地產(chǎn)項目開發(fā)進(jìn)度管理(編輯修改稿)
2025-03-18 13:59 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ， 第三部分：項目開發(fā)進(jìn)度管理的控制要點(diǎn) ， 進(jìn)度管理要重點(diǎn)把握四個主要環(huán)節(jié)： 一是 項目形象區(qū)的形成（包括售樓部和樣板區(qū)）； 二是 具備預(yù)售條件； 三是 拆除外架、園林施工、形成良好的銷售形象，促進(jìn)銷售； 四是 完成市政配套，竣工驗收，按期向業(yè)主交樓。 ， 一、開盤前項目進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段 優(yōu)選示范區(qū)的位置，營造銷售亮點(diǎn)。 （ 1）找準(zhǔn)定位做好規(guī)劃的同時，要兼顧優(yōu)選示范區(qū)的位置。 示范區(qū)要能獨(dú)立使用，與最便捷的交通路網(wǎng)相連； 自然條件優(yōu)越，便于營造高品質(zhì)的環(huán)境； 便于營造較大規(guī)模，園林可以直接提早進(jìn)入施工。 ， 例如：武漢保利心語項目，占地 637畝，售樓部位于項目中部臨城市規(guī)劃路一側(cè)，在選擇示范區(qū)時除了售樓部周邊的園林景觀，還將園林示范區(qū)一直延伸到野芷湖邊并形成了長達(dá)一公里的濱湖景觀區(qū)，大大吸引了售房人的眼球。 ， 江蘇公司的香檳國際項目，用地面積較小，在紅線內(nèi)打造示范區(qū)困難較大，恰好項目二側(cè)臨城市河道，紅線與河道之間有 20余米的飛地，考慮存在這一先天條件，江蘇公司利用建筑退讓紅線的 10米和 20余米寬的飛地，打造了長 700米寬 30多米的濱水景觀帶，這一景觀帶不與土建、管線施工發(fā)生交叉，園林成了第一個進(jìn)場施工的隊伍。 ， ， （ 2）盡快開展售樓部建筑及裝修設(shè)計，選取已建成各方好評的售樓部，復(fù)用圖紙不失為加快進(jìn)度的好辦法。 一般來說售樓部方案設(shè)計、施工圖設(shè)計和裝修設(shè)計至少需要二個月以上的時間，稍有方案反復(fù)則花費(fèi)的時間更長。復(fù)用售樓部不失為一個加快示范區(qū)進(jìn)度的好辦法。 ， 例如，江蘇公司的連云港項目， 2023年 7月19日拿地， 8月初明確規(guī)劃方案，確定了售樓部和示范區(qū)的位置，售樓部復(fù)用成都公司金香檳， 8月 18日示范區(qū)正式開工， 100天就完成了售樓部的內(nèi)外裝和示范園林，11月 28日可以正式對外開放。 ， （ 3）盡快確定首期銷售戶型的平面并委托樣板房裝修設(shè)計，這樣在完成建筑單體設(shè)計的同時就能完成樣板房裝修設(shè)計。 要形成良好的展示效果，樣板房不可或缺，在單體平面方案確定后，就可以委托室內(nèi)設(shè)計單位提供創(chuàng)意思路，單體進(jìn)行施工圖設(shè)計時裝修正好也進(jìn)行深化及施工圖，這樣土建開工時，內(nèi)裝的施工圖設(shè)計及材料樣板也基本確定，在土建施工的階段正好進(jìn)行裝修的招投標(biāo)，待土建達(dá)到裝修進(jìn)場條件時，裝修的各項準(zhǔn)備工作都已就緒。 ， （ 4）示范區(qū)要盡量不穿行綜合管網(wǎng)。 示范區(qū)由于要盡快形成良好的展示形象，基本上土建開工時園林也要進(jìn)場施工，甚至是土建沒有準(zhǔn)備好，園林也要盡早進(jìn)場，因為園林完工后需要有一段養(yǎng)護(hù)和苗木返青的時間。所以示范區(qū)除了售樓部必不可少的幾條管線外，盡量不要穿行綜合管網(wǎng)，無法避免時就要提前在園林施工前把管線埋下去。 ， 合理安排施工工序，加快施工進(jìn)度。 （ 1）合理區(qū)分示范區(qū)及施工區(qū)，二者要能完全獨(dú)立互不干擾； 例如：武漢保利心語項目，示范區(qū)在項目中部，施工區(qū)從南北二端進(jìn)入，示范區(qū)不斷向南北擴(kuò)大，但施工圖區(qū)域始終不干擾示范區(qū)的封閉和使用。 ， （ 2）園林要能提前介入施工，高大喬木要能提前種植養(yǎng)護(hù)； 由于園林需要返青和養(yǎng)護(hù)的時間，因此示范區(qū)的苗木越早種下去就能越早長葉發(fā)芽。例如武漢海上五月花項目，示范區(qū)不大且與土建的交叉也比較多，但還是在項目開工初期就見縫插針地把大喬木基本種植完畢。 ， （ 3）售樓部體量較小，可以采取辦理臨建的方式先行開工。
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