【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2年供應(yīng)量 集中放量 ，市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈 ；216。 各項(xiàng)目均瞄準(zhǔn)濱河景觀大宅 ，戶型以三居、四居為主， 面積偏大 ，集中供應(yīng)在 130160平方米，超過(guò) 180平米的大戶型比例也較高， 同質(zhì)化嚴(yán)重216。 沿河各項(xiàng)目 均價(jià)在 35004200元 左右，部分項(xiàng)目個(gè)別產(chǎn)品價(jià)格已超過(guò)5000元 /平米， 北段祊河沿線項(xiàng)目?jī)r(jià)格略低 ；216。 整體銷售率一般， 較小面積 及 觀景位置最佳戶型最為暢銷216。 客戶多為臨沂本地從事物流生意人群，一次性付款較少，七成 按揭較多濱河居住板塊大戶型產(chǎn)品供量較大，緊湊型中小戶型市場(chǎng)缺失明顯，濱河居住板塊大戶型產(chǎn)品供量較大，緊湊型中小戶型市場(chǎng)缺失明顯，加之相對(duì)較低總價(jià)等特點(diǎn)可能成為市場(chǎng)暢銷類型。加之相對(duì)較低總價(jià)等特點(diǎn)可能成為市場(chǎng)暢銷類型。本項(xiàng)目可以考慮在此方面適當(dāng)進(jìn)入，填補(bǔ)市場(chǎng)空白，迎合市場(chǎng)需求。本項(xiàng)目可以考慮在此方面適當(dāng)進(jìn)入，填補(bǔ)市場(chǎng)空白，迎合市場(chǎng)需求。供應(yīng)市場(chǎng)濱河居住板塊供應(yīng)特征 －小結(jié)供應(yīng)市場(chǎng)認(rèn)知n 區(qū)域價(jià)值認(rèn)知n市場(chǎng)環(huán)境認(rèn)知q 供應(yīng)特征230。競(jìng)品研究230。濱河居住板塊供應(yīng)研究230。典型中小戶型研究230。主要結(jié)論q 需求特征 定位梳理根據(jù)目前市場(chǎng)特征及初步分析216。 我司針對(duì)臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)小戶型及緊湊型戶型市場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行初步解析216。 現(xiàn)篩選銷售速度較優(yōu)，品質(zhì)較高，戶型相對(duì)有特點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行個(gè)案分析230。 小戶型為主：陽(yáng)光高第230。 緊湊型戶型為主：臺(tái)北新城供應(yīng)市場(chǎng)典型中小戶型特征研究供應(yīng)市場(chǎng)認(rèn)知基本信息占地面積： 52023㎡建筑面積： 120230㎡總戶數(shù)： 2023余套，其中 小戶型 1000套 左右容積率： 產(chǎn)品描述： 4棟 29層塔樓， 2棟 27層板塔樓。地下兩層停車場(chǎng)，地上三層裙樓為商貿(mào)，四層以上為住宅， 1600㎡空中花園 起價(jià)： 3000元 /㎡開盤時(shí)間： 2023年 9月入住時(shí)間： 2023年 9月供應(yīng)市場(chǎng)典型中小戶型特征研究 －陽(yáng)光高第供應(yīng)市場(chǎng)認(rèn)知產(chǎn)品情況216。 4棟 29層小戶型 一梯 10戶 ，多為 4060㎡216。 2棟 27層以 160㎡為主，二梯二戶㎡供應(yīng)市場(chǎng)典型中小戶型特征研究 －陽(yáng)光高第供應(yīng)市場(chǎng)認(rèn)知銷售及客戶情況目前起價(jià)： 3000元 /㎡小戶型總價(jià)： 1020萬(wàn)銷售率： 80%，小戶型基本售罄月均銷售套數(shù)： 6080套216。 多為本地人 投資行為，比例占6070%216。 也有少量 外地批發(fā)商置業(yè)，短住行為216。 本地單身人群購(gòu)買小戶型自住比例較低客戶描述：項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)216。 該項(xiàng)目為臨沂為數(shù)不多的小戶型市場(chǎng)典型代表，在 5月熱銷期曾達(dá)到日銷售 130套的優(yōu)秀佳績(jī)216。 前期定位全部為 160左右的大戶型，根據(jù)市場(chǎng) 重新分割調(diào)整為小戶型216。 本地人不喜小戶型自住，客戶多為偏好低總價(jià) 投資人群 ，以及外地來(lái)臨沂做生意的人， 短住特征 明顯，隨著項(xiàng)目封頂，達(dá)到一定較好效果。臨沂本地人對(duì)小戶型自住偏好較弱，但投資意識(shí)較強(qiáng)。供應(yīng)市場(chǎng)典型中小戶型特征研究 －陽(yáng)光高第供應(yīng)市場(chǎng)認(rèn)知基本信息占地面積： 30000㎡建筑面積： 90000㎡總戶數(shù)： 700余套容積率： 3產(chǎn)品描述： 2棟 11層， 3棟 19層板塔樓均價(jià)： 3400元 /㎡ ，開盤時(shí) 3000元 /㎡開盤時(shí)間： 2023年 12月入住時(shí)間： 2023年 10月物業(yè)費(fèi)： 1元車位：地下 1： 1供應(yīng)市場(chǎng)典型中小戶型特征研究 －臺(tái)北新城 (一期 )供應(yīng)市場(chǎng)認(rèn)知產(chǎn)品情況三室兩廳 ㎡優(yōu)點(diǎn)：216。南北雙陽(yáng)臺(tái)，通透性好216。衛(wèi)生間設(shè)計(jì)飄窗，增加生活雅趣216。四明設(shè)計(jì)216。戶型方正缺點(diǎn)：216。主臥及廚房面寬較小供應(yīng)市場(chǎng)典型中小戶型特征研究 －臺(tái)北新城 (一期 )供應(yīng)市場(chǎng)認(rèn)知二室兩廳 ㎡216。戶型方正緊湊，使用合理216。臥室設(shè)有飄窗，提高生活品質(zhì)216?？蛷d連通陽(yáng)臺(tái)216。廚房與餐廳相連，規(guī)劃人性化銷售及客戶情況 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)目前起價(jià)： 3400元 /㎡主力總價(jià)： 4446萬(wàn)銷售率： 85%，基本售罄月均銷售套數(shù)： 80套 左右216。 該項(xiàng)目為臨沂市場(chǎng)上較為 多元化的項(xiàng)目 之一，二居、三居為主，較為受到歡迎216。 主力戶型面積 80140平米 ，開盤時(shí)均價(jià) 3000元，總價(jià)相對(duì)控制216。 屬百萬(wàn)平米開發(fā)的一期項(xiàng)目，受關(guān)注程度較高該項(xiàng)目在市場(chǎng)受到需求客群的認(rèn)可，房型科學(xué)、功能分區(qū)明晰、總價(jià)控制的緊湊型戶型未來(lái)受寵程度將更加提高供應(yīng)市場(chǎng)216。 多為本地人 ，多喜愛(ài)二室戶型216。 自住 較多216。 新婚夫婦備用婚房客戶描述：典型中小戶型特征研究 －臺(tái)北新城 (一期 )供應(yīng)市場(chǎng)認(rèn)知n 區(qū)域價(jià)值認(rèn)知n市場(chǎng)環(huán)境認(rèn)知q 供應(yīng)特征230。競(jìng)品研究230。濱河居住板塊供應(yīng)研究230。典型小戶型研究230。主要結(jié)論q 需求特征 定位梳理供應(yīng)特征 －主要結(jié)論供應(yīng)市場(chǎng)認(rèn)知競(jìng)品研究濱河居住板塊典型中小戶型市場(chǎng)市場(chǎng)成熟，最大競(jìng)爭(zhēng)水岸蘭亭 120130平米觀景大宅， 130平米以上大戶型放量超過(guò)4000戶，競(jìng)爭(zhēng)白熱總價(jià)低，利于銷售；緊湊二居、三居自住 投資兩相宜。緊湊戶型 控制總價(jià)90120平米 3050萬(wàn)元 /套供應(yīng)市場(chǎng)n 區(qū)域價(jià)值認(rèn)知n市場(chǎng)環(huán)境認(rèn)知q 供應(yīng)特征q 需求特征 定位梳理需求特征研究 －調(diào)查問(wèn)卷 訪談需求市場(chǎng)認(rèn)知需求調(diào)研說(shuō)明調(diào)查目的：為準(zhǔn)確把握臨沂市潛在購(gòu)房者 對(duì)君道 聚才路項(xiàng)目所在區(qū)位的認(rèn)可程度 ，以及對(duì)在次購(gòu)房愿意承受的 價(jià)格 、偏好的 戶型 和 面積等 需求特征，我司特意在有限的時(shí)間內(nèi)對(duì)意向客戶進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查和深入訪談，為本項(xiàng)目定位服務(wù)。調(diào)查對(duì)象：以臨沂市 個(gè)體工商戶 為主，涵蓋各行業(yè)不同職位調(diào)查樣本： 94份需求市場(chǎng) 供應(yīng)市場(chǎng)需求分析需求分析通過(guò)市調(diào)發(fā)現(xiàn)：u 超過(guò)七成的被訪者對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域很了解 ，認(rèn)為本項(xiàng)目所在的位置周邊環(huán)境好，處于涑河、沂河及祊河三河交界處，距鳳凰廣場(chǎng)近，具有打造高品質(zhì)住宅的優(yōu)勢(shì)。區(qū)域認(rèn)可高，交通可達(dá)性強(qiáng)，具有打造高品質(zhì)住宅的基礎(chǔ)需求特征研究u 48%的被訪者認(rèn)為本項(xiàng)目所在位置交通便利 ，可達(dá)性好，距離他們的店鋪較近，由于有私家車距離不會(huì)成為阻礙購(gòu)房的主要因素。u 對(duì)觀景的偏好比例在 22％， 多數(shù)被訪者感覺(jué)該地塊距離濱河大道挺近，屬于臨沂市高檔住宅區(qū)，在家里是否能看到景觀并不是最主要因素。區(qū)域認(rèn)知度：優(yōu)先看重的因素：需求分析單價(jià)承受力：通過(guò)市調(diào)發(fā)現(xiàn)：u 50%的被訪者認(rèn)為均價(jià)在 30003500元 /平方米可以接受 ；u 44%的被訪者認(rèn)為均價(jià)在 3000元 /平方米以下可以接受；u 只有 6%的被訪者認(rèn)為均價(jià)在 35004000元 /平方米可以接受；需求分析需求特征研究被訪者選擇的接受價(jià)位大都以低于目前價(jià)格水平為出發(fā)點(diǎn)，根據(jù) 1015%的幅度計(jì)算，被訪者對(duì)本項(xiàng)目所在地塊的價(jià)格接受在 34503850元 /平米。需求分析面積偏好：通過(guò)市調(diào)發(fā)現(xiàn)：u 100120平方米是 主力需求面積區(qū)間，占總需求的 38%；u 120140平方米次之，占總需求的 29%；u 超過(guò) 140平米的被訪者只占 17%。u 被訪者對(duì) 80100平米的戶型也表現(xiàn)出一定偏好，比例在 13%u 而小于 80平米的偏好較少。需求分析需求特征研究被訪者對(duì)面積的偏好主要集中 100140平方米之間， 100平米以下的偏好 16%。需求分析需求分析戶型居室偏好：通過(guò)市調(diào)發(fā)現(xiàn)：u 三居室是主力需求戶型 ，其中 1衛(wèi)比 2衛(wèi)更受偏好 。u 3室 2廳 1衛(wèi) 和 3室 2廳 2衛(wèi)各占總需求的 39%和 24%，和占 73%；u 二居室 也占總需求的 25%；四居室和占總需求的 12%。u 臨沂對(duì)一居的接受度低。被訪者表現(xiàn)出較明顯的務(wù)實(shí)性，偏好緊湊型，功能房多的住宅。需求分析需求特征研究定位梳理營(yíng)銷策略項(xiàng)目特性項(xiàng)目定位目錄n 市場(chǎng)定位q 項(xiàng)目 SWOT分析q 市場(chǎng)定位n 產(chǎn)品定位及概念設(shè)計(jì)方案n 客戶定位n 價(jià)格定位 項(xiàng)目定位本項(xiàng)目 SWOT分析T1. 未售出的存量房及潛在項(xiàng)目對(duì)未來(lái)市場(chǎng)形成巨大的潛在威脅T2. 住房消費(fèi)日趨理性化 O1. 緊湊產(chǎn)品差異化 使得本案在市場(chǎng)獨(dú)樹一幟，直接競(jìng)品項(xiàng)目較少O2. 產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計(jì) ，可賦予項(xiàng)目更多內(nèi)O3. 潛在客戶 偏好實(shí)用戶型O4. 個(gè)性化精致產(chǎn)品是市場(chǎng)空缺W1. 由于地塊關(guān)系， 外部祊河景觀較弱W2. 項(xiàng)目 容積率高 ，舒適性程度降低W3. 水岸蘭亭 項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)S1. 城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 ，臨近商貿(mào)物流區(qū)，潛在購(gòu)房群體龐大S2. 開發(fā)商君道品牌，高端項(xiàng)目 外灘明珠的拉動(dòng)優(yōu)勢(shì)S3. 區(qū)域認(rèn)可高 ，交通便利，配套完善S4. 地處濱河 高端居住板塊內(nèi) ，中高端屬性明顯Weaknesses劣勢(shì)分析 Strengths優(yōu)勢(shì)分析 Threats威脅分析 Opportunities機(jī)會(huì)分析 市場(chǎng)定位項(xiàng)目定位核心價(jià)值整合君道于城市中心打造的精品新銳項(xiàng)目關(guān)鍵詞：中心、濱河、小盤、 新銳 、實(shí)用核心問(wèn)題提煉： 該項(xiàng)目與外灘明珠在運(yùn)作上的差異、互補(bǔ)、銜接放大萃取為形象定位本項(xiàng)目 市場(chǎng)定位項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位整體開發(fā)