商業(yè)零售業(yè)態(tài)與購(gòu)物中心08214(編輯修改稿)
2025-03-19 11:27 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 專(zhuān)門(mén) 店2 區(qū)域型 購(gòu) 物中心 RSC 40萬(wàn)以上 二家以上 GMS或百 貨 公司 為 主力店（ Regional Shopping Center）， 100家以上 專(zhuān)門(mén) 店另具各 類(lèi)娛樂(lè)設(shè) 施3 鄰 里型 NSC 5萬(wàn) 提供日常生活必需品及洗衣店等社區(qū)服 務(wù) 功能，成 為 社區(qū)日常生活的好幫手4 與大型商圈相 對(duì)應(yīng)購(gòu) 物中心 PC 30萬(wàn)以上 特定商品之大型 專(zhuān)門(mén) 店，通 過(guò) 降低成本，集 團(tuán) 共同采 購(gòu)優(yōu)勢(shì) ，以低價(jià)吸引消 費(fèi) 者13中國(guó) 對(duì)購(gòu) 物中心之分 類(lèi) （ 2023GB/T181062023）序號(hào) 形態(tài) 選址 商業(yè)與目標(biāo)顧客 規(guī)模 商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu) 商品售賣(mài)方式 服務(wù)功能管理信息系統(tǒng)1 社區(qū)購(gòu)物中心munity shopping center市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心商圈半徑為 25㎞建筑面積為 5萬(wàn)㎡以?xún)?nèi)2040個(gè)租賃店，包括大型綜合超市、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、飲食服務(wù)及其他店各個(gè)租賃店獨(dú)立開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)停車(chē)位150250個(gè)各個(gè)租賃店使用各自的信息系統(tǒng)2 市區(qū)購(gòu)物中心Regional shopping center市級(jí)商業(yè)中心商圈半徑為 1020㎞建筑面積10萬(wàn)㎡以?xún)?nèi)40100個(gè)租賃店，包括百貨店、大型綜合超市、各種專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、飲食店、雜品店以及娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施等各個(gè)租賃店獨(dú)立開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)停車(chē)位500個(gè)以上各個(gè)租賃店使用各自的信息系統(tǒng)3 城郊購(gòu)物中心Factory outlets center城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道商圈半徑為 3050㎞建筑面積10萬(wàn)㎡以上200個(gè)租賃店以上，包括百貨店、大型綜合超市、各種專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、飲食店、雜品店及娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施等各個(gè)租賃店獨(dú)立開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)停車(chē)位1000個(gè)以上各個(gè)租賃店使用各自的信息系統(tǒng)14分類(lèi)的區(qū)別 1）地址 2）商圈范圍 3）目標(biāo)顧客 4）規(guī)模 5）業(yè)態(tài)、業(yè)種結(jié)構(gòu)及比重 6）主力店業(yè)態(tài)及比率 7）服務(wù)功能 —— 營(yíng)業(yè)時(shí)間、停車(chē)場(chǎng)15五、購(gòu)物中心和其他業(yè)態(tài)區(qū)別1. 綜合體是各種功能平臺(tái)2. 購(gòu)物中心的定義l 產(chǎn)權(quán)所有l(wèi) 統(tǒng)一計(jì)劃、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理l 提供完整的物業(yè)平臺(tái)163. 購(gòu)物中心和各業(yè)態(tài)區(qū)別 購(gòu)物中心 百貨 l 經(jīng)營(yíng)對(duì)象 物業(yè) 商品l 服務(wù)對(duì)象 2個(gè)上帝 顧客l 追求 人流最大化，銷(xiāo)售額、利潤(rùn)最大化l 工作內(nèi)容 營(yíng)運(yùn)、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)，購(gòu)銷(xiāo)服務(wù)l 關(guān)注點(diǎn) 物業(yè)最佳租賃 商品最佳銷(xiāo)售l 消費(fèi)構(gòu)成 全家結(jié)伴 年青人l 逗留時(shí)間 2小時(shí)以上 10分 ~1小時(shí)17l 消費(fèi)動(dòng)機(jī) 逛街、全功能 目標(biāo)購(gòu)物l 專(zhuān)業(yè)復(fù)合 高度復(fù)雜 一般化l 復(fù)制程度 不可能 可以l 錯(cuò)位程度 極易錯(cuò)位 很難錯(cuò)位l 組合配置、招商 難度大 較容易l 經(jīng)營(yíng)定位 極難 容易l 職業(yè)經(jīng)理人業(yè)務(wù)知識(shí) 綜合 較單一購(gòu)物中心 百貨184. 三權(quán)分離l 所有權(quán)l(xiāng) 經(jīng)營(yíng)權(quán)l(xiāng) 管理權(quán)195. 不同點(diǎn)l 產(chǎn)業(yè)不同l 目地不同l 作用不同l 成果不同20（二）購(gòu)物中心特點(diǎn)一、購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)三要素1. 資金實(shí)力 2. 團(tuán)隊(duì)運(yùn)作3. 科學(xué)定位21二、開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心目地1. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)2. 擴(kuò)大零售市場(chǎng)份額3. 融資平臺(tái)4. 物業(yè)持有升值進(jìn)入資本市場(chǎng)22三、開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心重要環(huán)節(jié)1. 前期總體商業(yè)策劃2. 概念設(shè)計(jì)3. 招商4. 運(yùn)營(yíng)管理5. 失敗案例23四、購(gòu)物中心成功條件1. 成功三要素l 地點(diǎn)l 人流l 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手242. 購(gòu)物中心達(dá)標(biāo)要求l 琳瑯滿(mǎn)目的商品l 應(yīng)有盡有的功能l 舒適的消費(fèi)環(huán)境l 引人注目的造勢(shì)活動(dòng)l 滿(mǎn)意最佳的物業(yè)條件253. 購(gòu)物中心關(guān)鍵環(huán)節(jié)l 準(zhǔn)確的經(jīng)營(yíng)定位l 合理的組合配置l 科學(xué)的動(dòng)線(xiàn)落位l 完整的招商實(shí)施l 鮮明的特色營(yíng)銷(xiāo)l 到位的運(yùn)營(yíng)管理l 周到的物業(yè)服務(wù)l 豐富的造勢(shì)活動(dòng)264. 注意事項(xiàng)l 以消費(fèi)需求為中心 —— 把握變化l 永遠(yuǎn)在變的規(guī)律 —— 時(shí)刻創(chuàng)新l 服務(wù)于兩個(gè)上帝 —— 轉(zhuǎn)變角色l 調(diào)整貫穿購(gòu)物中心項(xiàng)目全程 —— 永恒任務(wù)l 購(gòu)物中心自造商圈能力275. 職業(yè)經(jīng)理人一般規(guī)律l 三老作怪， 經(jīng) 常碰壁，開(kāi)始成功少l 實(shí)線(xiàn) 中付學(xué) 費(fèi) ， 邊 干 邊 學(xué)l 比外行有基 礎(chǔ) ，悟性快， 時(shí)間 短l 一段 時(shí)間 可以 勝 任運(yùn) 營(yíng)l 在物 業(yè) 、開(kāi) 發(fā)環(huán)節(jié) 需要磨 煉 再 進(jìn) 入圈內(nèi)28（三）購(gòu)物中心動(dòng)態(tài)與趨勢(shì)一、全球美國(guó)歐洲亞洲29二、國(guó)內(nèi)1. 區(qū)域2. 規(guī)模3. 類(lèi)型4. 成功率5. 共性問(wèn)題30三、市內(nèi)（三個(gè)表）1. 沈陽(yáng)已有購(gòu)物中心2. 在建一覽表3. 金廊綜合體項(xiàng)目一覽表31沈陽(yáng)已有 購(gòu) 物中心一 覽 表序號(hào)購(gòu) 物中心名稱(chēng) 開(kāi) 業(yè)時(shí)間 建筑面 積（萬(wàn) ㎡ ） 經(jīng)營(yíng) 面 積（萬(wàn) ㎡ ） 類(lèi) 型 地點(diǎn) 主力店1 沈陽(yáng) 興 隆大家庭 2023年 12 超區(qū)域 中街 百 貨 、超市、休 閑 廣 場(chǎng)2 五州 購(gòu) 物廣 場(chǎng) 2023年 18 12 超區(qū)域 太原街 百 貨 、超市、影院3 大商新 瑪 特 購(gòu) 物廣場(chǎng)2023年 5 區(qū)域 中街 百 貨 、超市4 萬(wàn)達(dá) 購(gòu) 物廣 場(chǎng) 2023年 12 9 超區(qū)域 太原街 百 貨 、超市5 沈陽(yáng)友 誼購(gòu) 物中心 2023年 2 社區(qū) 鐵 西區(qū)百 貨 、超市合 計(jì) 62 4032沈陽(yáng)市 購(gòu) 物中心在建 項(xiàng) 目一 覽 表（表 1）序號(hào)購(gòu) 物中心名稱(chēng)開(kāi) 業(yè)
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