【文章內容簡介】 雙層小戶 公寓入口 公寓入口 雙層小戶 雙層小戶 ?雙層小戶呈 “倒 C字形 ”分布。 ?位于項目商鋪上，即 4F以上。 ?項目因為地塊限制有南北和東西朝向，在景觀設計上需要重點考慮，尤其是東西向戶型產品。 ?公寓的大堂、入口設計在項目東北、東南角，利用 1F中商業(yè)價值不高的商鋪部分 。 ? Loft產品戶型圖以及效果圖 50平米－ 2房 2廳 1衛(wèi) 底層效果 挑高空間 臥室效果 客廳效果 ? 我們整體定位為： 休閑、娛樂、餐飲、購物 一站式休閑場所 整體經營業(yè)態(tài)分類： 經營業(yè)態(tài)分類： 功能 經營面積 面積配比 主要分布樓層 業(yè)態(tài)表現(xiàn) 流行餐飲 5200 38% 13F 中西餐、特色餐飲、小吃食品 時尚購物 4200 31% 1F 運動服飾、休閑服飾、飾品、 動感娛樂 1600 12% 12F 網吧、電玩城 休閑會所 1400 10% 23F 健身、美容會所 公寓配套 900 7% 1F 便利店、家政、干洗等 其它 400 3% 13F 家政服務、人力資源 合計 13700 ? 分區(qū)思考： ?與超市形成明顯錯位競爭的休閑特色餐飲類放在西邊，能有效帶動項目整體人流量，帶活商業(yè)人氣 ?時尚購物區(qū)放在北邊入口處，可以充分利用其地段商業(yè)價值 ?人流量和價值較低的東邊商鋪定位為動感娛樂區(qū)，在商業(yè)街內部形成一個新的人氣聚集點 功能定位分區(qū)： ? 時尚購物區(qū) ?13F主力店 ,面積在 1500平米左右，可以引進品牌餐飲 ?12F引進專業(yè)運動品牌代理店 ?3F經營家紡布藝、美容會所 ?13F引入品牌中餐館，面積在1000平米左右 ? 流行餐飲區(qū) ?西邊沿路店鋪引入兩層品牌咖啡屋 ?1F南向部分為酒店式公寓配套 ?2F經營休閑茶座、風味小吃等 ?3F為健身、瑜伽、足療會所 ? 動感娛樂區(qū) ?1F為近 400平米的電玩城、在配有部分流行飾品、動漫店 ?2F為近 600平米的連鎖網吧 ? 區(qū)域消費者分析 項目市場定位 宏觀背景分析 區(qū)域商業(yè)市場分析 項目整體企劃形象 ? 金楓國際是怎樣的項目？ 項目形象定位 項目的受眾是什么樣的？ 客戶定位 我們該怎樣引導客戶？ 銷售人員說辭 ? 地塊所的位置： 它地處竹園路與金楓路黃金路口，與華潤萬家金楓店近在咫尺，輕軌 1號線竹園路站距項目也僅僅只步之遙。真可謂，占據了蘇州西區(qū)的黃金走廊。 項目是什么樣的？ ? ? 用國際化的精神內涵提升建筑層次，以創(chuàng)新的多元化復合規(guī)劃方式，把商業(yè)、酒店式公寓兩種物業(yè)形態(tài)疊加。 ? 將時尚商業(yè)、休閑娛樂、城市居住等諸多功能集于一體，無所不能的功能綻放，一站式青年時尚特區(qū)顛覆傳統(tǒng)商業(yè)模式，試圖在城市中打造一個真實現(xiàn)代后街生活。 項目是怎樣的形態(tài)？ ? 金楓國際是怎樣的項目？ 項目形象定位 項目的受眾是什么樣的？ 客戶定位 我們該怎樣引導客戶？ 銷售人員說辭 ? 商鋪主力目標客戶群特征透析： ?有一定事業(yè)發(fā)展基礎和經濟實力，并在本區(qū)域和行業(yè)內有較高商業(yè)地位的私營業(yè)主； ?有強烈投資意識或事業(yè)小有成就并有一定閑余資金的白領階層，年齡大多在 30－ 45歲之間為主； ?他們有豐富的投資經驗和獨到的經營眼光，他們希望通過穩(wěn)妥的投資，將兜里的積蓄變成流動的資本。 ?他們一般不受地域限制，更為看重地塊、項目的商業(yè)地位和巨大的增值潛力、投資增值性強。 項目的受眾是什么樣的？ ? 公寓主力目標客戶群特征透析： ?這是一群有活力的年青人，年齡大多在 25— 35歲之間，以 25— 30歲 之間為主； ?他們的月收入大多在 2023— 4000元之間； ?他們大多剛參加工作，或剛剛結婚； ?他們追求潮流，喜歡新鮮事物，對時尚玩意充滿熱情，在穿著打 扮上能夠走在時尚的前沿。 項目的受眾是什么樣的？ ? 我們的受眾是什么樣的？ 商鋪目標客戶群消費心理特征： ?他們關心項目所在的地段以及配套是否可以吸納人氣； ?他們關心交通是否便利通達，是否可以帶來巨大的人流量； ?他們關心商鋪的布局，擁有怎樣的面寬和進深； ?他們關心整個商業(yè)的功能分布以及人流動向分布，是否對他們有利； ? 我們的受眾是什么樣的？ 雙層小戶目標客戶群消費心理特征： ?他們關心公寓所在地段，是否出入方便，周邊居住氛圍是否濃厚； ?他們關心戶型設計是否緊湊舒適，是否符合自己的生活追求； ?他們關心公寓配備的購物場所的業(yè)態(tài)是夠齊全，能夠一次性購齊所需物品； ?他們關心購物環(huán)境是否干凈舒適，有無品牌店的入住； ? 所以，商業(yè)項目的受眾是這樣的 我們的受眾是什么樣的？ 有一定事業(yè)發(fā)展基礎和經濟實力私營業(yè)主；有強烈投資意識或事業(yè)小有成就并有一定閑余資金的白領階層，年齡大多在 30－ 45歲之間為主； ? 所以，公寓項目的受眾是這樣的 我們的受眾是什么樣的？ 木瀆及新區(qū)本地以及外來工作的年 齡在 25— 35之間的追求時尚的年青人 ? 金楓國際是怎樣的項目？ 項目形象定位 項目的受眾是什么樣的？ 客戶定位 我們該怎樣引導客戶？ 銷售人員說辭 ? 我們該怎樣引導客戶 商鋪： ?他們關心項目所在的地段以及配套是否可以吸納人氣；交通是否便利通達，是否可以帶來巨大的人流量 ◎ 金楓國際地處新區(qū)竹園路和金楓路黃金交叉路口，離輕軌 1號線只有舉步之遙。 輕軌每天鎖定 10萬消費群體的錢袋，近在咫尺的華潤超市給生活帶來便利的同事也帶來了巨大的消費人群。這些都為項目帶來超乎想象的消費力。 ? 我們該怎樣引導客戶 商鋪： ?他們關心商鋪擁有怎樣的進深和面寬，整個商業(yè)的功能布局以及人流動向分布； ◎大面寬、短進深，科學的人流導向系統(tǒng)開創(chuàng)鋪鋪臨街的商業(yè)效果。 與超市形成明顯錯位競爭的休閑特色餐飲類放在西邊，有效帶動項目整體人流量，帶活商業(yè)人氣。 ◎時尚購物區(qū)放在北邊入口處，可以充分利用其地段商業(yè)價值。人流量和價值較低的東邊商鋪定位為動感娛樂區(qū)，在商業(yè)街內部形成一個新的人氣聚集點 ? 我們該怎樣引導客戶 住宅： 他們關心公寓所在地段，是否出入方便，周邊居住氛圍是否濃厚； 他們關心戶型設計是否緊湊舒適，是否符合自己的生活追求； ◎金楓國際 星城，獨占金楓商圈核心地脈 。這個區(qū)域人口比較集中，片區(qū)內集中了 12個不同檔次的住宅，居住氛圍濃厚。 ◎ 40－ 80平米精致雙層小戶，極富人性化的戶型和功能設計使生活更加舒適，大尺度開間帶來更多的寬敞與明亮，餐廳與廚房分而不隔，將現(xiàn)代人的便捷生活方式體現(xiàn)的淋漓盡致；臥室良好的私密性只為您擁有更為自由舒展的空間。 ? 我們該怎樣引導客戶 住宅： 他們關心公寓配備的購物場所的業(yè)態(tài)是否夠齊全，能否一次性購齊所需物品；購物環(huán)境是否干凈舒適，有無品牌店的入住； ◎華潤萬家給生活帶來超乎想象的便捷， 3000種商品盡情挑選， 400停車位免費泊車： ◎項目本身配備大型商業(yè)，分娛樂、餐飲、購物不同的功能區(qū)域。在這里有最前沿的商品，最 High的娛樂場所，最全面的時尚資訊 …… 一站式青年時尚特區(qū)將顛覆傳統(tǒng)商業(yè)模式。 ? ，提升項目的總商業(yè)面積 金楓國際規(guī)劃設計過程： 項目狀況： 2樓地上總建筑面積為 33027． 3平方米，容積率為 。 規(guī)劃設計要點： ? 原方案為集中式整鋪商業(yè)，共建五層。 一層建筑面積： 7201． 9平方米 ,二層建筑面積 : ,三至五層建筑面積全為 ,中間有約 1200平方米的中廳。 方案一 ? ? 集中式商鋪面積過大，總價高，相對購買人群少。 ? 集中性商鋪在今后的運營中各商家之間會相互影響，開發(fā)商牽扯的精力也較多。 ? 大型商家多數(shù)以租賃形式入住，整層購買較少，銷售上會有很大阻力。在開發(fā)商需快速回籠資金的情況下（出售形式），此種規(guī)劃設計無法達到其需求。 ? 一至三層商業(yè)價值較高，但四層以上出售的商業(yè)價值極低，商業(yè)面積利用率不高，回報率較低。 ? 入口處直線設計，起不到吸引人氣的作用。 問題發(fā)現(xiàn) ? ? 設計成分割式店鋪，面積基本在 100300平方米。好處：銷售較容易，顧客選擇性大，可以選擇只要一樓，也可以選擇只要二、三樓或是一、二、三樓，銷售較為靈活，回籠資金較快。 ? 開發(fā)商賣掉后沒有后顧之憂，經營者之間獨立經營，互不影響。 ? 考慮到容積率的問題，建議建兩坐 Loft式的酒店式公寓，此種公寓市場需求量大，便于回收資金。 解決方法 ? 人流動線 自動扶梯 、 樓梯 2F內側回廊 23F商業(yè) 2/3F外廊 2/3F外廊 方案二 ? 新升新苑 世紀花園 ? 項目采取分割式店鋪設計，以實現(xiàn)銷售，快速收益。 ? 采取內部設置中庭形式，帶活內街人氣，提高商業(yè)價值。內庭突出時尚現(xiàn)代感，同時注重景觀設置，體現(xiàn)休閑休息的功能。 ? 單套店鋪開間 ，進深 1216米左右，單層面積在 100134平米。也兼顧到樓上酒店式公寓設計，減少內柱。 ? 項目外立面進行時尚風格設計，形成豐富色彩、形狀效果，打造標志型建筑。 ? 外陽臺設置提升產品力，同時也有助于休閑娛樂等業(yè)態(tài)經營需求。 ? 入口設置景觀式自動扶梯、樓梯，景觀內回廊，提升二三樓商業(yè)價值。 ? 2F商戶設置外景觀陽臺，制造豐富外立面，以及升樓上商鋪的產品力。 ? 酒店式公寓呈 “ 倒 C字形 ” 分布。位于項目商鋪上，即 4F以上。項目因為地塊限制有南北和東西朝向，在景觀設計上需要重點考慮，尤其是東西向戶型產品。公寓的大堂、入口設計在項目東北、東南角，利用 1F中商業(yè)價值不高的商鋪部分。 設計分析 ? 問題發(fā)現(xiàn) ?地塊占地面積較小，中庭面積設置受限。 ?樓梯的排布，需要考慮到消防規(guī)范等眾多因素，疏散人群無法使用自動扶梯，且面積不夠。 ?東西向酒店式公寓存在西曬，朝向較差等問題，居住舒適度較低。 ? ? 酒店式公寓放在南北兩面，下面為二層或三層商業(yè)。北面與南面的酒店式公寓相連接，可做空中花園、綠化及更有特色的創(chuàng)新，目的讓業(yè)主住的更加舒適，更好地提升了酒店式公寓的價值。同時在酒店式公寓與三樓商鋪的價格相差不大的情況下，也可以解決三樓商業(yè)不容易銷售的風險。 ? 西、南面地理位置較好，故商鋪雙面開門。 解決方法 ? 因設計公司在排面積時，商業(yè)面積達不到開發(fā)商要求，故設計稿又改為了集中式商業(yè)形式，但此次的集中式商業(yè)可以分割。 方案三 ? 解決方法 ?此設計類似集中式滿鋪商業(yè)模式，商鋪分割較難。 ?即便可以分割，人流動線不合理。 ?商鋪面積分配不合理，項目的南面與西面商業(yè)價值最高，但商業(yè)面積分布相對卻較少。 重新考慮設計分割式商鋪形式 ? 總結 方案四 ?分割式商鋪形式。 ?入口處虎口設計，吸引人流。 ?項目兩端將會引進兩大主力店，呈啞鈴式結構，目的吸引人氣。 ?中庭面積向東北方向延伸，增大面積。 ? 問題發(fā)現(xiàn) ?中庭面積過大，過多占用商業(yè)面積，總收益減少。 ?中庭面積過小，空間過于壓抑，難以聚集人氣。 ? 方案五 平面示意圖 立面效果圖 ? 設計分析 ?外力面新穎、現(xiàn)代、時尚，對客戶有吸引力 ?采取商業(yè)街形式，更符合當?shù)叵M者購物習慣，利于吸引人氣。 ?中間采取兩個小中庭設計，規(guī)劃為休閑空間，成為未來人氣聚集點，且人流動線也更為合理。 ? 問題發(fā)現(xiàn) ?商鋪排布較難，部分商鋪會進深較大，無法達到要求的商業(yè)面積。 ?由于商鋪分割較為不規(guī)則，樓上酒店式公寓排布較難。 ? 商業(yè)面積保證在 1300014000平方米 商鋪可分可合