地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度管理-資料下載頁(yè)
2025-02-28 13:59本頁(yè)面
【正文】 例如：武漢保利心語(yǔ)項(xiàng)目，在 07年第四季度，考慮到市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整規(guī)劃和單體報(bào)建，減少大戶型的比例，增加剛性需求的小戶型，一些已經(jīng)土建施工甚至封頂了的大戶型，通過(guò)戶型調(diào)整改為贈(zèng)送附加值，在 08年市場(chǎng)低迷時(shí)，增強(qiáng)了抗風(fēng)險(xiǎn)能力贏得了一定的市場(chǎng)。 但是隨著規(guī)劃部門(mén)的管理日趨嚴(yán)格，規(guī)劃一經(jīng)審批，調(diào)整的可能性已越來(lái)越小。 ， 嚴(yán)控成本，強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)。 （ 1）示范區(qū)為了營(yíng)造良好的展示效果，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)可能相對(duì)較高，在項(xiàng)目全面建設(shè)過(guò)程中，就需要加強(qiáng)成本控制，始終將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。 例如，武漢十二橡樹(shù)莊園項(xiàng)目， 07年示范區(qū)的園林造價(jià)約 400元 /平方米，交樓標(biāo)準(zhǔn)的園林造價(jià)約 200元。 ， （ 2）成本管理也是招投標(biāo)工作的管理，提前選擇確定合作單位，也是進(jìn)度管理得以落實(shí)的關(guān)鍵。 在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，除了土建工程，各類分包工程都將陸續(xù)介入施工，分包工程之間以及與土建工程之間，存在的責(zé)任不清相互扯皮的事情很多，這就要求要盡早確定各合作單位，盡早在工作中進(jìn)行磨合，否則影響到整體建設(shè)進(jìn)度的可能性是非常大的。 ， （ 3）房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)最直接的就是價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，只有成本領(lǐng)先，才具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，才能保證項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)，因此成本控制至關(guān)重要。 ， 三、項(xiàng)目竣工交樓階段進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段 抓緊土建、管網(wǎng)、園林施工，如期完成工程實(shí)物。 （ 1）項(xiàng)目如期竣工驗(yàn)收交樓的前提是各項(xiàng)建設(shè)能夠按照計(jì)劃節(jié)點(diǎn)落實(shí)，整個(gè)建設(shè)過(guò)程中要關(guān)注工程質(zhì)量和大的工程節(jié)點(diǎn)，確保各階段性的進(jìn)度都能如期完成。 ， 某項(xiàng)目主體進(jìn)度計(jì)劃表 ， （ 2）要保證項(xiàng)目進(jìn)度，首先要選好合作單位，二要科學(xué)安排各工種要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，往往主體工程問(wèn)題不大，但工程收尾牽涉工種多，顧此失彼，耽誤工期，尤其是部分市政施工，如水電、煤氣等屬于壟斷行業(yè)，施工單位市場(chǎng)意識(shí)差，更難協(xié)調(diào)，經(jīng)常耽誤工期。 因此，我們需要關(guān)注外排柵拆除的進(jìn)度；關(guān)注水、電、煤氣、電信電視等壟斷性管線工程施工的進(jìn)度；關(guān)注交樓前園林工程的施工進(jìn)度。從經(jīng)驗(yàn)上來(lái)看，交樓前一個(gè)半月必須全面開(kāi)始園林施工，園林施工前三個(gè)月各管線的施工要陸續(xù)開(kāi)始，因此從土建竣工拆除外架到正式交樓最好預(yù)留 5～ 6個(gè)月的時(shí)間。 ， 抓緊規(guī)劃、消防、工程驗(yàn)收，按時(shí)取得備案證照。 （ 1）土建工程竣工后，要及時(shí)安排業(yè)主方的物業(yè)、營(yíng)銷、技術(shù)、工程等部門(mén)聯(lián)合進(jìn)行分戶驗(yàn)收和模擬交樓驗(yàn)收，力求每戶按照合同約定以最好的工程質(zhì)量和裝修標(biāo)準(zhǔn)交付給每個(gè)業(yè)主，這是產(chǎn)品品質(zhì)和保利品牌的要求。 ， （ 2）及時(shí)組織質(zhì)檢部門(mén)的各項(xiàng)質(zhì)量驗(yàn)收，力求各分部分項(xiàng)工程都能符合技術(shù)規(guī)范和質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，這是政府行政主管部門(mén)管理的要求。 ， （ 3）消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收、市政驗(yàn)收由于都是取得備案證的前置條件，都需要提前辦理，而且這些驗(yàn)收涉及的其他工程面比較廣，例如消防驗(yàn)收時(shí)要求使用正式用水和正式用電調(diào)試消防聯(lián)動(dòng)，這就要求主體驗(yàn)收期間就要完成正式水電；規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)要求室外工程、包括園林施工基本完成，這就要求室外管線、園林也要盡早完成。因此就需要在計(jì)劃約定的取得備案證之前 3～ 5個(gè)月，基本完成土建及室外工程，開(kāi)始辦理各項(xiàng)前置驗(yàn)收。 ， 進(jìn)度管理我個(gè)人理解更多的是落實(shí)計(jì)劃管理的一些方式方法，項(xiàng)目不同年代不同，進(jìn)度管理的一些手段也不同。相同的是要從思想上分清主次不糊涂，從行動(dòng)上認(rèn)準(zhǔn)目標(biāo)不松懈，從結(jié)果上力爭(zhēng)上游不落后，那么推進(jìn)工作實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的辦法還是很多的。 ， 匯報(bào)完畢，請(qǐng)批評(píng)指正！ ， 演講完畢，謝謝觀看！
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