【文章內(nèi)容簡介】 中心核心地帶中青年高收入人群及外地企業(yè)及投資者 客戶 需求 是否符合 ?駐京中小型公司 ?廣告、傳媒、貿(mào)易、醫(yī)療、自由 職業(yè)者、藝人、設(shè)計(jì)公司等 ?有潛力的發(fā)展中的中小型公司 掛牌 注冊 門店直營 獨(dú)特的產(chǎn)品形式 符合 ?投資人 回報(bào)率 投資輕松化 符合 第一種假設(shè)：如果是客戶自住 由于本案周邊在售新盤較少，故住宅部分客戶購買目的以自住居多。 由于本團(tuán)隊(duì)在做項(xiàng)目元大都 7號及華嚴(yán)北里項(xiàng)目與本項(xiàng)目為同區(qū)域房源，項(xiàng)目至今積累了大量意向客戶，項(xiàng)目的銷售周期為本年到明年中，這樣與本項(xiàng)目基本重合，由于本項(xiàng)目與其兩個(gè)項(xiàng)目相比，戶型小總價(jià)低，故可以把大量元大都 7號及華嚴(yán)北里項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)客源直接引到本項(xiàng)目來，實(shí)現(xiàn)客戶聯(lián)動(dòng)，大大縮減銷售周期及營銷費(fèi)用。 本案客群重點(diǎn)分析： 第二種假設(shè)：如果是客戶投資 由于本項(xiàng)目戶型小且物業(yè)生活成本較高，故購買客戶大多為首次置業(yè)者及投資客。 由于本團(tuán)隊(duì)在做的馬甸德勝置業(yè)大廈與朝陽門祥業(yè)大廈與本項(xiàng)目無論是單價(jià)，戶型，總價(jià)上均有大量相似點(diǎn)，并且銷售周期基本重合，但由于地段及項(xiàng)目背景不同，故可以把大量客戶從上述兩個(gè)項(xiàng)目直接引到本項(xiàng)目來，一舉多得 實(shí)現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目，四個(gè)售樓處。 高端會(huì)所 VIP成員 如：京城四大會(huì)所會(huì)員 —— 長安俱樂部、中國會(huì)、美洲會(huì)、京城俱樂部 高爾夫俱樂部會(huì)員 如：華彬高爾夫俱樂部 、華堂高爾夫俱樂部等 高檔車如奔馳、寶馬、奧迪等的車主 奢侈品如名表、珠寶的 VIP客戶 海外商會(huì)關(guān)系網(wǎng) 如：德國商會(huì)、意大利商會(huì)、美國商會(huì)、香港商會(huì)等 外企及使館關(guān)系網(wǎng) 如： FESCO、外企商會(huì) 中上階層會(huì)所、俱樂部 如：綠領(lǐng)俱樂部 公務(wù)、頭等倉 VIP客戶 高等教育關(guān)系網(wǎng) 如： EMBA同學(xué)會(huì)、歐美同學(xué)會(huì)等 特定行業(yè)關(guān)系網(wǎng) 如：新聞媒體界、房地產(chǎn)業(yè)界、文藝界、 IT業(yè)界 1高端女子會(huì)所、俱樂部 如：闊太太俱樂部 1高端物業(yè)業(yè)主圈子 1金融、流通領(lǐng)域金卡及 VIP卡持有者 如：各大銀行金卡、 VIP卡卡主 1高端寫字樓商圈、國企大機(jī)構(gòu) 如：東城、 CBD及 CBD輻射區(qū)、中關(guān)村、燕莎、亞奧、望京、上地等商務(wù)板塊 1行業(yè)協(xié)會(huì)及會(huì)展 如：浙州商會(huì)、山西商會(huì)、珠寶協(xié)會(huì)等 細(xì) 分 鎖 定 15 類 目 標(biāo) 終 端 人 群 第六章 、項(xiàng)目作戰(zhàn)計(jì)劃 加強(qiáng)產(chǎn)品力，是支持形象定位、最終贏得市場的關(guān)鍵所在 ! 本體規(guī)劃： 住宅 及商業(yè)配套整體為一棟樓 預(yù)估 可銷售面積：總計(jì) 19900平米。 其中 住宅約 12023平米， 商業(yè)含地上及地下約 3200平米。 車位面積約 4700平米。 一、項(xiàng)目自身 二、產(chǎn)品深化 建筑主體方面 在立面、大堂、公共空間和建筑材料上 要 做足文章， 保障空間品質(zhì)和建筑質(zhì)量。 戶型方面 為實(shí)現(xiàn)快速銷售及利益最大化， 住宅 為 中小戶型 全精裝 。 3. 園林：由于本項(xiàng)目本身環(huán)境較小，但一定要做的精致而 有 特色。 4. 物業(yè)服務(wù)及社區(qū)文化建設(shè) 提供優(yōu)越的物業(yè)管理服務(wù)，社區(qū)文化塑造 ,保障社區(qū)住民生活的高貴性。 建筑主體風(fēng)格建議： 現(xiàn) 代 簡 約 風(fēng) 格 本案以現(xiàn)代簡約風(fēng)格建筑為主，輔助運(yùn)用中式色彩。 依據(jù)本項(xiàng)目的地脈核心價(jià)值和區(qū)域市場的新盤特點(diǎn)，為使最大化體現(xiàn)價(jià)值高度，特 將項(xiàng)目建筑風(fēng)格定位于“現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格，輔助運(yùn)用中式色彩”，以強(qiáng)烈突出本案的文化底韻及其所處區(qū)域可延展的傳承地標(biāo)性精神氣質(zhì)。 現(xiàn)代簡約略帶中式建筑風(fēng)格較為貼合本案客戶群體同時(shí)更加體現(xiàn)本案相對靜謐，深遂，沉穩(wěn)的格調(diào)，在小體量樓盤有限的空間內(nèi)，無論是居住、投資、都可營造出一種相對詩意的棲居環(huán)境，既尊重地脈價(jià)值，又充分體現(xiàn)出一種人文關(guān)懷，有利于規(guī)避本案的劣勢問題，并大大提升項(xiàng)目品質(zhì)。 例案： 例案：廣洲云山詩意 戶型主體風(fēng)格建議： ? 由于本案住宅部分主要針對首次置業(yè)者及投資客為主，建議住宅 產(chǎn)品全部為精裝修，體現(xiàn)出產(chǎn)品的高檔、尊貴、典雅。 ? 裝修風(fēng)格為現(xiàn)代簡約風(fēng)格，與建筑外立面交相輝映，并且體現(xiàn)業(yè)主自身的文化性及獨(dú)到的創(chuàng)意性。 現(xiàn)代簡約樣板間示意 現(xiàn)代中式風(fēng)格示意 簡歐風(fēng)格示意 客廳 第三區(qū)間 樣板間 客廳 簡歐風(fēng)格示意 第三區(qū)間樣板間 客廳 簡歐風(fēng)格示意 第三區(qū)間樣板間 餐廳 簡歐風(fēng)格示意 第三區(qū)間樣板間 餐廳 第三區(qū)間樣板間 餐廳 簡歐風(fēng)格示意 第三區(qū)間樣板間 臥室 簡歐風(fēng)格示意 第三區(qū)間樣板間 臥室 簡歐風(fēng)格示意 第三區(qū)間樣板間 臥室 簡歐風(fēng)格示意 第三區(qū)間樣板間 書房 第三區(qū)間樣板間 衛(wèi)生間 售樓處風(fēng)格示意 衛(wèi)生間 第三區(qū)間樣板間 三、園林風(fēng)格示意 …… 增加服務(wù)內(nèi)容 ●客戶商務(wù)中心：提供打字、復(fù)印、傳真、翻譯等商務(wù)服務(wù)。 ●一鍵式住宅服務(wù)專員：設(shè)立客戶服務(wù)中心，使業(yè)主永遠(yuǎn)都能以最簡單、最直接的方式獲得最有效的服務(wù)。 ● “ 物業(yè)私人秘書 ” 服務(wù)：幫業(yè)主辦好一切交辦的事宜。 ●戶門鑰匙的酒店化管理：在業(yè)主書面委托的前提下，協(xié)助處理緊急情況。 ●送餐服務(wù)和衣物送洗服務(wù)：將業(yè)主從日常事務(wù)中解放出來，更好享受生活。 。 ●醫(yī)療服務(wù)：物業(yè)公司備有急用醫(yī)療箱；與社區(qū)醫(yī)療部門聯(lián)系，建立合作關(guān)系。 ●資產(chǎn)管理：代業(yè)主經(jīng)營（出租）房產(chǎn)，節(jié)省業(yè)主時(shí)間和精力，確保收益。 建議聘請全球知名高檔物業(yè)公司，為本案提供更多附加服務(wù)， 從服務(wù)上提升項(xiàng)目檔次和物業(yè)價(jià)值。 物業(yè)管理公司建議：第一太平戴維斯，世邦魏理仕等 行之有效的推廣方式、合理的營銷手段，是占有市場的必要手段 總體戰(zhàn)略： 住宅引爆市場，聯(lián)動(dòng)商業(yè)快速銷售 速度 —— 迅速搶灘 —— 速戰(zhàn)速?zèng)Q 迅速建立中高端市場地位和氣質(zhì)調(diào)性：中國硅谷國際核心生活體 優(yōu)勢 —— 完美體現(xiàn) —— 地段、文化、軟性附加值 環(huán)境價(jià)值補(bǔ)強(qiáng)：新中關(guān)高新產(chǎn)業(yè)園 +金融街 本案是絕對產(chǎn)品附加主義的項(xiàng)目 —— 住宅聯(lián)動(dòng)商業(yè)：自住及投資均有豐富的選擇空間，面對不同目地不同實(shí)力的客群。 高度強(qiáng)調(diào)新中關(guān)區(qū)域內(nèi)精裝產(chǎn)品的獨(dú)特吸引力，居住的改善性高檔立面的質(zhì)感、國際級的服務(wù)、 精致的戶型空間、全面精裝家居解決方案。 高舒適度的產(chǎn)品力價(jià)值：先進(jìn)科技與材質(zhì)的運(yùn)用、國際品牌精裝建材的高端品質(zhì)、智能化家居 與安防系統(tǒng)的全方位保護(hù)。 精準(zhǔn) —— 定向傳播 —— 低成本進(jìn)行營銷推廣 絕對價(jià)值感召力的現(xiàn)場展示度與殺傷力：現(xiàn)場、售樓處與樣板間包裝調(diào)性的控制是關(guān)鍵。 以活動(dòng)、事件、數(shù)據(jù)庫、網(wǎng)絡(luò)為主要推廣手段并兼帶其它縱向行銷聯(lián)合體系進(jìn)行推廣。 利潤 —— 深度挖掘 —— 最大化、整合資源 目標(biāo)客戶群體挖掘：細(xì)分鎖定目標(biāo)終端人群，搭建終端人群渠道。在售元大都 7號項(xiàng)目、華嚴(yán)北里項(xiàng)目及馬甸橋與祥業(yè)大廈等都擁有著龐大的客群儲(chǔ)備資源。 營銷原則及整體核心思路 渠道 廣 告 P R 賣 場 事 件 活 動(dòng) 數(shù) 據(jù) 庫 硬 廣 軟 宣 媒 體 外 圍 內(nèi) 部 外 展 現(xiàn) 場 縱向行銷聯(lián)合 本案營銷體系之核心 根據(jù)工程 節(jié)點(diǎn)及 營銷節(jié)點(diǎn) 舉辦特色 活動(dòng) 周邊 寫字樓、 公寓及輻 射區(qū)域 借勢 區(qū)域中 高端 配套聯(lián) 合營銷 依托 企業(yè) 內(nèi)部 項(xiàng)目