【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目?jī)r(jià)格壁壘置業(yè)區(qū)域有偏好 ,地域歸屬感特征明顯非本區(qū)客戶認(rèn)為有品質(zhì)的產(chǎn)品會(huì)購(gòu)買核心問(wèn)題：如何在現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)條件下跳出同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，建立核心競(jìng)爭(zhēng)力，讓客戶來(lái)，讓客戶買？如何建立市場(chǎng)影響力，為后續(xù)產(chǎn)品銷售建立奠定溢價(jià)基礎(chǔ)？看看星河灣是怎么做的Code of this report | 37169。 Copyright Centaline Group, 2023浦東星河灣基本資料 :在區(qū)位和無(wú)外部?jī)?yōu)勢(shì)資源情況下開(kāi)盤(pán) ,已近五萬(wàn) /平米 ,兩倍于周邊項(xiàng)目的均價(jià)的價(jià)格 ,實(shí)現(xiàn) 40億銷售額區(qū)位上海浦東星河灣東至錦繡路 ,南至浪水浜中心線 ,西至中心河?xùn)|側(cè) ,北至白蓮涇南側(cè) .距離陸家嘴大約 8公里 ,直接受 2023世博會(huì)輻射 .規(guī)模營(yíng)銷成績(jī)總建筑面積 :80000平方米總 戶 數(shù) :400,星河灣地產(chǎn)以 木新民地塊收入囊中，樓板價(jià)僅為 8000元 /平方米。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷售 40億 ,創(chuàng)中國(guó)樓市開(kāi)盤(pán)紀(jì)錄！Code of this report | 38169。 Copyright Centaline Group, 2023星河灣營(yíng)銷案例總結(jié)及啟示 :借鑒星河灣 ,不是要學(xué)習(xí)它的全部 ,而是要學(xué)習(xí)它如何通過(guò)營(yíng)銷手段在城市里建立 “ 領(lǐng)導(dǎo)者 ” 的地位項(xiàng)目成功的關(guān)鍵服務(wù) 活動(dòng) 展示 渠道客戶可感知的服務(wù)客戶愿意參加的活動(dòng)尊貴私密的生活跨區(qū)域的界跨行業(yè)的界Code of this report | 39169。 Copyright Centaline Group, 2023星河灣營(yíng)銷戰(zhàn)略：全面營(yíng)造高端豪宅生活方式，樹(shù)立市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位營(yíng)銷目標(biāo)的設(shè)定幾個(gè)確定的營(yíng)銷原則幾個(gè)關(guān)鍵詞貫穿始終領(lǐng) 先 者：市場(chǎng)第一的定位，不僅是產(chǎn)品的領(lǐng)先，而且必須是營(yíng)銷的領(lǐng)先。領(lǐng)袖地位：不是簡(jiǎn)單的以利潤(rùn)為最終目的，她還承載星河灣的企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo) ——奠定星河灣的豪宅領(lǐng)袖地位。原則一：客戶服務(wù)原則 —— 一切營(yíng)銷組織以客戶為中心原則二：營(yíng)銷精品化原則 —— 堅(jiān)持寧缺毋濫，一旦實(shí)施即為精品原則三：非功利性原則 —— 任何營(yíng)銷組織避免過(guò)于功利性，避免折騰客戶線上推廣關(guān)鍵詞：尊貴、稀缺、神秘、低調(diào)、主流、符號(hào)線下推廣關(guān)鍵詞：尊重客戶、尊重同行、適當(dāng)拒絕客戶、擴(kuò)大口碑傳播Code of this report | 40169。 Copyright Centaline Group, 2023星河灣客戶服務(wù) :有效把握客戶需求，建立以客戶為核心的服務(wù)策略體系一 :客戶所看到的體系二 :客戶所聽(tīng)到的體系二 :客戶所感受到的252。人員形象體系（銷售人員形象、物業(yè)人員形象）：人員著裝、人員外表、人員舉止252。價(jià)值展示體系（會(huì)所、園林、樣板房等）：堅(jiān)持展示優(yōu)先原則，如果展示不到位，寧愿不開(kāi)放也要保證展示效果。252?？蛻絷P(guān)系維護(hù)（購(gòu)房客戶關(guān)系維護(hù)、同行關(guān)系維護(hù)、媒體關(guān)系維護(hù)） ：包括營(yíng)銷活動(dòng)的邀請(qǐng)、特殊權(quán)益的賦予，給予客戶特權(quán)式的尊貴體驗(yàn)；252。媒體傳播平臺(tái)（戶外、硬廣、軟文、直郵、電視等）：媒體傳播渠道必須站位高端，符合目標(biāo)客戶群閱讀偏好。252。銷售服務(wù)體系：適當(dāng)?shù)母咦藨B(tài)，但客戶一旦上門即必須提供一對(duì)一全程服務(wù)；252。物業(yè)服務(wù)體系：第一個(gè)將金鑰匙酒店服務(wù)引入住宅管理服務(wù)Code of this report | 41169。 Copyright Centaline Group, 2023星河灣營(yíng)銷活動(dòng) :通過(guò)圈層營(yíng)銷策略，建立圈層影響力，重視客戶體驗(yàn)，形成全面有效的口碑傳播世界奢侈品協(xié)會(huì)中國(guó)俱樂(lè)部揭牌亮相電影大片首映禮高端晚會(huì)萬(wàn)人看房n舉辦客戶愿意參加的活動(dòng) —— 寧缺毋濫n如：樓盤(pán)關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)的活動(dòng)、能夠拓展自己眼界的活動(dòng)、自己感興趣相關(guān)領(lǐng)域的活動(dòng)、為子女參加的活動(dòng)；n非功利性獲得原則：n控制活動(dòng)的質(zhì)量，確?；顒?dòng)調(diào)性，整個(gè)活動(dòng)注重參與互動(dòng)性；n活動(dòng)設(shè)置適當(dāng)?shù)拈T檻n活動(dòng)開(kāi)始三天前提前對(duì)客戶進(jìn)行預(yù)約，如有必要寄送邀請(qǐng)函，體現(xiàn)對(duì)于客戶的尊重；設(shè)置一定的活動(dòng)參與門檻，讓參加的客戶有身份感；Code of this report | 42169。 Copyright Centaline Group, 2023星河灣展示 :在可展示的各個(gè)環(huán)節(jié)上，不遺余力地進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目展示，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目與眾不同的品味、格調(diào)會(huì)所樣板房園林入戶大堂指示牌n為使銷售現(xiàn)場(chǎng)具備最佳的展示條件，對(duì)于主入口、園林、會(huì)所、樣板房等展示精益求精，具有藝術(shù)沉淀的油畫(huà)、波斯定制的地毯，細(xì)微處體現(xiàn)品位；n對(duì)客戶進(jìn)行預(yù)約登記，一次僅接待一批客戶，讓客戶享受專署一對(duì)一全程服務(wù)；n將展示廳設(shè)計(jì)為私人會(huì)館，接待區(qū)域封閉，注重隱私性和舒適性；n以五星級(jí)酒店作為售樓處，給予客戶震撼體驗(yàn)；Code of this report | 43169。 Copyright Centaline Group, 2023星河灣推廣渠道 :以小眾傳播推廣渠道為主，傳統(tǒng)大眾推廣渠道為輔，重點(diǎn)進(jìn)行圈層營(yíng)銷圈層營(yíng)銷小眾為主傳統(tǒng)為輔針對(duì)投放品牌嫁接行業(yè)嫁接周生生珠寶展 奢侈品鑒賞 藝術(shù)展業(yè)主維護(hù) 游艇會(huì) 陸家嘴金融博覽會(huì)馬術(shù)比賽 商界高爾夫 荷蘭銀行理財(cái)風(fēng)水論壇Code of this report | 44169。 Copyright Centaline Group, 2023融僑華府星河灣n城市頂級(jí)豪宅n價(jià)格領(lǐng)跑全城n區(qū)別于傳統(tǒng)豪宅的尊貴感 ,具有符號(hào)象征的身份感n期望成為區(qū)域標(biāo)桿n期望獲取溢價(jià)n期望 “ 融僑 ” 高端品牌得到鞏固主要借鑒意義如何確立領(lǐng)袖地位如何提升融僑品牌知名度如何擴(kuò)大客戶渠道，提升銷售效率如何提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，創(chuàng)造溢價(jià)Code of this report | 45169。 Copyright Centaline Group, 2023整體營(yíng)銷策略和執(zhí)行方案銷售目標(biāo)目標(biāo)的解決之道營(yíng)銷總綱領(lǐng)Code of this report | 46169。 Copyright Centaline Group, 2023產(chǎn)品類別 銷售周期 一期銷售率 年銷售額 單價(jià)別墅 7個(gè)月 80% 5億 ≧6300高層 7個(gè)月銷售目標(biāo)Code of this report | 47169。 Copyright Centaline Group, 2023目標(biāo)的解決之道挖產(chǎn)品 增展示重推廣Code of this report | 48169。 Copyright Centaline Group, 2023高層產(chǎn)品力提升高層產(chǎn)品力提升 _外立面高層產(chǎn)品力提升 _樓棟入口挖產(chǎn)品高層產(chǎn)品力提升 _入戶大堂高層產(chǎn)品力提升 _園林高層產(chǎn)品力提升 _智能化應(yīng)用高層產(chǎn)品力提升 _科技技術(shù)應(yīng)用Code of this report | 49169。 Copyright Centaline Group, 2023立面材料的使用：立面建議采用干掛石材或高級(jí)面磚雕花鋁板飾面精美鐵藝欄桿高層產(chǎn)品力提升 —— 外立面Code of this report | 50169。 Copyright Centaline Group, 2023單元入口精雕細(xì)琢，景觀建筑互相融合高層產(chǎn)品力提升 —— 樓棟入口Code of this report | 51169。 Copyright Centaline Group, 2023入戶大堂是展示品質(zhì)關(guān)鍵區(qū)域，應(yīng)予以精雕細(xì)琢馬賽克墻面大理石拼花墻面、燈飾高層產(chǎn)品力提升 —— 入戶大堂Code of this report | 52169。 Copyright Centaline Group, 2023園林主動(dòng)營(yíng)造高差，通過(guò)坡地和下沉式庭院等營(yíng)造立體園林高層產(chǎn)品力提升 —— 園林Code of this report | 53169。 Copyright Centaline Group, 2023　恒溫、恒氧換氣系統(tǒng)216。分戶式中央空調(diào)系統(tǒng)216。家居新風(fēng)系統(tǒng)216。廚房垃圾處理系統(tǒng)高層產(chǎn)品力提升 —— 智能化與綠色建筑的應(yīng)用Code of this report | 54169。 Copyright Centaline Group, 2023高層產(chǎn)品力提升 —— 科技豪宅新技術(shù)的應(yīng)用建議 遠(yuǎn)程遙控人工智能家電系統(tǒng)　216。車輛管理系統(tǒng)216。門禁系統(tǒng)216。消防系統(tǒng)216。社區(qū)一卡通系統(tǒng)　入戶式密碼智能防盜鎖社區(qū) E網(wǎng)通216。社區(qū)入口安防系統(tǒng)216。樓層入口安防系統(tǒng)216。電梯入口安防系統(tǒng)216。住宅入口安防系統(tǒng)確保高端居所純粹安全性和私人性Code of this report | 55169。 Copyright Centaline Group, 2023產(chǎn)品力概念挖掘策略思考產(chǎn)品力分析項(xiàng)目核心理念挖產(chǎn)品企劃創(chuàng)意表現(xiàn)Code of this report | 56169。 Copyright Centaline Group, 2023產(chǎn)品思考 高端性府出世家，融僑華府之于中國(guó)連云港之于市場(chǎng)現(xiàn)有個(gè)案，挖掘其高端差異性從而屏蔽客群對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)有區(qū)域的不良認(rèn)知并在品牌拉鋸戰(zhàn)之前穩(wěn)固樹(shù)立項(xiàng)目標(biāo)桿形象Code of this report | 57169。 Copyright Centaline Group, 2023區(qū)域價(jià)值填海造城，一心三極，高起點(diǎn)擎劃濱海新區(qū)Code of this report | 58169。 Copyright Centaline Group, 2023坐擁山海，涵養(yǎng)富人灣居北側(cè)壯闊黃海，目之所及直達(dá)天際東側(cè)連云區(qū)政府 [規(guī)劃即將動(dòng)工 ]西側(cè)內(nèi)灣里湖絕美景致南側(cè)成山路主干道 [通往中心城區(qū) ]稀缺資源Code of this report | 59169。 Copyright Centaline Group, 2023高端配套融僑 CLUBHOUSE連云港首席，只因?qū)θ拥膱?jiān)定執(zhí)守不同的圈層對(duì)精神的感應(yīng)擁有不同的尺度尺度界限一旦被沖破世界就將會(huì)失去特權(quán)者和優(yōu)勢(shì)階層時(shí)間和場(chǎng)所只是一些確定距離的觀念我們主張先有享受，后筑家Code of this report | 60169。 Copyright Centaline Group, 2023優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品花園府邸 戶戶觀景圍合式布局 / 串聯(lián)立體景觀 / 創(chuàng)新花園戶型優(yōu)雅新古典風(fēng)格 / 挺拔豎向線條Code of this report | 61169。 Copyright Centaline Group, 2023融僑華府，最 “ 對(duì)稀缺資源奢侈占有 ” 的華府。一個(gè)能成為大江蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)旗艦的項(xiàng)目一個(gè)有意識(shí)引導(dǎo)港城灣區(qū)時(shí)代的富人居一個(gè)關(guān)注居者品位的責(zé)任地產(chǎn)商一個(gè)在粗獷山海和優(yōu)雅建筑之間創(chuàng)造自然和諧的物業(yè)一個(gè)集合高端配套的 “ 階層社區(qū) ”Code of this report | 62169。 Copyright Centaline Group, 2023港城首席，灣區(qū)花園府邸產(chǎn)品定位 融僑華府Code of this report | 63169。 Copyright Centaline Group, 2023不同的人群，選擇不同的世界回看客戶，他們是怎樣的人？在這里，階層的限定比區(qū)域限定更為重要。廣告專注于對(duì)人群的心理考量Code of this report | 64169。 Copyright Centaline Group, 2023目標(biāo)客戶洞察 —— 訪談錄“ 覺(jué)得濱海新城挺好，有潛力了，開(kāi)發(fā)商也讓我放心 ”