地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗分享(編輯修改稿)
2025-03-18 13:57 本頁面
【文章內容簡介】 修樣板實施細則、安裝配套工程質量實施條例 措施類： 監(jiān)理工程師月度考核、合同措施（注 :按績效考核制度實行淘汰制度及獎勵制度，三期監(jiān)理合同專項提出要求。） 二、新工藝推廣情況 事例 說明 本項目為珠海市高端樓盤，在項目一期時局部棟號（高層 2棟）采用鋁合金模板。 存在問題 當時由于鋁模技術不成熟工藝不完善，局部混凝土觀感不理想，對工人工藝要求較高，進度受阻； 對設計圖紙深度要求較高。 優(yōu)化建議 采用鋁模對土建實測實量有很大提升； 隨著鋁模技術不斷的成熟，我司計劃在三期超高層 21棟及四期超高層 12棟繼續(xù)使用鋁合金模板； 設計前臵，圖紙深度需嚴格控制，減少設計變更； 現(xiàn)場開放日，客戶滿意度較高。 三、工程特殊案例分享 事例 說明 為提高溢價空間，增加贈送面積，導致改造量大，二次改造對項目的施工組織及質量控制方面存在一定難度。 存在問題 二次改造增加交樓風險，工藝復雜，交叉作業(yè)面多，精裝修進度受阻； 后補板位臵，新舊交界處存在質量隱患，隱蔽位臵易出現(xiàn)開裂、滲漏等質量風險； 二次改造將消防前室取消，后補板“偷面積”存在較大的法律風險； 工藝方面，按土建常規(guī)做法施工， 11棟鋁合金門窗二次改造工程，采取了在竣工驗收前安裝副框，考慮了二次改造的方便性，對改造進度有所提升。 優(yōu)化建議 建議不采納，項目三期不存在補板、二次改造，減少了工期進度及法律風險。 第 四部分 ： 成本篇 一、成本全過程管理經(jīng)驗分享 二、結算復審成果分享 三、合約風險控制成果分享 四、精裝修成本經(jīng)驗分享 33 ? 建立 明確的成本指標。 精裝成本目標控制明確，精準測算初步設計精裝成本，通過優(yōu)化設計方案、優(yōu)選性價比高產(chǎn)品，精裝成本較目標成本節(jié)余；另總結樣板房施工過程中遇到的圖紙未詳細反映的問題，在招標文件和合同條款中予以明確、完善。 ? 加強制度建設和規(guī)范化管理。 完善 《 工程結算管理制度 》 ，規(guī)范工作流程和采用標準化的工作文件；扣款臺賬完善，并在工程結算中全面執(zhí)行。 ? 計劃管理、緊湊安排。 編制詳盡結算進度計劃、狠抓落實，及時解決結算過程中的分歧、爭議問題。 ? 勤下現(xiàn)場掌握工程實況 。根據(jù)現(xiàn)場實際情況，按需進行現(xiàn)場測量、揭露查證，甚至現(xiàn)場開洞取樣，以保證結算的真實性、合理性；加強現(xiàn)場核定施工方案，并以此確認措施費用，較施工單位上報的施工方案減少。 ? 總包 工程結算二次審核 。 總包工程結算在施工與咨詢達成共識的基礎上進行二審，并多次召開工程結算會議，研討結算爭議問題，有效地復核了一審、二審咨詢公司結算文件，確保了工程結算成果質量。 一、成本全過程管理經(jīng)驗分享 二、結算復審成果分享 因 一審結算成果數(shù)據(jù)與一期項目過程成本控制數(shù)據(jù)出入較大，因此引進二審單位對此進行復審，結算復審結果較顯著。 如 一期二標段總包結算施工單位送審造價為 ，永道造價咨詢一審價位 ；在成本管理部自行初審核減額為 ，交由中信管理公司進行二審，最終審定造價為 ，二審實際核減額為 億元 。 引進造價二審的成本約為 60萬元，其核減額約為 1400萬元，該部分節(jié)余成本非常顯著，成果指標對項目后期的結算工作具有較大的指導意義。 35 為 保障材料設備的供應及避免漲價風險，部分專業(yè)工程及材料設備采購合同均約定支付較小比例的備料款 。 事例說明： 變 配電工程在合同執(zhí)行過程中因銅價大幅上漲，施工過程中承包方提出調增電纜價格 300多萬元訴求 。 我們 通過分析研究合同條款認為，電纜漲價的風險應由承包人承擔：其一，合同約定該工程為固定包干單價；其二，我司按合同約定按期支付了備料款。雖材料設備大幅漲價的風險是有經(jīng)驗的承包方難以預料，但若是承包人將備料款及時進行訂貨，鎖定電纜供貨價格，漲價的風險自然能規(guī)避 。 最終 該訴求被駁回，變配電工程項目建設順利推進，現(xiàn)已按固定包干單價辦妥結算。 三、合約風險控制成果分享 四、精裝修成本經(jīng)驗分享 ? 為 降低材料采購費用，選材上：用較經(jīng)濟合理的“現(xiàn)代木紋”大理石替代“意大利木紋”大理石，并礦山定制使天然石材荒料成材率最大化，保障了貨源；進口墻布采用國產(chǎn)墻布替代；選用國際知名品牌的性價比高產(chǎn)品，如漢斯格雅龍頭五金、杜拉維特潔具。 ? 為節(jié)省成本：在大量采用進口石材鑲鋪貼、保證設計效果的前提下，遮擋面采用水泥砂漿抹平，降低石材用量。 ? 為成本有效控制：在樣板間精裝修過程中，成本全程跟進工程實施細節(jié)，把精裝修施工圖中未能反映但工程實際會遇到的零星施工項目，納入招標清單并設限價（如打鑿砼反梁，水泥砂漿增厚，砌塊拆除、砌筑等），減少后續(xù)施工零星項目單價偏高情況的發(fā)生；招標文件及合同明確材料損耗包干，減免施工管理不善造成損失。 ? 根據(jù)既定的精裝修目標成本進行分解，精準測算，根據(jù)戶型大小，明確用材用料價格范圍，控制批量設計變更和工程變更，減少事后變更和無效成本的發(fā)生。 ? 為有效控制甲供材料損耗率，明確損耗由承包人包干的原則，保證了甲供材的有效供應和成本支出。 精裝修設計費用分析表 序號 業(yè)態(tài) 設計費 元 /㎡ 設計公司 屬地 計費方式 備注 1 高層 國內 以一套代表戶型作為設計母本，按照樣板房精裝修收費，其余不同戶型進行套圖收費，套圖收費比例約為母本設計費的 40%；大堂及標準層電梯廳設計均按此方式進行；若鏡像戶型則按單套固定總價收取費用 設計費 =設計總金額/可售面積 2 超高層 香港 以兩個端頭戶型作為設計母本，按照樣板房精裝修收費，其余不同戶型進行套圖收費，套圖收費比例約為母本設計費的 36%；大堂及標準層電梯廳設計均按此方式進行；收取其余樓層版權使用費 設計費 =設計總金額/可售面積 四、精裝修成本經(jīng)驗分享 因 香港地區(qū)及國外較注重版權，即是相同戶型均要收取版權使用費等與設計不相干費用，
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