【正文】 ———— 產(chǎn)業(yè)引擎產(chǎn)業(yè)引擎 城市標(biāo)桿城市標(biāo)桿19廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)功能體系評(píng)述20廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)動(dòng)力源類型總結(jié)q 國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)的開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)表明，任何新區(qū)的開發(fā)建設(shè)都必須具備強(qiáng)大的動(dòng)力源。 軸線：生態(tài)自然帶（東平河）、通道干線216。新形象q 生態(tài)景觀 —— 一河兩岸216。q 佛山與廣州的產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系： 1+12216。 圍繞佛山自身優(yōu)勢(shì)制造業(yè)發(fā)展起來的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展落后216。 城市重心南移，建設(shè)成為佛山市商貿(mào)金融、文化教育、休閑娛樂和信息服務(wù)中心216。11廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司中心組團(tuán) ——“ 大佛山 ” 的城市內(nèi)核q 中心組團(tuán)是佛山未來的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和服務(wù)中心q 中心組團(tuán)放射八向發(fā)展軸線構(gòu)成井型框架，輻射周邊，聯(lián)系鄰市12廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司中心組團(tuán)與順德組團(tuán)的關(guān)系中心組團(tuán) 順德組團(tuán)區(qū)位 地理中心位置，交通完善，輻射區(qū)域廣闊地偏東南，交通以城際通道為主等級(jí) 城市主核心，主導(dǎo)地位城市副核心，從屬地位規(guī)模面積 500KM2，規(guī)劃人口 230250萬面積 212KM2，規(guī)劃人口 120130萬功能定位服務(wù)業(yè)主導(dǎo)，退二進(jìn)三制造業(yè)突出，二三產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)與廣州聯(lián)系與廣州中心城區(qū)協(xié)同發(fā)展與廣州南拓新區(qū)：番禺、南沙呼應(yīng)順德組團(tuán)中心組團(tuán)新城區(qū)中心組團(tuán)北部產(chǎn)業(yè)區(qū)南部產(chǎn)業(yè)區(qū)輻射帶動(dòng)協(xié)作分工216。佛山城市空間結(jié)構(gòu)演變q大集中、小分散， “ 組團(tuán)式 ” 空間結(jié)構(gòu)216。 產(chǎn)業(yè)分工：產(chǎn)業(yè)鏈上下游分工，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)細(xì)分216。 珠三角東西岸合作交流的中間站216。 單項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)力居全國前列8廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司q 等級(jí)規(guī)模：珠三角西翼中心城市216。 經(jīng)濟(jì)增速加快q 產(chǎn)業(yè)集群216。佛山城市發(fā)展條件分析q 區(qū)位條件216。 缺乏核心區(qū)，中心市區(qū)輻射帶動(dòng)力弱，導(dǎo)致整體競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)216。 各區(qū)內(nèi)中心城區(qū)集中式空間發(fā)展，市內(nèi)城鎮(zhèn)空間分散拓展216。佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)開發(fā)經(jīng)營策劃第一階段成果匯報(bào)廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司2023－－ 08佛山市中心組團(tuán)新城區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司佛山市中心組團(tuán)新城區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司本次策劃服務(wù)工作階段的劃分及說明工作階段 工作內(nèi)容 目的及意義第一階段佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)土地開發(fā)經(jīng)營策劃指導(dǎo)區(qū)域開發(fā)與經(jīng)營實(shí)踐第二階段 佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)營銷推廣策劃 指導(dǎo)區(qū)域營銷推廣指導(dǎo)區(qū)域招商第三階段 服務(wù)跟蹤 跟蹤區(qū)域開發(fā)進(jìn)度了解市場(chǎng)及招商動(dòng)態(tài)，為區(qū)域開發(fā)提供依據(jù)1廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司研究思路規(guī)劃定位城市空間結(jié)構(gòu)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能定位評(píng)述 開發(fā)策略開發(fā)時(shí)序用地出讓方案開發(fā)實(shí)施計(jì)劃安排投資收益分析指導(dǎo)指導(dǎo) 前提前提前提2廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司匯報(bào)內(nèi)容q功能評(píng)述篇q開發(fā)經(jīng)營篇q投資收益篇3廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司第一篇：功能評(píng)述篇4廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)整體功能定位評(píng)述5廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司現(xiàn)狀 與廣州的對(duì)比，顯示佛山城市空間結(jié)構(gòu)的不合理q 大分散、小聚集216。佛山城市空間結(jié)構(gòu)216。 “行政區(qū)經(jīng)濟(jì) ”特征明顯，行政壁壘嚴(yán)重束縛城市發(fā)展，市區(qū)發(fā)展空間受阻7廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司優(yōu)勢(shì) 整體經(jīng)濟(jì)水平高216。 綜合競(jìng)爭(zhēng)力全國第 11位，廣東省第 3位216。 珠三角西岸中心216。 原則：接受輻射，整體協(xié)調(diào)，產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)，錯(cuò)位發(fā)展216。佛山城市發(fā)展區(qū)域定位10廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司趨勢(shì) 結(jié)構(gòu)紊亂 → 多級(jí)格局? 確立 “2+5” 城市空間發(fā)展格局，形成四級(jí)城鎮(zhèn)等級(jí)體系，層次清晰，職能明確，結(jié)構(gòu)合理。 多個(gè)重點(diǎn)工程雄踞東平河兩側(cè)，拉開中心城區(qū)由東平河北岸向南發(fā)展的格局216。 佛山高新技術(shù)產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的比重目前逐年提升，但發(fā)展較快的仍是家電、陶瓷、服裝紡織等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)? 產(chǎn)品附加值低? 技術(shù)創(chuàng)新能力弱，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力? 民營企業(yè)管理粗放q 佛山產(chǎn)業(yè)配套現(xiàn)狀216。新功能佛山產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀16廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司q 佛山產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向：在發(fā)展現(xiàn)有支柱行業(yè)的基礎(chǔ)上，開拓發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、物流、信息服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，在廣佛經(jīng)濟(jì)圈整合中發(fā)展為一個(gè) “ 制造業(yè)基地 ” 。新功能佛山產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)17廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司中心組團(tuán)新城區(qū) 節(jié)點(diǎn)：標(biāo)志性建筑物，如東平橋、體育公園、新聞中心、商務(wù)大廈216。 制度創(chuàng)新，科學(xué)管理216。 創(chuàng)意知本助推型? 生產(chǎn)創(chuàng)意助推：北京中關(guān)村? 文化創(chuàng)意助推：北京 “798” 藝術(shù)區(qū)216。 時(shí)尚生活標(biāo)桿型? 餐飲休閑文化：上海新天地? 標(biāo)志性建筑：巴黎德方斯 “新凱旋門 ”? 時(shí)尚核心：長沙世界之窗影視基地216。 1994 年，市政府東遷宣告完畢，以此 為分水嶺，浩浩蕩蕩的東部開發(fā) 拉開了徐徐戰(zhàn)幕q 自 1992年起，東部新城的地價(jià)從 每畝 4萬元飚升到 260萬元，政府 因此獲得 20多億元的土地出讓金， 并引來 100多億元的外來投資， 順利完成了青島政治、經(jīng)濟(jì)、文 化中心的東移25廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司規(guī)模商務(wù)主導(dǎo)型 —— 上海浦東新區(qū)q 金融商務(wù)是浦東發(fā)展重要的啟動(dòng)引擎之一。26廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)功能體系構(gòu)成新城區(qū)功能體系啟動(dòng)點(diǎn) 核心功能 衍生功能行政辦公省運(yùn)會(huì) 休閑娛樂 媒體傳播 標(biāo)志性建筑及空間商務(wù)辦公27廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司第二篇：開發(fā)經(jīng)營篇28廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)各功能開發(fā)強(qiáng)度合理性論證29廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)各功能開發(fā)強(qiáng)度規(guī)劃占地面積 容積率 約 總開發(fā)量（平方米） 約 500萬經(jīng)營性用地總規(guī)模（平方米） 1,316,584經(jīng)營性用地總開發(fā)量(平方米） 3,459,133 各功能開發(fā)量（平方米）商業(yè) 商務(wù)辦公 住宅1,162,713 1,174,271 1,122,149佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽30廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)商務(wù)辦公開發(fā)強(qiáng)度合理性論證思路q國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開發(fā)強(qiáng)度案例對(duì)比q市場(chǎng)吸納量q新城區(qū)自身發(fā)展定位31廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司區(qū)域案例對(duì)比商務(wù)辦公 居住 商業(yè)娛樂 公共設(shè)施廣州珠江新城 47％ 33％ 3％ 17％廣州琶洲會(huì)展中心區(qū) 22％ 50％ 6％ 22％武漢 CBD 50％ 31％ 5％ 14％杭州錢江新城 60％ 27％ 5％ 8％德國慕尼黑國際會(huì)展中心區(qū)47％ 33％ 11％ 9％比例范圍 4～ 20％ 18～ 20％ 2～ 8％ 11～ 23％國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開發(fā)強(qiáng)度對(duì)比q 以新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)約 500萬的開發(fā)量計(jì)算，按一般城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開發(fā)量比例范圍判斷，則新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)商務(wù)辦公開發(fā)量控制在 100萬平方米左右較為合適32廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)商務(wù)辦公開發(fā)強(qiáng)度合理性論證思路q國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開發(fā)強(qiáng)度案例對(duì)比q市場(chǎng)吸納量q新城區(qū)自身發(fā)展定位33廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司世界部分城市商務(wù)辦公面積規(guī)模比較（含已有存量和明確規(guī)劃面積）城市 級(jí)別 全市商務(wù)辦公建筑面積（萬平方米）中心區(qū)商務(wù)辦公建筑面積（萬平方米）紐約 世界級(jí) —— 3097巴黎 世界級(jí) 2852 1500倫敦 世界級(jí) 2197 1400東京 世界級(jí) 4000 2900北京 跨區(qū)域級(jí) 1100 700上海 跨區(qū)域級(jí) 1500 600廣州 跨區(qū)域級(jí) 1050 600q 世界級(jí)經(jīng)濟(jì)中心城市全市的商務(wù)辦公建筑面積一般在 2023萬平方米以上，而跨區(qū)域級(jí)國際性城市如北京、上海、廣州等則多在1000~1500萬平方米左右商務(wù)辦公吸納量 —— 佛山市商務(wù)辦公規(guī)模預(yù)測(cè)34廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司佛山 北京 上海 廣州城市級(jí)別 次區(qū)域級(jí) 跨區(qū)域級(jí) 跨區(qū)域級(jí) 跨區(qū)域級(jí)國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 1381 3663 6250 3496人均 GDP（元） 40444 32061 46718 48372第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（億元） 764 1311 3130 1508第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（億元） 540 2255 3027 1883實(shí)際利用外資（億美元） 12 21 58 302023年佛山與國內(nèi)主要城市商務(wù)辦公相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比商務(wù)辦公吸納量 —— 佛山市商務(wù)辦公規(guī)模預(yù)測(cè)35廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司商務(wù)辦公吸納量 —— 佛山市商務(wù)辦公規(guī)模預(yù)測(cè)佛山 北京 上海 廣州綜合加權(quán)指數(shù) q 從影響商務(wù)辦公需求的各主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比來看，佛山與北京、上海、廣州等中心城市有較大差距，根據(jù)綜合加權(quán)指數(shù)差值換算 且考慮城市區(qū)域首位度對(duì)商務(wù)辦公設(shè)施聚集產(chǎn)生的 “磁石效應(yīng) ”， 可推算佛山全市商務(wù)辦公規(guī)模應(yīng)在 250萬平方米 左右城市級(jí)別 GDP 人均GDP第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值實(shí)際利用外資綜合加權(quán)指數(shù) 2023年佛山與國內(nèi)主要中心城市商務(wù)辦公相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)權(quán)重2023年佛山與國內(nèi)主要中心城市商務(wù)辦公相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)加權(quán)指數(shù)36廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司商務(wù)辦公吸納量 —— 新城區(qū)商務(wù)辦公規(guī)模預(yù)測(cè)北京商務(wù)辦公聚集區(qū)聚集程度分析 廣州商務(wù)辦公聚集區(qū)聚集程度分析q 一般城市商務(wù)辦公設(shè)施聚集規(guī)律表明，城市商務(wù)辦公聚集區(qū)規(guī)模應(yīng)占全市總規(guī)模的 60%以上。因此，在市場(chǎng)接受的范圍內(nèi)，保持一定的商務(wù)辦公開發(fā)量，一方面能成為區(qū)域持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力源，另一方面能引導(dǎo)城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)，滿足城市功能的提升要求；q 新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)作為佛山城市拓展的新區(qū)域，還需展示佛山城市發(fā)展建設(shè)的新形象，需要較高的基礎(chǔ)設(shè)施配套水平和優(yōu)質(zhì)的空間景觀效果。 社會(huì)性要素：大型公共服務(wù)設(shè)施（如文化宮、歌劇院、體育館、博物館 等）、交通樞紐站場(chǎng)、大型公共活動(dòng)開敞空間以及部分社 會(huì)性活動(dòng)等q SOD模式對(duì)新區(qū)開發(fā)的重要性216。 新舊城區(qū)利用級(jí)差地租的用地置換為新區(qū)開發(fā)提供資金保障50廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司案例 —— 廣州珠江新城引入政府性或社會(huì)性因素帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展q 早在大規(guī)模商務(wù)辦公設(shè)施開發(fā)之前，珠江新城便率先導(dǎo)入行政辦公職能，目前廣東檢驗(yàn)檢疫大樓、省檢察院大樓、市檢察院大樓、廣州海關(guān)大樓、市財(cái)政局大樓等行政辦公樓已建成或在建，有效的帶動(dòng)了珠江新城商務(wù)辦公氣氛的形成q 2023年《珠江新城規(guī)劃檢討》中明確建議引入廣州歌劇院、廣州博物館、市圖書館和市少年宮等大型公共服務(wù)設(shè)施 ,以此提升珠江新城的形象和區(qū)域認(rèn)知度51廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司對(duì)佛山中心組團(tuán)新城區(qū)開發(fā)的借鑒q 新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)政府性或社會(huì)性要素引入現(xiàn)狀216。 盡快引入上述項(xiàng)目，并在區(qū)域開發(fā)初期迅速開發(fā)建設(shè)，以帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值的提升216。 在產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚未到達(dá)足夠高度引發(fā)商務(wù)辦公需求有明顯增長之前，IOD模式能有效啟動(dòng)部分商務(wù)辦公功能，并形成輻射源，拉動(dòng)整體商務(wù)辦公需求的抬升q “頭雁 ”效應(yīng) —— 通過引入行業(yè)代表性或引領(lǐng)性企業(yè)，吸引其它相關(guān)中小企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)區(qū)域的功能開發(fā)53廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司案例 —— 中山寫字樓個(gè)案分析中國石油天然氣股份有限公司中山分公司路橋華南工程有限公