房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立與管理-預(yù)覽頁
【正文】 民共和國境內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。 ? ? 顧問型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是指以房地產(chǎn)營銷策劃、投資咨詢?yōu)橹攸c(diǎn)的顧問型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。這類機(jī)構(gòu)在英國和中國香港地區(qū)較多，也是目前中國內(nèi)地大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的發(fā)展方向。 ? ? 房地產(chǎn)行紀(jì)機(jī)構(gòu)主要業(yè)務(wù)特點(diǎn)是對開發(fā)企業(yè)和業(yè)主的房地產(chǎn)在支付全額房款，但未辦理產(chǎn)權(quán)過戶的情況下，以自己的名義進(jìn)行銷售和其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動。 ? ? 主要從事工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)招商、租賃、貸款，農(nóng)場和土地經(jīng)紀(jì)等活動。 ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理的首要任務(wù)就是選擇恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營模式。這類機(jī)構(gòu)通常有兩種：一種是以個(gè)人獨(dú)資形式設(shè)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；另一種是面向機(jī)構(gòu)客戶和大宗房地產(chǎn)業(yè)主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，如專營新建商品房銷售代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。 ? 采用連鎖經(jīng)營方式的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)是通過廣泛設(shè)立門店、在店內(nèi)直接開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，并將各店的房源和客戶信息依靠網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)整體的信息共享，以提高服務(wù)效率、降低經(jīng)營成本。被特許者按合同規(guī)定，在特許者統(tǒng)一的業(yè)務(wù)模式下從事經(jīng)營活動，并向特許者支付相應(yīng)的費(fèi)用。授權(quán)公司既可以由此擴(kuò)大品牌的影響，又避免了自身資金的大量投人。 ? ，加盟為輔 ? 這類企業(yè)的加盟體系一般處在嘗試階段，加盟企業(yè)數(shù)量不多，加盟體系規(guī)模很小。如搜房網(wǎng)，如中國最大的本地化生活社區(qū)口碑網(wǎng)已宣布正式推出中介網(wǎng)店“ e房寶”。 ? 1．企業(yè)的目標(biāo)客戶 ? 2．企業(yè)的市場開發(fā)戰(zhàn)略 ? 3．企業(yè)的資金情況 ? 4．企業(yè)的人力資源 ? 5．企業(yè)管理水平 四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營模式的現(xiàn)狀與發(fā)展 ? 在住房二級市場發(fā)展初期，是以公房上市交易為主的階段，市場交易的主體是一般收入階層的市民，對經(jīng)紀(jì)服務(wù)的“價(jià)格”比較敏感，對服務(wù)的專業(yè)性要求并不高，所需服務(wù)是較簡單的“經(jīng)紀(jì)”服務(wù)。各城市的本土房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過直營連鎖和特許經(jīng)營走向企業(yè)品牌化、規(guī)?；牡缆?。 總經(jīng)理 銷售部 研展部 策劃部 財(cái)務(wù)部 人事部 圖 31某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 直線 參謀制組織結(jié)構(gòu)示意圖 ? （二）分部制（ Division System） ? 為了避免直線制組織結(jié)構(gòu)的管理缺點(diǎn)，一些大中型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，伴隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展和機(jī)構(gòu)的擴(kuò)大，開始采用職能權(quán)力相對分散的分部制組織結(jié)構(gòu)，這種組織形式的特點(diǎn)是高層管理者只負(fù)責(zé)公司重大決策和整個(gè)機(jī)構(gòu)戰(zhàn)略發(fā)展方向的把握，具體的項(xiàng)目和計(jì)劃目標(biāo)落實(shí)到各個(gè)部門，各個(gè)部門根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目情況進(jìn)行組織實(shí)施和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 總經(jīng)理 圖 34 某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)矩陣制組織結(jié)構(gòu)示意圖 銷售部 策劃部 設(shè)計(jì)部 廣告部 行政部部 行政部部 項(xiàng)目 1 銷售部 策劃部 設(shè)計(jì)部 廣告部 行政部部 行政部部 銷售部 策劃部 設(shè)計(jì)部 廣告部 行政部部 行政部部 項(xiàng)目 2 ? （四）網(wǎng)絡(luò)型組織結(jié)構(gòu)形式 ? 網(wǎng)絡(luò)型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織結(jié)構(gòu)是一種最新的組織形式，公司總部只有很精干的中心機(jī)構(gòu)，而將原有的一些基本職能，如銷售代理、廣告、按揭業(yè)務(wù)等，都分包出去，由自己的附屬企業(yè)和其他獨(dú)立企業(yè)去完成。而在有連鎖店的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中，其業(yè)務(wù)部門的主要工作是業(yè)務(wù)管理和負(fù)責(zé)規(guī)模、資金較大的業(yè)務(wù)項(xiàng)目。 ? （二）業(yè)務(wù)支持部門 ? 業(yè)務(wù)支持部門主要是為經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)開展提供必需的支持及保障的一些部門，包括交易管理部、評估部、網(wǎng)絡(luò)信息部、研究拓展部、辦證部等。而對經(jīng)紀(jì)人員行為的監(jiān)督則是保證經(jīng)紀(jì)人員在提供服務(wù)時(shí)能夠嚴(yán)格按照公司要求提供規(guī)范服務(wù)，維護(hù)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的利益。財(cái)務(wù)部主要負(fù)責(zé)處理公司內(nèi)的賬務(wù)以及傭金、資金結(jié)算等工作。否則可能造成崗位設(shè)置重疊、工作相互推諉和效率低下的后果。 第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部的人員管理 ? 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系 ? （一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間有執(zhí)業(yè)關(guān)系 ? 一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從事經(jīng)紀(jì)活動必須以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名義進(jìn)行，不能以個(gè)人的名義進(jìn)行；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承接，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂經(jīng)紀(jì)合同，再由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)指定具體的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人承辦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員組成的。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取傭金后應(yīng)按約定給予具體承辦經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人員報(bào)酬。員工在職培訓(xùn)是以員工發(fā)展為本位，其目的是提高企業(yè)員工在職的經(jīng)營意識、勞動技能和經(jīng)營管理能力。但不具有獎(jiǎng)勵(lì)性是其最大缺點(diǎn)。 ? （四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員激勵(lì) ? 常見的激勵(lì)方法有以下幾種： ? 1．目標(biāo)激勵(lì) ? 2．競爭激勵(lì) ? 3．參與激勵(lì) ? 4．感情激勵(lì) ? 5．教育激勵(lì) 復(fù)習(xí)思考題 ? 1．設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備哪些條件？ ? 2．申請?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)流程是怎樣的？ ? 3．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營模式的類型有哪些？ ? 4．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)選擇經(jīng)營模式需考慮的因素有哪些？ ? 5．大中型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的內(nèi)部組織形式有哪些？ ? 6．簡述房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系
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