【正文】 天河區(qū)的帶動(dòng)q 1987年 ，全國(guó)第六屆運(yùn)動(dòng)會(huì)在廣州天河體育中心成功舉行，剛剛建區(qū)的天河開始成為世人關(guān)注的熱土。 湖南益陽(yáng)市出讓市區(qū)路燈、電線桿上的廣告使用權(quán)，每年收入近1000萬元216。 新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度216。 提升區(qū)域形象 啟動(dòng)期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)圖示72廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司啟動(dòng)期 —— 配套設(shè)施建設(shè)q 完成體育中心建設(shè)216。 五星級(jí)酒店能自行配套，對(duì)其它功能依賴性不大，且能有效提升區(qū)域價(jià)值，因此選址商務(wù)核心區(qū)，形成動(dòng)力源，以期帶動(dòng)商務(wù)核心區(qū)的后續(xù)發(fā)展216。 西區(qū)可采用適度的 “住宅先導(dǎo) ”策略，啟動(dòng)部分居住功能，聚集人氣，同時(shí)開發(fā)部分綜合商業(yè)功能以作配套78廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司完成期 —— 基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)q 基礎(chǔ)設(shè)施216。 佛山市禪城區(qū) 1999年至今僅有一宗商務(wù)辦公用地交易成功，面積約為7,000平方米，且只有一個(gè)競(jìng)投者參與競(jìng)投，以底價(jià)成交，市場(chǎng)反應(yīng)冷淡q 佛山商務(wù)辦公市場(chǎng)主要需求特征：216。如佛山賓館在 2023年春交會(huì)期間平均房?jī)r(jià)接近 900元，客房出租收入達(dá) 460多萬元? 與規(guī)劃中的其它五星級(jí)酒店相比，新城區(qū)五星級(jí)酒店無疑更具標(biāo)志性和市場(chǎng)號(hào)召力93廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司經(jīng)營(yíng)性用地近期（啟動(dòng)期）出讓安排q 商務(wù)辦公：約 ；酒店：約 ；臨時(shí)商業(yè)：約 3萬平方米q 住宅：約 20萬平方米體育中心中央公園新聞中心行政辦公高尚住宅DABC94廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司經(jīng)營(yíng)性用地中遠(yuǎn)期（成熟期和完成期）出讓安排 —— 商務(wù)辦公市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)q 佛山寫字樓市場(chǎng) 9 99年達(dá)到爆發(fā)期后，進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期，預(yù)計(jì) 3~5年后佛山寫字樓市場(chǎng)發(fā)展將進(jìn)入新的高潮階段q 近年佛山主要寫字樓的出租率普遍在 80%以上，與過往寫字樓長(zhǎng)期平均出租率不足 6成相比有明顯改觀，反映市場(chǎng)需求正逐步放大216。 市政基礎(chǔ)設(shè)施及大型公建的后續(xù)輻射帶動(dòng)作用日益顯現(xiàn)216。廣州琶洲會(huì)展中心區(qū)開發(fā)期間地價(jià)變化情況108廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)q 綜合城市總體地價(jià)提升和新城區(qū)自身價(jià)值增長(zhǎng)對(duì)地價(jià)的影響，保守預(yù)計(jì)在未來較長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)住宅地價(jià)年均增幅約為 11～ 16%，取保守值 10%q 相對(duì)于住宅而言，佛山商務(wù)辦公市場(chǎng)的現(xiàn)狀供應(yīng)及需求均相對(duì)較弱，價(jià)格水平起點(diǎn)較低。216。216。 利： 出讓門檻較低，利于迅速出讓216。中心組團(tuán)現(xiàn)階段寫字樓及商業(yè)的產(chǎn)品素質(zhì)、售價(jià)及租金水平均較低，有可能出現(xiàn)井噴，且本項(xiàng)目為一線臨江，緊靠核心商務(wù)區(qū)景觀資源豐富，在六年時(shí)候達(dá)到或超過現(xiàn)狀價(jià)格是完全可能的。113廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司假設(shè)開發(fā)法驗(yàn)證 —— 商務(wù)辦公q 商務(wù)辦公216。 該項(xiàng)目總投資約 211,885萬元。q 隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，城市地價(jià)的變化將日趨平穩(wěn)。 東建大廈： 85%以上1998 1999 2023 2023 2023佛山商務(wù)辦公市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析95廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司技術(shù)研發(fā)初級(jí)加工原材料深加工中介咨詢房地產(chǎn)開發(fā)及配套金融服務(wù)中間產(chǎn)品或低附加值最終產(chǎn)品高附加值最終產(chǎn)品行業(yè)會(huì)展貿(mào)易采購(gòu)物流配送佛山加工制造業(yè)所處環(huán)節(jié)銷售最終用戶經(jīng)營(yíng)性用地中遠(yuǎn)期（成熟期和完成期）出讓安排 —— 商務(wù)辦公需求特征變化營(yíng)銷管理96廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司q 新城區(qū)近期商務(wù)辦公需求構(gòu)成216。 自我配套的要求? 建議出讓毛用地面積介于 200~300畝之間，以便能在啟動(dòng)期區(qū)域配套尚不完善的條件下實(shí)現(xiàn)自我配套91廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司q 啟動(dòng)期可開發(fā)適量住宅216。 市場(chǎng)吸納量? 佛山市禪城區(qū) 1999年至今僅有一宗商務(wù)辦公用地交易成功，面積約為 7,000平方米，且只有一個(gè)競(jìng)投者參與競(jìng)投，以底價(jià)成交，市場(chǎng)反應(yīng)冷淡? 佛山寫字樓市場(chǎng)自 9 99年爆發(fā)以來隨后進(jìn)入低位徘徊期，且租金低一直是佛山寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的軟肋。 引入圖書中心、科技館等大型公共服務(wù)設(shè)施，提升區(qū)域形象和認(rèn)知度216。 為了規(guī)避 “后奧運(yùn)現(xiàn)象 ”，保持區(qū)域發(fā)展動(dòng)力，啟動(dòng)期必須進(jìn)行適量的功能開發(fā)，且功能開發(fā)復(fù)合，保證啟動(dòng)期功能開發(fā)的自我平衡216。 經(jīng)過前七年的開發(fā)建設(shè)，區(qū)域認(rèn)知度和成熟度已有極大提高，這一時(shí)期除了完成區(qū)域剩余的開發(fā)建設(shè)之外，還要完善前兩階段開發(fā)建設(shè)過程中的遺留問題71廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司啟動(dòng)期 —— 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)q 基本完成啟動(dòng)區(qū)管線和主次干道工程216。 某原定為旅館業(yè)和商務(wù)辦公功能的地塊因容積率和建筑限高無法滿足五星級(jí)酒店的基本建設(shè)要求，就將地塊劃分為 2塊，并調(diào)整了開發(fā)容積率66廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司策略七：用地預(yù)留、價(jià)值儲(chǔ)備q 在新區(qū)開發(fā)的初期，對(duì)地塊開發(fā)條件較成熟或潛在價(jià)值較高的區(qū)域進(jìn)行適當(dāng)預(yù)留，以待新區(qū)開發(fā)成熟之后再行出讓，從而實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值利用的最大化216。 滿足場(chǎng)館自身經(jīng)營(yíng)的要求，并維持對(duì)區(qū)域發(fā)展的帶動(dòng)作用q 其它功能的有效配合，避免區(qū)域發(fā)展動(dòng)力的單一化216。 2023年悉尼奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，大量場(chǎng)館閑置甚至廢棄，甚至部分場(chǎng)館開始進(jìn)行拆除216。 更多引入行政辦公職能，尤其是與公眾社會(huì)生活關(guān)系密切的職能部門，以形成強(qiáng)大的吸引點(diǎn)216。 政府性資源的少量投入能吸納大量社會(huì)資源在新區(qū)的聚集216。 佛山專業(yè)寫字樓市場(chǎng)主要集中在禪城區(qū)，主要寫字樓包括百花廣場(chǎng)、東建大廈、發(fā)展大廈、永豐大廈、經(jīng)華大廈、廣發(fā)大廈、金融廣場(chǎng)、創(chuàng)業(yè)大廈 216。 集群產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)型? 西安高新區(qū)? 蘇州工業(yè)園22廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)核心動(dòng)力源適宜性分析動(dòng)力源類型 核心因素 新城區(qū)適宜性分析新城區(qū)核心動(dòng)力源選擇主題功能引擎型功能引擎關(guān)聯(lián)度大、帶動(dòng)力強(qiáng)，代表城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，通常選址在大城市郊區(qū)，相對(duì)獨(dú)立，用地規(guī)模、區(qū)位和交通要求高新城區(qū)作為城市功能綜合區(qū)，要求功能復(fù)合，魅力多元，過于突出的某一主題將影響新城區(qū)整體功能的發(fā)揮不適宜選用創(chuàng)意知本助推型要求具備豐富的人才儲(chǔ)備，先進(jìn)的科技、教育條件及良好的創(chuàng)意文化環(huán)境 佛山發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的條件尚未成熟 不適宜選用規(guī)模商務(wù)主導(dǎo)型關(guān)聯(lián)度大， “ 造血 ” 功能強(qiáng)，多選址于區(qū)域性中心城市佛山作為廣東第三大城市，發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向，新城區(qū)將責(zé)無旁貸的承載城市新功能可作為新城區(qū)的核心動(dòng)力源行政頭雁牽引型要求政府行政等級(jí)高，集聚力強(qiáng)，資金投入量大佛山作為廣東第三大城市，行政辦公的聚集能力強(qiáng)；而新城區(qū)作為體現(xiàn)佛山政治中心的核心區(qū)域，將承載重要的行政辦公職能可作為新城區(qū)的核心動(dòng)力源魅力事件營(yíng)銷型要求魅力事件的社會(huì)影響力強(qiáng)，受關(guān)注度高，容易獲得政府政策及資金的支持省運(yùn)會(huì)的召開將推動(dòng)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)的體育、新聞、通訊、科技等大型公共設(shè)施和道路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，啟動(dòng)新城區(qū)開發(fā)，但由于 “ 省運(yùn)會(huì) ” 級(jí)別有限，因此其帶動(dòng)能力受到一定限制 可作為新城區(qū)的輔助動(dòng)力源時(shí)尚生活標(biāo)桿型注入聚集人氣的時(shí)尚魅力元素， 提升區(qū)域形象新城區(qū)加入標(biāo)志性建筑和空間，時(shí)尚休閑娛樂設(shè)施等時(shí)尚魅力元素可以聚集人氣帶旺區(qū)域，提升區(qū)域魅力，展示區(qū)域新形象可作為新城區(qū)的輔助動(dòng)力源主題娛樂增值型要求用地規(guī)模、投資大，生命周期短，見效期長(zhǎng)，后期運(yùn)營(yíng)成本高，市場(chǎng)輻射范圍及消費(fèi)力要求高市場(chǎng)上同類型產(chǎn)品已趨于飽和 不適宜選用集群產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)型 依托發(fā)達(dá)產(chǎn)業(yè)和豐富的勞動(dòng)力資源 佛山已規(guī)劃建設(shè)有國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)園 不適宜選用23廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)核心動(dòng)力源的選擇q 基于佛山新城區(qū)的規(guī)劃定位及國(guó)內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)開發(fā)建設(shè)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為商務(wù)辦公和行政辦公功能將是佛山新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)具有 “ 造血 ”機(jī)能的核心功能，圍繞著該核心功能將聚集居住、商業(yè)、休閑娛樂、文化教育等配套和衍生功能，從而保持新城區(qū)開發(fā)建設(shè)的持續(xù)動(dòng)力。我們將驅(qū)動(dòng)新區(qū)發(fā)展的動(dòng)力源總結(jié)為以下幾種類型：216。 營(yíng)造嶺南水鄉(xiāng)特色的 “濱水園林 ”生態(tài)城市216。 與貿(mào)易相關(guān)的服務(wù)業(yè)，尤其是會(huì)展和物流等現(xiàn)代生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)目前發(fā)展較快? 佛山陶瓷博覽會(huì)、順德家具博覽會(huì)、花卉博覽會(huì)、家電博覽會(huì)等專業(yè)博覽會(huì)已代表國(guó)內(nèi)同行業(yè)展會(huì)的最高水準(zhǔn)。 中心組團(tuán)作為佛山市未來的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和服務(wù)中心，核心地位日益凸現(xiàn)，城市功能愈加強(qiáng)大，區(qū)域價(jià)值不斷提升，應(yīng)獲得最大的投資關(guān)注和建設(shè)力度廣州中心城區(qū)廣州番禺區(qū)、南沙區(qū)13廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司大佛山區(qū)域整合，提升城市競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力簇群式空間發(fā)展模式產(chǎn)業(yè)升級(jí)與調(diào)整中心組團(tuán)提示城市空間發(fā)展方向提供城市新功能載體中心組團(tuán)新城區(qū)新區(qū)域新功能新形象內(nèi)部組織與外部合作中心組團(tuán)新城區(qū) —— 新區(qū)域、新功能、新形象q 中心組團(tuán)新城區(qū)是佛山城區(qū)新中心和新城市功能載體，與舊城區(qū)相比，新城區(qū)將開創(chuàng)更新空間、承擔(dān)更新功能、展現(xiàn)更新形象14廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司中心組團(tuán)新城區(qū) 資源利用：依托廣州集散能力216。 “大佛山 ”地域空間重新整合216。 緊鄰廣州，位于珠三角中心區(qū)域216。 在地域面積、人口總量、經(jīng)濟(jì)實(shí)力方面，南海順德遠(yuǎn)超過市區(qū)發(fā)展，三水高明與市區(qū)差距微弱216。 南海順德強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，市區(qū)中心地位日益邊緣化216。 各區(qū)產(chǎn)業(yè)孤立發(fā)展，缺乏有機(jī)聯(lián)合和功能銜接，影響產(chǎn)業(yè)升級(jí)和擴(kuò)散，資源利用率下降，拉大區(qū)間經(jīng)濟(jì)差距216。 各類工業(yè)園遍布、專業(yè)鎮(zhèn)特色鮮明q 城市競(jìng)爭(zhēng)力216。佛山城市發(fā)展區(qū)域定位9廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司q 廣佛都市圈將發(fā)展成為珠江三角洲的中心，實(shí)現(xiàn)地域、規(guī)劃、資源、交通、市場(chǎng)的一體化q 佛山是廣佛都市圈的副核心，與主核心廣州實(shí)行整體協(xié)調(diào)錯(cuò)位發(fā)展216。 中心模糊 → 中心突顯? 佛山城區(qū)重新煥發(fā)活力，掌握絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，打破原南海、順德喧賓奪主的現(xiàn)狀，重組成為人口最多、實(shí)力最強(qiáng)的中心組團(tuán)216。 傳統(tǒng)制造業(yè)占主導(dǎo)，偏重于產(chǎn)業(yè)鏈的下游加工業(yè)? 四大支柱產(chǎn)業(yè)：家用電器、紡織服裝、陶瓷及其它建材、金屬材料加工及制品q 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)亟需升級(jí)216。 銜接整合? 廣州商貿(mào)物流 佛山產(chǎn)品集散? 廣州制造業(yè)重工業(yè)化 佛山材料采購(gòu)? 廣州產(chǎn)業(yè)拓展 佛山現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新? 廣州中介服務(wù)轉(zhuǎn)移 佛山服務(wù)支撐中心組團(tuán)新城區(qū) 功能復(fù)合，文化彰顯216。 魅力事件營(yíng)銷型? 昆明園博會(huì)? 博鰲亞洲論壇216。q 上海浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)規(guī)劃面積僅 ，現(xiàn)有高樓近 200幢，云集著 78家中外金融機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展金融、證券、保險(xiǎn)、信托投資、貿(mào)易、商業(yè)和信息咨詢等行業(yè)，是中國(guó)現(xiàn)最繁華的中央商務(wù)區(qū)。 政府性要素：政府行政辦公設(shè)施、相關(guān)事業(yè)單位辦公設(shè)施、國(guó)有大型企 業(yè)的自用辦公大樓以及政府性職能活動(dòng)等216。 意向建設(shè)項(xiàng)目：圖書中心、郵電大廈、科技館等q 建議216。 1964年?yáng)|京奧運(yùn)會(huì)，日本經(jīng)濟(jì)在１９６１至１９７０年平均增長(zhǎng)率高達(dá)１１．４％。在 “六運(yùn)會(huì) ”的帶動(dòng)下，圍繞天河體育中心，廣州火車站東站、天河購(gòu)書中心、天河城廣場(chǎng)等一大批新的標(biāo)志性城市設(shè)施相繼落成，繼而商務(wù)寫字樓逐漸興起，使天河區(qū)在短短的十幾年間就成為廣州新的標(biāo)志性中心區(qū)。 長(zhǎng)沙市拍賣一座立交橋上下的廣告權(quán)、冠名權(quán)，被長(zhǎng)沙卷煙廠一次性買斷，市政府和企業(yè)都獲得豐厚的回報(bào)216。 國(guó)內(nèi)其它新區(qū)開發(fā)階段劃分參考啟動(dòng)期 成熟期 完成期20232023 2023 202370廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司啟動(dòng)區(qū)開發(fā) “三步走 ”q 啟動(dòng)期216。 配合省運(yùn)會(huì)的召開216。 商業(yè)配套設(shè)施位于酒店、辦公、居住等功能之間，能有效完善區(qū)域功能配套75廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司成熟期 —— 基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)q 基礎(chǔ)設(shè)施216。 完成區(qū)內(nèi)所有市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)q 配套設(shè)施216。 按公司地域分? 外地企業(yè)駐佛山分公司或辦事處? 本地服務(wù)型企業(yè)216。 百花廣場(chǎng)：接近 100%216。 佛山行政區(qū)劃調(diào)整的后續(xù)效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，帶動(dòng)佛山宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展216。但隨著區(qū)域不斷完善