【文章內(nèi)容簡介】 能力增強?除北京、上海兩大城市外，天津、浙江、山東乃至全國平均水平增幅均非常明顯。而且均接近或超過 800元這條線（按照國際慣例：三口之家六年收入總和作為可購房產(chǎn)計算）。資料來源：中國統(tǒng)計年鑒、浙江省政府信息中心Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 32頁北大縱橫我國城市化進(jìn)程進(jìn)入高速發(fā)展期， 2023年城市化率超過 40%納瑟姆曲線起飛期平緩期高速發(fā)展期城市化率 30% 70%?按照納瑟姆曲線，當(dāng)一個國家城市化率達(dá)到 30％的時候，整個城市化將會面臨一個起飛階段，中國今天的城市化率是 36％，未來至少 20年時間，城市化將是中國的主旋律。資料來源：中國城市化進(jìn)程Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 33頁北大縱橫隨著中國城市化建設(shè)步伐持續(xù)加速，居民住宅需求將進(jìn)入崩發(fā)階段中國城市的 “那瑟姆 ”曲線?城市人口增長對房地產(chǎn)市場的推動作用遠(yuǎn)大于居民收入增長。 2023年末，我國城市人口約為 。專業(yè)機構(gòu)預(yù)計， 2023年則有望接近 (城市化率約為 55%)，新增城市人口約 2億。中國城市人口加速增長期將持續(xù)到2023年，屆時中國城鎮(zhèn)人口將占總?cè)丝诘?% 資料來源：中國城市化進(jìn)程分析， 中國經(jīng)濟景氣月報20232023年上半年各月商品房銷售面積對比情況 ?近年來商品房銷售情況持續(xù)保持快速增長，說明需求旺盛，而住宅在商品房銷售中的比例持續(xù)增大。Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 34頁北大縱橫今后半個世紀(jì)中中國的住宅產(chǎn)業(yè)將持續(xù)增長，尤其今后 10年里需求增長速度極快?　　隨著，中國經(jīng)濟進(jìn)入快車道，居民可支配收入水平持續(xù)增長，購房能力逐步加強，從 2023年到 2023年短短六年間需求將達(dá) ，中國民用住宅市場進(jìn)入最佳發(fā)展期。資料來源：中國城市化進(jìn)程分析Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 35頁北大縱橫從供給方面看：從 1997年以來商品用房供給逐年上升，住宅投資占房地產(chǎn)投資總額比例不斷加大?2023年全國商品住房施工面積同比增長 %；竣工面積同比增長 %。其中：銷售給個人 ，同比增長 %，所占比重為 %。? 1998年住房制度改革，將巨大的住宅存量和需求推向市場，國家出臺了一系列扶持政策，刺激著住宅產(chǎn)業(yè)的持續(xù)增長，目前已占全行業(yè)的 68%以上，成為整個產(chǎn)業(yè)的增長的核心商品住房竣工面積增長情況資料來源：國務(wù)院信息中心，中國經(jīng)濟景氣月報Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 36頁北大縱橫這種供求趨勢將繼續(xù)受經(jīng)濟周期及整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)波動周期的影響供給牽動需求時期 需求牽動供給時期主要表現(xiàn)： 長期高幅波動通貨緊縮、高空置率、股市狂跌、超大型郊外項目、金融服務(wù)重組、政策導(dǎo)向、利率低位、政府干預(yù)主要表現(xiàn)： 短期低幅波動通貨膨脹、低空置率、股市調(diào)整、奧運經(jīng)濟、土地升值 /緊缺、需求導(dǎo)向、利率上調(diào)、信托產(chǎn)品出爐、宏觀調(diào)控1990年 1993年 1998年 2023年 2023年宏觀調(diào)控線需求拉動線宏觀調(diào)控失力?非宏觀調(diào)控影響下的房地產(chǎn)周期：供小于求 → 剌激價格上升 → 利潤增加 → 剌激投資規(guī)模擴張 → 商品供應(yīng)量增加→ 供大于求 →價格下降 → 利潤減少 → 投資規(guī)?？s小 → 商品供應(yīng)量減少→ 供小于求。 Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 37頁北大縱橫 總體上，盡管受政策風(fēng)險影響，城鎮(zhèn)住宅市場仍然具有很高的市場吸引力起步階段平穩(wěn)階段快速上升階段 萎縮階段人均 GDP800美元1300美元8000美元13000美元世行住宅產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計 納瑟姆曲線起飛期平緩期高速發(fā)展期城市化率 30% 70% 高房地產(chǎn)行業(yè)盈利性低市場成長性高因此，寧波永大集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨著較好的市場發(fā)展機會，也面臨著控制風(fēng)險和提高盈利能力的市場壓力。Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 38頁北大縱橫 住宅房地產(chǎn)的四種主要業(yè)態(tài)：別墅、高檔公寓、普通商品房、經(jīng)濟適用房普通商品房 經(jīng)濟適用房住宅主要業(yè)態(tài)別墅TOWNHOUSE當(dāng)前跨區(qū)域地產(chǎn)商投資的主要方向以當(dāng)?shù)刂行⌒头康禺a(chǎn)開發(fā)公司投資為主高檔公寓及住宅Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 39頁北大縱橫不同住宅類型針對不同的消費群體，消費主體將隨著區(qū)域市場的發(fā)展進(jìn)行演變經(jīng)濟適用房普通商品房公寓TOWNHOUSE別墅 頂級收入階層高收入階層中低收入階層u在經(jīng)濟利益的驅(qū)動下，開發(fā)商總是先迎合高端消費者的需求，等到高端市場趨于飽和后才會關(guān)注中端及低端消費者的需求。u隨著區(qū)域市場的深化發(fā)展，住宅消費主體必將由社會高收入階層為主轉(zhuǎn)為中等收入階層為主。Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 40頁北大縱橫中國別墅對應(yīng)的收入最高的居民收入波動幅度較大，造成中國別墅市場起伏較大，周期性短的特點1990年 1992年 1995年 1998年 2023年 2023年國內(nèi)別墅市場大致走勢圖u 中國別墅市場歷經(jīng)大起大落，十年來有過三次建設(shè)高潮，但是很快就轉(zhuǎn)入低谷u 緊縮的投資政策，導(dǎo)致投資品盈利水平的下降，高收入家庭的收入預(yù)期在一定程度上惡化。對于高收入階層而言， “10萬元 ”以上消費 (多套 /高檔住宅、轎車 )的需求收入彈性最大，一旦收入預(yù)期增長放緩，這類消費需求首先受到抑制。資料來源：中國統(tǒng)計年鑒，申銀萬國證券研究所Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 41頁北大縱橫中國別墅市場的開發(fā)商隊伍良莠不齊，加之國家相關(guān)政策的限制，實力不強的開發(fā)商相繼退出盲目性急功近利忽視景觀形狀差異規(guī)劃設(shè)計欠缺片面追求利潤選址不夠重視 p脫離了別墅功能p造型呆板，選材粗糙p施工質(zhì)量差p配套設(shè)施不全p片面追求銷售面積增加棟數(shù)p水電、通訊問題不能解決p景觀一般，無特別之處u由于占地和市政投資不經(jīng)濟，政府從節(jié)約土地資源出發(fā)，也有一定限制u雖然利潤高，但別墅項目銷售時間長，資金回收周期長，增加了別墅市場進(jìn)入門檻u別墅前期規(guī)劃設(shè)計和中期見設(shè)施工要求較高，相應(yīng)對開發(fā)商的綜合實力要求較高u較高的要求和不可捉摸的市場使很多開發(fā)商開始退出這塊市場國內(nèi)別墅市場開發(fā)存在很多問題首先 選址不科學(xué) ，項目開發(fā)急功近利，匆忙上馬，甚至完全忽視環(huán)境資源和自然景觀；其次 規(guī)劃十分欠缺 ，公共環(huán)境與庭院應(yīng)有足夠空間，造型設(shè)計和建筑形式要體現(xiàn)一定的檔次，多數(shù)別墅造型呆板，選材粗糙，施工質(zhì)量差；片面追求利潤 ，強調(diào)銷售面積，從根本上脫離了別墅休閑的功能Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 42頁北大縱橫商品房市場價格持續(xù)走高 ，需求旺盛20232023年全國房屋銷售價格指數(shù)（ %） 2023年全國住宅銷售情況?普通商品房是城鎮(zhèn)居民住宅的主要業(yè)態(tài)形勢，一直占到整個房地產(chǎn)投資和市場需求的最大比例，從近年來的銷售價格來看，相對于其他業(yè)態(tài)形勢，普通商品房的需求量和價格提升比例是最高的資料來源：國務(wù)院信息中心，中國經(jīng)濟景氣月報Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 43頁北大縱橫經(jīng)濟適用房需求市場巨大，加之受到國家政策的多方優(yōu)惠，成為部分開發(fā)商下一步的開發(fā)重點 項 目 經(jīng)濟適用房 商品房售價（元） 成本（元） 利潤（元） 成本利潤率 % %投資（元） 3340自有資金（元） 1002自有資金回報率 % %自有資金年回報率 % %投資經(jīng)濟適用房與普通商品房收益情況對比表 u1998年底，北京回龍觀小區(qū)是第一個經(jīng)政府認(rèn)定的大型經(jīng)濟適用房項目，第一期建筑面積 850萬平方米，迅速銷售一空。 1999年開始，各大中城市相繼進(jìn)行經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)劃，受到城鎮(zhèn)市民的熱烈追捧u從左表看出：開發(fā)經(jīng)濟適用房的回報雖然沒有普通商品房高，但是其自有資金回報率以達(dá) %，遠(yuǎn)高于同期銀行存款利率，因此有可觀的經(jīng)濟效益u國家政策大力扶持，金融系統(tǒng)積極支持，加之價位更合適普通居民的承受能力，經(jīng)濟適用房開發(fā)前景樂觀F稅費優(yōu)惠 ： 經(jīng)濟適用房在上市銷售時，稅收給與一定的優(yōu)惠，比如契稅減半；居住滿一年免收營業(yè)稅，不滿一年按減半征收。F管理費用優(yōu)惠 ： 經(jīng)濟適用房的物業(yè)管理收費，政府要進(jìn)行嚴(yán)格控制，北京市要求在 /平以內(nèi)，對中低收入來說，經(jīng)濟承受能力好一些。F投資總體成本低： 政府減免土地出讓金以及各種費用大大減輕了投資壓力，同時省掉了一大筆資金利息和在銷售過程中的稅費負(fù)擔(dān)與按成本計算的各種費用。F融資門檻減低： 資金來源上，有政府支持、社會統(tǒng)籌、商業(yè)銀行按揭等多渠道組合，有利于開發(fā)商尤其是民營企業(yè)融資投資經(jīng)濟適用房具有一系列優(yōu)勢：資料來源： 2023年中國房地產(chǎn)業(yè)報告Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 44頁北大縱橫導(dǎo) 讀q 宏觀環(huán)境對房地產(chǎn)行業(yè)影響分析q 城鎮(zhèn)住宅市場需求和成長性分析q 模式借鑒q 價值鏈分析Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 45頁北大縱橫萬科：房地產(chǎn)領(lǐng)跑者的發(fā)展歷程1984 1991 1994混沌期 (無戰(zhàn)略 ) 邊緣期 (戰(zhàn)略形成 ) 調(diào)整期 (戰(zhàn)略實施 )84年公司成立，經(jīng)營辦公設(shè)備、視頻器材87年興辦工業(yè)88年進(jìn)入房地產(chǎn)90年，初步形成商貿(mào)、工業(yè)、房地產(chǎn)、文化傳播四大經(jīng)營架構(gòu)91年確定綜合商社發(fā)展模式93年否定原模式，確立城市居民住宅為主導(dǎo)業(yè)務(wù)1999年，住宅業(yè)上升到 95%2023年轉(zhuǎn)讓屬下萬佳百貨，資源集中于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)91年 6月開始跨地域房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展1991年 1月 A股在深交所掛牌交易2023年實行重大股份制改造，華潤成為第一大股東20232023年制定 10年規(guī)劃： 2023年全國住宅市場的份額增長到３％ 完善期 (戰(zhàn)略完善 )2023年提出三大策略：客戶細(xì)分策略，城市圈聚焦策略，產(chǎn)品創(chuàng)新策略萬科的發(fā)展歷程大致可以劃分為四個階段，作為房地場行業(yè)的先行軍和領(lǐng)跑者，萬科的經(jīng)歷給房地產(chǎn)行業(yè)留下了寶貴的借鑒資料Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 46頁北大縱橫混沌期：伴隨改革開放宏觀經(jīng)濟形勢的發(fā)展，萬科經(jīng)歷了多元化擴張8491年萬科沒有明確的戰(zhàn)略定位，處于盲目擴張期，很多項目都是短期收益項目，雖然在此期間公司凈利潤、凈資產(chǎn)收益率連年保持 20%以上，但實際上業(yè)務(wù)并不穩(wěn)定、沒有競爭力。所有項目規(guī)模都很小，市場占有率極低。面對激烈競爭不得不不惜血本，等到品牌打響，成本也上去了，這時想追加投資擴大規(guī)模，集團(tuán)的資金和人才儲備卻無法滿足，各分公司被迫繼續(xù)小打小鬧。業(yè)務(wù)不穩(wěn)定，企業(yè)短期贏利掩蓋了缺乏長期持續(xù)發(fā)展動力的隱患。萬科膨脹期的營業(yè)收入和關(guān)聯(lián)公司數(shù)目資料來源：北大縱橫數(shù)據(jù)庫Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 47頁北大縱橫邊緣期的反思 (多元 vs專業(yè) )——1992年經(jīng)營情況分析1992年，萬科涉足的行業(yè)有商貿(mào)、工業(yè)、地產(chǎn)、證券、文化 5大類，地產(chǎn)項目遍及 12個城市。資金分散，人力資源缺乏，致使企業(yè)規(guī)模在 12~15億間徘徊。同時期走多元化的三九集團(tuán)規(guī)模迅速突破 40億，希望做到 60億，萬科決定進(jìn)行戰(zhàn)略收縮。資料來源：北大縱橫數(shù)據(jù)庫Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 48頁北大縱橫邊緣期的反思 (多元 vs專業(yè) )——1992年經(jīng)營項目分析9193年中國經(jīng)濟的泡沫經(jīng)濟時代。市場中充滿了對暴利的躁動，身邊很多類似的企業(yè)在快速膨脹中走向滅亡或者徘徊不前，王石開始了對萬科戰(zhàn)略的調(diào)整。Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 49頁北大縱橫調(diào)整期的變化 ——19942023年經(jīng)營情況回顧u93年 1月，萬科上海務(wù)虛會決定放棄綜合商社模式，提出加速資本積累迅速形成經(jīng)營規(guī)模的方針，確立城市居民住宅為主導(dǎo)業(yè)務(wù)。萬科實際戰(zhàn)略調(diào)整包括：a、從多元化經(jīng)營向?qū)I房地產(chǎn)集中；b、從多品種經(jīng)營向住宅集中；c、投放資源由 12個城市向北京 .上海 .深圳