【正文】 利： 出讓門檻較低，利于迅速出讓216。中心組團現(xiàn)階段寫字樓及商業(yè)的產(chǎn)品素質、售價及租金水平均較低，有可能出現(xiàn)井噴，且本項目為一線臨江，緊靠核心商務區(qū)景觀資源豐富，在六年時候達到或超過現(xiàn)狀價格是完全可能的。216。113廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司假設開發(fā)法驗證 —— 商務辦公q 商務辦公216。216。 該項目總投資約 211,885萬元。廣州琶洲會展中心區(qū)開發(fā)期間地價變化情況108廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)啟動區(qū)地價動態(tài)預測q 綜合城市總體地價提升和新城區(qū)自身價值增長對地價的影響，保守預計在未來較長的一段時期內(nèi)，新城區(qū)啟動區(qū)住宅地價年均增幅約為 11～ 16%，取保守值 10%q 相對于住宅而言，佛山商務辦公市場的現(xiàn)狀供應及需求均相對較弱，價格水平起點較低。q 隨著國家宏觀調(diào)控政策的實施，城市地價的變化將日趨平穩(wěn)。 市政基礎設施及大型公建的后續(xù)輻射帶動作用日益顯現(xiàn)216。 東建大廈： 85%以上1998 1999 2023 2023 2023佛山商務辦公市場發(fā)展態(tài)勢分析95廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司技術研發(fā)初級加工原材料深加工中介咨詢房地產(chǎn)開發(fā)及配套金融服務中間產(chǎn)品或低附加值最終產(chǎn)品高附加值最終產(chǎn)品行業(yè)會展貿(mào)易采購物流配送佛山加工制造業(yè)所處環(huán)節(jié)銷售最終用戶經(jīng)營性用地中遠期（成熟期和完成期）出讓安排 —— 商務辦公需求特征變化營銷管理96廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司q 新城區(qū)近期商務辦公需求構成216。如佛山賓館在 2023年春交會期間平均房價接近 900元，客房出租收入達 460多萬元? 與規(guī)劃中的其它五星級酒店相比，新城區(qū)五星級酒店無疑更具標志性和市場號召力93廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司經(jīng)營性用地近期（啟動期）出讓安排q 商務辦公：約 ；酒店：約 ；臨時商業(yè)：約 3萬平方米q 住宅：約 20萬平方米體育中心中央公園新聞中心行政辦公高尚住宅DABC94廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司經(jīng)營性用地中遠期（成熟期和完成期）出讓安排 —— 商務辦公市場發(fā)展趨勢q 佛山寫字樓市場 9 99年達到爆發(fā)期后，進入穩(wěn)定發(fā)展期，預計 3~5年后佛山寫字樓市場發(fā)展將進入新的高潮階段q 近年佛山主要寫字樓的出租率普遍在 80%以上，與過往寫字樓長期平均出租率不足 6成相比有明顯改觀，反映市場需求正逐步放大216。 自我配套的要求? 建議出讓毛用地面積介于 200~300畝之間，以便能在啟動期區(qū)域配套尚不完善的條件下實現(xiàn)自我配套91廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司q 啟動期可開發(fā)適量住宅216。 佛山市禪城區(qū) 1999年至今僅有一宗商務辦公用地交易成功，面積約為7,000平方米，且只有一個競投者參與競投，以底價成交，市場反應冷淡q 佛山商務辦公市場主要需求特征：216。 市場吸納量? 佛山市禪城區(qū) 1999年至今僅有一宗商務辦公用地交易成功，面積約為 7,000平方米，且只有一個競投者參與競投，以底價成交，市場反應冷淡? 佛山寫字樓市場自 9 99年爆發(fā)以來隨后進入低位徘徊期，且租金低一直是佛山寫字樓市場發(fā)展的軟肋。 西區(qū)可采用適度的 “住宅先導 ”策略，啟動部分居住功能，聚集人氣，同時開發(fā)部分綜合商業(yè)功能以作配套78廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司完成期 —— 基礎設施及配套設施建設q 基礎設施216。 引入圖書中心、科技館等大型公共服務設施，提升區(qū)域形象和認知度216。 五星級酒店能自行配套，對其它功能依賴性不大，且能有效提升區(qū)域價值，因此選址商務核心區(qū)，形成動力源，以期帶動商務核心區(qū)的后續(xù)發(fā)展216。 為了規(guī)避 “后奧運現(xiàn)象 ”，保持區(qū)域發(fā)展動力，啟動期必須進行適量的功能開發(fā)，且功能開發(fā)復合，保證啟動期功能開發(fā)的自我平衡216。 提升區(qū)域形象 啟動期基礎設施建設圖示72廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司啟動期 —— 配套設施建設q 完成體育中心建設216。 經(jīng)過前七年的開發(fā)建設，區(qū)域認知度和成熟度已有極大提高，這一時期除了完成區(qū)域剩余的開發(fā)建設之外，還要完善前兩階段開發(fā)建設過程中的遺留問題71廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司啟動期 —— 基礎設施建設q 基本完成啟動區(qū)管線和主次干道工程216。 新城區(qū)啟動區(qū)基礎設施及公共服務設施建設進度216。 某原定為旅館業(yè)和商務辦公功能的地塊因容積率和建筑限高無法滿足五星級酒店的基本建設要求，就將地塊劃分為 2塊，并調(diào)整了開發(fā)容積率66廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司策略七：用地預留、價值儲備q 在新區(qū)開發(fā)的初期，對地塊開發(fā)條件較成熟或潛在價值較高的區(qū)域進行適當預留，以待新區(qū)開發(fā)成熟之后再行出讓，從而實現(xiàn)地塊價值利用的最大化216。 湖南益陽市出讓市區(qū)路燈、電線桿上的廣告使用權，每年收入近1000萬元216。 滿足場館自身經(jīng)營的要求，并維持對區(qū)域發(fā)展的帶動作用q 其它功能的有效配合，避免區(qū)域發(fā)展動力的單一化216。長安街亞運村板塊60廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司案例 ——“ 六運會 ”對廣州天河區(qū)的帶動q 1987年 ，全國第六屆運動會在廣州天河體育中心成功舉行，剛剛建區(qū)的天河開始成為世人關注的熱土。 2023年悉尼奧運會結束后，大量場館閑置甚至廢棄，甚至部分場館開始進行拆除216。 有利于保持不同開發(fā)階段空間景觀的完整性和連續(xù)性q 自我平衡 —— 保證各開發(fā)階段和開發(fā)分區(qū)功能設置能自我配套、自我 完善，保證各開發(fā)功能的有效實現(xiàn)56廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司案例 —— 廣州琶洲會展中心區(qū)的開發(fā)教訓q 2023年底琶洲會展中心一期投入使用后，相應的辦公和酒店配套設施卻未同步建成，致使參加展會的客商還需依賴中心區(qū)原有商務配套，一方面對城市交通造成巨大壓力，另一方面不利于琶洲人氣的集聚和認知度的提高57廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司對佛山中心組團新城區(qū)開發(fā)的借鑒q 中央公園一定程度上將啟動區(qū)劃分成東西兩大片區(qū)，為了保證集約開發(fā)的效果，建議兩大片區(qū)可先后分開集中開發(fā)體育中心中央公園東 區(qū)西 區(qū)58廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司策略四：規(guī)避 “后奧運現(xiàn)象 ”，維持區(qū)域發(fā)展動力q “后奧運現(xiàn)象 ”—— 大型城市活動（如奧運會等）舉辦后，投資銳 減，大量體育場館和設施閑置，一些相關行業(yè)出 現(xiàn)衰退，城市活動舉辦區(qū)域喪失發(fā)展動力216。 更多引入行政辦公職能，尤其是與公眾社會生活關系密切的職能部門，以形成強大的吸引點216。 明確建設項目：聯(lián)通大廈、市公安局辦公樓、市檢察院辦公樓、 市疾病預防控制中心216。 政府性資源的少量投入能吸納大量社會資源在新區(qū)的聚集216。40廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)商業(yè)開發(fā)合理性論證思路q國內(nèi)外城市主導功能綜合區(qū)商業(yè)開發(fā)量案例對比q佛山市區(qū)商業(yè)聚集格局演變q新城區(qū)商業(yè)開發(fā)形態(tài)41廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司區(qū)域案例對比q 以新城區(qū)啟動區(qū)約 500萬的開發(fā)量計算，按一般城市主導功能綜合區(qū)各功能開發(fā)量比例范圍判斷，新城區(qū)啟動區(qū)約 100萬平方米的開發(fā)量稍顯過大商務辦公 居住 商業(yè)娛樂 公共設施廣州珠江新城 47％ 33％ 3％ 17％廣州琶洲會展中心區(qū) 22％ 50％ 6％ 22％武漢 CBD 50％ 31％ 5％ 14％杭州錢江新城 60％ 27％ 5％ 8％德國慕尼黑國際會展中心區(qū)47％ 33％ 11％ 9％比例范圍 4～ 20％ 18～ 20％ 2～ 8％ 11～ 23％國內(nèi)外城市主導功能綜合區(qū)各功能開發(fā)強度對比42廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)商業(yè)開發(fā)合理性論證思路q國內(nèi)外城市主導功能綜合區(qū)商業(yè)開發(fā)量案例對比q佛山市區(qū)商業(yè)聚集格局演變q新城區(qū)商業(yè)開發(fā)形態(tài)43廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司佛山市區(qū)商業(yè)聚集格局的演變q 佛山商業(yè)設施主要集中在禪城區(qū)，祖廟商圈是佛山傳統(tǒng)的商業(yè)中心，但近年來隨著城區(qū)南拓，城南商圈逐漸顯現(xiàn)q 隨著城市重心的進一步南移以及新城區(qū)開發(fā)建設的不斷推進，并且考慮對南部區(qū)域的輻射，新城區(qū)有可能形成佛山未來新的商業(yè)中心祖廟商圈城南商圈新城區(qū)44廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)商業(yè)開發(fā)合理性論證思路q國內(nèi)外城市主導功能綜合區(qū)商業(yè)開發(fā)量案例對比q佛山市區(qū)商業(yè)聚集格局演變q新城區(qū)商業(yè)開發(fā)形態(tài)45廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)商業(yè)開發(fā)形態(tài)q 新城區(qū)商業(yè)開發(fā)基本上以裙樓商業(yè)形式出現(xiàn)，平均層高六層，從開發(fā)形態(tài)上來看，商業(yè)裙樓的開發(fā)體量過大，不適宜人的感官尺度，建議可適當減少裙樓商業(yè)的開發(fā)體量46廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)開發(fā)周期研判47廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司城市主導功能綜合區(qū)開發(fā)周期案例參考區(qū)域名稱 性質 用地規(guī)模 總建面積 建設周期 進展情況巴黎德方斯 CBD 1,850萬 m2 30年 已完成建設倫敦堪那瑞 CBD 1,510萬 m2 16年 已完成建設香港中環(huán) CBD —— 20年 已完成建設上海陸家嘴 CBD 450萬 m2 預計 15年 用 10年時間已基本成型朝陽 CBD CBD 4Km2 1,200萬 m2 預計 20年 現(xiàn)階段住宅過多廣州琶洲 RBD 560萬 m2 預計 11年 現(xiàn)處于強化期青島 CBD CBD 650萬 m2 預計 10年 處于啟動階段廣州珠江新城 CBD 約 1,000萬m2 預計 15年 處于快速發(fā)展期q 縱觀各城市主導功能綜合區(qū)的開發(fā)建設周期，開發(fā)量 1000萬平方米以下的區(qū)域其開發(fā)建設周期大多介于 10～ 15年，佛山新城區(qū)啟動區(qū)總開發(fā)量約 500萬平方米，預計其開發(fā)建設周期約需 10年注：開發(fā)建設周期指的是由土地整理開始到核心功能進入實質性開發(fā)資料來源：珠江恒昌策劃部48廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)整體開發(fā)經(jīng)營策略49廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司策略一：引入 SOD模式，提升區(qū)域價值q SOD（ ServiceOrientedDevelopment ）模式 —— 政府利用行政壟斷權的優(yōu) 勢，通過引入政府性或社會性要素來引導新區(qū)開發(fā)建設的模式216。 佛山專業(yè)寫字樓市場主要集中在禪城區(qū)，主要寫字樓包括百花廣場、東建大廈、發(fā)展大廈、永豐大廈、經(jīng)華大廈、廣發(fā)大廈、金融廣場、創(chuàng)業(yè)大廈 216。在它帶動下，中外商業(yè)銀行以及保險公司紛至沓來，奏響了上海浦東的 “ 開發(fā)序曲 ” 。 集群產(chǎn)業(yè)引導型? 西安高新區(qū)? 蘇州工業(yè)園22廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)核心動力源適宜性分析動力源類型 核心因素 新城區(qū)適宜性分析新城區(qū)核心動力源選擇主題功能引擎型功能引擎關聯(lián)度大、帶動力強，代表城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，通常選址在大城市郊區(qū)，相對獨立，用地規(guī)模、區(qū)位和交通要求高新城區(qū)作為城市功能綜合區(qū)，要求功能復合，魅力多元，過于突出的某一主題將影響新城區(qū)整體功能的發(fā)揮不適宜選用創(chuàng)意知本助推型要求具備豐富的人才儲備，先進的科技、教育條件及良好的創(chuàng)意文化環(huán)境 佛山發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的條件尚未成熟 不適宜選用規(guī)模商務主導型關聯(lián)度大， “ 造血 ” 功能強，多選址于區(qū)域性中心城市佛山作為廣東第三大城市，發(fā)展現(xiàn)代商務等現(xiàn)代服務業(yè)是未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向，新城區(qū)將責無旁貸的承載城市新功能可作為新城區(qū)的核心動力源行政頭雁牽引型要求政府行政等級高，集聚力強，資金投入量大佛山作為廣東第三大城市，行政辦公的聚集能力強；而新城區(qū)作為體現(xiàn)佛山政治中心的核心區(qū)域，將承載重要的行政辦公職能可作為新城區(qū)的核心動力源魅力事件營銷型要求魅力事件的社會影響力強，受關注度高，容易獲得政府政策及資金的支持省運會的召開將推動新城區(qū)啟動區(qū)