【正文】 7月 SOHO 4262 8000 180多 93% 東方錦城 預(yù)計 9月 40 7000 170 / 海德廣場 預(yù)計 10月 40 / / / ?以中澳廣場為例，面積在 31－ 41平米的 挑高公寓 自開盤以來共去化了 220多套，較普通單層公寓的去化 130多套相比， 市場接受度更高 。 考慮因素： 由于用于自住，在總價一定范圍的條件下，會更多的考慮住房的實用性。 ?連廊式排列導(dǎo)致戶型的通風(fēng)性和采光較差。經(jīng)營時間集中在晚上 19： 002： 00，服飾類門面一般要 2：00后打烊，但整體站面來看，消費檔次不高。白天人流量較少，主要集中在晚上 19： 002： 00，甚至部分門面（ KTV、餐飲等）通宵經(jīng)營。 ? 金 山 路 業(yè) 態(tài)29%28%16%14%13%餐飲 休閑、娛樂 煙酒行酒店 美容美發(fā)路段 業(yè)態(tài) 租金 客群 金 山 路 以餐飲、娛樂休閑、煙酒行等為主要業(yè)態(tài)。 本區(qū)域居住的本地人及外地在蘇州打工者，年輕人居多。 ? 市場木瀆鎮(zhèn)商業(yè)分析 ? 翠 坊 路 業(yè) 態(tài)37%20%16%14%13%服飾 餐飲（飯店、小吃等）五金建材 通訊科技辦公用品店路段 業(yè)態(tài) 租金 客群 翠 坊 街 以服飾、餐飲、五金建材等為主要業(yè)態(tài)。 ?樂購超市的即將營業(yè)有效滿足了普通居民生活需求。 ?休閑類商業(yè)因條件限制無法滿足消費者需求。 ?區(qū)域中缺少規(guī)模性中檔次時尚休閑商業(yè)中心，是本項目市場機會點。同時，做好輕軌站點和地下空間利用的完整結(jié)合，使得購物廣場在城市功能服務(wù)、空間形態(tài)上成為中央商貿(mào)區(qū)的延續(xù)。 綠寶廣場分析 ? ?獅山購物廣場旨在高水平、高標(biāo)準(zhǔn)、高起點地進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，打造 高新區(qū)城市形象中心 。目前已經(jīng)營業(yè)的為一期，建筑總面積約 140，000m2。由于淮海路商業(yè)街主要經(jīng)營 特色餐飲與娛樂業(yè)，業(yè)種附加值高 ，所以其 月租金也突破 200元 /平方米 。 ?樂購超市目前為新區(qū) 獅山路以南唯一大型商業(yè)超市 ， 面向社區(qū)居民生活配套，將主要輻射周圍玉山路、塔園路、竹園路、長江路沿線大部分居民社區(qū)。 ?綜合來看，長江路商圈主要發(fā)展專業(yè)商業(yè)市場，少部分商業(yè)服務(wù)于區(qū)域內(nèi)住宅社區(qū)。 ?社區(qū)內(nèi) 缺乏可用于會談、交友、待客的休閑類配套 ，如咖啡店和茶吧等。 ?整體來說，竹園路以小商品零售為主，和以 普通餐飲、服飾 為主的花苑街、香港街一樣，主要面向外來打工群體；而 較高檔次餐飲、休閑娛樂業(yè) 主 要集中于金山路， 主要面向木瀆本地人群、私企業(yè)主 ?位于竹園路北的木瀆新天地商業(yè)項目將于 9月底開始動工，其規(guī)劃定位為以 賓館、 KTV為主的休閑娛樂業(yè) 木瀆新天地 ? 周邊社區(qū)商業(yè)分析 ?項目周邊有眾多居住社區(qū)，陽光假日、新升新苑、萬楓家園、金色花園、世紀(jì)花園 等 12個小區(qū) ， 一般建有基本生活服務(wù)配套。 ?木瀆鎮(zhèn)是市政府規(guī)劃的 12個區(qū)域級商業(yè)功能區(qū)之一，規(guī)劃有 古鎮(zhèn)區(qū)商貿(mào)中心、金楓商業(yè)廣場、蘇福路汽車商業(yè)廣場、長江路專業(yè)市場 四大商圈。 地塊北面的竹園路未來將有更為長足的發(fā)展。 是國家首批生態(tài)工業(yè)示范園區(qū) 。 ?地塊位于新區(qū)核心區(qū)的西南面，周邊以居民區(qū)為主，有很大的人口居住量。 地塊受新區(qū)影響很大，周邊的社區(qū)居民和企業(yè)員工都是項目的潛在客戶 ? 木瀆鎮(zhèn)概況 ?木瀆全鎮(zhèn)面積 ，總?cè)丝?。 ?地塊所在的金楓路商圈，規(guī)劃總占地 400畝。 ?社區(qū)內(nèi)現(xiàn)有商鋪多數(shù)以經(jīng)營 小型生活服務(wù)類配套 為主，如小飯店、理發(fā)店、水果店、小百貨等，還有部分經(jīng)營房產(chǎn)中介和職業(yè)中介。 本案 陽光假日 新升新苑 世紀(jì)花園 ? ? 長江路商業(yè)圈要打造成為以 教育、文化、商業(yè)、住宅、物流 為五大功能的商業(yè)園區(qū)。 長江路商圈分析 本案 ? ?獅山路在新區(qū)商業(yè)中處于 核心位置 。 獅山路商業(yè) 淮海路商業(yè) 獅山路商圈分析 本案 ? 蘇州新區(qū)獅山路商業(yè)形態(tài)分布示意圖39%31%6%8%8%8%銀行 主力餐飲 星級賓館 會所休閑 咖啡茶室 商業(yè)寫字樓?獅山路 目前 的主要功能是 辦公、金融與餐飲 ， 如福記好世界大酒店、香格里拉大酒店等。 ?TESCO（樂購超市） 運營公司：英國 TESCO公司 開業(yè)時間： 2023年 10月 (預(yù) ) 建筑面積：總建面約 25800平方米 規(guī)劃一棟 3層大型商業(yè)建筑。 ?綠寶廣場商業(yè)由開發(fā)公司 統(tǒng)一規(guī)劃專業(yè)招商運營 ， 一期購物廣場內(nèi)嚴(yán)格規(guī)劃有時尚品牌、品牌服飾、品牌餐飲、休閑娛樂等區(qū)域，從目前看整體情況較好。 由 AAI、 BAU、EDAW和 UN＋四家國際知名設(shè)計公司參與競標(biāo)。 獅山廣場分析 AAI設(shè)計方案 ? 區(qū)域商業(yè)市場機會分析 商業(yè)定位描述 ?木瀆鎮(zhèn) 商圈 ?周邊社區(qū)商業(yè) ?長江路 商圈 ?獅山路 商圈 ?綠寶廣場 ?獅山廣場 總結(jié) ?新區(qū)商業(yè)目前發(fā)展較為迅速，以獅山路商貿(mào)金融餐飲、特色休閑娛樂為中心，綠寶廣場、樂購超市為補充，集合鄧蔚路、竹園路等沿街生活配套，已經(jīng) 基本涵蓋了居民生活的各個層次。 ?休閑娛樂業(yè)態(tài)、服飾為主，分別定位于木瀆本地居民和外來打工群體。 ?以專業(yè)市場為主。 ?蘇州首家大型 SHOPPINGMALL，輻射整個新區(qū)范圍，并逐漸影響部分市區(qū)消費者。集中的品牌店較多，如永和豆?jié){、國美電器、海瀾之家、冠芝霖手機大賣場等。 ? 竹 園 路 業(yè) 態(tài)25%19%17%13%13%13%服飾 餐飲人力資源、培訓(xùn) 飾品公司、工廠 超市路段 業(yè)態(tài) 租金 客群 竹 園 路 以服裝、餐飲、人力資源中介等為主要業(yè)態(tài)。 此路段因大多為中、大型以上業(yè)態(tài)，故租金情況未詳，小型店面有業(yè)主購買自行經(jīng)營，也有私人投資出租。 西面靠近香港街，故一間面積約 30平米左右的門面，租金約在 45萬 /年（1900元 /㎡），越往東面地理位置越偏，故租金約在 3萬 /年（ 1200元 / ㎡），且租金每年約有 10%的漲幅。 與中山西路交界處為入口處，租金相對較高，面積在 20平米左右的店面，租金約為 56萬 /年，往北租金相對減少，約 5萬 /年，但差距不大。 ?購買客戶以自住和投資類客戶為主。戶型面積小勢必要求某些結(jié)構(gòu)功能的復(fù)合性，對于面積小但又功能多的戶型是其最滿意的選擇。 ?挑高復(fù)式，有著較大的贈送空間，提高了產(chǎn)品的附加值，以拉高單價。 ?周邊社區(qū)內(nèi) 現(xiàn)居民約 5萬人。 ? 區(qū)域居住小區(qū)情況 區(qū)域 類別 小區(qū)名稱 總戶數(shù) 現(xiàn)有人口 未來人口 住戶基本情況 木瀆 老社區(qū) 天平花園 1000多戶 約 3000 約 3000 以木瀆本地人自主為主 ,現(xiàn)有部分出租戶 香榭 400多戶 約 1200 約 1200 木瀆本地人，部分以二手房購入的新蘇州人和租戶 新開發(fā)住宅小區(qū) 瑞景苑 580戶 / 約 1200 木瀆、新區(qū)客戶，年輕人首次置業(yè)者為主 棕櫚灣 900戶 約 300 約 2023 以新區(qū)、木瀆客戶為主 新區(qū) 老社區(qū) 新創(chuàng)竹園 2200戶 約 10000 約 10000 50%自住， 50%出租。 由于項目產(chǎn)品種類豐富，客戶層次相差較大，但仍是以25－ 40的中青年為主。妻子想泡 SPA和瑜伽會所，但社區(qū)內(nèi)的規(guī)模太小，不夠正規(guī)，不會選擇。 ?居民 家庭年收入主要在 4－ 12萬 之間，即平均個人月收入在 2023－ 5000元的水平，購買力處于中等水平。 ?對 休閑娛樂類消費基本不在本區(qū)域內(nèi)消費 ， 由于周邊缺乏類似商業(yè)配套或有一些規(guī)模較小，檔次、服務(wù)過低過差，吸引不了當(dāng)?shù)乜蛻簟Ｗ钚』顿Y風(fēng)險。 ? 雙層小戶， 。 ? 項目本身休閑、購物、餐飲、娛樂 …… 一站式休閑場所，以及幾步之遙的華潤萬家超級賣場給生活帶來超乎想象的便利。居住功能 ?公寓的大堂、入口設(shè)計在項目東北、東南角，利用 1F中商業(yè)價值不高的商鋪部分 。 ? 將時尚商業(yè)、休閑娛樂、城市居住等諸多功能集于一體，無所不能的功能綻放，一站式青年時尚特區(qū)顛覆傳統(tǒng)商業(yè)模式，試圖在城市中打造一個真實現(xiàn)代后街生活。 項目的受眾是什么樣的？ ? 我們的受眾是什么樣的？ 商鋪目標(biāo)客戶群消費心理特征： ?他們關(guān)心項目所在的地段以及配套是否可以吸納人氣； ?他們關(guān)心交通是否便利通達(dá)，是否可以帶來巨大的人流量； ?他們關(guān)心商鋪的布局，擁有怎樣的面寬和進(jìn)深； ?他們關(guān)心整個商業(yè)的功能分布以及人流動向分布，是否對他們有利； ? 我們的受眾是什么樣的？ 雙層小戶目標(biāo)客戶群消費心理特征： ?他們關(guān)心公寓所在地段，是否出入方便，周邊居住氛圍是否濃厚； ?他們關(guān)心戶型設(shè)計是否緊湊舒適，是否符合自己的生活追求； ?他們關(guān)心公寓配備的購物場所的業(yè)態(tài)是夠齊全，能夠一次性購齊所需物品； ?他們關(guān)心購物環(huán)境是否干凈舒適，有無品牌店的入??； ? 所以，商業(yè)項目的受眾是這樣的 我們的受眾是什么樣的？ 有一定事業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和經(jīng)濟實力私營業(yè)主；有強烈投資意識或事業(yè)小有成就并有一定閑余資金的白領(lǐng)階層，年齡大多在 30－ 45歲之間為主； ? 所以，公寓項目的受眾是這樣的 我們的受眾是什么樣的？ 木瀆及新區(qū)本地以及外來工作的年 齡在 25— 35之間的追求時尚的年青人 ? 金楓國際是怎樣的項目？ 項目形象定位 項目的受眾是什么樣的？ 客戶定位 我們該怎樣引導(dǎo)客戶？ 銷售人員說辭 ? 我們該怎樣引導(dǎo)客戶 商鋪： ?他們關(guān)心項目所在的地段以及配套是否可以吸納人氣；交通是否便利通達(dá)，是否可以帶來巨大的人流量 ◎ 金楓國際地處新區(qū)竹園路和金楓路黃金交叉路口，離輕軌 1號線只有舉步之遙。 與超市形成明顯錯位競爭的休閑特色餐飲類放在西邊，有效帶動項目整體人流量，帶活商業(yè)人氣。這個區(qū)域人口比較集中，片區(qū)內(nèi)集中了 12個不同檔次的住宅，居住氛圍濃厚。 ? ，提升項目的總商業(yè)面積 金楓國際規(guī)劃設(shè)計過程： 項目狀況： 2樓地上總建筑面積為 33027． 3平方米，容積率為 。 ? 集中性商鋪在今后的運營中各商家之間會相互影響，開發(fā)商牽扯的精力也較多。 ? 入口處直線設(shè)計，起不到吸引人氣的作用。 ? 考慮到容積率的問題，建議建兩坐 Loft式的酒店式公寓，此種公寓市場需求量大，便于回收資金。 ? 單套店鋪開間 ，進(jìn)深 1216米左右，單層面積在 100134平米。 ? 入口設(shè)置景觀式自動扶梯、樓梯，景觀內(nèi)回廊，提升二三樓商業(yè)價值。項目因為地塊限制有南北和東西朝向，在景觀設(shè)計上需要重點考慮，尤其是東西向戶型產(chǎn)品。 ?東西向酒店式公寓存在西曬，朝向較差等問題，居住舒適度較低。 ? 西、南面地理位置較好，故商鋪雙面開門。 ?商鋪面積分配不合理，項目的南面與西面商業(yè)價值最高，但商業(yè)面積分布相對卻較少。 ?中庭面積向東北方向延伸，增大面積。 ?中間采取兩個小中庭設(shè)計，規(guī)劃為休閑空間，成為未來人氣聚集點，且人流動線也更為合理。 ? 東面商業(yè)街的人流會較少 ? 北面道路共 12米，其中有華潤 6米，本項目 6米，但必須作為道路使用，不能做入口景觀 ? 項目南側(cè)缺少入口處 ? 沿小區(qū)東面的商鋪，商業(yè)價值極低，面積排布上浪費較大 ? 二樓沒有設(shè)計回廊，減少了商業(yè)價值 問題發(fā)現(xiàn) ? ? 酒店式公寓設(shè)置在北面。 。 ? 西南向設(shè)置廣場，此廣場可相對大些，考慮到今后可配合商家做一些促銷活動等。 ? 酒店式公寓 3． 5米每層， 13層為商業(yè)， 4至 13層為酒店式公寓共 10層，層高共 35米。 ? 我們項目的開發(fā)商是金竹置業(yè)，占地面積 18畝，規(guī)劃成 2萬平米住宅和 ，項目