地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗分享(編輯修改稿)
2025-03-18 13:57 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 修樣板實施細(xì)則、安裝配套工程質(zhì)量實施條例 措施類： 監(jiān)理工程師月度考核、合同措施（注 :按績效考核制度實行淘汰制度及獎勵制度，三期監(jiān)理合同專項提出要求。） 二、新工藝推廣情況 事例 說明 本項目為珠海市高端樓盤，在項目一期時局部棟號（高層 2棟）采用鋁合金模板。 存在問題 當(dāng)時由于鋁模技術(shù)不成熟工藝不完善，局部混凝土觀感不理想，對工人工藝要求較高，進(jìn)度受阻； 對設(shè)計圖紙深度要求較高。 優(yōu)化建議 采用鋁模對土建實測實量有很大提升； 隨著鋁模技術(shù)不斷的成熟，我司計劃在三期超高層 21棟及四期超高層 12棟繼續(xù)使用鋁合金模板； 設(shè)計前臵，圖紙深度需嚴(yán)格控制，減少設(shè)計變更； 現(xiàn)場開放日，客戶滿意度較高。 三、工程特殊案例分享 事例 說明 為提高溢價空間，增加贈送面積，導(dǎo)致改造量大，二次改造對項目的施工組織及質(zhì)量控制方面存在一定難度。 存在問題 二次改造增加交樓風(fēng)險，工藝復(fù)雜，交叉作業(yè)面多，精裝修進(jìn)度受阻； 后補(bǔ)板位臵，新舊交界處存在質(zhì)量隱患，隱蔽位臵易出現(xiàn)開裂、滲漏等質(zhì)量風(fēng)險； 二次改造將消防前室取消，后補(bǔ)板“偷面積”存在較大的法律風(fēng)險； 工藝方面，按土建常規(guī)做法施工， 11棟鋁合金門窗二次改造工程，采取了在竣工驗收前安裝副框，考慮了二次改造的方便性，對改造進(jìn)度有所提升。 優(yōu)化建議 建議不采納，項目三期不存在補(bǔ)板、二次改造，減少了工期進(jìn)度及法律風(fēng)險。 第 四部分 ： 成本篇 一、成本全過程管理經(jīng)驗分享 二、結(jié)算復(fù)審成果分享 三、合約風(fēng)險控制成果分享 四、精裝修成本經(jīng)驗分享 33 ? 建立 明確的成本指標(biāo)。 精裝成本目標(biāo)控制明確，精準(zhǔn)測算初步設(shè)計精裝成本，通過優(yōu)化設(shè)計方案、優(yōu)選性價比高產(chǎn)品，精裝成本較目標(biāo)成本節(jié)余；另總結(jié)樣板房施工過程中遇到的圖紙未詳細(xì)反映的問題，在招標(biāo)文件和合同條款中予以明確、完善。 ? 加強(qiáng)制度建設(shè)和規(guī)范化管理。 完善 《 工程結(jié)算管理制度 》 ，規(guī)范工作流程和采用標(biāo)準(zhǔn)化的工作文件；扣款臺賬完善，并在工程結(jié)算中全面執(zhí)行。 ? 計劃管理、緊湊安排。 編制詳盡結(jié)算進(jìn)度計劃、狠抓落實，及時解決結(jié)算過程中的分歧、爭議問題。 ? 勤下現(xiàn)場掌握工程實況 。根據(jù)現(xiàn)場實際情況，按需進(jìn)行現(xiàn)場測量、揭露查證，甚至現(xiàn)場開洞取樣，以保證結(jié)算的真實性、合理性；加強(qiáng)現(xiàn)場核定施工方案，并以此確認(rèn)措施費(fèi)用，較施工單位上報的施工方案減少。 ? 總包 工程結(jié)算二次審核 。 總包工程結(jié)算在施工與咨詢達(dá)成共識的基礎(chǔ)上進(jìn)行二審，并多次召開工程結(jié)算會議，研討結(jié)算爭議問題，有效地復(fù)核了一審、二審咨詢公司結(jié)算文件，確保了工程結(jié)算成果質(zhì)量。 一、成本全過程管理經(jīng)驗分享 二、結(jié)算復(fù)審成果分享 因 一審結(jié)算成果數(shù)據(jù)與一期項目過程成本控制數(shù)據(jù)出入較大，因此引進(jìn)二審單位對此進(jìn)行復(fù)審，結(jié)算復(fù)審結(jié)果較顯著。 如 一期二標(biāo)段總包結(jié)算施工單位送審造價為 ，永道造價咨詢一審價位 ；在成本管理部自行初審核減額為 ，交由中信管理公司進(jìn)行二審，最終審定造價為 ，二審實際核減額為 億元 。 引進(jìn)造價二審的成本約為 60萬元，其核減額約為 1400萬元，該部分節(jié)余成本非常顯著，成果指標(biāo)對項目后期的結(jié)算工作具有較大的指導(dǎo)意義。 35 為 保障材料設(shè)備的供應(yīng)及避免漲價風(fēng)險，部分專業(yè)工程及材料設(shè)備采購合同均約定支付較小比例的備料款 。 事例說明： 變 配電工程在合同執(zhí)行過程中因銅價大幅上漲，施工過程中承包方提出調(diào)增電纜價格 300多萬元訴求 。 我們 通過分析研究合同條款認(rèn)為，電纜漲價的風(fēng)險應(yīng)由承包人承擔(dān)：其一，合同約定該工程為固定包干單價；其二，我司按合同約定按期支付了備料款。雖材料設(shè)備大幅漲價的風(fēng)險是有經(jīng)驗的承包方難以預(yù)料，但若是承包人將備料款及時進(jìn)行訂貨，鎖定電纜供貨價格，漲價的風(fēng)險自然能規(guī)避 。 最終 該訴求被駁回，變配電工程項目建設(shè)順利推進(jìn)，現(xiàn)已按固定包干單價辦妥結(jié)算。 三、合約風(fēng)險控制成果分享 四、精裝修成本經(jīng)驗分享 ? 為 降低材料采購費(fèi)用，選材上：用較經(jīng)濟(jì)合理的“現(xiàn)代木紋”大理石替代“意大利木紋”大理石，并礦山定制使天然石材荒料成材率最大化，保障了貨源；進(jìn)口墻布采用國產(chǎn)墻布替代；選用國際知名品牌的性價比高產(chǎn)品，如漢斯格雅龍頭五金、杜拉維特潔具。 ? 為節(jié)省成本：在大量采用進(jìn)口石材鑲鋪貼、保證設(shè)計效果的前提下，遮擋面采用水泥砂漿抹平，降低石材用量。 ? 為成本有效控制：在樣板間精裝修過程中，成本全程跟進(jìn)工程實施細(xì)節(jié)，把精裝修施工圖中未能反映但工程實際會遇到的零星施工項目，納入招標(biāo)清單并設(shè)限價（如打鑿砼反梁，水泥砂漿增厚，砌塊拆除、砌筑等），減少后續(xù)施工零星項目單價偏高情況的發(fā)生；招標(biāo)文件及合同明確材料損耗包干，減免施工管理不善造成損失。 ? 根據(jù)既定的精裝修目標(biāo)成本進(jìn)行分解，精準(zhǔn)測算，根據(jù)戶型大小，明確用材用料價格范圍，控制批量設(shè)計變更和工程變更，減少事后變更和無效成本的發(fā)生。 ? 為有效控制甲供材料損耗率，明確損耗由承包人包干的原則，保證了甲供材的有效供應(yīng)和成本支出。 精裝修設(shè)計費(fèi)用分析表 序號 業(yè)態(tài) 設(shè)計費(fèi) 元 /㎡ 設(shè)計公司 屬地 計費(fèi)方式 備注 1 高層 國內(nèi) 以一套代表戶型作為設(shè)計母本，按照樣板房精裝修收費(fèi)，其余不同戶型進(jìn)行套圖收費(fèi)，套圖收費(fèi)比例約為母本設(shè)計費(fèi)的 40%；大堂及標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳設(shè)計均按此方式進(jìn)行；若鏡像戶型則按單套固定總價收取費(fèi)用 設(shè)計費(fèi) =設(shè)計總金額/可售面積 2 超高層 香港 以兩個端頭戶型作為設(shè)計母本，按照樣板房精裝修收費(fèi)，其余不同戶型進(jìn)行套圖收費(fèi)，套圖收費(fèi)比例約為母本設(shè)計費(fèi)的 36%；大堂及標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳設(shè)計均按此方式進(jìn)行；收取其余樓層版權(quán)使用費(fèi) 設(shè)計費(fèi) =設(shè)計總金額/可售面積 四、精裝修成本經(jīng)驗分享 因 香港地區(qū)及國外較注重版權(quán)，即是相同戶型均要收取版權(quán)使用費(fèi)等與設(shè)計不相干費(fèi)用，
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