【文章內(nèi)容簡介】 2年供應(yīng)量 集中放量 ，市場 競爭將更加激烈 ；216。 各項目均瞄準濱河景觀大宅 ，戶型以三居、四居為主， 面積偏大 ，集中供應(yīng)在 130160平方米，超過 180平米的大戶型比例也較高， 同質(zhì)化嚴重216。 沿河各項目 均價在 35004200元 左右，部分項目個別產(chǎn)品價格已超過5000元 /平米， 北段祊河沿線項目價格略低 ；216。 整體銷售率一般， 較小面積 及 觀景位置最佳戶型最為暢銷216。 客戶多為臨沂本地從事物流生意人群，一次性付款較少，七成 按揭較多濱河居住板塊大戶型產(chǎn)品供量較大，緊湊型中小戶型市場缺失明顯，濱河居住板塊大戶型產(chǎn)品供量較大，緊湊型中小戶型市場缺失明顯，加之相對較低總價等特點可能成為市場暢銷類型。加之相對較低總價等特點可能成為市場暢銷類型。本項目可以考慮在此方面適當進入，填補市場空白，迎合市場需求。本項目可以考慮在此方面適當進入，填補市場空白，迎合市場需求。供應(yīng)市場濱河居住板塊供應(yīng)特征 －小結(jié)供應(yīng)市場認知n 區(qū)域價值認知n市場環(huán)境認知q 供應(yīng)特征230。競品研究230。濱河居住板塊供應(yīng)研究230。典型中小戶型研究230。主要結(jié)論q 需求特征 定位梳理根據(jù)目前市場特征及初步分析216。 我司針對臨沂房地產(chǎn)市場小戶型及緊湊型戶型市場項目進行初步解析216。 現(xiàn)篩選銷售速度較優(yōu)，品質(zhì)較高，戶型相對有特點項目進行個案分析230。 小戶型為主：陽光高第230。 緊湊型戶型為主：臺北新城供應(yīng)市場典型中小戶型特征研究供應(yīng)市場認知基本信息占地面積： 52023㎡建筑面積： 120230㎡總戶數(shù)： 2023余套，其中 小戶型 1000套 左右容積率： 產(chǎn)品描述： 4棟 29層塔樓， 2棟 27層板塔樓。地下兩層停車場，地上三層裙樓為商貿(mào)，四層以上為住宅， 1600㎡空中花園 起價： 3000元 /㎡開盤時間： 2023年 9月入住時間： 2023年 9月供應(yīng)市場典型中小戶型特征研究 －陽光高第供應(yīng)市場認知產(chǎn)品情況216。 4棟 29層小戶型 一梯 10戶 ，多為 4060㎡216。 2棟 27層以 160㎡為主，二梯二戶㎡供應(yīng)市場典型中小戶型特征研究 －陽光高第供應(yīng)市場認知銷售及客戶情況目前起價： 3000元 /㎡小戶型總價： 1020萬銷售率： 80%，小戶型基本售罄月均銷售套數(shù)： 6080套216。 多為本地人 投資行為，比例占6070%216。 也有少量 外地批發(fā)商置業(yè)，短住行為216。 本地單身人群購買小戶型自住比例較低客戶描述：項目點評216。 該項目為臨沂為數(shù)不多的小戶型市場典型代表，在 5月熱銷期曾達到日銷售 130套的優(yōu)秀佳績216。 前期定位全部為 160左右的大戶型，根據(jù)市場 重新分割調(diào)整為小戶型216。 本地人不喜小戶型自住，客戶多為偏好低總價 投資人群 ，以及外地來臨沂做生意的人， 短住特征 明顯，隨著項目封頂，達到一定較好效果。臨沂本地人對小戶型自住偏好較弱，但投資意識較強。供應(yīng)市場典型中小戶型特征研究 －陽光高第供應(yīng)市場認知基本信息占地面積： 30000㎡建筑面積： 90000㎡總戶數(shù)： 700余套容積率： 3產(chǎn)品描述： 2棟 11層， 3棟 19層板塔樓均價： 3400元 /㎡ ，開盤時 3000元 /㎡開盤時間： 2023年 12月入住時間： 2023年 10月物業(yè)費： 1元車位：地下 1： 1供應(yīng)市場典型中小戶型特征研究 －臺北新城 (一期 )供應(yīng)市場認知產(chǎn)品情況三室兩廳 ㎡優(yōu)點：216。南北雙陽臺，通透性好216。衛(wèi)生間設(shè)計飄窗，增加生活雅趣216。四明設(shè)計216。戶型方正缺點：216。主臥及廚房面寬較小供應(yīng)市場典型中小戶型特征研究 －臺北新城 (一期 )供應(yīng)市場認知二室兩廳 ㎡216。戶型方正緊湊，使用合理216。臥室設(shè)有飄窗，提高生活品質(zhì)216?？蛷d連通陽臺216。廚房與餐廳相連，規(guī)劃人性化銷售及客戶情況 項目點評目前起價： 3400元 /㎡主力總價： 4446萬銷售率： 85%，基本售罄月均銷售套數(shù)： 80套 左右216。 該項目為臨沂市場上較為 多元化的項目 之一，二居、三居為主，較為受到歡迎216。 主力戶型面積 80140平米 ，開盤時均價 3000元，總價相對控制216。 屬百萬平米開發(fā)的一期項目，受關(guān)注程度較高該項目在市場受到需求客群的認可，房型科學(xué)、功能分區(qū)明晰、總價控制的緊湊型戶型未來受寵程度將更加提高供應(yīng)市場216。 多為本地人 ，多喜愛二室戶型216。 自住 較多216。 新婚夫婦備用婚房客戶描述：典型中小戶型特征研究 －臺北新城 (一期 )供應(yīng)市場認知n 區(qū)域價值認知n市場環(huán)境認知q 供應(yīng)特征230。競品研究230。濱河居住板塊供應(yīng)研究230。典型小戶型研究230。主要結(jié)論q 需求特征 定位梳理供應(yīng)特征 －主要結(jié)論供應(yīng)市場認知競品研究濱河居住板塊典型中小戶型市場市場成熟，最大競爭水岸蘭亭 120130平米觀景大宅， 130平米以上大戶型放量超過4000戶，競爭白熱總價低，利于銷售；緊湊二居、三居自住 投資兩相宜。緊湊戶型 控制總價90120平米 3050萬元 /套供應(yīng)市場n 區(qū)域價值認知n市場環(huán)境認知q 供應(yīng)特征q 需求特征 定位梳理需求特征研究 －調(diào)查問卷 訪談需求市場認知需求調(diào)研說明調(diào)查目的：為準確把握臨沂市潛在購房者 對君道 聚才路項目所在區(qū)位的認可程度 ，以及對在次購房愿意承受的 價格 、偏好的 戶型 和 面積等 需求特征，我司特意在有限的時間內(nèi)對意向客戶進行問卷調(diào)查和深入訪談，為本項目定位服務(wù)。調(diào)查對象：以臨沂市 個體工商戶 為主，涵蓋各行業(yè)不同職位調(diào)查樣本： 94份需求市場 供應(yīng)市場需求分析需求分析通過市調(diào)發(fā)現(xiàn)：u 超過七成的被訪者對本項目所在區(qū)域很了解 ，認為本項目所在的位置周邊環(huán)境好，處于涑河、沂河及祊河三河交界處，距鳳凰廣場近，具有打造高品質(zhì)住宅的優(yōu)勢。區(qū)域認可高，交通可達性強，具有打造高品質(zhì)住宅的基礎(chǔ)需求特征研究u 48%的被訪者認為本項目所在位置交通便利 ，可達性好，距離他們的店鋪較近，由于有私家車距離不會成為阻礙購房的主要因素。u 對觀景的偏好比例在 22％， 多數(shù)被訪者感覺該地塊距離濱河大道挺近，屬于臨沂市高檔住宅區(qū)，在家里是否能看到景觀并不是最主要因素。區(qū)域認知度：優(yōu)先看重的因素：需求分析單價承受力：通過市調(diào)發(fā)現(xiàn)：u 50%的被訪者認為均價在 30003500元 /平方米可以接受 ；u 44%的被訪者認為均價在 3000元 /平方米以下可以接受；u 只有 6%的被訪者認為均價在 35004000元 /平方米可以接受；需求分析需求特征研究被訪者選擇的接受價位大都以低于目前價格水平為出發(fā)點，根據(jù) 1015%的幅度計算，被訪者對本項目所在地塊的價格接受在 34503850元 /平米。需求分析面積偏好：通過市調(diào)發(fā)現(xiàn)：u 100120平方米是 主力需求面積區(qū)間，占總需求的 38%；u 120140平方米次之，占總需求的 29%；u 超過 140平米的被訪者只占 17%。u 被訪者對 80100平米的戶型也表現(xiàn)出一定偏好，比例在 13%u 而小于 80平米的偏好較少。需求分析需求特征研究被訪者對面積的偏好主要集中 100140平方米之間， 100平米以下的偏好 16%。需求分析需求分析戶型居室偏好：通過市調(diào)發(fā)現(xiàn)：u 三居室是主力需求戶型 ，其中 1衛(wèi)比 2衛(wèi)更受偏好 。u 3室 2廳 1衛(wèi) 和 3室 2廳 2衛(wèi)各占總需求的 39%和 24%，和占 73%；u 二居室 也占總需求的 25%；四居室和占總需求的 12%。u 臨沂對一居的接受度低。被訪者表現(xiàn)出較明顯的務(wù)實性，偏好緊湊型，功能房多的住宅。需求分析需求特征研究定位梳理營銷策略項目特性項目定位目錄n 市場定位q 項目 SWOT分析q 市場定位n 產(chǎn)品定位及概念設(shè)計方案n 客戶定位n 價格定位 項目定位本項目 SWOT分析T1. 未售出的存量房及潛在項目對未來市場形成巨大的潛在威脅T2. 住房消費日趨理性化 O1. 緊湊產(chǎn)品差異化 使得本案在市場獨樹一幟，直接競品項目較少O2. 產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計 ，可賦予項目更多內(nèi)O3. 潛在客戶 偏好實用戶型O4. 個性化精致產(chǎn)品是市場空缺W1. 由于地塊關(guān)系， 外部祊河景觀較弱W2. 項目 容積率高 ，舒適性程度降低W3. 水岸蘭亭 項目的直接競爭S1. 城市重點發(fā)展區(qū)域 ，臨近商貿(mào)物流區(qū)，潛在購房群體龐大S2. 開發(fā)商君道品牌，高端項目 外灘明珠的拉動優(yōu)勢S3. 區(qū)域認可高 ，交通便利，配套完善S4. 地處濱河 高端居住板塊內(nèi) ，中高端屬性明顯Weaknesses劣勢分析 Strengths優(yōu)勢分析 Threats威脅分析 Opportunities機會分析 市場定位項目定位核心價值整合君道于城市中心打造的精品新銳項目關(guān)鍵詞：中心、濱河、小盤、 新銳 、實用核心問題提煉： 該項目與外灘明珠在運作上的差異、互補、銜接放大萃取為形象定位本項目 市場定位項目定位 市場定位整體開發(fā)