商業(yè)零售業(yè)態(tài)與購物中心08214(編輯修改稿)
2025-03-19 11:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 專門 店2 區(qū)域型 購 物中心 RSC 40萬以上 二家以上 GMS或百 貨 公司 為 主力店（ Regional Shopping Center）， 100家以上 專門 店另具各 類娛樂設(shè) 施3 鄰 里型 NSC 5萬 提供日常生活必需品及洗衣店等社區(qū)服 務(wù) 功能，成 為 社區(qū)日常生活的好幫手4 與大型商圈相 對應(yīng)購 物中心 PC 30萬以上 特定商品之大型 專門 店，通 過 降低成本，集 團 共同采 購優(yōu)勢 ，以低價吸引消 費 者13中國 對購 物中心之分 類 （ 2023GB/T181062023）序號 形態(tài) 選址 商業(yè)與目標顧客 規(guī)模 商品（經(jīng)營）結(jié)構(gòu) 商品售賣方式 服務(wù)功能管理信息系統(tǒng)1 社區(qū)購物中心munity shopping center市、區(qū)級商業(yè)中心商圈半徑為 25㎞建筑面積為 5萬㎡以內(nèi)2040個租賃店，包括大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食服務(wù)及其他店各個租賃店獨立開展經(jīng)營活動停車位150250個各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)2 市區(qū)購物中心Regional shopping center市級商業(yè)中心商圈半徑為 1020㎞建筑面積10萬㎡以內(nèi)40100個租賃店，包括百貨店、大型綜合超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂服務(wù)設(shè)施等各個租賃店獨立開展經(jīng)營活動停車位500個以上各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)3 城郊購物中心Factory outlets center城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道商圈半徑為 3050㎞建筑面積10萬㎡以上200個租賃店以上，包括百貨店、大型綜合超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店及娛樂服務(wù)設(shè)施等各個租賃店獨立開展經(jīng)營活動停車位1000個以上各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)14分類的區(qū)別 1）地址 2）商圈范圍 3）目標顧客 4）規(guī)模 5）業(yè)態(tài)、業(yè)種結(jié)構(gòu)及比重 6）主力店業(yè)態(tài)及比率 7）服務(wù)功能 —— 營業(yè)時間、停車場15五、購物中心和其他業(yè)態(tài)區(qū)別1. 綜合體是各種功能平臺2. 購物中心的定義l 產(chǎn)權(quán)所有l(wèi) 統(tǒng)一計劃、開發(fā)、運營管理l 提供完整的物業(yè)平臺163. 購物中心和各業(yè)態(tài)區(qū)別 購物中心 百貨 l 經(jīng)營對象 物業(yè) 商品l 服務(wù)對象 2個上帝 顧客l 追求 人流最大化，銷售額、利潤最大化l 工作內(nèi)容 營運、營銷、物業(yè)，購銷服務(wù)l 關(guān)注點 物業(yè)最佳租賃 商品最佳銷售l 消費構(gòu)成 全家結(jié)伴 年青人l 逗留時間 2小時以上 10分 ~1小時17l 消費動機 逛街、全功能 目標購物l 專業(yè)復(fù)合 高度復(fù)雜 一般化l 復(fù)制程度 不可能 可以l 錯位程度 極易錯位 很難錯位l 組合配置、招商 難度大 較容易l 經(jīng)營定位 極難 容易l 職業(yè)經(jīng)理人業(yè)務(wù)知識 綜合 較單一購物中心 百貨184. 三權(quán)分離l 所有權(quán)l(xiāng) 經(jīng)營權(quán)l(xiāng) 管理權(quán)195. 不同點l 產(chǎn)業(yè)不同l 目地不同l 作用不同l 成果不同20（二）購物中心特點一、購物中心開發(fā)三要素1. 資金實力 2. 團隊運作3. 科學定位21二、開發(fā)購物中心目地1. 物業(yè)經(jīng)營2. 擴大零售市場份額3. 融資平臺4. 物業(yè)持有升值進入資本市場22三、開發(fā)購物中心重要環(huán)節(jié)1. 前期總體商業(yè)策劃2. 概念設(shè)計3. 招商4. 運營管理5. 失敗案例23四、購物中心成功條件1. 成功三要素l 地點l 人流l 競爭對手242. 購物中心達標要求l 琳瑯滿目的商品l 應(yīng)有盡有的功能l 舒適的消費環(huán)境l 引人注目的造勢活動l 滿意最佳的物業(yè)條件253. 購物中心關(guān)鍵環(huán)節(jié)l 準確的經(jīng)營定位l 合理的組合配置l 科學的動線落位l 完整的招商實施l 鮮明的特色營銷l 到位的運營管理l 周到的物業(yè)服務(wù)l 豐富的造勢活動264. 注意事項l 以消費需求為中心 —— 把握變化l 永遠在變的規(guī)律 —— 時刻創(chuàng)新l 服務(wù)于兩個上帝 —— 轉(zhuǎn)變角色l 調(diào)整貫穿購物中心項目全程 —— 永恒任務(wù)l 購物中心自造商圈能力275. 職業(yè)經(jīng)理人一般規(guī)律l 三老作怪， 經(jīng) 常碰壁，開始成功少l 實線 中付學 費 ， 邊 干 邊 學l 比外行有基 礎(chǔ) ，悟性快， 時間 短l 一段 時間 可以 勝 任運 營l 在物 業(yè) 、開 發(fā)環(huán)節(jié) 需要磨 煉 再 進 入圈內(nèi)28（三）購物中心動態(tài)與趨勢一、全球美國歐洲亞洲29二、國內(nèi)1. 區(qū)域2. 規(guī)模3. 類型4. 成功率5. 共性問題30三、市內(nèi)（三個表）1. 沈陽已有購物中心2. 在建一覽表3. 金廊綜合體項目一覽表31沈陽已有 購 物中心一 覽 表序號購 物中心名稱 開 業(yè)時間 建筑面 積（萬 ㎡ ） 經(jīng)營 面 積（萬 ㎡ ） 類 型 地點 主力店1 沈陽 興 隆大家庭 2023年 12 超區(qū)域 中街 百 貨 、超市、休 閑 廣 場2 五州 購 物廣 場 2023年 18 12 超區(qū)域 太原街 百 貨 、超市、影院3 大商新 瑪 特 購 物廣場2023年 5 區(qū)域 中街 百 貨 、超市4 萬達 購 物廣 場 2023年 12 9 超區(qū)域 太原街 百 貨 、超市5 沈陽友 誼購 物中心 2023年 2 社區(qū) 鐵 西區(qū)百 貨 、超市合 計 62 4032沈陽市 購 物中心在建 項 目一 覽 表（表 1）序號購 物中心名稱開 業(yè)
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