【文章內(nèi)容簡介】 上定制化的私密性服務(wù)而聞名遐爾 通過概念、造型、色彩、燈光、材質(zhì)、藝術(shù)品的巧妙混搭，營造頂級的居住體驗與商務(wù)時尚 通過建筑外形設(shè)計和景觀營造 彰顯個性、體現(xiàn)時尚 個性化的表現(xiàn)手法是 HIP的靈魂 室內(nèi)設(shè)計 空間規(guī)劃 貼心服務(wù) 酒店提供時間提醒、車船預(yù)定、溫馨祝福等系列貼心服務(wù)，從細節(jié)體現(xiàn)關(guān)懷 獨特外形 時尚空間 貼心服務(wù) HIP酒店式公寓由于其張揚的個性、濃郁的時尚氣息和貼心的服務(wù)而受到追捧，它代表了新世紀新一代 30歲上下高薪族精致生活、時尚品味的消費形態(tài)，是當下最 hip的時髦，也將是時尚的生活指標 產(chǎn)品 特點 層高 ?HIP酒店是 HIP酒店式公寓的前身，一般為著名老建筑改造而來，建筑不高但極具藝術(shù)人文特色 ?HIP酒店式公寓也秉承了這一特點，建筑外形新穎，樓層 10層左右 客房數(shù)量 ?占地小，并走精品路線，是 HIP酒店式公寓的一大特點 ?因此客房數(shù)量一般在 100間左右 戶型 ?房型精巧，以兩室戶和三室式為主，強調(diào)精致生活 面積 ?60~130平米之間， 90~120平米為主力戶型 室內(nèi)設(shè)計 ?HIP酒店式公寓的每個房間或者每個樓層都會有自己的裝潢風格，這個也是 HIP吸引眼球的一大特點 ?利用不同的主題（森林、動物、植物）；顏色（紅、藍、灰）材質(zhì)（玻璃、木質(zhì)、金屬）；燈光等體現(xiàn)時尚精致生活 配套設(shè)施 ?除了基本的設(shè)施外， HIP酒店式公寓都會配有小型健身房、游泳池和溫泉 spa等休閑娛樂設(shè)施 ?讓生活空間更加愜意，體現(xiàn)低調(diào)奢華同樣是 HIP酒店式公寓所追求的 服務(wù) ?除了酒店式公寓應(yīng)有的服務(wù)外，還會提供個性化的私人服務(wù) ?例如舉行小型聚會溝通鄰里關(guān)系；節(jié)日、生日的時候送上祝福；隨時提供車船票預(yù)訂等 ?時尚體驗，精致生活 —— HIP酒店式公寓產(chǎn)品特點分析 HIP酒店式公寓 產(chǎn)品特色分析 ?該項目緊鄰五角場商圈，隨著打造知識洋浦的進行，五角場周圍匯集的商務(wù)人士日益增多，根據(jù)購買能力可以分為企業(yè)中高層管理人員和普通白領(lǐng)兩類 ?五角場周圍高校林立，上海、同濟、復(fù)旦中有不少外籍教師，其購買力雄厚并且臵業(yè)的方式也比較靈活因此可以作為一類，學(xué)校面向面相企業(yè)中高層管理人員開設(shè)的 MBA EMBA也為項目提供了優(yōu)質(zhì)客源 ?項目位于創(chuàng)業(yè)大道，其中不乏已有所成者，因此可以分為城市新貴和未來新貴兩類 潛在客群分類 客群消費特征 客群分類 客群特征 臵業(yè)欲望與臵 業(yè)能力 關(guān)注度 企業(yè)高管 一般 30歲以上，有穩(wěn)定住所，臵業(yè)欲望強烈，但對產(chǎn)品品質(zhì)要求較高，同時購買能力強，臵業(yè)方式靈活 臵業(yè)欲望強烈 購買力強 普通白領(lǐng) 30歲左右，處于事業(yè)初期，收入不高，購買力不強 臵業(yè)欲望強烈 購買力不強 外籍教師 有很強的購買力，對產(chǎn)品品質(zhì)要求很高，臵業(yè)方式也十分靈活 臵業(yè)欲望強烈 購買力強 EMBA 學(xué)員 一般 30歲以上，有穩(wěn)定住所，作為短期培訓(xùn)學(xué)員留駐五角場，以租房為主，臵業(yè)欲望不強 臵業(yè)欲望不強 購買力強 城市新貴 事業(yè)有成的創(chuàng)業(yè)者，臵業(yè)欲望強烈，有改善住房的強烈欲望 臵業(yè)欲望強烈 購買力強 未來新貴 事業(yè)處在上升期，購買力不足，短期不會臵業(yè)，租房的要求強烈 臵業(yè)欲望不強 購買力強 本項目應(yīng)以五角場附近工作的企業(yè)高管 ，附近學(xué)校的 外籍教師 和創(chuàng)業(yè)大道上的 城市新貴 為核心客群 HIP酒店式公寓 目標客群研究 ?位臵：位于新加坡 River Valley路 338A，緊鄰繁華的 Orchard 大道和斯坦菲學(xué)院 ?層高： 10層 ?主力戶型： 3室 1廳 ?單元面積： 90~130平米 ?特色：新加坡著名的 HIP酒店式公寓，室內(nèi)外充滿個性化和人性化的設(shè)計體現(xiàn)了 HIP的核心理念 ?設(shè)施：小型游泳池、健身房、 24小時安保系統(tǒng) 概況 借鑒點 ?整體布局 不大的地塊上辟出了大片綠地并安排了一個小型游泳池，布局上就體現(xiàn)了項目的人文關(guān)懷 ?建筑外形 主體采用鋼架結(jié)構(gòu)玻璃幕墻，建筑外形靈動體現(xiàn)時尚現(xiàn)代氣息 ?室內(nèi)空間 室內(nèi)空間營造講究可塑性。臥室采用滑動門，拉開門，客廳大一倍，拉上門，另有小天地 ?材質(zhì)風格 獨特的空間設(shè)計和精選的著名設(shè)計師家具，體現(xiàn)了 HIP的風格 ?細部表現(xiàn) 臥室巧妙的規(guī)劃空間營造獨特的采光設(shè)計；衛(wèi)生間的玻璃門避免了梳洗和用廁的相互打擾。室內(nèi)設(shè)計從細節(jié)上體現(xiàn)了人文關(guān)懷 HIP酒店式公寓 案例借鑒 —— Residences at 338A 精品主題酒店 酒店項目導(dǎo)入的背景條件分析 —— 需求市場 ? 新江灣城 /五角場地區(qū)的酒店需求市場 需求市場 市場闡述 檔次 學(xué)術(shù)交流市場 復(fù)旦大學(xué)、同濟大學(xué)、上海財經(jīng)大學(xué)、第二軍醫(yī)大學(xué)等眾多國內(nèi)一流高校云集，各種學(xué)術(shù)交流、會議、論壇活動頻繁，創(chuàng)造了大量的人流、信息流和資金流 高端 中端 修學(xué)旅游市場 國內(nèi)外其他地區(qū)的中小學(xué)生利用假期時間在某些學(xué)?；蚺嘤?xùn)機構(gòu)的組織下到知名高校進行觀光旅游和知識的學(xué)習(xí)，從而豐富學(xué)生的見識并提升他們的綜合素質(zhì)，地區(qū)內(nèi)的多家知名高校，是修學(xué)旅游的重要吸引要素 低端 中端 商務(wù)會議市場 周邊各種高新技術(shù)企業(yè)逐漸形成規(guī)模，企業(yè)之間的交流日趨頻繁，將產(chǎn)生大量的企業(yè)高管和公司白領(lǐng)因公出差、參加會議和員工培訓(xùn)的市場 高端 中端 休閑旅游市場 新江灣城地區(qū)作為上海僅有的都市生態(tài)綠地，其旅游休閑設(shè)施及相關(guān)的旅游服務(wù)配套建設(shè)完善后，將成為市民休閑和外地游客度假觀光的又一去處，從而帶動休閑旅游市場的發(fā)展 高端 中端 低端 ? 需求市場呈現(xiàn)明顯的資源依托性。學(xué)術(shù)資源、企業(yè)資源和生態(tài)資源是本地區(qū)需求市場最直接的吸引因素，其中學(xué)術(shù)資源和生態(tài)資源是上海城區(qū)內(nèi)其他地方所不可比擬的，也是無法復(fù)制的。 ? 需求市場的多元化。學(xué)術(shù)、商務(wù)、會議、休閑、旅游的多種出游目的導(dǎo)致了本地市場需求的多元化。不同出游目的的人群對市場供應(yīng)的要求也是不同的，這將直接影響本地酒店的市場定位、規(guī)模和結(jié)構(gòu)。 ? 高中低檔的需求多樣化，且高端需求呈現(xiàn)增長態(tài)勢。五角場地區(qū)建設(shè)已成一定規(guī)模，而新江灣城的高端定位才剛剛起步，隨著旅游設(shè)施和產(chǎn)業(yè)配套的逐漸成熟，更多高階層人群將漸漸涌入本地。 精品主題酒店 酒店項目導(dǎo)入的背景條件分析 —— 供給市場 ? 新江灣城 /五角場地區(qū)的酒店供給市場 星級 開業(yè)時間 客房數(shù) 配套設(shè)施 復(fù)旦皇冠假日酒店 ????? 309 中、西自助餐廳； 300人大會議廳， 9個中小會議室； 1025人國際校長俱樂部 財大豪生大酒店 ????? 272 130人中餐宴會廳， 10個豪華包房； 5個會議廳 寶隆美爵酒店 ???? 400 6個餐廳；可容納 250人的大、中、小會議廳 五角場快捷假日酒店 ???? 296 西餐廳； 2080人的會議廳 A8酒店國順店 ??? 114 7075人的多功能廳 上海寶豐聯(lián)大酒店 ??? 1991 300 中餐廳； 15200人的大小會議廳 如家七斗星五角場店 經(jīng)濟型 203 中餐廳；文化吧、書吧 錦江之星逸仙路店 經(jīng)濟型 139 50人的會議室 如家快捷江灣體育館店 經(jīng)濟型 2023 130 茶餐廳 莫泰連鎖五角場店 經(jīng)濟型 109 中餐廳、西餐廳；會議廳 此外，新江灣城 F地塊還將規(guī)劃建設(shè)五星級的商務(wù)辦公酒店與四星級的養(yǎng)生休閑酒店各一座 ? 從地區(qū)分布來看，相對于新江灣城，五角場地區(qū)的起步較早，已形成一定商業(yè)規(guī)模，因此已建成的酒店多數(shù)分布在五角場商圈和高校周圍；而新江灣城地區(qū)的酒店還在規(guī)劃中，未形成氣候； ? 從酒店的等級來看，經(jīng)濟型和中低星級酒店占據(jù)了半壁江山，競爭比較激烈；而已建成的高星級酒店目前還比較少，多分布在高校附近。酒店業(yè)態(tài)多是綜合性的商務(wù)酒店。 ? 從酒店建設(shè)情況來看，新江灣城的高端定位和五角場的蓬勃崛起促進了酒店的建設(shè)，尤其是多家高端酒店的規(guī)劃建設(shè)將逐漸填補本地高端供給缺乏的形勢。 精品主題酒店 酒店項目導(dǎo)入的可行性分析 ? 酒店項目導(dǎo)入的可行性分析 基于對新江灣城 /五角場地區(qū)的酒店市場需求和市場供給情況，供需雙方存在三大主要矛盾： 市場需求特征 市場供給特征 1 學(xué)術(shù)、商務(wù)、會議、休閑、旅游的多樣化需求； 高、中、低檔多層次的需求結(jié)構(gòu)； 高端人群向新江灣城轉(zhuǎn)移 綜合性商務(wù)酒店為主導(dǎo)，僅能滿足商務(wù)及某些學(xué)術(shù)交流方面的需求； 目前多為經(jīng)濟型酒店，高端供給相對不足； 高端酒店多集中于高校附近，新江灣城地區(qū)的高級酒店還未成形 2 3 結(jié)論：目前五角場 /新江灣城地區(qū)的酒店結(jié)構(gòu)與市場需求還存在著缺口，尤其是高級酒店還無法滿足未來新江灣地區(qū)的高端市場，酒店業(yè)態(tài)的單一性也無法滿足多樣化的市場需求，因此投資酒店項目是可行的。 無論是出于對項目所在地段的高品質(zhì)考慮，還是從市場上高星級酒店存在缺口來看，酒店項目勢必定位于高端市場。同時，就