第六章、物業(yè)服務(wù)企業(yè)(編輯修改稿)
2025-03-18 16:25 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 主大會(huì)? 法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)管理合同規(guī)定的其他權(quán)利案例分析：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)避免陷入糾紛案例分析：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)避免陷入糾紛? 最近，某著名高級(jí)住宅區(qū)出現(xiàn)了一個(gè)不大好處理的問(wèn)題 —— 關(guān)于狗。一群愛(ài)狗的人和一群不僅不愛(ài)狗而且還反對(duì)養(yǎng)狗的人就養(yǎng)狗問(wèn)題發(fā)生了爭(zhēng)執(zhí)和糾紛。養(yǎng)狗的人不理解一些人對(duì)狗過(guò)敏、對(duì)天還沒(méi)有亮或剛蒙蒙亮的狗叫聲反感異常、對(duì)一些體形巨大的狼狗充滿恐懼；反對(duì)養(yǎng)狗的人則不明白為什么那些養(yǎng)狗戶如此執(zhí)著，不懂得熱愛(ài)小動(dòng)物可能也是一種美德，更想不到狗已經(jīng)是養(yǎng)狗戶的家庭成員了，可能和他們的孩子地位同等甚至高于他們 —— 因?yàn)楹⒆觽兘?jīng)常也是喜歡小狗的。? 養(yǎng)狗的人與反對(duì)養(yǎng)狗的人便分別組成了各自的隊(duì)伍，雙方就養(yǎng)狗問(wèn)題進(jìn)行了談判，由于雙方各執(zhí)一詞，談判不歡而散。反對(duì)養(yǎng)狗的人便去找物業(yè)管理公司，物業(yè)公司接受提議向公安部門(mén)申請(qǐng)將本社區(qū)確定為特別限養(yǎng)區(qū)，這一信息偶然被養(yǎng)狗人士獲悉，隨即引起養(yǎng)狗人一片嘩然，一些人聲稱如果限養(yǎng)就拒交管理費(fèi)，還有的宣布養(yǎng)不了狗就要養(yǎng)羊，養(yǎng)羊你總不能再說(shuō)什么了吧？真是一塌糊涂。在寫(xiě)這篇文章的時(shí)候，這一事件尚無(wú)結(jié)果，據(jù)說(shuō)養(yǎng)狗的人士正在提出交涉。 二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)（八方面二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)（八方面））? 履行物業(yè)服務(wù)合同、依法經(jīng)營(yíng)? 接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主及使用人的監(jiān)督? 重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn)? 接受行政主管部門(mén)監(jiān)督指導(dǎo)? 至少六個(gè)月應(yīng)向全體業(yè)主公布一次管理費(fèi)用收 支項(xiàng)目? 發(fā)現(xiàn)違法行為要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告? 提供優(yōu)良的生活環(huán)境，搞好社區(qū)文化? 物業(yè)管理合同終止時(shí)，必須向業(yè)主委員會(huì)移交關(guān)于本物業(yè)的全部財(cái)產(chǎn)三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特征、法律三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特征、法律地位和種類地位和種類? 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特征? 公司的特征? 1）按照有關(guān)法律進(jìn)行注冊(cè)登記? 2）有兩個(gè)以上股東共同出資經(jīng)營(yíng)? 3）以營(yíng)利為目的? 4）具有法人資格? 5）是經(jīng)濟(jì)組織? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特征? 1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)是合法的企業(yè)法人? 2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)的專業(yè)性服務(wù)企業(yè)? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)所從事的經(jīng)營(yíng)、管理活動(dòng)具有明顯的經(jīng)營(yíng)性? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)具有專業(yè)性? 3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)部分城市管理職能二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律地位二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律地位? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系? 1）經(jīng)濟(jì)上的合同關(guān)系? 聘用和被聘用關(guān)系；委托和被委托關(guān)系；相對(duì)獨(dú)立的運(yùn)作關(guān)系；? 2）法律上的平等關(guān)系? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的關(guān)系? 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)附設(shè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)? 2）委托專業(yè)物業(yè)管理公司實(shí)施物業(yè)管理? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)系? 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)附設(shè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)? 2）委托專業(yè)物業(yè)管理公司實(shí)施物業(yè)管理? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與政府部門(mén)的關(guān)系? 1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的關(guān)系。房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理的歸口管理工作? 2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)與工商行政管理部門(mén)的關(guān)系? 3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)與稅收部門(mén)的關(guān)系? 4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物價(jià)管理部門(mén)的關(guān)系? 5）物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其他行政管理部門(mén)的關(guān)系。? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與各專業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系““ 軟磨硬泡軟磨硬泡 ”” ———— 市政改造造成小區(qū)道路積市政改造造成小區(qū)道路積水怎么辦水怎么辦? 某城東路環(huán)境改造給某小區(qū)的住戶營(yíng)造了一個(gè)新的周邊環(huán)境，但同時(shí)也給此小區(qū)帶來(lái)了新的問(wèn)題。由于改造后的綠化帶地勢(shì)比原來(lái)的高，又鑲了一條路緣石，使緊貼綠化帶的小區(qū)消防通道排水不暢。完工后連續(xù)幾天的臺(tái)風(fēng)暴雨，消防通道就成了積水溝。? 消防通道積水不僅給來(lái)往行走的人車(chē)帶來(lái)不便，而且浸淹通道上的網(wǎng)狀草皮。其實(shí)早在改造初期，管理處就提醒有關(guān)方面要注意解決排水問(wèn)題，然而未得到應(yīng)有的重視。小區(qū)業(yè)主客戶并不知此情，紛紛打電話到管理處投訴。? 管理處耐心的講明情況，同時(shí)與他們約定分頭繼續(xù)向政府主管部門(mén)反映（與業(yè)主從不同角度反映同一問(wèn)題，兩個(gè)積極性總比一個(gè)積極性更有力量）。? 隨后，管理處馬上指派一名領(lǐng)導(dǎo)到環(huán)境改造指揮部，當(dāng)面向指揮部負(fù)責(zé)人陳述管理處和住戶的意見(jiàn)。過(guò)幾天，該負(fù)責(zé)人來(lái)電話說(shuō)： “這次深南東路改造，對(duì)余下的綠地排水問(wèn)題沒(méi)有考慮，更沒(méi)有安排這筆費(fèi)用，再做排水要向市城管辦申請(qǐng)，還要請(qǐng)
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