zhēng)力全國(guó)第 11位，廣東省第 3位216。 原則：接受輻射，整體協(xié)調(diào)，產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)，錯(cuò)位發(fā)展216。 結(jié)構(gòu)紊亂 → 多級(jí)格局? 確立 “2+5” 城市空間發(fā)展格局，形成四級(jí)城鎮(zhèn)等級(jí)體系，層次清晰，職能明確，結(jié)構(gòu)合理。 佛山高新技術(shù)產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的比重目前逐年提升，但發(fā)展較快的仍是家電、陶瓷、服裝紡織等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)? 產(chǎn)品附加值低? 技術(shù)創(chuàng)新能力弱，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力? 民營(yíng)企業(yè)管理粗放q 佛山產(chǎn)業(yè)配套現(xiàn)狀216。新功能佛山產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)17廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司中心組團(tuán)新城區(qū) 制度創(chuàng)新，科學(xué)管理216。 時(shí)尚生活標(biāo)桿型? 餐飲休閑文化：上海新天地? 標(biāo)志性建筑：巴黎德方斯 “新凱旋門 ”? 時(shí)尚核心：長(zhǎng)沙世界之窗影視基地216。26廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)功能體系構(gòu)成新城區(qū)功能體系啟動(dòng)點(diǎn) 核心功能 衍生功能行政辦公省運(yùn)會(huì) 休閑娛樂 媒體傳播 標(biāo)志性建筑及空間商務(wù)辦公27廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司第二篇：開發(fā)經(jīng)營(yíng)篇28廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)各功能開發(fā)強(qiáng)度合理性論證29廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)各功能開發(fā)強(qiáng)度規(guī)劃占地面積 容積率 約 總開發(fā)量（平方米） 約 500萬(wàn)經(jīng)營(yíng)性用地總規(guī)模（平方米） 1,316,584經(jīng)營(yíng)性用地總開發(fā)量(平方米） 3,459,133 各功能開發(fā)量（平方米）商業(yè) 商務(wù)辦公 住宅1,162,713 1,174,271 1,122,149佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽30廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)商務(wù)辦公開發(fā)強(qiáng)度合理性論證思路q國(guó)內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開發(fā)強(qiáng)度案例對(duì)比q市場(chǎng)吸納量q新城區(qū)自身發(fā)展定位31廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司區(qū)域案例對(duì)比商務(wù)辦公 居住 商業(yè)娛樂 公共設(shè)施廣州珠江新城 47％ 33％ 3％ 17％廣州琶洲會(huì)展中心區(qū) 22％ 50％ 6％ 22％武漢 CBD 50％ 31％ 5％ 14％杭州錢江新城 60％ 27％ 5％ 8％德國(guó)慕尼黑國(guó)際會(huì)展中心區(qū)47％ 33％ 11％ 9％比例范圍 4～ 20％ 18～ 20％ 2～ 8％ 11