地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)分享-文庫吧
2025-02-18 13:57 本頁面
【正文】 售積累首批老客戶后， 老帶新成交 比例持續(xù)維持在 80% 第 二部分 ： 設(shè)計(jì)篇 一、規(guī)劃設(shè)計(jì) 二、戶型設(shè)計(jì) 三、精裝設(shè)計(jì) 四、設(shè)計(jì)管理 一、規(guī)劃設(shè)計(jì) 事例說明： 珠海紅樹灣項(xiàng)目作為中信進(jìn)駐珠海的首席之作，作為深圳紅樹灣項(xiàng)目升級版規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，就以將其定位珠海高端住宅。規(guī)劃布臵高層以空間大圍合的形式，采用了散點(diǎn)折板式布局，充分 發(fā)掘景觀資源，提升項(xiàng)目總體品質(zhì)。 一、規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃效果圖介紹 特點(diǎn)總結(jié) : （ 1）高層退后大包圍布臵，還景于民。 （ 2）多層沿河，不影響城市天際線。 （ 3）高層?xùn)|南布臵，戶戶看河景。 一、規(guī)劃設(shè)計(jì) 問題及優(yōu)化建議 因 北區(qū) 圍合中心區(qū)域較多的多層產(chǎn)品布臵，導(dǎo)致園區(qū)內(nèi)景觀面較小，無法形成較大景觀沖擊。地塊中心區(qū)域多層因缺少景觀資源，同時(shí)私密性較差，客戶認(rèn)可度不高。高層與多層樓距不夠大，多層屋面對高層（特別是低樓層）視覺影響大。 針對上述問題，建議中心區(qū)域可加大園林面積，提升高層景觀效益。將多層沿河排列，充分體現(xiàn)多層住戶私密性要求。 項(xiàng)目南區(qū)規(guī)劃已按上述改進(jìn)， 項(xiàng)目品質(zhì)提升明顯。 二、戶型設(shè)計(jì) 事例說明 1： 作為珠海高端住宅項(xiàng)目，戶型方面充分發(fā)掘景觀資源，戶型設(shè)計(jì)上，充分利用政策優(yōu)勢，最大限度提高房間實(shí)用率。通過一期業(yè)主購房和入住后的體驗(yàn)，對紅樹灣產(chǎn)品設(shè)計(jì)認(rèn)可度較高。 二、戶型設(shè)計(jì) 戶型平面介紹 特點(diǎn)總結(jié)： 大面寬小進(jìn)深，戶戶南北通透，陽臺為弧線形，端戶為 270度景觀面。 三梯兩戶，客梯采用刷卡到戶，獨(dú)立入戶；設(shè)臵保姆專用電梯。 每戶均設(shè)工人房，帶獨(dú)立衛(wèi)生間。 二、戶型設(shè)計(jì) 問題及優(yōu)化建議 戶型設(shè)計(jì)采用大面寬小進(jìn)深，戶戶南北通透，每戶均設(shè)工人房，帶獨(dú)立衛(wèi)生間。后期項(xiàng)目結(jié)合戶型比例不設(shè)或少設(shè)單獨(dú)工人房。 超高層陽臺平面和立面形式均采用波浪式造型，通過多曲面的GRC板，凸顯項(xiàng)目的高端品質(zhì)。 多曲面 GRC板施工難度大，存在后期維護(hù)難等風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目后期采用混凝土現(xiàn)澆取代，避免以上風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)施工周期縮短。 二、戶型設(shè)計(jì) 事例說明 2： 高層戶型設(shè)計(jì)充分利用政策優(yōu)勢，同時(shí)通過驗(yàn)收后改造提高贈送面積，達(dá)到溢價(jià)的目的。驗(yàn)收后期將位于戶內(nèi)部分的消防前室，作為贈送，后期改造量大，部分戶型補(bǔ)板贈送全面積，實(shí)際裝修面積遠(yuǎn)大于房產(chǎn)面積，導(dǎo)致裝修成本增加，同時(shí)消防存在違規(guī)操作，有一定消防風(fēng)險(xiǎn)。 二、戶型設(shè)計(jì) 戶型平面介紹 特點(diǎn)總結(jié)： 大面寬小進(jìn)深，戶戶南北通透。戶型設(shè)計(jì)合理。 改造消防前室，存在消防風(fēng)險(xiǎn)。 二、戶型設(shè)計(jì) 問題及優(yōu)化建議 為提高溢價(jià)空間，增加贈送面積，導(dǎo)致改造量大，實(shí)際精裝面積大于房產(chǎn)證面積，相應(yīng)精裝單價(jià)增加。消防前室改造，存在消防安全風(fēng)險(xiǎn)，雖與業(yè)主簽訂改造合同，轉(zhuǎn)嫁部分風(fēng)險(xiǎn)，但給公司帶來潛在的消防風(fēng)險(xiǎn)。 后期重新調(diào)整思路，充分利用政策，設(shè)計(jì)中不突破消防紅線，嚴(yán)格按規(guī)范執(zhí)行。 三、精裝設(shè)計(jì) 事例說明 1 項(xiàng)目高端的定位決定精裝修設(shè)計(jì)同樣需要體現(xiàn)高端樓盤的需求，設(shè)計(jì)沿用酒店設(shè)計(jì)理念，在公共區(qū)域大堂和戶內(nèi)均充分考慮細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)。首層大堂的高度為 6米或 9米，入戶的尊貴體驗(yàn)客戶認(rèn)可度高；戶內(nèi)設(shè)計(jì)從材料到部品均選用高端品牌，風(fēng)格中性，滿足不同高端客戶的需求。 優(yōu)化建議 戶內(nèi)裝修材料客戶關(guān)注度高，公共電梯廳及地下室大堂的裝修材料客戶敏感度低，在后續(xù)的南區(qū)設(shè)計(jì)中，降低公共電梯廳和地下室大堂的裝修成本。 三、精裝設(shè)計(jì) 事例說明 2 精裝修設(shè)計(jì)在建筑施工圖后開始啟動，細(xì)部尺寸及水電點(diǎn)位均跟隨裝修的優(yōu)化設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整，對現(xiàn)場的改動較大，變更增加成本。 優(yōu)化建議 裝修設(shè)計(jì)必須前臵，在建筑戶型方案之初即開始對細(xì)節(jié)尺度進(jìn)行把控。營銷定位需準(zhǔn)確，各種二次深化設(shè)計(jì)例如空調(diào)、櫥柜等均需前臵完成；提前確定施工單位進(jìn)行設(shè)計(jì)配合，保證安裝預(yù)埋的準(zhǔn)確性。 四、設(shè)計(jì)管理 事例 說明 本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)公司和結(jié)構(gòu)水電設(shè)計(jì)公司分屬深圳柏濤和武漢院，均不在珠海本地進(jìn)行設(shè)計(jì)，合作中帶來諸多不便，包含兩家設(shè)計(jì)院之間的協(xié)同不到位，外地院對現(xiàn)場問題反饋的及時(shí)性不夠等問題，給設(shè)計(jì)管理帶來很大難度。 優(yōu)化建議 建議建筑方案設(shè)計(jì)可以由專門的方案設(shè)計(jì)公司完成，施工圖設(shè)計(jì)單位應(yīng)盡可能本地化，對圖紙的審查以及后期現(xiàn)場的配合會有很大幫助。 第 三部分 ： 工程篇 一、工程全過程管理經(jīng)驗(yàn)分享 二、新工藝推廣情況 三、工程特殊案例分享 一、工程全過程管理經(jīng)驗(yàn)分享 建立完整的質(zhì)量管控支撐體系，嚴(yán)格三層會驗(yàn)及樣板先行制度。 施工工藝方面： 大理石背部采用防堿背涂新工藝，為減少返銹、返堿等石材病變現(xiàn)象； 墻面膩?zhàn)幽ɑ也捎猛鈮δ佔(zhàn)哟虻?、?nèi)墻膩?zhàn)幽妫赃_(dá)到防潮防霉效果； 地腳線由傳統(tǒng)的木夾板基層改為輕鋼龍骨基層（如下圖）： 一、工程全過程管理經(jīng)驗(yàn)分享 為降低衛(wèi)生間滲漏率，所有衛(wèi)生間采用二次防水（具體做法如下）： 一、工程全過程管理經(jīng)驗(yàn)分享 施工樣板認(rèn)定后簽字執(zhí)行，材料現(xiàn)場取樣封存，設(shè)臵材料室： 一、工程全過程管理經(jīng)驗(yàn)分享 完善工程管理制度 在總結(jié)一、二期質(zhì)量管控及精裝修交付經(jīng)驗(yàn)的前提下，為了提升三期質(zhì)量管理，從土建、精裝修方面制定了兩大目標(biāo)、十項(xiàng)質(zhì)量安全管理措施。 目標(biāo)類 ：土建、精裝修質(zhì)量提升目標(biāo) 制度類： 十不準(zhǔn)制度、十必須制度、工程樣板先行制度、施工樣板認(rèn) 定制度、工程資料管理制度、安全管理標(biāo)準(zhǔn)化制度、精裝修成品保護(hù)作業(yè)指引、精裝
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