【文章內(nèi)容簡介】 雙層小戶 公寓入口 公寓入口 雙層小戶 雙層小戶 ?雙層小戶呈 “倒 C字形 ”分布。 ?位于項(xiàng)目商鋪上，即 4F以上。 ?項(xiàng)目因?yàn)榈貕K限制有南北和東西朝向，在景觀設(shè)計(jì)上需要重點(diǎn)考慮，尤其是東西向戶型產(chǎn)品。 ?公寓的大堂、入口設(shè)計(jì)在項(xiàng)目東北、東南角，利用 1F中商業(yè)價(jià)值不高的商鋪部分 。 ? Loft產(chǎn)品戶型圖以及效果圖 50平米－ 2房 2廳 1衛(wèi) 底層效果 挑高空間 臥室效果 客廳效果 ? 我們整體定位為： 休閑、娛樂、餐飲、購物 一站式休閑場所 整體經(jīng)營業(yè)態(tài)分類： 經(jīng)營業(yè)態(tài)分類： 功能 經(jīng)營面積 面積配比 主要分布樓層 業(yè)態(tài)表現(xiàn) 流行餐飲 5200 38% 13F 中西餐、特色餐飲、小吃食品 時(shí)尚購物 4200 31% 1F 運(yùn)動(dòng)服飾、休閑服飾、飾品、 動(dòng)感娛樂 1600 12% 12F 網(wǎng)吧、電玩城 休閑會(huì)所 1400 10% 23F 健身、美容會(huì)所 公寓配套 900 7% 1F 便利店、家政、干洗等 其它 400 3% 13F 家政服務(wù)、人力資源 合計(jì) 13700 ? 分區(qū)思考： ?與超市形成明顯錯(cuò)位競爭的休閑特色餐飲類放在西邊，能有效帶動(dòng)項(xiàng)目整體人流量，帶活商業(yè)人氣 ?時(shí)尚購物區(qū)放在北邊入口處，可以充分利用其地段商業(yè)價(jià)值 ?人流量和價(jià)值較低的東邊商鋪定位為動(dòng)感娛樂區(qū)，在商業(yè)街內(nèi)部形成一個(gè)新的人氣聚集點(diǎn) 功能定位分區(qū)： ? 時(shí)尚購物區(qū) ?13F主力店 ,面積在 1500平米左右，可以引進(jìn)品牌餐飲 ?12F引進(jìn)專業(yè)運(yùn)動(dòng)品牌代理店 ?3F經(jīng)營家紡布藝、美容會(huì)所 ?13F引入品牌中餐館，面積在1000平米左右 ? 流行餐飲區(qū) ?西邊沿路店鋪引入兩層品牌咖啡屋 ?1F南向部分為酒店式公寓配套 ?2F經(jīng)營休閑茶座、風(fēng)味小吃等 ?3F為健身、瑜伽、足療會(huì)所 ? 動(dòng)感娛樂區(qū) ?1F為近 400平米的電玩城、在配有部分流行飾品、動(dòng)漫店 ?2F為近 600平米的連鎖網(wǎng)吧 ? 區(qū)域消費(fèi)者分析 項(xiàng)目市場定位 宏觀背景分析 區(qū)域商業(yè)市場分析 項(xiàng)目整體企劃形象 ? 金楓國際是怎樣的項(xiàng)目？ 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目的受眾是什么樣的？ 客戶定位 我們該怎樣引導(dǎo)客戶？ 銷售人員說辭 ? 地塊所的位置： 它地處竹園路與金楓路黃金路口，與華潤萬家金楓店近在咫尺，輕軌 1號線竹園路站距項(xiàng)目也僅僅只步之遙。真可謂，占據(jù)了蘇州西區(qū)的黃金走廊。 項(xiàng)目是什么樣的？ ? ? 用國際化的精神內(nèi)涵提升建筑層次，以創(chuàng)新的多元化復(fù)合規(guī)劃方式，把商業(yè)、酒店式公寓兩種物業(yè)形態(tài)疊加。 ? 將時(shí)尚商業(yè)、休閑娛樂、城市居住等諸多功能集于一體，無所不能的功能綻放，一站式青年時(shí)尚特區(qū)顛覆傳統(tǒng)商業(yè)模式，試圖在城市中打造一個(gè)真實(shí)現(xiàn)代后街生活。 項(xiàng)目是怎樣的形態(tài)？ ? 金楓國際是怎樣的項(xiàng)目？ 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目的受眾是什么樣的？ 客戶定位 我們該怎樣引導(dǎo)客戶？ 銷售人員說辭 ? 商鋪主力目標(biāo)客戶群特征透析： ?有一定事業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，并在本區(qū)域和行業(yè)內(nèi)有較高商業(yè)地位的私營業(yè)主； ?有強(qiáng)烈投資意識或事業(yè)小有成就并有一定閑余資金的白領(lǐng)階層，年齡大多在 30－ 45歲之間為主； ?他們有豐富的投資經(jīng)驗(yàn)和獨(dú)到的經(jīng)營眼光，他們希望通過穩(wěn)妥的投資，將兜里的積蓄變成流動(dòng)的資本。 ?他們一般不受地域限制，更為看重地塊、項(xiàng)目的商業(yè)地位和巨大的增值潛力、投資增值性強(qiáng)。 項(xiàng)目的受眾是什么樣的？ ? 公寓主力目標(biāo)客戶群特征透析： ?這是一群有活力的年青人，年齡大多在 25— 35歲之間，以 25— 30歲 之間為主； ?他們的月收入大多在 2023— 4000元之間； ?他們大多剛參加工作，或剛剛結(jié)婚； ?他們追求潮流，喜歡新鮮事物，對時(shí)尚玩意充滿熱情，在穿著打 扮上能夠走在時(shí)尚的前沿。 項(xiàng)目的受眾是什么樣的？ ? 我們的受眾是什么樣的？ 商鋪目標(biāo)客戶群消費(fèi)心理特征： ?他們關(guān)心項(xiàng)目所在的地段以及配套是否可以吸納人氣； ?他們關(guān)心交通是否便利通達(dá)，是否可以帶來巨大的人流量； ?他們關(guān)心商鋪的布局，擁有怎樣的面寬和進(jìn)深； ?他們關(guān)心整個(gè)商業(yè)的功能分布以及人流動(dòng)向分布，是否對他們有利； ? 我們的受眾是什么樣的？ 雙層小戶目標(biāo)客戶群消費(fèi)心理特征： ?他們關(guān)心公寓所在地段，是否出入方便，周邊居住氛圍是否濃厚； ?他們關(guān)心戶型設(shè)計(jì)是否緊湊舒適，是否符合自己的生活追求； ?他們關(guān)心公寓配備的購物場所的業(yè)態(tài)是夠齊全，能夠一次性購齊所需物品； ?他們關(guān)心購物環(huán)境是否干凈舒適，有無品牌店的入??； ? 所以，商業(yè)項(xiàng)目的受眾是這樣的 我們的受眾是什么樣的？ 有一定事業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力私營業(yè)主；有強(qiáng)烈投資意識或事業(yè)小有成就并有一定閑余資金的白領(lǐng)階層，年齡大多在 30－ 45歲之間為主； ? 所以，公寓項(xiàng)目的受眾是這樣的 我們的受眾是什么樣的？ 木瀆及新區(qū)本地以及外來工作的年 齡在 25— 35之間的追求時(shí)尚的年青人 ? 金楓國際是怎樣的項(xiàng)目？ 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目的受眾是什么樣的？ 客戶定位 我們該怎樣引導(dǎo)客戶？ 銷售人員說辭 ? 我們該怎樣引導(dǎo)客戶 商鋪： ?他們關(guān)心項(xiàng)目所在的地段以及配套是否可以吸納人氣；交通是否便利通達(dá)，是否可以帶來巨大的人流量 ◎ 金楓國際地處新區(qū)竹園路和金楓路黃金交叉路口，離輕軌 1號線只有舉步之遙。 輕軌每天鎖定 10萬消費(fèi)群體的錢袋，近在咫尺的華潤超市給生活帶來便利的同事也帶來了巨大的消費(fèi)人群。這些都為項(xiàng)目帶來超乎想象的消費(fèi)力。 ? 我們該怎樣引導(dǎo)客戶 商鋪： ?他們關(guān)心商鋪擁有怎樣的進(jìn)深和面寬，整個(gè)商業(yè)的功能布局以及人流動(dòng)向分布； ◎大面寬、短進(jìn)深，科學(xué)的人流導(dǎo)向系統(tǒng)開創(chuàng)鋪鋪臨街的商業(yè)效果。 與超市形成明顯錯(cuò)位競爭的休閑特色餐飲類放在西邊，有效帶動(dòng)項(xiàng)目整體人流量，帶活商業(yè)人氣。 ◎時(shí)尚購物區(qū)放在北邊入口處，可以充分利用其地段商業(yè)價(jià)值。人流量和價(jià)值較低的東邊商鋪定位為動(dòng)感娛樂區(qū)，在商業(yè)街內(nèi)部形成一個(gè)新的人氣聚集點(diǎn) ? 我們該怎樣引導(dǎo)客戶 住宅： 他們關(guān)心公寓所在地段，是否出入方便，周邊居住氛圍是否濃厚； 他們關(guān)心戶型設(shè)計(jì)是否緊湊舒適，是否符合自己的生活追求； ◎金楓國際 星城，獨(dú)占金楓商圈核心地脈 。這個(gè)區(qū)域人口比較集中，片區(qū)內(nèi)集中了 12個(gè)不同檔次的住宅，居住氛圍濃厚。 ◎ 40－ 80平米精致雙層小戶，極富人性化的戶型和功能設(shè)計(jì)使生活更加舒適，大尺度開間帶來更多的寬敞與明亮，餐廳與廚房分而不隔，將現(xiàn)代人的便捷生活方式體現(xiàn)的淋漓盡致；臥室良好的私密性只為您擁有更為自由舒展的空間。 ? 我們該怎樣引導(dǎo)客戶 住宅： 他們關(guān)心公寓配備的購物場所的業(yè)態(tài)是否夠齊全，能否一次性購齊所需物品；購物環(huán)境是否干凈舒適，有無品牌店的入住； ◎華潤萬家給生活帶來超乎想象的便捷， 3000種商品盡情挑選， 400停車位免費(fèi)泊車： ◎項(xiàng)目本身配備大型商業(yè)，分娛樂、餐飲、購物不同的功能區(qū)域。在這里有最前沿的商品，最 High的娛樂場所，最全面的時(shí)尚資訊 …… 一站式青年時(shí)尚特區(qū)將顛覆傳統(tǒng)商業(yè)模式。 ? ，提升項(xiàng)目的總商業(yè)面積 金楓國際規(guī)劃設(shè)計(jì)過程： 項(xiàng)目狀況： 2樓地上總建筑面積為 33027． 3平方米，容積率為 。 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)： ? 原方案為集中式整鋪商業(yè)，共建五層。 一層建筑面積： 7201． 9平方米 ,二層建筑面積 : ,三至五層建筑面積全為 ,中間有約 1200平方米的中廳。 方案一 ? ? 集中式商鋪面積過大，總價(jià)高，相對購買人群少。 ? 集中性商鋪在今后的運(yùn)營中各商家之間會(huì)相互影響，開發(fā)商牽扯的精力也較多。 ? 大型商家多數(shù)以租賃形式入住，整層購買較少，銷售上會(huì)有很大阻力。在開發(fā)商需快速回籠資金的情況下（出售形式），此種規(guī)劃設(shè)計(jì)無法達(dá)到其需求。 ? 一至三層商業(yè)價(jià)值較高，但四層以上出售的商業(yè)價(jià)值極低，商業(yè)面積利用率不高，回報(bào)率較低。 ? 入口處直線設(shè)計(jì)，起不到吸引人氣的作用。 問題發(fā)現(xiàn) ? ? 設(shè)計(jì)成分割式店鋪，面積基本在 100300平方米。好處：銷售較容易，顧客選擇性大，可以選擇只要一樓，也可以選擇只要二、三樓或是一、二、三樓，銷售較為靈活，回籠資金較快。 ? 開發(fā)商賣掉后沒有后顧之憂，經(jīng)營者之間獨(dú)立經(jīng)營，互不影響。 ? 考慮到容積率的問題，建議建兩坐 Loft式的酒店式公寓，此種公寓市場需求量大，便于回收資金。 解決方法 ? 人流動(dòng)線 自動(dòng)扶梯 、 樓梯 2F內(nèi)側(cè)回廊 23F商業(yè) 2/3F外廊 2/3F外廊 方案二 ? 新升新苑 世紀(jì)花園 ? 項(xiàng)目采取分割式店鋪設(shè)計(jì)，以實(shí)現(xiàn)銷售，快速收益。 ? 采取內(nèi)部設(shè)置中庭形式，帶活內(nèi)街人氣，提高商業(yè)價(jià)值。內(nèi)庭突出時(shí)尚現(xiàn)代感，同時(shí)注重景觀設(shè)置，體現(xiàn)休閑休息的功能。 ? 單套店鋪開間 ，進(jìn)深 1216米左右，單層面積在 100134平米。也兼顧到樓上酒店式公寓設(shè)計(jì)，減少內(nèi)柱。 ? 項(xiàng)目外立面進(jìn)行時(shí)尚風(fēng)格設(shè)計(jì)，形成豐富色彩、形狀效果，打造標(biāo)志型建筑。 ? 外陽臺(tái)設(shè)置提升產(chǎn)品力，同時(shí)也有助于休閑娛樂等業(yè)態(tài)經(jīng)營需求。 ? 入口設(shè)置景觀式自動(dòng)扶梯、樓梯，景觀內(nèi)回廊，提升二三樓商業(yè)價(jià)值。 ? 2F商戶設(shè)置外景觀陽臺(tái)，制造豐富外立面，以及升樓上商鋪的產(chǎn)品力。 ? 酒店式公寓呈 “ 倒 C字形 ” 分布。位于項(xiàng)目商鋪上，即 4F以上。項(xiàng)目因?yàn)榈貕K限制有南北和東西朝向，在景觀設(shè)計(jì)上需要重點(diǎn)考慮，尤其是東西向戶型產(chǎn)品。公寓的大堂、入口設(shè)計(jì)在項(xiàng)目東北、東南角，利用 1F中商業(yè)價(jià)值不高的商鋪部分。 設(shè)計(jì)分析 ? 問題發(fā)現(xiàn) ?地塊占地面積較小，中庭面積設(shè)置受限。 ?樓梯的排布，需要考慮到消防規(guī)范等眾多因素，疏散人群無法使用自動(dòng)扶梯，且面積不夠。 ?東西向酒店式公寓存在西曬，朝向較差等問題，居住舒適度較低。 ? ? 酒店式公寓放在南北兩面，下面為二層或三層商業(yè)。北面與南面的酒店式公寓相連接，可做空中花園、綠化及更有特色的創(chuàng)新，目的讓業(yè)主住的更加舒適，更好地提升了酒店式公寓的價(jià)值。同時(shí)在酒店式公寓與三樓商鋪的價(jià)格相差不大的情況下，也可以解決三樓商業(yè)不容易銷售的風(fēng)險(xiǎn)。 ? 西、南面地理位置較好，故商鋪雙面開門。 解決方法 ? 因設(shè)計(jì)公司在排面積時(shí)，商業(yè)面積達(dá)不到開發(fā)商要求，故設(shè)計(jì)稿又改為了集中式商業(yè)形式，但此次的集中式商業(yè)可以分割。 方案三 ? 解決方法 ?此設(shè)計(jì)類似集中式滿鋪商業(yè)模式，商鋪分割較難。 ?即便可以分割，人流動(dòng)線不合理。 ?商鋪面積分配不合理，項(xiàng)目的南面與西面商業(yè)價(jià)值最高，但商業(yè)面積分布相對卻較少。 重新考慮設(shè)計(jì)分割式商鋪形式 ? 總結(jié) 方案四 ?分割式商鋪形式。 ?入口處虎口設(shè)計(jì)，吸引人流。 ?項(xiàng)目兩端將會(huì)引進(jìn)兩大主力店，呈啞鈴式結(jié)構(gòu)，目的吸引人氣。 ?中庭面積向東北方向延伸，增大面積。 ? 問題發(fā)現(xiàn) ?中庭面積過大，過多占用商業(yè)面積，總收益減少。 ?中庭面積過小，空間過于壓抑，難以聚集人氣。 ? 方案五 平面示意圖 立面效果圖 ? 設(shè)計(jì)分析 ?外力面新穎、現(xiàn)代、時(shí)尚，對客戶有吸引力 ?采取商業(yè)街形式，更符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者購物習(xí)慣，利于吸引人氣。 ?中間采取兩個(gè)小中庭設(shè)計(jì)，規(guī)劃為休閑空間，成為未來人氣聚集點(diǎn)，且人流動(dòng)線也更為合理。 ? 問題發(fā)現(xiàn) ?商鋪排布較難，部分商鋪會(huì)進(jìn)深較大，無法達(dá)到要求的商業(yè)面積。 ?由于商鋪分割較為不規(guī)則，樓上酒店式公寓排布較難。 ? 商業(yè)面積保證在 1300014000平方米 商鋪可分可合