房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立與管理(編輯修改稿)
2025-03-18 17:21 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 北京的我愛(ài)我家公司、上海的上房置換公司和廣州的滿堂紅公司、中原地產(chǎn)、合富置業(yè)等都是知名直營(yíng)連鎖企業(yè)。 ? （四）特許加盟連鎖經(jīng)營(yíng)模式 ? 特許經(jīng)營(yíng)起源于美國(guó)，是指特許者將自己所擁有的商標(biāo)（包括服務(wù)商標(biāo)）、商號(hào)、產(chǎn)品、專利和專有技術(shù)、經(jīng)營(yíng)模式等以特許經(jīng)營(yíng)合同的形式授予被特許者使用。被特許者按合同規(guī)定，在特許者統(tǒng)一的業(yè)務(wù)模式下從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并向特許者支付相應(yīng)的費(fèi)用。這種經(jīng)營(yíng)模式現(xiàn)已在包括餐飲業(yè)、零售商業(yè)、房地產(chǎn)中介等多個(gè)行業(yè)中得到廣泛應(yīng)用。 ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)特許加盟連鎖這種模式主要是依托授權(quán)公司較為成熟的品牌和管理模式，加盟者在交納了加盟費(fèi)和保證金后，可以用授權(quán)公司的品牌開展業(yè)務(wù)。美國(guó)的 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)是特許加盟的典型代表。授權(quán)公司既可以由此擴(kuò)大品牌的影響，又避免了自身資金的大量投人。 ? （五）連鎖直營(yíng)和連鎖加盟混合模式 ? 這種模式是中型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)常采用的一種模式。在企業(yè)自身資金能力允許的范圍內(nèi)，盡可能多設(shè)立直營(yíng)的連鎖店，同時(shí)為了迅速擴(kuò)大企業(yè)知名度和品牌影響的需要，通過(guò)加盟的方式吸收部分加盟店，從而形成企業(yè)內(nèi)部不同組織的形式、不同管理方式并存的一種經(jīng)營(yíng)模式。連鎖直營(yíng)和連鎖加盟混合模式，一般又有兩種模式。 ? ，加盟為輔 ? 這類企業(yè)的加盟體系一般處在嘗試階段，加盟企業(yè)數(shù)量不多，加盟體系規(guī)模很小。上海智恒擁有 120家門店中，直營(yíng) 114家，加盟僅 6家。 ? 、加盟連鎖并行發(fā)展 ? 一般采取直營(yíng)、加盟連鎖并行發(fā)展的模式，如以太平洋、信義等為代表的經(jīng)紀(jì)公司，采取直營(yíng)、加盟連鎖并行發(fā)展的模式基本是各占 50％，連鎖規(guī)模一般在lO～ 50家業(yè)務(wù)門店。 ? （六）網(wǎng)絡(luò)聯(lián)盟經(jīng)營(yíng)模式 ? 目前，隨著計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)還出現(xiàn)了一種新的經(jīng)營(yíng)模式 ——由一家房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站聯(lián)合眾多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，甚至眾多直接房源客戶組成網(wǎng)上經(jīng)營(yíng)模式，聯(lián)盟內(nèi)的各成員均可通過(guò)網(wǎng)絡(luò)承接、開展業(yè)務(wù)。如搜房網(wǎng)，如中國(guó)最大的本地化生活社區(qū)口碑網(wǎng)已宣布正式推出中介網(wǎng)店“ e房寶”。目前 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、我愛(ài)我家、中原物業(yè)等知名房產(chǎn)中介已到口碑網(wǎng)安家落戶。 ? 目前參與網(wǎng)絡(luò)聯(lián)盟經(jīng)營(yíng)模式的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)大多數(shù)從事二手房買賣和房屋租賃的居間、代理。 三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)模式選擇 ? 一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在選擇經(jīng)營(yíng)模式時(shí)，需根據(jù)以下幾方面的因素進(jìn)行綜合考慮。 ? 1．企業(yè)的目標(biāo)客戶 ? 2．企業(yè)的市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略 ? 3．企業(yè)的資金情況 ? 4．企業(yè)的人力資源 ? 5．企業(yè)管理水平 四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)模式的現(xiàn)狀與發(fā)展 ? 在住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展初期，是以公房上市交易為主的階段，市場(chǎng)交易的主體是一般收入階層的市民，對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的“價(jià)格”比較敏感，對(duì)服務(wù)的專業(yè)性要求并不高，所需服務(wù)是較簡(jiǎn)單的“經(jīng)紀(jì)”服務(wù)。在這樣一個(gè)階段，單店模式和小規(guī)模連鎖模式有較好的生存空間，而大規(guī)模連鎖則沒(méi)有突出的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，反而可能因?yàn)楣芾沓杀镜仍蚨幱诟?jìng)爭(zhēng)的劣勢(shì)中。所以，在這個(gè)階段，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以單店模式和小規(guī)模連鎖模式為主。 ? 整體上看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為了在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境中生存并發(fā)展下去，必然會(huì)注重品牌化、規(guī)模化的經(jīng)營(yíng)模式，連鎖直營(yíng)成為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)展的必然趨勢(shì)。各城市的本土房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過(guò)直營(yíng)連鎖和特許經(jīng)營(yíng)走向企業(yè)品牌化、規(guī)?；牡缆贰Ｖ行〗?jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)形成聯(lián)盟，共同發(fā)展是中小企業(yè)追求規(guī)模經(jīng)濟(jì)的體現(xiàn)，新型的“直營(yíng) +特許”的擴(kuò)張組合模式將成為大中型經(jīng)紀(jì)企業(yè)成長(zhǎng)的新模式，同時(shí)，聯(lián)網(wǎng)將成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)拓展業(yè)務(wù)最有力的工具。 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)與崗位設(shè)置 ? 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的組織形式 ? 以下主要介紹幾種大中型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的內(nèi)部組織形式。 ′ ? （一）直線－參謀制（ Line and Staff System） ? 直線 ——參謀制又稱直線 ——職能制，是在直線制的基礎(chǔ)上結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的特點(diǎn)發(fā)展起來(lái)，尤其是規(guī)模較小、業(yè)務(wù)較少的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)廣泛采用的一種比較典型的組織形式。 總經(jīng)理 銷售部 研展部 策劃部 財(cái)務(wù)部 人事部 圖 31某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 直線 參謀制組織結(jié)構(gòu)示意圖 ? （二）分部制（ Division System） ? 為了避免直線制組織結(jié)構(gòu)的管理缺點(diǎn)，一些大中型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，伴隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展和機(jī)構(gòu)的擴(kuò)大，開始采用職能權(quán)力相對(duì)分散的分部制組織結(jié)構(gòu)，這種組織形式的特點(diǎn)是高層管理者只負(fù)責(zé)公司重大決策和整個(gè)機(jī)構(gòu)戰(zhàn)略發(fā)展方向的把握，具體的項(xiàng)目和計(jì)劃目標(biāo)落實(shí)到各個(gè)部門，各個(gè)部門根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目情況進(jìn)行組織實(shí)施和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。這樣既可加強(qiáng)組織本身的激勵(lì)機(jī)制，提高各部門溝通協(xié)調(diào)的主動(dòng)性和積極性，又可以使高層領(lǐng)導(dǎo)擺脫日常事務(wù)，集中精力抓全局，抓重大項(xiàng)目。 總經(jīng)理 財(cái)務(wù)部 行政部 評(píng)估部 網(wǎng)絡(luò)部 科研部 圖 32某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 分部制組織結(jié)構(gòu)示意圖（一） 交
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