【正文】 發(fā)合理性論證思路q國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)商業(yè)開發(fā)量案例對(duì)比q佛山市區(qū)商業(yè)聚集格局演變q新城區(qū)商業(yè)開發(fā)形態(tài)41廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司區(qū)域案例對(duì)比q 以新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)約 500萬的開發(fā)量計(jì)算，按一般城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開發(fā)量比例范圍判斷，新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)約 100萬平方米的開發(fā)量稍顯過大商務(wù)辦公 居住 商業(yè)娛樂 公共設(shè)施廣州珠江新城 47％ 33％ 3％ 17％廣州琶洲會(huì)展中心區(qū) 22％ 50％ 6％ 22％武漢 CBD 50％ 31％ 5％ 14％杭州錢江新城 60％ 27％ 5％ 8％德國慕尼黑國際會(huì)展中心區(qū)47％ 33％ 11％ 9％比例范圍 4～ 20％ 18～ 20％ 2～ 8％ 11～ 23％國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開發(fā)強(qiáng)度對(duì)比42廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)商業(yè)開發(fā)合理性論證思路q國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)商業(yè)開發(fā)量案例對(duì)比q佛山市區(qū)商業(yè)聚集格局演變q新城區(qū)商業(yè)開發(fā)形態(tài)43廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司佛山市區(qū)商業(yè)聚集格局的演變q 佛山商業(yè)設(shè)施主要集中在禪城區(qū)，祖廟商圈是佛山傳統(tǒng)的商業(yè)中心，但近年來隨著城區(qū)南拓，城南商圈逐漸顯現(xiàn)q 隨著城市重心的進(jìn)一步南移以及新城區(qū)開發(fā)建設(shè)的不斷推進(jìn)，并且考慮對(duì)南部區(qū)域的輻射，新城區(qū)有可能形成佛山未來新的商業(yè)中心祖廟商圈城南商圈新城區(qū)44廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)商業(yè)開發(fā)合理性論證思路q國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)商業(yè)開發(fā)量案例對(duì)比q佛山市區(qū)商業(yè)聚集格局演變q新城區(qū)商業(yè)開發(fā)形態(tài)45廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)商業(yè)開發(fā)形態(tài)q 新城區(qū)商業(yè)開發(fā)基本上以裙樓商業(yè)形式出現(xiàn)，平均層高六層，從開發(fā)形態(tài)上來看，商業(yè)裙樓的開發(fā)體量過大，不適宜人的感官尺度，建議可適當(dāng)減少裙樓商業(yè)的開發(fā)體量46廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)開發(fā)周期研判47廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)開發(fā)周期案例參考區(qū)域名稱 性質(zhì) 用地規(guī)模 總建面積 建設(shè)周期 進(jìn)展情況巴黎德方斯 CBD 1,850萬 m2 30年 已完成建設(shè)倫敦堪那瑞 CBD 1,510萬 m2 16年 已完成建設(shè)香港中環(huán) CBD —— 20年 已完成建設(shè)上海陸家嘴 CBD 450萬 m2 預(yù)計(jì) 15年 用 10年時(shí)間已基本成型朝陽 CBD CBD 4Km2 1,200萬 m2 預(yù)計(jì) 20年 現(xiàn)階段住宅過多廣州琶洲 RBD 560萬 m2 預(yù)計(jì) 11年 現(xiàn)處于強(qiáng)化期青島 CBD CBD 650萬 m2 預(yù)計(jì) 10年 處于啟動(dòng)階段廣州珠江新城 CBD 約 1,000萬m2 預(yù)計(jì) 15年 處于快速發(fā)展期q 縱觀各城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)的開發(fā)建設(shè)周期，開發(fā)量 1000萬平方米以下的區(qū)域其開發(fā)建設(shè)周期大多介于 10～ 15年，佛山新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)總開發(fā)量約 500萬平方米，預(yù)計(jì)其開發(fā)建設(shè)周期約需 10年注：開發(fā)建設(shè)周期指的是由土地整理開始到核心功能進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)資料來源：珠江恒昌策劃部48廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)整體開發(fā)經(jīng)營策略49廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司策略一：引入 SOD模式，提升區(qū)域價(jià)值q SOD（ ServiceOrientedDevelopment ）模式 —— 政府利用行政壟斷權(quán)的優(yōu) 勢(shì)，通過引入政府性或社會(huì)性要素來引導(dǎo)新區(qū)開發(fā)建設(shè)的模式216。 社會(huì)性要素：大型公共服務(wù)設(shè)施（如文化宮、歌劇院、體育館、博物館 等）、交通樞紐站場(chǎng)、大型公共活動(dòng)開敞空間以及部分社 會(huì)性活動(dòng)等q SOD模式對(duì)新區(qū)開發(fā)的重要性216。 政府性資源的少量投入能吸納大量社會(huì)資源在新區(qū)的聚集216。 新舊城區(qū)利用級(jí)差地租的用地置換為新區(qū)開發(fā)提供資金保障50廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司案例 —— 廣州珠江新城引入政府性或社會(huì)性因素帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展q 早在大規(guī)模商務(wù)辦公設(shè)施開發(fā)之前，珠江新城便率先導(dǎo)入行政辦公職能，目前廣東檢驗(yàn)檢疫大樓、省檢察院大樓、市檢察院大樓、廣州海關(guān)大樓、市財(cái)政局大樓等行政辦公樓已建成或在建，有效的帶動(dòng)了珠江新城商務(wù)辦公氣氛的形成q 2023年《珠江新城規(guī)劃檢討》中明確建議引入廣州歌劇院、廣州博物館、市圖書館和市少年宮等大型公共服務(wù)設(shè)施 ,以此提升珠江新城的形象和區(qū)域認(rèn)知度51廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司對(duì)佛山中心組團(tuán)新城區(qū)開發(fā)的借鑒q 新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)政府性或社會(huì)性要素引入現(xiàn)狀216。 明確建設(shè)項(xiàng)目：聯(lián)通大廈、市公安局辦公樓、市檢察院辦公樓、 市疾病預(yù)防控制中心216。 盡快引入上述項(xiàng)目，并在區(qū)域開發(fā)初期迅速開發(fā)建設(shè)，以帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值的提升216。 更多引入行政辦公職能，尤其是與公眾社會(huì)生活關(guān)系密切的職能部門，以形成強(qiáng)大的吸引點(diǎn)216。 在產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚未到達(dá)足夠高度引發(fā)商務(wù)辦公需求有明顯增長之前，IOD模式能有效啟動(dòng)部分商務(wù)辦公功能，并形成輻射源，拉動(dòng)整體商務(wù)辦公需求的抬升q “頭雁 ”效應(yīng) —— 通過引入行業(yè)代表性或引領(lǐng)性企業(yè)，吸引其它相關(guān)中小企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)區(qū)域的功能開發(fā)53廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司案例 —— 中山寫字樓個(gè)案分析中國石油天然氣股份有限公司中山分公司路橋華南工程有限公司中國東方資產(chǎn)管理公司廣州辦事處中山地區(qū)工作組東方海外有限公司中山代表處丹麥馬士基有限公司中山代表處商船三井中山代表事務(wù)所深圳中遠(yuǎn)國際貨運(yùn)有限公司中山分公司廣州越秀物流有限公司中山分公司法國達(dá)飛輪船有限公司中山代表處香港中洋船務(wù)公司中山代表處深圳中國民航貨運(yùn)輪運(yùn)輸銷售代理有限公司中山分公司廣東華聯(lián)通國際運(yùn)輸代理有限公司中山分公司深圳聯(lián)合雅達(dá)國際貨運(yùn)有限公司中山分公司北京訊捷空貨運(yùn)代理有限公司中山辦事處廣東永邦經(jīng)貿(mào)國際貨運(yùn)代理有限公司中山分公司中山中銀大廈部分客戶名錄q 中銀大廈由于東方海外公司的進(jìn)入，形成 “ 頭雁 ” 效應(yīng)，迅速聚集了大批物流公司，在中銀大廈客戶構(gòu)成中，船務(wù)公司約占 80%資料來源：中銀大廈水牌；調(diào)查時(shí)間：.54廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司對(duì)佛山新城區(qū)的借鑒q 在佛山商務(wù)辦公需求尚未大規(guī)模啟動(dòng)之前，佛山新城區(qū)可充分利用佛山現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，如陶瓷、家具、鋼材、塑料、小家電等，形成行業(yè)辦公聚集效應(yīng)或發(fā)揮相關(guān)行業(yè)龍頭企業(yè)的帶動(dòng)作用，在新城區(qū)開發(fā)初期迅速形成有效的商務(wù)辦公需求55廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司策略三：分區(qū)開發(fā)，自我平衡q 分區(qū)開發(fā)216。 有利于保持不同開發(fā)階段空間景觀的完整性和連續(xù)性q 自我平衡 —— 保證各開發(fā)階段和開發(fā)分區(qū)功能設(shè)置能自我配套、自我 完善，保證各開發(fā)功能的有效實(shí)現(xiàn)56廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司案例 —— 廣州琶洲會(huì)展中心區(qū)的開發(fā)教訓(xùn)q 2023年底琶洲會(huì)展中心一期投入使用后，相應(yīng)的辦公和酒店配套設(shè)施卻未同步建成，致使參加展會(huì)的客商還需依賴中心區(qū)原有商務(wù)配套，一方面對(duì)城市交通造成巨大壓力，另一方面不利于琶洲人氣的集聚和認(rèn)知度的提高57廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司對(duì)佛山中心組團(tuán)新城區(qū)開發(fā)的借鑒q 中央公園一定程度上將啟動(dòng)區(qū)劃分成東西兩大片區(qū)，為了保證集約開發(fā)的效果，建議兩大片區(qū)可先后分開集中開發(fā)體育中心中央公園東 區(qū)西 區(qū)58廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司策略四：規(guī)避 “后奧運(yùn)現(xiàn)象 ”，維持區(qū)域發(fā)展動(dòng)力q “后奧運(yùn)現(xiàn)象 ”—— 大型城市活動(dòng)（如奧運(yùn)會(huì)等）舉辦后，投資銳 減，大量體育場(chǎng)館和設(shè)施閑置，一些相關(guān)行業(yè)出 現(xiàn)衰退，城市活動(dòng)舉辦區(qū)域喪失發(fā)展動(dòng)力216。但之后日本投資大滑坡，進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)長期蕭條時(shí)期216。 2023年悉尼奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，大量場(chǎng)館閑置甚至廢棄，甚至部分場(chǎng)館開始進(jìn)行拆除216。 1990年亞運(yùn)會(huì)的舉辦將這一格局打破，城市中軸線從鐘樓向北延伸到三環(huán)路的安華立交，以此為中心展開了亞運(yùn)場(chǎng)館和亞運(yùn)村等設(shè)施的建設(shè)，隨后在亞運(yùn)村周圍建設(shè)了國際會(huì)議中心、五洲大酒店、匯賓大廈、匯園公寓、購物中心、康樂中心和國際小學(xué)等。長安街亞運(yùn)村板塊60廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司案例 ——“ 六運(yùn)會(huì) ”對(duì)廣州天河區(qū)的帶動(dòng)q 1987年 ，全國第六屆運(yùn)動(dòng)會(huì)在廣州天河體育中心成功舉行，剛剛建區(qū)的天河開始成為世人關(guān)注的熱土。61廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司規(guī)避 “后奧運(yùn)現(xiàn)象 ”，維持區(qū)域發(fā)展動(dòng)力的基本條件q 區(qū)域靠近成熟市區(qū)，符合 “貼城發(fā)展 ”模式216。 滿足場(chǎng)館自身經(jīng)營的要求，并維持對(duì)區(qū)域發(fā)展的帶動(dòng)作用q 其它功能的有效配合，避免區(qū)域發(fā)展動(dòng)力的單一化216。 可通過商務(wù)辦公、商業(yè)娛樂、居住、會(huì)展、教育培訓(xùn)等功能豐富區(qū)域功能設(shè)施，保證區(qū)域發(fā)展動(dòng)力的多元化q 其它功能的有效銜接，避免出現(xiàn)開發(fā)時(shí)序上的 “青黃不接 ”216。 湖南益陽市出讓市區(qū)路燈、電線桿上的廣告使用權(quán)，每年收入近1000萬元216。 青島市將部分公共設(shè)施，如道路、公廁、候車亭、供水廠、公交車等得使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)或冠名權(quán)推向市場(chǎng)，或賣、或租、或抵押，不僅提高了城市公用設(shè)施的經(jīng)營效率，而且有效地盤活了城市資產(chǎn) q 經(jīng)營注意力資源 —— 將更多的名牌節(jié)慶活動(dòng)和綜合性經(jīng)濟(jì)文化活動(dòng)引 入新區(qū)，提高新區(qū)的受關(guān)注程度，最終提升區(qū)域 價(jià)值和認(rèn)知度64廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司策略六：彈性規(guī)劃、動(dòng)態(tài)調(diào)整q 彈性規(guī)劃 —— 在保證大的原則和方向的前提下，區(qū)域規(guī)劃應(yīng)根據(jù)區(qū)域 開發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況在用地功能、強(qiáng)度等方面允許一定 范圍內(nèi)的彈性變化q 動(dòng)態(tài)調(diào)整 —— 根據(jù)新區(qū)經(jīng)營性用地出讓的市場(chǎng)反應(yīng)，可對(duì)原出讓計(jì)劃 進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，以保證新區(qū)開發(fā)建設(shè)的順利推進(jìn)65廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司案例 —— 廣州琶洲會(huì)展中心區(qū)用地出讓q 廣州琶洲會(huì)展中心區(qū)土地開發(fā)過程中，發(fā)現(xiàn)了土地利用效率較低，可出讓建筑面積較少，土地開發(fā)資金收支平衡壓力等問題，政府針對(duì)這些問題對(duì)規(guī)劃方案作出了部分調(diào)整216。 某原定為旅館業(yè)和商務(wù)辦公功能的地塊因容積率和建筑限高無法滿足五星級(jí)酒店的基本建設(shè)要求，就將地塊劃分為 2塊，并調(diào)整了開發(fā)容積率66廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司策略七：用地預(yù)留、價(jià)值儲(chǔ)備q 在新區(qū)開發(fā)的初期，對(duì)地塊開發(fā)條件較成熟或潛在價(jià)值較高的區(qū)域進(jìn)行適當(dāng)預(yù)留，以待新區(qū)開發(fā)成熟之后再行出讓，從而實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值利用的最大化216。 佛山新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)開發(fā)周期約 10年216。 新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度216。 依靠政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投入為該地區(qū)的開發(fā)建設(shè)提供基本條件，并在此基礎(chǔ)上重點(diǎn)通過啟動(dòng)點(diǎn)的營造啟動(dòng)區(qū)域開發(fā)，初步樹立區(qū)域形象，培育區(qū)域土地價(jià)值q 成熟期216。 經(jīng)過前七年的開發(fā)建設(shè)，區(qū)域認(rèn)知度和成熟度已有極大提高，這一時(shí)期除了完成區(qū)域剩余的開發(fā)建設(shè)之外，還要完善前兩階段開發(fā)建設(shè)過程中的遺留問題71廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司啟動(dòng)期 —— 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)q 基本完成啟動(dòng)區(qū)管線和主次干道工程216。 與舊城區(qū)聯(lián)系的重要通道q 打通啟動(dòng)區(qū)西部交通出口216。 提升區(qū)域形象 啟動(dòng)期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)圖示72廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司啟動(dòng)期 —— 配套設(shè)施建設(shè)q 完成體育中心建設(shè)216。 有效啟動(dòng)區(qū)域開發(fā)，樹立區(qū)域形象，提升區(qū)域價(jià)值q 完成中央公園一期建設(shè)216。 為了規(guī)避 “后奧運(yùn)現(xiàn)象 ”，保持區(qū)域發(fā)展動(dòng)力，啟動(dòng)期必須進(jìn)行適量的功能開發(fā)，且功能開發(fā)復(fù)合，保證啟動(dòng)期功能開發(fā)的自我平衡216。 啟動(dòng)期應(yīng)通過引入一定量的行政辦公和企業(yè)自用型辦公設(shè)施帶動(dòng)區(qū)域的辦公氛圍，為商務(wù)中心區(qū)的大規(guī)模開發(fā)建設(shè)蓄勢(shì)216。 五星級(jí)酒店能自行配套，對(duì)其它功能依賴性不大，且能有效提升區(qū)域價(jià)值，因此選址商務(wù)核