【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 保留了一大片綠洲，更有助于公共交通的發(fā)展。購(gòu)物、辦公、娛樂(lè)、餐飲、休閑、旅游特色商業(yè)、休閑、餐飲 購(gòu)物、辦公、酒店、休閑及旅游水族店最大集中地 成衣工業(yè)城 電子產(chǎn)品集散地 公園 購(gòu)物、居住、休閑、餐飲30本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。荃灣線政府開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)借鑒荃灣線政府開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)借鑒?開(kāi)發(fā)商代替政府進(jìn)行城市公共設(shè)施的建設(shè)p 由于公共交通的發(fā)展必 然導(dǎo)致人們出行方式的 “步行化 ” ，而步行化又必然要求開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)站點(diǎn)的時(shí)候注重廣場(chǎng)、花園、商服、天橋等公共設(shè)施的建設(shè)以吸引和方便居民搭乘地鐵，所以在一定程度上開(kāi)發(fā)商代替政府進(jìn)行了城市公共設(shè)施的建設(shè)。?政府采取優(yōu)惠政策鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商使之開(kāi)發(fā)與城鎮(zhèn)規(guī)劃結(jié)合p 香港政府采取了一定的政策優(yōu)惠來(lái)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商。p 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與地鐵和新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)等城市發(fā)展計(jì)劃緊密結(jié)合，所以地鐵沿線和地鐵站的開(kāi)發(fā)權(quán)伴隨巨大的利益，新市鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)更讓房地產(chǎn)商有機(jī)會(huì)去興建超大規(guī)模的社區(qū)。p 而隨著社區(qū)的逐漸成熟，也有利于房產(chǎn)的保值和升值，最終形成良性循環(huán)。這樣做的結(jié)果是實(shí)現(xiàn)了政府、開(kāi)發(fā)商和城市居民的 “ 多贏 ” 局面。?將新城建設(shè)與軌道交通、就業(yè)崗位、社區(qū)設(shè)施等緊密聯(lián)系p 在荃灣和其他新城，政府提供了許多就業(yè)機(jī)會(huì)、社區(qū)設(shè)施，如果不是這樣，很多現(xiàn)時(shí)住在新城公共房屋的居民可能不會(huì)搬遷到新城去。31本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。站點(diǎn)周邊用地多種使用功能的高強(qiáng)度復(fù)合，為城市空間增加新的內(nèi)容，提升站點(diǎn)周邊用地多種使用功能的高強(qiáng)度復(fù)合，為城市空間增加新的內(nèi)容，提升城市區(qū)域的活力；又凝聚人氣，保障地鐵穩(wěn)定客流，聚合城市的物質(zhì)功能和城市區(qū)域的活力；又凝聚人氣，保障地鐵穩(wěn)定客流，聚合城市的物質(zhì)功能和精神功能精神功能p 地鐵車(chē)站帶來(lái)密集的人流量，且滿足許多混合開(kāi)發(fā)所強(qiáng)調(diào)的 24小時(shí)活動(dòng)，因此車(chē)站周邊開(kāi)發(fā)用地功能往往呈現(xiàn)出多樣性、綜合性，使用上呈現(xiàn)出混合布局、多功能使用。p 從國(guó)際成功案例來(lái)看，車(chē)站周邊地塊混合用地的開(kāi)發(fā)容積率約在 5左右，最高則可高達(dá) 11左右。p 橫向上車(chē)站周邊地塊至少有三種高效益用地類型 (如居住、商業(yè)、辦公、零售、旅館等 )。p 縱向上往往設(shè)計(jì)成多種功能融合的綜合體。地區(qū) 項(xiàng)目名稱 用地功能 容積率 地塊面積(hm2)池袋 陽(yáng)光城 60 商務(wù)辦公、高級(jí)旅館、百貨店、餐飲、健身設(shè)施、城市俱樂(lè)部、住宅等 大都會(huì)廣場(chǎng) 百貨商場(chǎng)、美術(shù)館、餐廳、商務(wù)辦公 華盛頓 國(guó)際廣場(chǎng) 商業(yè)、辦公、服務(wù)業(yè) 蒙特利爾 波納文圖爾廣場(chǎng) 旅館、展覽、辦公、商場(chǎng) 日比谷 有樂(lè)町 百貨商場(chǎng)、電影院、餐飲設(shè)施 多倫多 謝潑德中心 辦公、零售、住宅、娛樂(lè)、餐飲 六本木 Ark Hills 高級(jí)酒店、展覽廳、音樂(lè)廳、商務(wù)辦公、住宅、零售店、餐飲店 惠比壽 公園廣場(chǎng) 商務(wù)辦公、零售店、餐飲店、美術(shù)館、建設(shè)設(shè)施、博物館、住宅 町田 站前地區(qū) 百貨商場(chǎng)、零售店、餐飲店 站點(diǎn)功能組合的多樣性與地塊容積率 —— 比較借鑒國(guó)外案例32本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。根據(jù)車(chē)站不同主導(dǎo)用地功能大致分為兩類。一類為以商業(yè)、辦公為根據(jù)車(chē)站不同主導(dǎo)用地功能大致分為兩類。一類為以商業(yè)、辦公為主，另一類以居住為主。而且不同等級(jí)中心容積率控制范圍不同。主，另一類以居住為主。而且不同等級(jí)中心容積率控制范圍不同。中國(guó)大城市地鐵站點(diǎn)典型建筑配比主導(dǎo)開(kāi)發(fā)功能：商業(yè)、辦公 主導(dǎo)開(kāi)發(fā)功能：居住地塊平均容積率為 地塊平均容積率為 p 城市發(fā)展到一定階段和一定規(guī)模后將形成一個(gè)完整的中心地等級(jí)序列 即中央商務(wù)區(qū)、次級(jí)中心、副中心、區(qū)級(jí)中心和一般商業(yè)區(qū)。p 無(wú)論車(chē)站的功能屬于哪一類，由于站點(diǎn)所處城市結(jié)構(gòu)中不同的等級(jí)中心，土地集約度不同，節(jié)點(diǎn)等級(jí)越高，車(chē)站周邊地塊容積率越大。等級(jí) 容積率一級(jí)中心 10以內(nèi)二級(jí)中心 8以內(nèi)三級(jí)中心 5～ 8以內(nèi)不同的等級(jí)中心容積率控制范圍33本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。香港城市節(jié)點(diǎn)等級(jí)與地鐵車(chē)站周?chē)_(kāi)發(fā)容積率關(guān)系香港城市節(jié)點(diǎn)等級(jí)與地鐵車(chē)站周?chē)_(kāi)發(fā)容積率關(guān)系經(jīng)驗(yàn)借鑒經(jīng)驗(yàn)借鑒地段 地區(qū) C商業(yè) CDA CR 5F以下為商業(yè) R(A) 3F以下為商業(yè) R(B) 1 F可為商業(yè) R(C) R(D) R(E) 工業(yè)一級(jí)商務(wù)中心 中環(huán) 12~15 10~15 8~10 6~8二級(jí)商務(wù)中心 尖沙嘴 12 6/ 5灣仔 10~12 10 8 6~8零售商業(yè)中心 中心銅鑼灣 12~15 5 2新市鎮(zhèn)中心 莖灣 ~ 5 住宅區(qū)中心 九龍灣 12 6/ 5一般住宅區(qū) 奧運(yùn) /九龍 8 9/ 西灣河 5 6 5 5荔枝角 5 6/中心附近 堅(jiān)尼地 域 5 1新市鎮(zhèn) 新界／西貢 3 無(wú)地鐵線地區(qū)最大容積率34本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。同時(shí)借鑒日本東京地鐵站周邊土地容積率關(guān)系同時(shí)借鑒日本東京地鐵站周邊土地容積率關(guān)系等級(jí) 地區(qū) 站點(diǎn)周邊主要土地用途 容積率一級(jí)中心 銀座 娛樂(lè)、零售、商業(yè)為主 10~15新宿 娛樂(lè)、餐飲、文化、商業(yè)為主 10~15涉谷 娛樂(lè)、餐飲、文化、商業(yè)為主 ~12池袋 娛樂(lè)、餐飲、文化、商業(yè)為主 ~12二級(jí)中心 上野 餐飲、商業(yè)為主 8~10淺草 餐飲、商業(yè)為主 8~10三級(jí)中心 中草 餐飲、商業(yè)為主 5~8日本東京城市節(jié)點(diǎn)等級(jí)與地鐵車(chē)站周?chē)_(kāi)發(fā)容積率關(guān)系p 日本及香港地鐵站點(diǎn)周?chē)玫匦再|(zhì)與最大容積率關(guān)系分析結(jié)果看，容積率高低和節(jié)點(diǎn)等級(jí)與用地性質(zhì)有關(guān)。p 中心功能等級(jí)越高，反映在容積率方面越高。隨著中心等級(jí)的降低，容積率呈下降趨勢(shì)；p 在用地方面，處于一級(jí)中心以商業(yè)為主的地塊容積率最高可達(dá) 10～ 15； 而以住宅為主的地塊容積率最高可達(dá) 8～ 10。35本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。車(chē)站類型的差異性會(huì)導(dǎo)致地塊開(kāi)發(fā)強(qiáng)度有所差異車(chē)站類型的差異性會(huì)導(dǎo)致地塊開(kāi)發(fā)強(qiáng)度有所差異p 根據(jù)車(chē)站功能的不同，客流需求不同，站點(diǎn)周邊用地面積和建筑的容積率產(chǎn)生一定的差異。綜合樞紐站交通接駁站市域中心站一般站點(diǎn)地鐵車(chē)站類型地鐵車(chē)站類型36本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。綜合樞紐站綜合樞紐站p 京都的門(mén)戶，其基本概念是要建成一座能象征京都文化色彩和當(dāng)代城市活力的新車(chē)站。p 功能：1. 與國(guó)際化時(shí)代相適應(yīng)的重要樞紐的綜合功能。2. 要?jiǎng)?chuàng)造優(yōu)雅傳統(tǒng)與開(kāi)創(chuàng)未來(lái)精神相融合的國(guó)際化觀光城市的重要景觀。3. 多功能混合的綜合體，包括旅館、反映京都文化文化生活水準(zhǔn)的綜合性商業(yè)設(shè)施、文化交流和民間慶典的表演場(chǎng)所、停車(chē)場(chǎng)、充滿人情味的可舉辦藝術(shù)展的市民廣場(chǎng)等。p 總建筑面積： p 容積率： CASE 1。 日本京都新車(chē)站 CASE 2。 香港九龍樞紐站p 香港九龍車(chē)站不僅是一座超大型的建筑工程，而且融合了密集復(fù)雜的基礎(chǔ)設(shè)施、多層次立體的交通系統(tǒng)，以及以城市為一個(gè)巨型空間的構(gòu)想，這個(gè)超級(jí)交通城是一個(gè)多向連接點(diǎn)，體現(xiàn)了香港繁忙都市的活力并預(yù)示著新的增長(zhǎng)點(diǎn)。p 占地： p 功能組成：，停車(chē)場(chǎng)，巴士及的士站；：包括辦公樓、酒店及娛樂(lè)設(shè)施以及車(chē)站上蓋部分，共 22幢大廈(18幢住宅、兩幢辦公樓、一幢綜合用途大廈、一座酒店 )p 總建筑面積： 1 m2p 容積率： p 綜合樞紐站是位于軌道與其他重要交通方式 (如：國(guó)家鐵路、機(jī)場(chǎng)、客運(yùn)碼頭等 )的交匯接駁處的站點(diǎn)。p 開(kāi)發(fā)要點(diǎn)：，并提供與周?chē)ㄖ奖阃ㄟ_(dá)的連接通道。邊地塊．可以進(jìn)行高強(qiáng)度的以居住、商業(yè)和辦公為主的土地開(kāi)發(fā)與門(mén)戶意象。37本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市域中心站、交通接駁站、一般站點(diǎn)周邊地區(qū)市域中心站、交通接駁站、一般站點(diǎn)周邊地區(qū)土地及物業(yè)開(kāi)發(fā)要點(diǎn)土地及物業(yè)開(kāi)發(fā)要點(diǎn)市域中心站位于市域空間結(jié)構(gòu)的重要節(jié)點(diǎn)和城市發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)，或在市域范圍內(nèi)有較大影響地區(qū)的站點(diǎn)，分為商業(yè)功能主導(dǎo)、活動(dòng)功能主導(dǎo)、商務(wù)功能主導(dǎo)和交通功能主導(dǎo)。交通接駁站城市各級(jí)道路網(wǎng)絡(luò)的結(jié)合點(diǎn) 以交通換乘為主要功能，片區(qū)交通服務(wù)為輔助功能的車(chē)站。一般站點(diǎn) 位于一般居住、商業(yè)、服務(wù)及活動(dòng)中心的站點(diǎn)。? 保證軌道與鄰近商業(yè)、辦公建筑以及公交設(shè)施的便捷聯(lián)系? 建議適度開(kāi)發(fā)地下空間? 對(duì)有發(fā)展?jié)摿Φ恼军c(diǎn)周邊用地，適宜進(jìn)行高強(qiáng)度的以居住、商業(yè)和辦公為主的綜合開(kāi)發(fā)? 站點(diǎn)外圍逐步排擠工業(yè)用地? 強(qiáng)化用地服務(wù)功能、提升服務(wù)集聚度，提高站點(diǎn)輻射能力?在站點(diǎn)半徑 500m范圍內(nèi)進(jìn)行中高強(qiáng)度的商業(yè)、居住等綜合功能開(kāi)發(fā)?強(qiáng)調(diào)站點(diǎn)作為鎮(zhèn)區(qū)中心的服務(wù)功能?在站點(diǎn)外圍落實(shí)好公交設(shè)施用地，保證站點(diǎn)與全鎮(zhèn)便捷的交通接駁? 遵守適用的原則? 車(chē)站出入口與居住區(qū)主要人流出行通道及公交設(shè)施相對(duì)應(yīng)? 對(duì)有發(fā)展?jié)摿Φ恼军c(diǎn)周邊地塊．適宜進(jìn)行以居住和配套性服務(wù)設(shè)施為主的中強(qiáng)度開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)要點(diǎn)38本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。地鐵站點(diǎn)業(yè)態(tài)分析地鐵站點(diǎn)業(yè)態(tài)分析 ———— 綜合商業(yè)中心綜合商業(yè)中心39本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。香港九鐵尖沙咀東站香港九鐵尖沙咀東站背景介紹：216。尖沙咀東站位于尖沙咀東部較近海傍位置，與香港地鐵尖沙咀站連貫216。共提供 9條地下隧道，貫通整個(gè)尖沙咀主要購(gòu)物、寫(xiě)字樓、酒店、及旅游區(qū)216。車(chē)站周邊主要是以購(gòu)物為主：216。周邊區(qū)域大多數(shù)屬于中高檔次216。目標(biāo)客戶：平日交通接駁者及游客216。案例選取理由：香港九鐵尖沙咀東站為香港知名、開(kāi)發(fā)成功、盈利能力強(qiáng)的綜合商業(yè)中心。 100米200米購(gòu)物購(gòu)物及辦公購(gòu)物及辦公購(gòu)物及辦公旅游休閑旅游休閑旅游休閑高檔次主要酒店聚集區(qū)40本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。香港九鐵尖沙咀東站香港九鐵尖沙咀東站100米200米購(gòu)物購(gòu)物及辦公購(gòu)物及辦公購(gòu)物及辦公旅游休閑旅游休閑旅游休閑地鐵站周邊主要是以購(gòu)物為主地鐵核心區(qū)（ 100米），充分利用人流效應(yīng)，購(gòu)物 /旅游休閑比例高達(dá) 94%；地鐵周邊（ 200米）內(nèi)，集聚了部分酒店 /辦公物業(yè)，比例為 30%。41本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。香港九鐵尖沙咀東站香港九鐵尖沙咀東站JKLM NP2P1車(chē)站內(nèi)商業(yè)購(gòu)票及客戶服務(wù)中心 候車(chē)范 圍JKLMNP1P2利用地下隧道通往尖沙咀海傍附近的旅游景點(diǎn)、五星酒店及大型商場(chǎng)通往尖沙咀主要購(gòu)物區(qū)（高檔次）及酒店利用地下隧道通往五星酒店及香港地鐵通往香港地鐵及尖沙咀主要購(gòu)物區(qū)（高檔次）通往尖沙咀人流較高的街道及購(gòu)物區(qū)（中檔次）通往尖東主要寫(xiě)字樓區(qū)通往尖東主要寫(xiě)字