地產(chǎn)項目開發(fā)進(jìn)度管理(參考版)
2025-03-02 13:59本頁面
【正文】 ， 匯報完畢，請批評指正！ ， 演講完畢，謝謝觀看！ 。 ， 進(jìn)度管理我個人理解更多的是落實計劃管理的一些方式方法，項目不同年代不同，進(jìn)度管理的一些手段也不同。 ， （ 3）消防驗收、規(guī)劃驗收、市政驗收由于都是取得備案證的前置條件，都需要提前辦理，而且這些驗收涉及的其他工程面比較廣，例如消防驗收時要求使用正式用水和正式用電調(diào)試消防聯(lián)動，這就要求主體驗收期間就要完成正式水電；規(guī)劃驗收時要求室外工程、包括園林施工基本完成，這就要求室外管線、園林也要盡早完成。 （ 1）土建工程竣工后，要及時安排業(yè)主方的物業(yè)、營銷、技術(shù)、工程等部門聯(lián)合進(jìn)行分戶驗收和模擬交樓驗收，力求每戶按照合同約定以最好的工程質(zhì)量和裝修標(biāo)準(zhǔn)交付給每個業(yè)主，這是產(chǎn)品品質(zhì)和保利品牌的要求。從經(jīng)驗上來看，交樓前一個半月必須全面開始園林施工，園林施工前三個月各管線的施工要陸續(xù)開始，因此從土建竣工拆除外架到正式交樓最好預(yù)留 5～ 6個月的時間。 ， 某項目主體進(jìn)度計劃表 ， （ 2）要保證項目進(jìn)度，首先要選好合作單位，二要科學(xué)安排各工種要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，往往主體工程問題不大，但工程收尾牽涉工種多，顧此失彼，耽誤工期，尤其是部分市政施工，如水電、煤氣等屬于壟斷行業(yè)，施工單位市場意識差，更難協(xié)調(diào)，經(jīng)常耽誤工期。 ， 三、項目竣工交樓階段進(jìn)度管理的重點及手段 抓緊土建、管網(wǎng)、園林施工，如期完成工程實物。 在項目建設(shè)過程中，除了土建工程，各類分包工程都將陸續(xù)介入施工，分包工程之間以及與土建工程之間，存在的責(zé)任不清相互扯皮的事情很多，這就要求要盡早確定各合作單位，盡早在工作中進(jìn)行磨合，否則影響到整體建設(shè)進(jìn)度的可能性是非常大的。 例如，武漢十二橡樹莊園項目， 07年示范區(qū)的園林造價約 400元 /平方米，交樓標(biāo)準(zhǔn)的園林造價約 200元。 ， 嚴(yán)控成本，強化競爭優(yōu)勢實現(xiàn)利潤目標(biāo)。 例如：武漢保利心語項目，在 07年第四季度，考慮到市場變化，及時調(diào)整規(guī)劃和單體報建，減少大戶型的比例，增加剛性需求的小戶型，一些已經(jīng)土建施工甚至封頂了的大戶型，通過戶型調(diào)整改為贈送附加值，在 08年市場低迷時，增強了抗風(fēng)險能力贏得了一定的市場。 ， 關(guān)注市場變化，及時調(diào)整設(shè)計報建。 （ 1）根據(jù)銷售需要，要不斷建設(shè)新的示范區(qū)和樣板房，設(shè)計及施工進(jìn)度要能滿足不斷為銷售提供亮點的需要。 設(shè)計要能滿足報建和各項招投標(biāo)工作的需要，報建要能滿足有證開工的需要，開工及建設(shè)要能滿足銷售貨量持續(xù)供給的需要。 ， 二、項目建設(shè)及續(xù)銷過程中進(jìn)度管理的重點及手段 搶主體工程，盡早達(dá)到預(yù)售形象。 ， （ 5）初步設(shè)計與施工圖報建同步進(jìn)行，施工圖審查與專項報建、放驗線同步進(jìn)行，都可以縮短了報建時間。 例如：江蘇公司是股份公司的全資子公司，但在辦理工商登記時，工商部門認(rèn)為江蘇公司的國有成分不足 50％，營業(yè)執(zhí)照注明為私營。9月 29日又出調(diào)控政策，銷售受到了較大影響。但示范區(qū)出來了，遲遲不能銷售，帶來的違章施工的壓力和市場不定因素的壓力就很大了。 （ 1）搶示范區(qū)是對外展示的需要，搶開發(fā)報建如期取得預(yù)售證才是各項努力的終極目標(biāo)。這就要求我們盡量要減少交叉，處理好、銜接好交叉。 ， （ 5）示范區(qū)要盡量減少施工隊伍和所涉及工種，更要避免工種交叉。 例如：成都的幾個項目在土建主體結(jié)構(gòu)完成后，第一時間完成屋面防水和外圍門窗工程，保證室內(nèi)沒有明水進(jìn)入，確保室內(nèi)精裝修能按時進(jìn)場施工。 ， （ 3）售樓部體量較小，可以采取辦理臨建的方式
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