【正文】 ABCA：五星級(jí)酒店 B：自用型辦公樓 C：商務(wù)寫字樓 D：臨時(shí)商業(yè)配套74廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司啟動(dòng)期 —— 功能開發(fā)q 功能開發(fā)說明216。 為了規(guī)避 “后奧運(yùn)現(xiàn)象 ”，保持區(qū)域發(fā)展動(dòng)力，啟動(dòng)期必須進(jìn)行適量的功能開發(fā)，且功能開發(fā)復(fù)合，保證啟動(dòng)期功能開發(fā)的自我平衡216。 由于區(qū)域開發(fā)尚處在起步階段，且佛山純商務(wù)辦公市場需求有限，因此啟動(dòng)期純商務(wù)辦公用地出讓不宜過大216。 啟動(dòng)期應(yīng)通過引入一定量的行政辦公和企業(yè)自用型辦公設(shè)施帶動(dòng)區(qū)域的辦公氛圍，為商務(wù)中心區(qū)的大規(guī)模開發(fā)建設(shè)蓄勢216。 適度引入 “住宅先導(dǎo) ”策略，在啟動(dòng)期開發(fā)一定面積住宅（約 200~300畝），一方面能聚集區(qū)域人氣，提升區(qū)域成熟度，另一方面為完善新區(qū)配套，且降低區(qū)域交通壓力216。 五星級(jí)酒店能自行配套，對(duì)其它功能依賴性不大，且能有效提升區(qū)域價(jià)值，因此選址商務(wù)核心區(qū)，形成動(dòng)力源，以期帶動(dòng)商務(wù)核心區(qū)的后續(xù)發(fā)展216。 商業(yè)配套設(shè)施位于酒店、辦公、居住等功能之間，能有效完善區(qū)域功能配套75廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司成熟期 —— 基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)q 基礎(chǔ)設(shè)施216。 完成啟動(dòng)區(qū)所有主次干道建設(shè)，為區(qū)域的全面開發(fā)建設(shè)提供保障216。 打通啟動(dòng)區(qū)東部和南部出口，強(qiáng)化與周邊區(qū)域聯(lián)系，并為區(qū)域功能的集中開發(fā)創(chuàng)造條件q 配套設(shè)施216。 引入圖書中心、科技館等大型公共服務(wù)設(shè)施，提升區(qū)域形象和認(rèn)知度216。 完善居住區(qū)教育、醫(yī)療等配套服務(wù)功能76廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司成熟期 —— 功能開發(fā)行政辦公ABC高尚住宅高尚住宅DA：標(biāo)志性商務(wù)辦公 B、 C：商務(wù)辦公（含自用型辦公） D：綜合商業(yè)77廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司成熟期 —— 功能開發(fā)q 說明：216。 成熟期區(qū)域已經(jīng)具備了大規(guī)模開發(fā)的條件，按照集約開發(fā)的原則，建議成熟期集中開發(fā)東區(qū)，逐步啟動(dòng)西區(qū)，為下一階段集中開發(fā)西區(qū)奠定基礎(chǔ)216。 完成東區(qū)的商務(wù)辦公、行政辦公和居住功能開發(fā)，使新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)功能建設(shè)全面進(jìn)入高潮216。 西區(qū)可采用適度的 “住宅先導(dǎo) ”策略，啟動(dòng)部分居住功能，聚集人氣，同時(shí)開發(fā)部分綜合商業(yè)功能以作配套78廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司完成期 —— 基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)q 基礎(chǔ)設(shè)施216。 完成區(qū)內(nèi)所有市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)q 配套設(shè)施216。 完成區(qū)內(nèi)所有大型公建配套設(shè)施的引入和生活配套設(shè)施的建設(shè)79廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司完成期 —— 功能開發(fā)q 完成期將完成西區(qū)商務(wù)辦公、綜合商業(yè)及高尚住宅等剩余功能開發(fā)，并完善前兩階段遺留問題，使區(qū)域逐步由 “形態(tài)開發(fā) ”過渡到 “功能開發(fā) ”商務(wù)辦公高尚住宅綜合商業(yè)80廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)開發(fā)時(shí)序動(dòng)態(tài)示意81廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司開發(fā)實(shí)施進(jìn)度安排項(xiàng)目住宅用地出讓完成期成熟期啟動(dòng)期配套設(shè)施建設(shè)行政辦公建設(shè)1309 10 1105 06 07 08 12商務(wù)辦公用地出讓市政基礎(chǔ)設(shè)施拆遷補(bǔ)償04年度82廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)經(jīng)營性用地出讓方案83廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司經(jīng)營性用地出讓計(jì)劃安排建議84廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司商務(wù)辦公用地近期出讓分析 —— 出讓量q 啟動(dòng)期商務(wù)辦公用地出讓量不宜過大216。 開發(fā)進(jìn)度的要求? 啟動(dòng)期主要通過引入一定量的行政辦公和企業(yè)自用型辦公設(shè)施帶動(dòng)區(qū)域的辦公氛圍，為商務(wù)中心區(qū)的大規(guī)模開發(fā)建設(shè)蓄勢216。 市場吸納量? 佛山市禪城區(qū) 1999年至今僅有一宗商務(wù)辦公用地交易成功，面積約為 7,000平方米，且只有一個(gè)競投者參與競投，以底價(jià)成交，市場反應(yīng)冷淡? 佛山寫字樓市場自 9 99年爆發(fā)以來隨后進(jìn)入低位徘徊期，且租金低一直是佛山寫字樓市場發(fā)展的軟肋。佛山寫字樓平均租金水平僅25元 /平方米 /月，與廣州、深圳等城市有相當(dāng)距離，投資回報(bào)率低，一定程度上限制了寫字樓市場的投資需求85廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司商務(wù)辦公用地近期出讓分析 —— 需求特征q 佛山商務(wù)辦公市場整體供應(yīng)特征：216。 佛山商務(wù)辦公市場份額小，商務(wù)辦公市場供應(yīng)主要集中在中心城區(qū)?，F(xiàn)有商務(wù)辦公設(shè)施主要為百花廣場、創(chuàng)業(yè)大廈、發(fā)展大廈、東建大廈和永豐大廈等寫字樓，存量約 20萬平方米216。 佛山市禪城區(qū) 1999年至今僅有一宗商務(wù)辦公用地交易成功，面積約為7,000平方米，且只有一個(gè)競投者參與競投，以底價(jià)成交，市場反應(yīng)冷淡q 佛山商務(wù)辦公市場主要需求特征：216。 按公司地域分? 外地企業(yè)駐佛山分公司或辦事處? 本地服務(wù)型企業(yè)216。 按行業(yè)類別分? 中介咨詢類，如房地產(chǎn)代理、設(shè)計(jì)、律師顧問等? 房地產(chǎn)類：裝修裝飾公司等? 貿(mào)易類：企業(yè)采購中心? 金融類：保險(xiǎn)、銀行等86—— 需求特征87廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司初級(jí)加工原材料深加工中介咨詢房地產(chǎn)開發(fā)及配套金融服務(wù)中間產(chǎn)品或低附加值最終產(chǎn)品高附加值最終產(chǎn)品行業(yè)會(huì)展貿(mào)易采購物流配送佛山加工制造業(yè)所處環(huán)節(jié)銷售最終用戶商務(wù)辦公用地近期出讓分析 —— 需求特征88廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司q 樂從、陳村、北滘等鎮(zhèn)在空間上更接近新城區(qū)，與新城區(qū)關(guān)系更為密切q 新城區(qū)南部各鎮(zhèn)鋼材、家具、塑料、家電等行業(yè)較發(fā)達(dá)；新城區(qū)可充分引導(dǎo)利用南部各鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，刺激商務(wù)辦公需求樂從 陳村北滘中心組團(tuán)順德組團(tuán)商務(wù)辦公用地近期出讓分析 —— 需求特征89廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司商務(wù)辦公分部型辦公專業(yè)性辦公貿(mào)易類物流類會(huì)展類中介咨詢類金融服務(wù)類房地產(chǎn)工程類外地公司駐佛山分公司、辦事處本地服務(wù)配套型企業(yè)和機(jī)構(gòu)目 標(biāo) 行 業(yè) 目 標(biāo) 客 戶商務(wù)辦公用地近期出讓分析 —— 需求特征90廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司居住用地近期出讓分析 —— 出讓量q 啟動(dòng)期可開發(fā)適量住宅216。 開發(fā)進(jìn)度的要求? 適度引入 “ 住宅先導(dǎo) ” 策略，在啟動(dòng)期開發(fā)一定面積住宅，一方面能聚集區(qū)域人氣，提升區(qū)域成熟度，另一方面為辦公功能發(fā)展提供配套，且降低區(qū)域交通壓力216。 自我配套的要求? 建議出讓毛用地面積介于 200~300畝之間，以便能在啟動(dòng)期區(qū)域配套尚不完善的條件下實(shí)現(xiàn)自我配套91廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司q 啟動(dòng)期可開發(fā)適量住宅216。 市場吸納量? 2023年上半年禪城區(qū)住宅市場無論從成交量還是成交價(jià)格來看均達(dá)到了峰值；隨著禪城區(qū)土地供應(yīng)的逐漸減少， 2023年成交量有所減少，但成交價(jià)格保持平穩(wěn)發(fā)展勢頭，住宅市場進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展階段近年禪城區(qū)住宅成交變化情況萬平方米 元 /平方米居住用地近期出讓分析 —— 出讓量92廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司酒店用地近期出讓分析q 啟動(dòng)期應(yīng)開發(fā)建設(shè)一座五星級(jí)酒店216。 開發(fā)進(jìn)度的要求? 五星級(jí)酒店能自行配套，對(duì)其它功能依賴性不大，且能有效提升區(qū)域價(jià)值，因此啟動(dòng)期開發(fā)五星級(jí)酒店能以期帶動(dòng)商務(wù)核心區(qū)的后續(xù)發(fā)展216。 市場需求? 佛山作為廣東省第三大城市，目前僅有一家五星級(jí)酒店佛山賓館，客房數(shù)僅 400多套，且停車場等配套設(shè)施不足，與佛山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和實(shí)際需求極不相稱? 佛山星級(jí)酒店的全年客房利用率在 70%以上，且星級(jí)越高，市場反映越好。如佛山賓館在 2023年春交會(huì)期間平均房價(jià)接近 900元，客房出租收入達(dá) 460多萬元? 與規(guī)劃中的其它五星級(jí)酒店相比，新城區(qū)五星級(jí)酒店無疑更具標(biāo)志性和市場號(hào)召力93廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司經(jīng)營性用地近期（啟動(dòng)期）出讓安排q 商務(wù)辦公：約 ；酒店：約 ；臨時(shí)商業(yè)：約 3萬平方米q 住宅：約 20萬平方米體育中心中央公園新聞中心行政辦公高尚住宅DABC94廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司經(jīng)營性用地中遠(yuǎn)期（成熟期和完成期）出讓安排 —— 商務(wù)辦公市場發(fā)展趨勢q 佛山寫字樓市場 9 99年達(dá)到爆發(fā)期后，進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期，預(yù)計(jì) 3~5年后佛山寫字樓市場發(fā)展將進(jìn)入新的高潮階段q 近年佛山主要寫字樓的出租率普遍在 80%以上，與過往寫字樓長期平均出租率不足 6成相比有明顯改觀，反映市場需求正逐步放大216。 百花廣場：接近 100%216。 發(fā)展大廈： 90%以上216。 永豐大廈： 90%以上216。 東建大廈： 85%以上1998 1999 2023 2023 2023佛山商務(wù)辦公市場發(fā)展態(tài)勢分析95廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司技術(shù)研發(fā)初級(jí)加工原材料深加工中介咨詢房地產(chǎn)開發(fā)及配套金融服務(wù)中間產(chǎn)品或低附加值最終產(chǎn)品高附加值最終產(chǎn)品行業(yè)會(huì)展貿(mào)易采購物流配送佛山加工制造業(yè)所處環(huán)節(jié)銷售最終用戶經(jīng)營性用地中遠(yuǎn)期（成熟期和完成期）出讓安排 —— 商務(wù)辦公需求特征變化營銷管理96廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司q 新城區(qū)近期商務(wù)辦公需求構(gòu)成216。 佛山現(xiàn)有商務(wù)辦公需求的延續(xù)? 佛山尚未滿足的現(xiàn)有商務(wù)辦公需求仍將在新城區(qū)得以實(shí)現(xiàn)216。 舊城區(qū)現(xiàn)有商務(wù)辦公需求的置換? 由于新城區(qū)的標(biāo)桿性和引領(lǐng)性以及商務(wù)辦公設(shè)施的高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)將一定程度上置換舊城區(qū)已有部分商務(wù)辦公需求216。 城市資源整合及產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來的需求增量? 大佛山資源整合和佛山區(qū)域中心地位的確立將進(jìn)一步刺激佛山商務(wù)辦公市場需求? 佛山產(chǎn)業(yè)升級(jí)將帶來更高級(jí)別的需求增量經(jīng)營性用地中遠(yuǎn)期（成熟期和完成期）出讓安排 —— 商務(wù)辦公需求特征變化97廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司商務(wù)辦公總部型辦公分部型辦公專業(yè)性辦公營銷管理類貿(mào)易類物流類中介咨詢類金融服務(wù)類產(chǎn)業(yè)研發(fā)類房地產(chǎn)工程類外地公司駐佛山分公司、辦事處外地公司區(qū)域性總部佛山本地企業(yè)設(shè)立的綜合性總部或研發(fā)、管理、銷售等專業(yè)性總部本地服務(wù)配套型企業(yè)和機(jī)構(gòu)目 標(biāo) 行 業(yè) 目 標(biāo) 客 戶綜合性辦公經(jīng)營性用地中遠(yuǎn)期（成熟期和完成期）出讓安排 —— 商務(wù)辦公需求特征變化98廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司q 佛山中心城區(qū)中高檔住宅成交均價(jià)近幾年持續(xù)上升，均價(jià)由 1998年的約 3000元 /平方米上升到今年上半年的約4500元 /平方米，且自 2023年開始成交量出現(xiàn)了爆發(fā)性增長q 隨著中心城區(qū)舊城區(qū)土地供應(yīng)的日益緊張，新城區(qū)未來居住用地供應(yīng)將更多的集中在新城區(qū)，且新城區(qū)良好的規(guī)劃定位將能更有效的刺激市場需求，預(yù)計(jì)未來較長一段時(shí)期內(nèi)，新城區(qū)住宅市場將穩(wěn)步上揚(yáng)經(jīng)營性用地中遠(yuǎn)期（成熟期和完成期）出讓安排 —— 住宅市場發(fā)展趨勢1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023300035004000450050005500近年佛山中心城區(qū)中高檔住宅成交均價(jià)變化元 /平方米99廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司經(jīng)營性用地中遠(yuǎn)期（成熟期和完成期）出讓安排 —— 區(qū)域價(jià)值提升的要求q 隨著區(qū)域價(jià)值的不斷提升，原則上新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)經(jīng)營性用地出讓量應(yīng)逐年遞增q 預(yù)計(jì)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)經(jīng)營性用地在成熟期的中后期將達(dá)到出讓高峰216。 市政基礎(chǔ)設(shè)施及大型公建的后續(xù)輻射帶動(dòng)作用日益顯現(xiàn)216。 佛山行政區(qū)劃調(diào)整的后續(xù)效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，帶動(dòng)佛山宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展216。 隨著新城區(qū)區(qū)域地位的不斷提高，新城區(qū)在佛