【正文】 獨(dú)居住、與父母兩代同住、與子女兩代同住 主體客戶的置業(yè)經(jīng)驗(yàn) 2次置業(yè)居多，其次為： 1次、 3次及以上主體客戶從事的職業(yè) 依次為： 私營企業(yè)主 、企業(yè)中高層管理人員 、專業(yè)技術(shù)人員 、個(gè)體工商戶 、普通職員 、公務(wù)員 主體客戶從事的職業(yè) 制造、金融、 IT、個(gè)體零售及批發(fā)業(yè)、農(nóng)林牧副漁、公共服務(wù)與公共事業(yè)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 成交客戶供應(yīng)市場(chǎng)研究p 煙臺(tái)住宅市場(chǎng)整體供應(yīng)情況n 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域供應(yīng)市場(chǎng)特點(diǎn)研究216。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 車位配比由于客戶擁有私家車比較普遍，因此從市場(chǎng)銷售表現(xiàn)來看，車庫的銷售情況較好。整體營銷水平不高，包裝呆板，品質(zhì)感不夠，在推廣途徑上也比較單一。此外，拼接戶型也具有一定的市場(chǎng)空間。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域商品房住宅項(xiàng)目戶型空間格局表現(xiàn)單一，以平層為主要表現(xiàn)形式。在即將銷售的上海灘花園的宣傳折頁上了解到，該項(xiàng)目體量較大，配套齊全。天合城 會(huì)所、商業(yè)區(qū)、超市 海天四季花城 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、超市、幼兒園等 橡樹灣 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 上海灘花園 14萬平米的商業(yè)配套與數(shù)萬平米的教育設(shè)施南山世紀(jì)華府 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、會(huì)所 府前花園 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、會(huì)所 南山地產(chǎn)各分期產(chǎn)品配套齊全，且社區(qū)配套各期之間可以共享，是區(qū)域內(nèi)配套最為齊全的社區(qū)。即將銷售的上海灘花園的生態(tài)公園園林值得期待。 天合城的綠化率較高，達(dá)到了 60%，海天四季花城主打水景、山景的生態(tài)主題 。200180160140120100806040世紀(jì)華庭 天合城 海天四季花城 橡樹灣 南山世紀(jì)華府 府前花園1011671011201083080150171110140競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 在售主力面積區(qū)間示意戶型面積趨于實(shí)用型，面積區(qū)間以中等戶型為主。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 樓盤檔次項(xiàng)目名稱 檔次定位星海灣 高檔世紀(jì)華庭 高檔天合城 中高檔海天四季花城 中高檔（智能化）橡樹灣 中高檔（小戶型公寓）上海灘花園 高檔南山世紀(jì)華府 中高檔府前花園 中高檔區(qū)域項(xiàng)目基本都保持著較好的消化態(tài)勢(shì)橡樹灣的銷售速度相對(duì)較慢，主要是由于其是小戶型公寓，價(jià)格較高，故而影響了銷售速度，這也說明客戶對(duì)于高層公寓有一定的心理抗性。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 項(xiàng)目規(guī)模區(qū)域采用并列式排布的項(xiàng)目居多（也稱兵營式）項(xiàng)目名稱 整體規(guī)劃星海灣 依地勢(shì)而建，享有一線海景色，有些也能享有較好海景 世紀(jì)華庭 并列式排布 天合城 并列式、部分塔式排布 海天四季花城 并列式 橡樹灣上海灘花園 并列式、圍合式、錯(cuò)落式南山世紀(jì)華府 板式規(guī)劃 府前花園 板式、并列式 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 整體規(guī)劃區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)建筑風(fēng)格以現(xiàn)代為主，在建筑形式方面以小高層、高層居多，充分說明煙臺(tái)市民對(duì)該類建筑的接受度比較高；此外，新古典主義的市場(chǎng)接受度也較好。 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域典型個(gè)案分析216。 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域及項(xiàng)目確定216。牟平區(qū)福山區(qū) 萊山區(qū)芝罘區(qū) 黃海萊 山類別 代表項(xiàng)目 特點(diǎn)簡(jiǎn)述萊山區(qū)開發(fā)項(xiàng)目海天四季花城、星海灣、橡樹灣、世紀(jì)華庭、天合城、上海灘花園、南山世紀(jì)華府、府前花園市場(chǎng)化程度一般，南山地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目相對(duì)知名度和影響力高其他區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目 世茂海灣一號(hào)、星河城、西海岸 市場(chǎng)化程程度一般早期開發(fā)的小區(qū) 金溝寨、布萊小區(qū) 戶型設(shè)計(jì)較差，物業(yè)管理差，園林規(guī)劃匱乏競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域及項(xiàng)目確定考慮到本案商品住宅特性，選取競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi) 8個(gè)典型商品住宅項(xiàng)目。 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域典型個(gè)案分析216。 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域及項(xiàng)目確定216。福山區(qū)地處煙臺(tái)內(nèi)陸位置，不臨海；客戶群：以福山本地人為主，同時(shí)有部分開發(fā)區(qū)客戶?？蛻糍彸梢?福山居多，芝罘、萊山和開發(fā)區(qū)客戶各占一部分 ，此外，還有少量 外籍客戶；芝罘區(qū)煙臺(tái)中心城區(qū)，區(qū)域發(fā)展成熟；客戶群以芝罘本地客戶為主，并有 一部分開發(fā)區(qū)、福山客戶 。地塊現(xiàn)狀較為規(guī)整。微觀：252?，F(xiàn)狀萊山在配套方面尤顯不足，周邊配套建設(shè)有待跟進(jìn)，但是伴隨政府東移，區(qū)域未來配套有預(yù)期可待；252。中觀：252。煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)被廣泛認(rèn)可，未來幾年仍然存在較大的發(fā)展空間；252。住宅銷量平穩(wěn)、銷售價(jià)格走高；252。地塊東部區(qū)域： —— 有規(guī)劃中的科技服務(wù)服地微觀分析 q 地塊周邊景觀條件地塊周邊景觀條件用地分析結(jié)論宏觀：252。地塊西部區(qū)域： —— 規(guī)劃中有兩個(gè)住宅項(xiàng)目，其中一個(gè)已立項(xiàng)，另一個(gè)占地約 100畝左右，如已立項(xiàng)項(xiàng)目與本項(xiàng)目的推出時(shí)間趨同，則會(huì)對(duì)本項(xiàng)目形成一定的銷售壓力。地塊北部區(qū)域： —— 距離海景 ， 10層以上可以看到海， 景觀條件較好 —— 毗鄰煙大文經(jīng)學(xué)院、三?？萍紙@，人文氛圍濃厚 —— 道路及周邊的 視覺感受良好216。項(xiàng)目周邊生活配套匱乏。項(xiàng)目周邊居住氛圍尚不濃厚，目前只有一些村民小區(qū)。北靠煙臺(tái)大學(xué)文經(jīng)學(xué)院，東臨清華、北大、煙大三?？萍紙@，西臨濱洲醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院及體育公園，南臨萊山一中，教育配套得天獨(dú)厚。地塊內(nèi)北側(cè)規(guī)劃一處 25班小學(xué)，用地不少于 216。規(guī)劃中的學(xué)院路穿過社區(qū)216。規(guī)劃道路紅線寬度：學(xué)院路紅線寬 50米，北側(cè)規(guī)劃路 30米，東側(cè)規(guī)劃紅線寬 40米，中部及西北側(cè)規(guī)劃路紅線寬20米。距離大海約 216。地塊規(guī)整，可建設(shè)用地 216。本項(xiàng)目位于萊山學(xué)院路，毗鄰大學(xué)園區(qū)，周邊交通便捷，但配套不足也明顯存在，因此，就區(qū)域的市場(chǎng)環(huán)境而言，本項(xiàng)目有很大的機(jī)會(huì)，但也有挑戰(zhàn)！q 地塊概況地塊概況微觀分析216。216。216。216。216。 q 萊山區(qū)域發(fā)展規(guī)劃萊山區(qū)域發(fā)展規(guī)劃q 萊山區(qū)域發(fā)展規(guī)劃萊山區(qū)域發(fā)展規(guī)劃中觀分析216。而分期開發(fā)的南山世紀(jì)城，后續(xù)房源將陸續(xù)面市。 紅旗路以南，觀海路以西至塔山路以東范圍。 毗鄰大學(xué)園區(qū)216。 本項(xiàng)目距離 機(jī)場(chǎng) 2025分鐘煙臺(tái)萊山機(jī)場(chǎng)濱海工業(yè)園萊山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)煙臺(tái)大學(xué)園區(qū)本項(xiàng)目萊山區(qū)域內(nèi)有三條主要干道分別為濱海路、觀海路和迎春大街。 本項(xiàng)目距離 萊山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)10分鐘216。等為一體的區(qū)域魅力。 q 煙臺(tái)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃煙臺(tái)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃宏觀分析房地產(chǎn)投資、開發(fā)快速持續(xù)增長住宅銷量平穩(wěn)、銷售價(jià)格走高海景房的市場(chǎng)接受度較為理想 首開集團(tuán)、海信地產(chǎn)、陽光 100、 SOHO中國、世茂集團(tuán) …… ，地產(chǎn)大牌公司相繼進(jìn)入，帶來了相對(duì)發(fā)展成熟城市先進(jìn)的產(chǎn)品理念，將本地項(xiàng)目之間競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)拉升到高品質(zhì)層次。 福山區(qū)福山區(qū) 樓盤供應(yīng)量大。作為一個(gè)新興城區(qū)，開發(fā)區(qū)的發(fā)展一直與外來投資、人口密切相關(guān)。此外，中心區(qū)大盤較少，而且未能集中推出，亦是支撐房價(jià)的因素之一。芝罘區(qū)中心地段的市場(chǎng)將由濱海景區(qū)、勝利小區(qū)、海港路地塊三大主角領(lǐng)銜，形成兼具品牌 、規(guī)模、品質(zhì)的形象性、標(biāo)志性大盤。從2023年以來，隨著南山世紀(jì)