偉業(yè)顧問-北辰小湯山項目提案營銷策劃報告(編輯修改稿)
2025-03-06 14:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的均好性和純粹性 完美的生態(tài)環(huán)境 產(chǎn)品定位 寬尺度的 水景生態(tài)獨棟別墅 客戶定位 重視居住品質(zhì)的 城市新興中產(chǎn)階級 客戶描述 ?金字塔第二階層： 有足夠的經(jīng)濟實力 ， 但不是金字塔的頂尖 ?來源多元化： 中關(guān)村 、 亞運村 、 CBD， 輻射范圍很廣 ?具有超前的意識： 高等教育背景和學(xué)知情結(jié) ， 具有足夠的判斷力 ?重視老人和孩子的需求： 強烈的責(zé)任感 ， 看中人性化設(shè)計 價格定位 ? 市場因素 ： 競爭項目的分流、周邊項目的比照、目標(biāo)市場的需求 ? 開發(fā)商開發(fā)宗旨及目標(biāo)： 平穩(wěn)實現(xiàn)各類物業(yè)預(yù)期利潤的最優(yōu)化 ? 綜合成本 項目名稱 容積率 園林景觀 私家庭院 配套設(shè)施 戶型舒適度 社區(qū)成熟度 發(fā)展商品牌 合計納帕溪谷 8 8 7 8 8 10 9 58溫哥華森林 7 7 7 7 7 8 10 53本項目 9 8 9 8 10 6 10 60由于各項目的區(qū)域市場的環(huán)境大抵相同，所以在此不計 定價策略：成本導(dǎo)向與市場導(dǎo)向相結(jié)合 價格定位 項目名稱 容積率 園林景觀 私家庭院 配套設(shè)施 戶型舒適度 社區(qū)成熟度 發(fā)展商品牌 修正系數(shù) 銷售均價 修正均價納帕溪谷 12023 12414溫哥華森林 10000 11321本項目 合計 11000 11867修正平均單價為 11867元 /平米 建議本項目總體平均單價可參照競爭項目修正價格 : 1100012023元 /平米 (毛坯 ) 本章結(jié)論 差異化的高質(zhì)量產(chǎn)品設(shè)計與個性化的目標(biāo)客群有充足的理由使本項目成為亞北板塊特色的大盤，從而決定了營銷策略的總體方向，既差異化營銷。 第三部分 營銷策略 ?項目核心價值歸納和整合 ?營銷推廣總體策略 ?營銷推廣總體原則 ?推廣手段 ?銷售手段 項目核心價值歸納和整合 的超低容積率 20公頃罕見濕地公園景觀 縱橫交錯，變化豐富 五合一的主題會所 北辰小湯山 開發(fā)商 北辰良好的口碑 若干別墅項目的成功操作 品牌 經(jīng)驗 會所 地塊 溫榆河優(yōu)越的自然環(huán)境 新興別墅板塊，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊 大量的市場存量與潛在項目的未來競爭參差不齊 未來的可達性和目前的擁堵 競爭 交通 環(huán)境 區(qū)位 規(guī)劃 90%的18米超大南向面寬 250—350平米的南向房間 200平米超大南向完整庭院 統(tǒng)一的現(xiàn)代風(fēng)格 面寬 戶型 庭院 立面 產(chǎn)品 容積率 水體 濕地 賣點梳理 分主題和關(guān)鍵詞 核心理念 中產(chǎn)階層的終極夢想 中產(chǎn)階層的田園生活 【 產(chǎn)品主題 】 【 形象主題 】 中產(chǎn)階層一步到位的第一城市居所 品牌 大盤 信譽 口碑傳播 稀有自然環(huán)境 差異化終極產(chǎn)品 第一居所 城市 升值 舒適 現(xiàn)代 品位 超前 人性 健康 尊貴 新興板塊潛力地段 ?終極容積率 ?終極建筑 ?終極濕地公園 ?終極園林峽谷景觀 ?終極園林水系景觀 ?牌面一 —— 生態(tài)建筑 完美設(shè)計貼合現(xiàn)代生活要求 ?牌面二 —— 生態(tài)板塊 緊鄰溫榆河，中軸龍脈上的稀有自然 ?牌面三 —— 生態(tài)規(guī)劃 超奢侈綠化與水系使園林景觀享受再升級 主題延展 三張生態(tài)王牌 五個終極夢想 營銷推廣總體策略 策略一 —— 高舉高打 以高姿態(tài)進入市場 ， 確定本項目在小湯山別墅中的 “ 領(lǐng)袖 ” 地位 。 策略二 —— 虛實結(jié)合 將廣告宣傳與活動營銷有機結(jié)合 ， 立體的 、 全方位的提升項目知名度 。 策略三 —— 內(nèi)外相間 兼顧大眾客戶和業(yè)界人士 ， 通過業(yè)內(nèi)人士向目標(biāo)客戶傳播 。 營銷推廣總體原則 ? 差異性推廣手段： 現(xiàn)場活動及事件營銷為主，媒體廣告為輔 ? 差異性銷售手段： 專業(yè)建筑銷售團隊與客戶獎勵機制，注重銷售現(xiàn)場及樣板間的展示作用 差異性非常規(guī)推廣傳播 在實施常規(guī)推廣手段的基礎(chǔ)上 推廣手段一 — 活動 通過一系列關(guān)聯(lián)性較強的銷售現(xiàn)場活動，對項目進行深入講解，充分地培養(yǎng)客源，直接促進成交，造成口碑傳播的良好效應(yīng)。 ?重要節(jié)點的大型活動， 如開盤、竣工等； ?主打活動， 如 兒童畫 及涂鴉大賽、峽谷探險等 ； ?兩 —— 三周舉辦一次的中型活動， 如高爾夫精英賽、慈善拍賣會等； ?周中活動， 如太太匯，雪茄之夜等。 雪茄之夜 兒童畫 及涂鴉大賽 峽谷探險 知名越野車展及挑戰(zhàn)賽 推廣手段二 — 論壇 在論壇的同時 ， 以別墅研究院的名義出版發(fā)行 《 小湯山的批判 》 ， 通過業(yè)界專家學(xué)者 、 業(yè)內(nèi)人士及社會知名人士的專題論述合集 ， 深層挖掘小湯山區(qū)域優(yōu)勢 。 聯(lián)合區(qū)域其他項目共同炒熱小湯山 小湯山的批判 推廣手段二 — 論壇 EOD城市高速交通論壇 EOD 即是指以高速交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式 （ EXPRESS ORIENTED DEVLOPMENT） 通過在業(yè)界組織 EOD城市高速交通論
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