【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 可口可 樂(lè) 渠道普 查研 究 百 勝 集 團(tuán) （ KFC、 Pizza Hut)神秘客 戶研 究 … 26 業(yè)務(wù)拓展核心團(tuán)隊(duì)介紹 陸昌泉 — 副總裁 ? 歷任歐倍德、百安居、百思買、宏夢(mèng)卡通集團(tuán)高管，擁有十多年的專業(yè)市場(chǎng)和零售招商經(jīng)驗(yàn) ? 零售、專業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)域資深顧問(wèn)及招商專家 ? 主要項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)包括：某大型文化集團(tuán)企業(yè)的零售及娛樂(lè)業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略及實(shí)施；某卡通動(dòng)漫城、主題公園、產(chǎn)業(yè)城的概念規(guī)劃與實(shí)施；某全球領(lǐng)先的 500強(qiáng)零售企業(yè)的中國(guó)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃及實(shí)施；多個(gè)購(gòu)物中心的規(guī)劃及招商成功經(jīng)驗(yàn) 張 力 — 拓展總監(jiān) ? 曾留學(xué)于英國(guó)，回國(guó)后就進(jìn)入九洲遠(yuǎn)景，是公司資深顧問(wèn)和業(yè)務(wù)拓展專家 ? 主要項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)包括：鄭東新區(qū) CBD項(xiàng)目；深圳京基 CBD項(xiàng)目；貴州黔貴項(xiàng)目；蕪湖項(xiàng)目；蘇州昆山項(xiàng)目；常州又一城 等二十余個(gè)項(xiàng)目 資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景 具有行業(yè)背景的、高度專業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì) 2 楊海虹 — 拓展總監(jiān) ? 資深銷售及營(yíng)銷人員，兒童及家庭娛樂(lè)及購(gòu)物中心的專家 ? 主要項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)包括：鄭東新區(qū) CBD項(xiàng)目，比如世界兒童體驗(yàn)中心項(xiàng)目，東方國(guó)貿(mào)東方新天地項(xiàng)目、深圳金光華購(gòu)物中心少兒生存挑戰(zhàn)賽，麗嬰房全國(guó)媒體策劃與執(zhí)行； LACOSTE全國(guó)媒體策劃及執(zhí)行 等眾多推廣項(xiàng)目 滿鈺 — 拓展總監(jiān) ? 歷任 TESCO樂(lè)購(gòu)、雅高酒店、環(huán)球百貨的投資發(fā)展經(jīng)理，具有豐富的策劃投資及運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn) ? 主要項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)包括：主要項(xiàng)目包括：無(wú)錫豐匯廣場(chǎng)、常熟美城購(gòu)物中心、蘇州諾福特酒店、常州某商業(yè)街等十余個(gè)項(xiàng)目 27 資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景 具有行業(yè)背景的、高度專業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì) 2 劉茅茂 — 高級(jí)招商經(jīng)理 ? 歷任中房置業(yè)、上市房產(chǎn)、外高橋開發(fā)股份公司的高級(jí)經(jīng)理，擁有豐富的招商和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn) ? 主要項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)包括：上海某新城區(qū)域中心規(guī)劃、招商；上海某社區(qū)中心規(guī)劃招商、運(yùn)營(yíng)；上海綠地招商項(xiàng)目；北美新天地規(guī)劃招商；海門中心商業(yè)區(qū)商業(yè)綜合體規(guī)劃定位、招商、運(yùn)營(yíng)等十余個(gè)項(xiàng)目 劉溶湛 — 高級(jí)招商經(jīng)理 ? 曾服務(wù)于多家資產(chǎn)管理公司，歷任招商及運(yùn)營(yíng)經(jīng)理，是資深招商及運(yùn)營(yíng)管理人員，擁有豐富的招商資源及預(yù)開業(yè)管理經(jīng)驗(yàn) ? 主要招商運(yùn)用項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)包括：南通某時(shí)尚購(gòu)物中心；某知名兒童購(gòu)物中心；寧波某大型項(xiàng)目；上海某大型商場(chǎng)預(yù)開業(yè)籌備策劃等十余個(gè)項(xiàng)目 李成高 — 招商總監(jiān) 盧婷婷 — 招商總監(jiān) ? 歷任沃爾瑪 、 吉之島 、 華潤(rùn)萬(wàn)家等企業(yè)的采購(gòu)總監(jiān)及運(yùn)營(yíng)經(jīng)理 ， 是招商及運(yùn)營(yíng)的資深人士 ， 擁有豐富的招商資源 ? 主要項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)包括：沃爾瑪新店商品規(guī)劃 /布局規(guī)劃；深圳吉之島中信城市廣場(chǎng)店運(yùn)營(yíng)管理 。 百仕達(dá)新店商品規(guī)劃及運(yùn)營(yíng)管理；華潤(rùn)萬(wàn)家生活城業(yè)態(tài)商品規(guī)劃及運(yùn)營(yíng)管理 (東莞及蘇州 OLE店 )；上海第一食品專業(yè)店戰(zhàn)略指導(dǎo) ,商品規(guī)劃及運(yùn)營(yíng)管理等 ? 歷任好又多、家誼超市及信地集團(tuán)高管，擁有豐富的零售市場(chǎng)招商管理經(jīng)驗(yàn)，并是內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理的專家 ? 主要項(xiàng)目包括：蕪湖銀湖北路招商項(xiàng)目、重慶某項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)、某區(qū)域領(lǐng)先地產(chǎn)集團(tuán)監(jiān)察部組件項(xiàng)目；某大型連鎖零售企業(yè)物流和庫(kù)存優(yōu)化項(xiàng)目；某連鎖零售企業(yè)供應(yīng)鏈管理；某 B to C電子商務(wù)企業(yè)領(lǐng)先企業(yè)財(cái)務(wù)管控及績(jī)效考評(píng)體系等 招商核心團(tuán)隊(duì)介紹 28 戰(zhàn)略研究及顧問(wèn)核心團(tuán)隊(duì)介紹 何冰艷 — 戰(zhàn)略研究總監(jiān) 王海波 — 戰(zhàn)略研究總監(jiān) ? 曾任職于華潤(rùn)零售集團(tuán)，負(fù)責(zé)購(gòu)物中心招商運(yùn)營(yíng)工作，擁有豐富的招商運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn) ? 主要的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)包括：深圳京基項(xiàng)目；深圳中航城項(xiàng)目；蘇州金雞湖項(xiàng)目；杭州武林門項(xiàng)目； GMS中國(guó)鄰里中心項(xiàng)目群；廣州珠江新城；重慶帝景等二十多個(gè)項(xiàng)目 資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景 具有行業(yè)背景的、高度專業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì) 2 許煥升 — 戰(zhàn)略研究總監(jiān) 胡 進(jìn) — 戰(zhàn)略研究總監(jiān) ? 歷任過(guò)箭牌、雀巢等多家消費(fèi)品公司的渠道經(jīng)理，是商業(yè)及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方面的資深專家 ? 主要項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)包括： 蘇州西部中心區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目 ；大連某產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃；深圳體育場(chǎng)館市場(chǎng)選擇戰(zhàn)略；四川大魔方項(xiàng)目；南昌開發(fā)區(qū)項(xiàng)目；融匯溫泉城等眾多項(xiàng)目 ? 歷任銅鑼灣集團(tuán)拓展經(jīng)理與吉之島運(yùn)營(yíng)經(jīng)理等職位 ? 主要項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)：深圳南市區(qū)某片區(qū)改造商業(yè)開發(fā)研究 、深圳某大型地標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目定位 ?規(guī)劃、山東某購(gòu)物中心商業(yè)規(guī)劃、某連鎖鄰里購(gòu)物中心（北京、南京、徐州、蚌埠）可行性研究、某美資大型基金中國(guó)消費(fèi)品市場(chǎng)研究咨詢項(xiàng)目、中國(guó)最大直銷企業(yè)零售業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目、上海某項(xiàng)目（ 31萬(wàn)平米購(gòu)物中心）商業(yè)可行性報(bào)告和商業(yè)規(guī)劃方案 ? 曾任職于北京銘略遠(yuǎn)迅管理咨詢公司合伙人，是區(qū)域規(guī)劃、企業(yè)戰(zhàn)略及客戶管理的資深專家 ? 項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)涵蓋各種類型的商業(yè)規(guī)劃，在交通樞紐及綜合體商業(yè)規(guī)劃尤為突出，主要經(jīng)驗(yàn)包括：深圳大型交通樞紐項(xiàng)目；北京大型交通樞紐項(xiàng)目；貴州黔貴 CBD項(xiàng)目；蘇州昆山項(xiàng)目；北京某大型綜合體項(xiàng)目；江門東湖項(xiàng)目；南昌紫禁城等二十多個(gè)項(xiàng)目 29 B. 九洲遠(yuǎn)景對(duì)綜合體的理解及運(yùn)作成功的案例舉例 30 ?“城市綜合體”是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等城市生活的三項(xiàng)以上功能在空間上進(jìn)行組合，通過(guò)一組建筑來(lái)實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，在各部分間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體 ?城市綜合體中不同功能建筑的組合并非簡(jiǎn)單的累加，而是多種功能的系統(tǒng)性優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)各部分的價(jià)值互補(bǔ)從而提升綜合體的整體價(jià)值 城市綜合體是通過(guò)一組建筑物實(shí)現(xiàn)多種城市功能空間相互組合、價(jià)值互補(bǔ)的高效率大型建筑綜合體 代表性的城市綜合體： –美國(guó)：紐約洛克菲勒中心 –日本：幅岡博多運(yùn)河城 –中國(guó)：深圳華潤(rùn)中心 資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析 31 城市綜合體的復(fù)合效應(yīng)與整合能力不僅有效的提升物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)為都市帶來(lái)了全新的面貌、生活方式和更高的社會(huì)運(yùn)行效率 社會(huì)效益： ?都市綜合體不僅是現(xiàn)代國(guó)際大都市的標(biāo)志，更是催生繁榮與文明、激發(fā)城市活力的發(fā)動(dòng)機(jī) ?都市綜合體很好地克服了純粹居住、商務(wù)所造成未來(lái)發(fā)展的局限，具有很強(qiáng)的自我成長(zhǎng)、自我繁榮、持續(xù)發(fā)展的生命力 ?作為城市功能集中體現(xiàn)的都市綜合體，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有標(biāo)識(shí)性、對(duì)城市中心具有強(qiáng)化作用 經(jīng)濟(jì)效益： ?通過(guò)多種功能的聚合，綜合體實(shí)現(xiàn)了對(duì)城市生活多方面消費(fèi)需求的全面滿足 ?綜合體在經(jīng)營(yíng)上有明顯的價(jià)值互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)，各種功能在一天中的不同時(shí)段運(yùn)行，最大限度的提升了物業(yè)的整體價(jià)值和收益 ?各種商業(yè)配套的建設(shè)為政府帶來(lái)大量的稅收，并增加就業(yè) 資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析 32 隨著現(xiàn)代城市化進(jìn)程的逐步發(fā)展，城市綜合體已成為當(dāng)今大型城市主流的建設(shè)模式 城市功能分區(qū)建設(shè)階段 (二戰(zhàn)前 ) 郊區(qū)化發(fā)展階段 (二戰(zhàn)后 70年代 ) 城市功能組合發(fā)展階段 (70年代至今 ) 現(xiàn)代世界城市建設(shè)發(fā)展的不同階段 ?城市的發(fā)展突出按照居住、工作、游憩和交通等不同功能分區(qū)建設(shè)的規(guī)劃思想 ?區(qū)域建筑發(fā)展偏向功能單一化，相互之間缺少必要的聯(lián)系 ?城市中心規(guī)模巨大化，形成城市中心區(qū)，同時(shí)出現(xiàn)人口過(guò)度集中、城市環(huán)境惡化等問(wèn)題 ?為應(yīng)對(duì)城市規(guī)模積聚擴(kuò)張所帶來(lái)的一系列社會(huì)問(wèn)題，伴隨著汽車時(shí)代的到來(lái)，城市的發(fā)展出現(xiàn)了郊區(qū)化趨勢(shì) ?居住和商業(yè)功能開始向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，城市周邊出現(xiàn)衛(wèi)星城 ?城市的中心區(qū)域隨著郊區(qū)化進(jìn)程和自身環(huán)境的惡化出現(xiàn)衰落 ?城市的建設(shè)者意識(shí)到城市中心的衰落對(duì)于城市未來(lái)發(fā)展的不利影響，同時(shí)反思功能分區(qū)建設(shè)的弊端 ?城市中心的地位重新得以恢復(fù)和加強(qiáng) ?強(qiáng)調(diào)多種功能復(fù)合化、并通過(guò)內(nèi)外部交通系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)與外部城市系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)緊密連接的城市綜合體成為建設(shè)主流 資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析 33 目前中國(guó)的城市綜合體開發(fā)主要集中于一、二線城市，三線城市仍處于萌芽狀態(tài)，而全國(guó)性開發(fā)商在城市綜合體的推進(jìn)中發(fā)揮著重要作用 代表城市 城市綜合體開發(fā)狀況 代表項(xiàng)目 一線城市 ? 北京 ? 上海 ? 深圳 ? 廣州 ? 中心城區(qū)范圍內(nèi)，已建成大量城市綜合體項(xiàng)目；多個(gè)綜合體組合形成更大規(guī)模的都市綜合體街區(qū) ? 形成城市中心、區(qū)域中心綜合體共存的多中心格局 ? 包括全國(guó)性及地區(qū)性在內(nèi)的多種開發(fā)商參與開發(fā) ? 華潤(rùn)中心 ? 上海港匯廣場(chǎng) ? 北京東方新天地 二線城市 ? 杭州 ? 沈陽(yáng) ? 鄭州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) ? 沈陽(yáng)恒隆廣場(chǎng) 三線城市 ? 太原 ? 常州 ? 在具有一定地區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射能力的三線城市開始零星出現(xiàn) ? 全國(guó)性地產(chǎn)開發(fā)商開始試探性進(jìn)入 ? 常州又一城 ? 區(qū)域中心為代表的城市綜合體項(xiàng)目開始規(guī)模性出現(xiàn) ? 國(guó)際性及全國(guó)性地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入在二線城市綜合體的開發(fā)中發(fā)揮重要作用 各類型城市綜合體開發(fā)狀況 資料來(lái)源： 九洲遠(yuǎn)景分析 34 城市綜合體由于其功能的綜合性和復(fù)雜性，對(duì)其選址和建筑標(biāo)準(zhǔn)提出了更高的要求 選址中心位置 城市綜合體通常位于城市或區(qū)域的中心位置，并與城市交通干線實(shí)現(xiàn)連接 現(xiàn)代景觀設(shè)計(jì) 通過(guò)標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人 的環(huán)境是城市綜合體的重要特征 超大的空間尺度 城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺 度巨大，同時(shí)室內(nèi)空間要求與之協(xié)調(diào) 立體內(nèi)外部交通聯(lián)接 通過(guò)立體交通設(shè)計(jì)將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來(lái)，同時(shí)又 與城市街道、地鐵、停車場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系 高科技設(shè)施集成 城市綜合體建筑是高科技、高智能的集合，表現(xiàn)在建筑材料、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管 理、通信手段、安全消防等多種方面 城市綜合體的建設(shè)特點(diǎn) 資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析 35 綜合體項(xiàng)目的開發(fā)由于其規(guī)模巨大同時(shí)開發(fā)周期較長(zhǎng)，與相關(guān)方面建立戰(zhàn)略性的合作關(guān)系將大大有助于增強(qiáng)開發(fā)商的發(fā)展能力 1 2 3 4 ?綜合體項(xiàng)目由于規(guī)模大、內(nèi)容廣開發(fā)過(guò)程中往往涉及拆遷、安置、市政配套建設(shè)等涉及復(fù)雜內(nèi)容；同時(shí)項(xiàng)目對(duì)所在區(qū)域的未來(lái)發(fā)展將提供巨大的推動(dòng)力，因此應(yīng)與政府部門建立密切的合作關(guān)系 ?綜合體項(xiàng)目的開發(fā)需要巨大的資金支持，開發(fā)商有必要通過(guò)多方渠道擴(kuò)大資金來(lái)源渠道。與各類基金機(jī)構(gòu)建立長(zhǎng)期聯(lián)系將是一種很好的選擇 ?綜合開發(fā)的復(fù)雜性要求有專業(yè)公司的參與，可以為開發(fā)上在項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、招商、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理等多種環(huán)節(jié)提供專業(yè)服務(wù)，從而增加項(xiàng)目開發(fā)的成功機(jī)會(huì) ?商業(yè)部分經(jīng)營(yíng)的成功與否往往決定的一個(gè)綜合體項(xiàng)目的結(jié)果，而各種優(yōu)質(zhì)主力店的資源則又是商業(yè)成功經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵 ?與超市、百貨、品牌酒店等主力店形成戰(zhàn)略性合作關(guān)系將大大增強(qiáng)項(xiàng)目的跨地區(qū)發(fā)展能力，同時(shí)降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 戰(zhàn)略聯(lián)盟 資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析 36 模式 4 細(xì)分市場(chǎng)主體型綜合體 模式 3 生活方式中心型綜合體 模式 2 商業(yè)驅(qū)動(dòng)型綜合體 根據(jù)項(xiàng)目位置與主題定位不同，我們總結(jié)了四種在中國(guó)成功跨區(qū)域發(fā)展的城市綜合體模式 主題定位（情感） 城市綜合體的模式 典型代表 城市生活的標(biāo)志者 模式１ 頂級(jí)綜合體 解決方案的提供者 ? 華潤(rùn)中心 ? 東京中城 個(gè)性化產(chǎn)品的表現(xiàn)者 ? 來(lái)福士 ? 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 生活方式的倡導(dǎo)者 ? 新天地 ? 東京六本木 主題定位（功能） ?一二線城市市級(jí)商業(yè) /商務(wù) /文化中心 ?一二線城市某細(xì)分市場(chǎng)主題 ?一二線城市“ 場(chǎng)所 ” The place ?一二線城市區(qū)域商業(yè) /商務(wù)中心 ?其他城市市級(jí)商業(yè) /商務(wù)中心 資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析 37 每種模式中，物業(yè)元素構(gòu)成類型和驅(qū)動(dòng)元素均各有側(cè)重 資料來(lái)源： 九洲遠(yuǎn)景分析 主題定位 物業(yè)元素構(gòu)成類型 模式 3 生活方式中心型 綜合體 ?市級(jí)商業(yè) /商務(wù) /文化中心 一、二線城市城市中心區(qū)、超級(jí)區(qū)域中心 模式 1 頂級(jí)綜合體 城市 /位置 零售 模式 4 細(xì)分市場(chǎng)主題型 綜合體 寫字樓 酒店 公寓 住宅 模式 ?服務(wù)式公寓 ?酒店式公寓 當(dāng)?shù)馗邫n住宅 ?甲級(jí) ?Loft ?某細(xì)分市場(chǎng)主題 ?精品酒店 ?五星級(jí) ?四星級(jí) ?五星級(jí) ?普通公寓 ?酒店式公寓 ?服務(wù)式公寓 當(dāng)?shù)馗邫n住宅 當(dāng)?shù)刂懈邫n住宅 模式 2 商業(yè)驅(qū)動(dòng)型 綜合體 ?普通公寓 ?酒店式公寓 ?服務(wù)式公寓 當(dāng)?shù)刂懈邫n住宅 ?“ 場(chǎng)所 ” The place ?區(qū)域商業(yè) /商務(wù)中心 ?市級(jí)商業(yè) /商務(wù)中心 一、二線城市城市中心區(qū)、富裕人群居住地 一、二線城市區(qū)域中心；其他城市的城市中心 一、二線城市城市中心區(qū)、區(qū)域中心、超級(jí)區(qū)域中心 ?城市中心 ?超級(jí)地區(qū)中心 ?超甲級(jí)