【正文】 :%南區(qū) :%10萬(wàn)以下6%西區(qū) :%中心區(qū) :20%開(kāi)發(fā)區(qū) :%連云區(qū) :%1020萬(wàn)以下21%2030萬(wàn)以下49%3540萬(wàn)17%4055萬(wàn)4%5560萬(wàn)2%60萬(wàn)以上1%小高層 :55100萬(wàn) 別墅 :240290萬(wàn)客戶(hù)對(duì)片區(qū)認(rèn)可度不高只有少量客戶(hù)能承受本項(xiàng)目總價(jià)目標(biāo)市場(chǎng)容量較小Code of this report | 28169。 Copyright Centaline Group, 2023本項(xiàng)目目標(biāo)客群細(xì)分剛需戶(hù)型Ａ１： ㎡Ａ２： ㎡目標(biāo)細(xì)分：連云區(qū)、新浦區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、海洲區(qū)首次置業(yè)客戶(hù)，剛性需求，年齡集中在 30歲以下改善居住環(huán)境Ｂ： ㎡Ｃ： 131㎡目標(biāo)細(xì)分：連云區(qū)、新浦區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、海洲區(qū)首改客戶(hù)，改善居住環(huán)境需求，年齡集中在3045歲改善生活質(zhì)量Ｄ： Ｅ： 目標(biāo)細(xì)分連云港市區(qū)及周邊縣市、在異地事業(yè)成功連云港戶(hù)籍改善生活質(zhì)量需求，年齡集中在 3045歲升華生活品質(zhì)Ｇ１： ；Ｇ２：Ｇ３： ；Ｈ１：Ｈ２： ；Ｈ３：344目標(biāo)細(xì)分：全市范圍、周邊縣市、等金字塔尖客戶(hù)以及在外地連籍多次置業(yè)客戶(hù)，年齡集中在 4055歲主要客群 主要客群主要客群 主要客群Code of this report | 30169。 Copyright Centaline Group, 2023徐先生年　　齡：４０歲現(xiàn)居住地：東海家庭結(jié)構(gòu)：３口之家置業(yè)經(jīng)歷：多次置業(yè)，在多處有房產(chǎn)購(gòu)房用途：改善、投資職　　業(yè)：從事水晶交易性格特征：沉穩(wěn)、善于思考思考、友善收入情況：有相當(dāng)資產(chǎn)，屬于新貴階層客戶(hù)基本特征 客戶(hù)基本特征n意想購(gòu)買(mǎi)戶(hù)型：別墅n對(duì)市場(chǎng)的看法：最近調(diào)控很厲害，很多地方房?jī)r(jià)都有所下降，但對(duì)房子的增值有信心，調(diào)控只是暫時(shí)的；n對(duì)區(qū)域的認(rèn)知：聽(tīng)說(shuō)連云區(qū)未來(lái)規(guī)劃很好，特別是海濱風(fēng)景。關(guān)鍵詞對(duì)未來(lái)有信心連云區(qū)規(guī)劃好檔次高氣派一些物有所值沒(méi)好產(chǎn)品不會(huì)買(mǎi)安全 \私密高科技目標(biāo)客戶(hù)訪談 :客戶(hù)敏感性分析Code of this report | 32169。我在上?？戳撕枚喾孔?，希望房子不要太 ” 老土 “ ，洋氣一點(diǎn)，花園要大，車(chē)人分離，免得孩子不安全；n對(duì)本項(xiàng)目的建議：１、園林多花些心思；２、建筑質(zhì)量要扎實(shí)；３、多配置一些車(chē)位；４入戶(hù)大堂希望氣派一點(diǎn)。 Copyright Centaline Group, 2023馬先生年　　齡：３７歲現(xiàn)居住地：新浦區(qū)家庭結(jié)構(gòu)：３口之家置業(yè)經(jīng)歷：二次置業(yè)購(gòu)房用途：自住職業(yè)：連云港集團(tuán)管理人員性格特征：風(fēng)趣、幽默、思維活躍收入情況：月入５千，家里有店鋪經(jīng)營(yíng)客戶(hù)基本特征 客戶(hù)基本特征n意想購(gòu)買(mǎi)戶(hù)型：大三房或四房n對(duì)市場(chǎng)的看法：房地產(chǎn)往下跌應(yīng)該是短期趨勢(shì)，如果買(mǎi)房正是抄底的好時(shí)候 ,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看 ,中國(guó)人口這么多 ,需求還是很旺盛的 ,總體趨勢(shì)還是上漲n對(duì)區(qū)域的認(rèn)知：我居住在新浦區(qū)，一般新浦區(qū)的人很少到連云區(qū)去買(mǎi)房，主要是離市區(qū)有點(diǎn)遠(yuǎn)，但前景還是很好，政府規(guī)劃的中心都往這個(gè)方向去了，若有特別好的產(chǎn)品，可以考慮購(gòu)買(mǎi)；n購(gòu)買(mǎi)關(guān)鍵因素：價(jià)格要有升值空間，要有景觀、要能看到海景 ,否則買(mǎi)到那里沒(méi)意義 ,品牌發(fā)展商去做比較有保障 ,戶(hù)型設(shè)計(jì)要合理 ,不要浪費(fèi)太多面積；n對(duì)本項(xiàng)目的建議：１、商業(yè)配套希望能多點(diǎn) ,最好能有個(gè)好會(huì)所 ,；２、立面最好是海濱風(fēng)味；３、品質(zhì)感要好；４、戶(hù)型一定要設(shè)計(jì)合理。 Copyright Centaline Group, 2023客戶(hù)特征與需求結(jié)合分析客戶(hù)特征 VS需求提升產(chǎn)品力市場(chǎng)容量小高層產(chǎn)品有抗性承受能力有限產(chǎn)品好會(huì)買(mǎi)價(jià)格要有升值空間安全與私密增強(qiáng)展示面擴(kuò)大客戶(hù)來(lái)源渠道Code of this report | 35169。 Copyright Centaline Group, 2023核心問(wèn)題推導(dǎo)項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析客戶(hù)分析區(qū)域規(guī)劃利好，景觀資源豐富，環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)良；區(qū)域正處于發(fā)展階段，基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套均不齊全；國(guó)內(nèi)前 20強(qiáng)房企，首次進(jìn)駐連城，品牌優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬；項(xiàng)目規(guī)劃品質(zhì)高于市場(chǎng)平均水平，是將來(lái)營(yíng)銷(xiāo)發(fā)力點(diǎn)；融僑會(huì)所是項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)品牌資源，屬本項(xiàng)目特色資源；市場(chǎng)供給量較大 ,大型品牌發(fā)展商即將進(jìn)駐 ,未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化；樓市 “ 下行 ” ，市場(chǎng)去化速度減慢，市區(qū)內(nèi)客戶(hù)群體不能保證本項(xiàng)目去化速度；產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，區(qū)域房?jī)r(jià)存在 “ 天花板 ” ；連云區(qū)別墅去化速度較快 ,高層產(chǎn)品去化慢 ,市場(chǎng)接受度低；鐘情多層 \小高層產(chǎn)品 ,對(duì)高層有一定抗性連云港屬區(qū)域封閉型市場(chǎng) ,目標(biāo)客群容量不夠客戶(hù)收入水平難以突破本項(xiàng)目?jī)r(jià)格壁壘置業(yè)區(qū)域有偏好 ,地域歸屬感特征明顯非本區(qū)客戶(hù)認(rèn)為有品質(zhì)的產(chǎn)品會(huì)購(gòu)買(mǎi)核心問(wèn)題：如何在現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)條件下跳出同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，建立核心競(jìng)爭(zhēng)力，讓客戶(hù)來(lái)，讓客戶(hù)買(mǎi)？如何建立市場(chǎng)影響力，為后續(xù)產(chǎn)品銷(xiāo)售建立奠定溢價(jià)基礎(chǔ)？看看星河灣是怎么做的Code of this report | 37169。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售 40億 ,創(chuàng)中國(guó)樓市開(kāi)盤(pán)紀(jì)錄！Code of this report | 38169。 Copyright Centaline Group, 2023星河灣營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略：全面營(yíng)造高端豪宅生活方式，樹(shù)立市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的設(shè)定幾個(gè)確定的營(yíng)銷(xiāo)原則幾個(gè)關(guān)鍵詞貫穿始終領(lǐng) 先 者：市場(chǎng)第一的定位，不僅是產(chǎn)品的領(lǐng)先，而且必須是營(yíng)銷(xiāo)的領(lǐng)先。原則一：客戶(hù)服務(wù)原則 —— 一切營(yíng)銷(xiāo)組織以客戶(hù)為中心原則二：營(yíng)銷(xiāo)精品化原則 —— 堅(jiān)持寧缺毋濫，一旦實(shí)施即為精品原則三：非功利性原則 —— 任何營(yíng)銷(xiāo)組織避免過(guò)于功利性，避免折騰客戶(hù)線上推廣關(guān)鍵詞：尊貴、稀缺、神秘、低調(diào)、主流、符號(hào)線下推廣關(guān)鍵詞：尊重客戶(hù)、尊重同行、適當(dāng)拒絕客戶(hù)、擴(kuò)大口碑傳播Code of this report | 40169。人員形象體系（銷(xiāo)售人員形象、物業(yè)人員形象）：人員著裝、人員外表、人員舉止252。252。媒體傳播平臺(tái)（戶(hù)外、硬廣、軟文、直郵、電視等）：媒體傳播渠道必須站位高端，符合目標(biāo)客戶(hù)群閱讀偏好。銷(xiāo)售服務(wù)體系：適當(dāng)?shù)母咦藨B(tài)，但客戶(hù)一旦上門(mén)即必須提供一對(duì)一全程服務(wù)；252。 Copyright Centaline Group, 2023星河灣營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng) :通過(guò)圈層營(yíng)銷(xiāo)策略，建立圈層影響力，重視客戶(hù)體驗(yàn)，形成全面有效的口碑傳播世界奢侈品協(xié)會(huì)中國(guó)俱樂(lè)部揭牌亮相電影大片首映禮高端晚會(huì)萬(wàn)人看房n舉辦客戶(hù)愿意參加的活動(dòng) —— 寧缺毋濫n如：樓盤(pán)關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)的活動(dòng)、能夠拓展自己眼界的活動(dòng)、自己感興趣相關(guān)領(lǐng)域的活動(dòng)、為子女參加的活動(dòng)；n非功利性獲得原則：n控制活動(dòng)的質(zhì)量，確保活動(dòng)調(diào)性，整個(gè)活動(dòng)注重參與互動(dòng)性；n活動(dòng)設(shè)置適當(dāng)?shù)拈T(mén)檻n(yōu)活動(dòng)開(kāi)始三天前提前對(duì)客戶(hù)進(jìn)行預(yù)約，如有必要寄送邀請(qǐng)函，體現(xiàn)對(duì)于客戶(hù)的尊重；設(shè)置一定的活動(dòng)參與門(mén)檻，讓參加的客戶(hù)有身份感；Code of this report | 42169。 Copyright Centaline Group, 2023星河灣推廣渠道 :以小眾傳播推廣渠道為主，傳統(tǒng)大眾推廣渠道為輔，重點(diǎn)進(jìn)行圈層營(yíng)銷(xiāo)圈層營(yíng)銷(xiāo)小眾為主傳統(tǒng)為輔針對(duì)投放品牌嫁接行業(yè)嫁接周生生珠寶展 奢侈品鑒賞 藝術(shù)展業(yè)主維護(hù) 游艇會(huì) 陸家嘴金融博覽會(huì)馬術(shù)比賽 商界高爾夫 荷蘭銀行理財(cái)風(fēng)水論壇Code of this report | 44169。 Copyright Centaline Group, 2023整體營(yíng)銷(xiāo)策略和執(zhí)行方案銷(xiāo)售目標(biāo)目標(biāo)的解決之道營(yíng)銷(xiāo)總綱領(lǐng)Code of this report | 46169。 Copyright Centaline Group, 2023目標(biāo)的解決之道挖產(chǎn)品 增展示重推廣Code of this report | 48169。 Copyright Centaline Group, 2023立面材料的使用：立面建議采用干掛石材或高級(jí)面磚雕花鋁板飾面精美鐵藝欄桿高層產(chǎn)品力提升 —— 外立面Code of this report | 50169。 Copyright Centaline Group, 2023入戶(hù)大堂是展示品質(zhì)關(guān)鍵區(qū)域，應(yīng)予以精雕細(xì)琢馬賽克墻面大理石拼花墻面、燈飾高層產(chǎn)品力提升 —— 入戶(hù)大堂Code of this report | 52169。 Copyright Centaline Group, 2023　恒溫、恒氧換氣系統(tǒng)216。家居新風(fēng)系統(tǒng)216。 Copyright Centaline Group, 2023高層產(chǎn)品力提升 —— 科技豪宅新技術(shù)的應(yīng)用建議 遠(yuǎn)程遙控人工智能家電系統(tǒng)　216。門(mén)禁系統(tǒng)216。社區(qū)一卡通系統(tǒng)　入戶(hù)式密碼智能防盜鎖社區(qū) E網(wǎng)通216。樓層入口安防系統(tǒng)216。住宅入口安防系統(tǒng)確保高端居所純粹安全性和私人性Code of this report | 55169。 Copyright Centaline Group, 2023產(chǎn)品思考 高端性府出世家，融僑華府之于中國(guó)連云港之于市場(chǎng)現(xiàn)有個(gè)案，挖掘其高端差異性從而屏蔽客群對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)有區(qū)域的不良認(rèn)知并在品牌拉鋸戰(zhàn)之前穩(wěn)固樹(shù)立項(xiàng)目標(biāo)桿形象Code of this report | 57169。 Copyright Centaline Group, 2023坐擁山海，涵養(yǎng)富人灣居北側(cè)壯闊黃海，目之所及直達(dá)天際東側(cè)連云區(qū)政府 [規(guī)劃即將動(dòng)工 ]西側(cè)內(nèi)灣里湖絕美景致南側(cè)成山路主干道 [通往中心城區(qū) ]稀缺資源Code of this report | 59169。 Copyright Centaline Group, 2023優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品花園府邸 戶(hù)戶(hù)觀景圍合式布局 / 串聯(lián)立體景觀 / 創(chuàng)新花園戶(hù)型優(yōu)雅新古典風(fēng)格 / 挺拔豎向線條Code of this report | 61169。一個(gè)能成為大江蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)旗艦的項(xiàng)目一個(gè)有意識(shí)引導(dǎo)港城灣區(qū)時(shí)代的富人居一個(gè)關(guān)注居者品位的責(zé)任地產(chǎn)商一個(gè)在粗獷山海和優(yōu)雅建筑之間創(chuàng)造自然和諧的物業(yè)一個(gè)集合高端配套的 “ 階層社區(qū) ”Code of this report | 62169。 Copyright Centaline Group, 2023不同的人群，選擇不同的世界回看客戶(hù)，他們是怎樣的人？在這里，階層的限定比區(qū)域限定更為重要。 Copyright Centaline Group, 2023目標(biāo)客戶(hù)洞察 —— 訪談錄“ 覺(jué)得濱海新城挺好，有潛力了，開(kāi)發(fā)商也讓我放心 ”—— 提示：做大板塊市場(chǎng)，樹(shù)立品牌口碑“ （會(huì)所先行的規(guī)劃理念）這么好的想法，我有興趣 ”—— 提示：需要好房子、好規(guī)劃，責(zé)任地產(chǎn)商，引導(dǎo)居住新消費(fèi)價(jià)值觀“ 喜歡更多的自然環(huán)境 ”—— 提示：最大化挖掘項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)“ 休閑空間大 ” ； “ 寧?kù)o、更多的自我空間 ”—— 提示：產(chǎn)品創(chuàng)新；如戶(hù)戶(hù)大花園或露臺(tái)注：以上資料摘自客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)訪談。 Copyright Centaline Group, 2023比肩融僑 城市持續(xù)領(lǐng)跑者比別人看高一線，領(lǐng)先一著在風(fēng)云變幻中，搶占先機(jī)，掌握全局不跟隨潮流，做思想的引導(dǎo)者和開(kāi)拓者和高端資源緊密相連眼界開(kāi)闊，對(duì)未來(lái)高度期許Code of this report | 66169。 Copyright Centaline Group, 2023slogan一府?dāng)埳胶Ｊ亲鴵砩胶?，?nèi)灣里湖的資源呼應(yīng)是客群駕馭心理的共鳴更是高端階層身份的區(qū)隔 這里值得一生珍藏 ,值得再三品