【正文】 利： 出讓門檻較低，利于迅速出讓216。中心組團(tuán)現(xiàn)階段寫字樓及商業(yè)的產(chǎn)品素質(zhì)、售價(jià)及租金水平均較低，有可能出現(xiàn)井噴，且本項(xiàng)目為一線臨江，緊靠核心商務(wù)區(qū)景觀資源豐富，在六年時(shí)候達(dá)到或超過(guò)現(xiàn)狀價(jià)格是完全可能的。216。113廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司假設(shè)開發(fā)法驗(yàn)證 —— 商務(wù)辦公q 商務(wù)辦公216。216。 該項(xiàng)目總投資約 211,885萬(wàn)元。廣州琶洲會(huì)展中心區(qū)開發(fā)期間地價(jià)變化情況108廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)q 綜合城市總體地價(jià)提升和新城區(qū)自身價(jià)值增長(zhǎng)對(duì)地價(jià)的影響，保守預(yù)計(jì)在未來(lái)較長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)住宅地價(jià)年均增幅約為 11～ 16%，取保守值 10%q 相對(duì)于住宅而言，佛山商務(wù)辦公市場(chǎng)的現(xiàn)狀供應(yīng)及需求均相對(duì)較弱，價(jià)格水平起點(diǎn)較低。q 隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，城市地價(jià)的變化將日趨平穩(wěn)。 市政基礎(chǔ)設(shè)施及大型公建的后續(xù)輻射帶動(dòng)作用日益顯現(xiàn)216。 東建大廈： 85%以上1998 1999 2023 2023 2023佛山商務(wù)辦公市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析95廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司技術(shù)研發(fā)初級(jí)加工原材料深加工中介咨詢房地產(chǎn)開發(fā)及配套金融服務(wù)中間產(chǎn)品或低附加值最終產(chǎn)品高附加值最終產(chǎn)品行業(yè)會(huì)展貿(mào)易采購(gòu)物流配送佛山加工制造業(yè)所處環(huán)節(jié)銷售最終用戶經(jīng)營(yíng)性用地中遠(yuǎn)期（成熟期和完成期）出讓安排 —— 商務(wù)辦公需求特征變化營(yíng)銷管理96廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司q 新城區(qū)近期商務(wù)辦公需求構(gòu)成216。如佛山賓館在 2023年春交會(huì)期間平均房?jī)r(jià)接近 900元，客房出租收入達(dá) 460多萬(wàn)元? 與規(guī)劃中的其它五星級(jí)酒店相比，新城區(qū)五星級(jí)酒店無(wú)疑更具標(biāo)志性和市場(chǎng)號(hào)召力93廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司經(jīng)營(yíng)性用地近期（啟動(dòng)期）出讓安排q 商務(wù)辦公：約 ；酒店：約 ；臨時(shí)商業(yè)：約 3萬(wàn)平方米q 住宅：約 20萬(wàn)平方米體育中心中央公園新聞中心行政辦公高尚住宅DABC94廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司經(jīng)營(yíng)性用地中遠(yuǎn)期（成熟期和完成期）出讓安排 —— 商務(wù)辦公市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)q 佛山寫字樓市場(chǎng) 9 99年達(dá)到爆發(fā)期后，進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期，預(yù)計(jì) 3~5年后佛山寫字樓市場(chǎng)發(fā)展將進(jìn)入新的高潮階段q 近年佛山主要寫字樓的出租率普遍在 80%以上，與過(guò)往寫字樓長(zhǎng)期平均出租率不足 6成相比有明顯改觀，反映市場(chǎng)需求正逐步放大216。 自我配套的要求? 建議出讓毛用地面積介于 200~300畝之間，以便能在啟動(dòng)期區(qū)域配套尚不完善的條件下實(shí)現(xiàn)自我配套91廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司q 啟動(dòng)期可開發(fā)適量住宅216。 佛山市禪城區(qū) 1999年至今僅有一宗商務(wù)辦公用地交易成功，面積約為7,000平方米，且只有一個(gè)競(jìng)投者參與競(jìng)投，以底價(jià)成交，市場(chǎng)反應(yīng)冷淡q 佛山商務(wù)辦公市場(chǎng)主要需求特征：216。 市場(chǎng)吸納量? 佛山市禪城區(qū) 1999年至今僅有一宗商務(wù)辦公用地交易成功，面積約為 7,000平方米，且只有一個(gè)競(jìng)投者參與競(jìng)投，以底價(jià)成交，市場(chǎng)反應(yīng)冷淡? 佛山寫字樓市場(chǎng)自 9 99年爆發(fā)以來(lái)隨后進(jìn)入低位徘徊期，且租金低一直是佛山寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的軟肋。 西區(qū)可采用適度的 “住宅先導(dǎo) ”策略，啟動(dòng)部分居住功能，聚集人氣，同時(shí)開發(fā)部分綜合商業(yè)功能以作配套78廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司完成期 —— 基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)q 基礎(chǔ)設(shè)施216。 引入圖書中心、科技館等大型公共服務(wù)設(shè)施，提升區(qū)域形象和認(rèn)知度216。 五星級(jí)酒店能自行配套，對(duì)其它功能依賴性不大，且能有效提升區(qū)域價(jià)值，因此選址商務(wù)核心區(qū)，形成動(dòng)力源，以期帶動(dòng)商務(wù)核心區(qū)的后續(xù)發(fā)展216。 為了規(guī)避 “后奧運(yùn)現(xiàn)象 ”，保持區(qū)域發(fā)展動(dòng)力，啟動(dòng)期必須進(jìn)行適量的功能開發(fā)，且功能開發(fā)復(fù)合，保證啟動(dòng)期功能開發(fā)的自我平衡216。 提升區(qū)域形象 啟動(dòng)期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)圖示72廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司啟動(dòng)期 —— 配套設(shè)施建設(shè)q 完成體育中心建設(shè)216。 經(jīng)過(guò)前七年的開發(fā)建設(shè)，區(qū)域認(rèn)知度和成熟度已有極大提高，這一時(shí)期除了完成區(qū)域剩余的開發(fā)建設(shè)之外，還要完善前兩階段開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的遺留問(wèn)題71廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司啟動(dòng)期 —— 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)q 基本完成啟動(dòng)區(qū)管線和主次干道工程216。 新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度216。 某原定為旅館業(yè)和商務(wù)辦公功能的地塊因容積率和建筑限高無(wú)法滿足五星級(jí)酒店的基本建設(shè)要求，就將地塊劃分為 2塊，并調(diào)整了開發(fā)容積率66廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司策略七：用地預(yù)留、價(jià)值儲(chǔ)備q 在新區(qū)開發(fā)的初期，對(duì)地塊開發(fā)條件較成熟或潛在價(jià)值較高的區(qū)域進(jìn)行適當(dāng)預(yù)留，以待新區(qū)開發(fā)成熟之后再行出讓，從而實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值利用的最大化216。 湖南益陽(yáng)市出讓市區(qū)路燈、電線桿上的廣告使用權(quán)，每年收入近1000萬(wàn)元216。 滿足場(chǎng)館自身經(jīng)營(yíng)的要求，并維持對(duì)區(qū)域發(fā)展的帶動(dòng)作用q 其它功能的有效配合，避免區(qū)域發(fā)展動(dòng)力的單一化216。長(zhǎng)安街亞運(yùn)村板塊60廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司案例 ——“ 六運(yùn)會(huì) ”對(duì)廣州天河區(qū)的帶動(dòng)q 1987年 ，全國(guó)第六屆運(yùn)動(dòng)會(huì)在廣州天河體育中心成功舉行，剛剛建區(qū)的天河開始成為世人關(guān)注的熱土。 2023年悉尼奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，大量場(chǎng)館閑置甚至廢棄，甚至部分場(chǎng)館開始進(jìn)行拆除216。 有利于保持不同開發(fā)階段空間景觀的完整性和連續(xù)性q 自我平衡 —— 保證各開發(fā)階段和開發(fā)分區(qū)功能設(shè)置能自我配套、自我 完善，保證各開發(fā)功能的有效實(shí)現(xiàn)56廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司案例 —— 廣州琶洲會(huì)展中心區(qū)的開發(fā)教訓(xùn)q 2023年底琶洲會(huì)展中心一期投入使用后，相應(yīng)的辦公和酒店配套設(shè)施卻未同步建成，致使參加展會(huì)的客商還需依賴中心區(qū)原有商務(wù)配套，一方面對(duì)城市交通造成巨大壓力，另一方面不利于琶洲人氣的集聚和認(rèn)知度的提高57廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司對(duì)佛山中心組團(tuán)新城區(qū)開發(fā)的借鑒q 中央公園一定程度上將啟動(dòng)區(qū)劃分成東西兩大片區(qū)，為了保證集約開發(fā)的效果，建議兩大片區(qū)可先后分開集中開發(fā)體育中心中央公園東 區(qū)西 區(qū)58廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司策略四：規(guī)避 “后奧運(yùn)現(xiàn)象 ”，維持區(qū)域發(fā)展動(dòng)力q “后奧運(yùn)現(xiàn)象 ”—— 大型城市活動(dòng)（如奧運(yùn)會(huì)等）舉辦后，投資銳 減，大量體育場(chǎng)館和設(shè)施閑置，一些相關(guān)行業(yè)出 現(xiàn)衰退，城市活動(dòng)舉辦區(qū)域喪失發(fā)展動(dòng)力216。 更多引入行政辦公職能，尤其是與公眾社會(huì)生活關(guān)系密切的職能部門，以形成強(qiáng)大的吸引點(diǎn)216。 明確建設(shè)項(xiàng)目：聯(lián)通大廈、市公安局辦公樓、市檢察院辦公樓、 市疾病預(yù)防控制中心216。 政府性資源的少量投入能吸納大量社會(huì)資源在新區(qū)的聚集216。40廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司新城區(qū)商業(yè)開發(fā)合理性論證思路q國(guó)內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)商業(yè)開發(fā)量案例對(duì)比q佛山市區(qū)商業(yè)聚集格局演變q新城區(qū)商業(yè)開發(fā)形態(tài)41廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司區(qū)域案例對(duì)比q 以新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)約 500萬(wàn)的開發(fā)量計(jì)算，按一般城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開發(fā)量比例范圍判斷，新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)約 100萬(wàn)平方米的開發(fā)量稍顯過(guò)大商務(wù)辦公 居住 商業(yè)娛樂(lè) 公共設(shè)施廣州珠江新城 47％ 33％ 3％ 17％廣州琶洲會(huì)展中心區(qū) 22％ 50％ 6％ 22％武漢 CBD 50％ 31％ 5％ 14％杭州錢江新城 60％ 27％ 5％ 8％德國(guó)慕尼黑國(guó)際會(huì)展中心區(qū)47％ 33％ 11％ 9％比例范圍 4～ 20％ 18～ 20％ 2～ 8％ 11～ 23％國(guó)內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開發(fā)強(qiáng)度對(duì)比42廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司新城區(qū)商業(yè)開發(fā)合理性論證思路q國(guó)內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)商業(yè)開發(fā)量案例對(duì)比q佛山市區(qū)商業(yè)聚集格局演變q新城區(qū)商業(yè)開發(fā)形態(tài)43廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司佛山市區(qū)商業(yè)聚集格局的演變q 佛山商業(yè)設(shè)施主要集中在禪城區(qū)，祖廟商圈是佛山傳統(tǒng)的商業(yè)中心，但近年來(lái)隨著城區(qū)南拓，城南商圈逐漸顯現(xiàn)q 隨著城市重心的進(jìn)一步南移以及新城區(qū)開發(fā)建設(shè)的不斷推進(jìn)，并且考慮對(duì)南部區(qū)域的輻射，新城區(qū)有可能形成佛山未來(lái)新的商業(yè)中心祖廟商圈城南商圈新城區(qū)44廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司新城區(qū)商業(yè)開發(fā)合理性論證思路q國(guó)內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)商業(yè)開發(fā)量案例對(duì)比q佛山市區(qū)商業(yè)聚集格局演變q新城區(qū)商業(yè)開發(fā)形態(tài)45廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司新城區(qū)商業(yè)開發(fā)形態(tài)q 新城區(qū)商業(yè)開發(fā)基本上以裙樓商業(yè)形式出現(xiàn)，平均層高六層，從開發(fā)形態(tài)上來(lái)看，商業(yè)裙樓的開發(fā)體量過(guò)大，不適宜人的感官尺度，建議可適當(dāng)減少裙樓商業(yè)的開發(fā)體量46廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)開發(fā)周期研判47廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)開發(fā)周期案例參考區(qū)域名稱 性質(zhì) 用地規(guī)模 總建面積 建設(shè)周期 進(jìn)展情況巴黎德方斯 CBD 1,850萬(wàn) m2 30年 已完成建設(shè)倫敦堪那瑞 CBD 1,510萬(wàn) m2 16年 已完成建設(shè)香港中環(huán) CBD —— 20年 已完成建設(shè)上海陸家嘴 CBD 450萬(wàn) m2 預(yù)計(jì) 15年 用 10年時(shí)間已基本成型朝陽(yáng) CBD CBD 4Km2 1,200萬(wàn) m2 預(yù)計(jì) 20年 現(xiàn)階段住宅過(guò)多廣州琶洲 RBD 560萬(wàn) m2 預(yù)計(jì) 11年 現(xiàn)處于強(qiáng)化期青島 CBD CBD 650萬(wàn) m2 預(yù)計(jì) 10年 處于啟動(dòng)階段廣州珠江新城 CBD 約 1,000萬(wàn)m2 預(yù)計(jì) 15年 處于快速發(fā)展期q 縱觀各城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)的開發(fā)建設(shè)周期，開發(fā)量 1000萬(wàn)平方米以下的區(qū)域其開發(fā)建設(shè)周期大多介于 10～ 15年，佛山新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)總開發(fā)量約 500萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)其開發(fā)建設(shè)周期約需 10年注：開發(fā)建設(shè)周期指的是由土地整理開始到核心功能進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)資料來(lái)源：珠江恒昌策劃部48廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)整體開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略49廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司策略一：引入 SOD模式，提升區(qū)域價(jià)值q SOD（ ServiceOrientedDevelopment ）模式 —— 政府利用行政壟斷權(quán)的優(yōu) 勢(shì)，通過(guò)引入政府性或社會(huì)性要素來(lái)引導(dǎo)新區(qū)開發(fā)建設(shè)的模式216。 佛山專業(yè)寫字樓市場(chǎng)主要集中在禪城區(qū)，主要寫字樓包括百花廣場(chǎng)、東建大廈、發(fā)展大廈、永豐大廈、經(jīng)華大廈、廣發(fā)大廈、金融廣場(chǎng)、創(chuàng)業(yè)大廈 216。在它帶動(dòng)下，中外商業(yè)銀行以及保險(xiǎn)公司紛至沓來(lái)，奏響了上海浦東的 “ 開發(fā)序曲 ” 。 集群產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)型? 西安高新區(qū)? 蘇州工業(yè)園22廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司新城區(qū)核心動(dòng)力源適宜性分析動(dòng)力源類型 核心因素 新城區(qū)適宜性分析新城區(qū)核心動(dòng)力源選擇主題功能引擎型功能引擎關(guān)聯(lián)度大、帶動(dòng)力強(qiáng)，代表城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，通常選址在大城市郊區(qū)，相對(duì)獨(dú)立，用地規(guī)模、區(qū)位和交通要求高新城區(qū)作為城市功能綜合區(qū)，要求功能復(fù)合，魅力多元，過(guò)于突出的某一主題將影響新城區(qū)整體功能的發(fā)揮不適宜選用創(chuàng)意知本助推型要求具備豐富的人才儲(chǔ)備，先進(jìn)的科技、教育條件及良好的創(chuàng)意文化環(huán)境 佛山發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的條件尚未成熟 不適宜選用規(guī)模商務(wù)主導(dǎo)型關(guān)聯(lián)度大， “ 造血 ” 功能強(qiáng)，多選址于區(qū)域性中心城市佛山作為廣東第三大城市，發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向，新城區(qū)將責(zé)無(wú)旁貸的承載城市新功能可作為新城區(qū)的核心動(dòng)力源行政頭雁牽引型要求政府行政等級(jí)高，集聚力強(qiáng)，資金投入量大佛山作為廣東第三大城市，行政辦公的聚集能力強(qiáng)；而新城區(qū)作為體現(xiàn)佛山政治中心的核心區(qū)域，將承載重要的行政辦公職能可作為新城區(qū)的核心動(dòng)力源魅力事件營(yíng)銷型要求魅力事件的社會(huì)影響力強(qiáng)，受關(guān)注度高，容易獲得政府政策及資金的支持省運(yùn)會(huì)的召開將推動(dòng)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)