【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 層產(chǎn)品。 ◆ 高層產(chǎn)品分為清水 /精裝修兩種形式，在銷售過程中采用精裝修小戶型送全套家電的促銷方式，吸引了較大量的客戶成交。 ◆ 宣傳上保持優(yōu)惠不斷，提升市場(chǎng)關(guān)注。 ◆ 戶型面積上，普宅以 70——90平米的為主，此類產(chǎn)品消化量相對(duì)較好。 博雅馨園 麗晶書香院 加華小城 陽光維也納 東川時(shí)尚雅居 梅江世紀(jì)城 紫庭園 江山別院 國奧現(xiàn)代城 蘭庭園 花好悅園 黃河大街沿線競(jìng)品特征： ● 黃河大街沿線項(xiàng)目以多層、小高層產(chǎn)品為主，在產(chǎn)品、交通方面適合大眾化需求，銷售情況較好。 ●由于黃河大街沿線項(xiàng)目?jī)r(jià)位略高于周邊其他板塊，均價(jià)在 45005000左右。但由于黃河大街沿線在售項(xiàng)目很少，無法滿足眾多客群需求。 ●黃河大街沿線項(xiàng)目無較大規(guī)模樓盤，多以本地開發(fā)商為主，無較高檔產(chǎn)品樓盤來迎合二環(huán)內(nèi)外溢客戶需求 ●本區(qū)域無直接與本案競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目 ● 怒江街沿線項(xiàng)目早期以本地開發(fā)商為主，項(xiàng)目多為多層產(chǎn)品，價(jià)位偏低，無檔次可言。 ● 隨著近年百萬平大盤進(jìn)駐，板塊檔次迅速拉升，特別是萬科魅力之城的進(jìn)駐，將整個(gè)板塊推向新的高度。 ● 怒江街沿線產(chǎn)品以小高層為主，價(jià)位在 40004500左右，板塊內(nèi)高容積率產(chǎn)品供應(yīng)量過大，客戶產(chǎn)生較大抗性。由于萬科魅力之城洋房產(chǎn)品單價(jià)在8000元以上，但產(chǎn)品較為稀缺，因此區(qū)域內(nèi)客群迫切需求低容積率高性價(jià)比產(chǎn)品。 ● 從恒大城 80平米房源熱銷可以看出板塊內(nèi)中檔客群占絕大多數(shù)，客戶需求低總房款高性價(jià)比的產(chǎn)品較為強(qiáng)烈。 小結(jié)： ● 位于板塊西部項(xiàng)目基本已 經(jīng)售罄，因此項(xiàng)目競(jìng)品主要為保利上林灣和華潤(rùn)橡樹灣 ●荷蘭村 板目前主要競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目為華潤(rùn)橡樹灣，但就長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，近期已經(jīng)拆遷 掛牌的荷蘭村 200萬平土地在未來幾年將成為本案最大競(jìng)品。 ●荷蘭村目前均價(jià)在 40004500左右，產(chǎn)品以多層為主。就保利上林灣以及華潤(rùn)橡樹灣后期規(guī)劃來看未來兩年荷蘭村板塊以小高層、多層為主，今后二環(huán)周邊多層產(chǎn)品將更加稀缺！ 本區(qū)域參考項(xiàng)目主要為華潤(rùn)橡樹灣 龍騰金荷苑 依云北郡 華潤(rùn)橡樹灣 保利上林灣 巴黎世家 蕙庭花園 亞都名苑 u名稱：華潤(rùn)橡樹灣 u項(xiàng)目位置：于洪二環(huán) 北白山路段 u占地面積： 4545萬平 u建筑面積 :90:90萬平 u容積率： 2；綠化率： 40% u建筑形態(tài)： 6棟 27層高層 。5棟 層小高層 。18棟 4層多層 。 聯(lián)排 :11棟 。 u交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 。 u銷售狀態(tài)：形象 u會(huì)所面積： 3,000㎡ 開工日期 項(xiàng)目評(píng)述： ◆ 預(yù)計(jì)項(xiàng)目一期體量 16萬平，其中別墅區(qū)前期預(yù)定座位啟動(dòng)項(xiàng)目，后期調(diào)整為由洋房座位項(xiàng)目的啟動(dòng)產(chǎn)品說明，前期以高端別輸入市，尚有風(fēng)險(xiǎn)。 ◆ 項(xiàng)目總建筑面積近百萬平，且地理位置較好，與本盤容積率相近，在產(chǎn)品上將有很大競(jìng)爭(zhēng) ◆ 項(xiàng)目開發(fā)周期為 68年，與本項(xiàng)目在入市時(shí)間，產(chǎn)品路線基本一致，因此將成為本盤長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象 ◆ 項(xiàng)目臨近丁香湖，欲打造高品質(zhì)樓盤，在產(chǎn)品價(jià)位、戶型面積方面均要高出保利上林灣產(chǎn)品。 ● 沈北板塊與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊連接緊密，周邊很多資源都可以共享 ● 板塊由大學(xué)城產(chǎn)業(yè)帶支撐，在人氣方面迅速升溫 ● 板塊內(nèi)大盤云集，碧桂園 、雅居 樂、步陽、吉寶、香港置地、華強(qiáng)等項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模較大，在未來幾年內(nèi)形成新一輪的競(jìng)爭(zhēng)格局，同時(shí)對(duì)板塊檔次提升以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)起主要作用 ● 本區(qū)域主要參考項(xiàng)目有步陽江南甲第、香樹灣、城建美庭、沈北較為高端的品牌開發(fā)商碧桂園的太陽城、目前沈北開發(fā)面積較大的太湖國際花園 390 百 益 龍 0 畝 華強(qiáng)文化科技 產(chǎn)業(yè)基地 1800+600畝 龍騰碧玉灣 步陽 272畝 雅居 樂 300 畝 3 香 港 置 地 9 畝 太湖國際花園 碧桂園 吉寶 置業(yè) 621. 7畝 皇家御院 雅居樂 899畝 明華 香峪蘭溪 雷明雅閣 步陽江南甲第 城建美庭 香樹灣 中央大學(xué)城 陽光 書香園 本案 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊 沈北板塊 u名稱：步陽江南甲第 u項(xiàng)目位置：沈北新區(qū)道義開發(fā)區(qū)南大街 22號(hào) u占地面積： 32萬平 u建筑面積： 60萬平 u容積率： ；綠化率： 38 % 當(dāng)期規(guī)劃： u當(dāng)期規(guī)劃面積 ： 19㎡ u建筑形態(tài)： 5棟小高層 。15棟多層 。 u當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)： 1013戶 u當(dāng)期開盤日期： 202307 u物業(yè)管理費(fèi)： 1元 /㎡ .月 u目前價(jià)格： 39004100元 /㎡ u交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 。 配套情況： ◆ 交通配套： 25 14 23 32 33道義地區(qū)環(huán)路、沈北新區(qū)道義至輝山線車、規(guī)劃地鐵二號(hào)線、輕軌 ◆ 教育配套：道義中心小學(xué)、沈師附小、沈師附中、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、沈陽市第十一中學(xué)、沈陽市第 83中學(xué)、沈陽礦務(wù)局高中、沈陽師范大學(xué)、沈陽航空工業(yè)學(xué)院、沈陽醫(yī)學(xué)院、遼寧工藝美術(shù)學(xué)院、沈陽工程學(xué)院、遼寧大學(xué) ◆ 商業(yè)配套：福瑞佳購物廣場(chǎng) ◆ 醫(yī)療配套：省武警總隊(duì)醫(yī)院、 242醫(yī)院、 739醫(yī)院、沈衛(wèi)醫(yī)院、安康醫(yī)院、何氏眼科醫(yī)院 ◆ 其他配套：中國郵政，農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、農(nóng)村信用合作社、中國郵政，玉麟池自然浴場(chǎng)和金麟酒店、歡樂迪 KTV，蒲河景觀帶 項(xiàng)目評(píng)述： ◆ 社區(qū)規(guī)模較大，并配有大型商業(yè) ◆ 產(chǎn)品中規(guī)中矩，銷售率約 40%左右， 8990平米戶型為消化主力， 110130平米戶型消化較慢，目前有 4棟大戶型產(chǎn)品未向外推售 ◆ 售樓處及項(xiàng)目所在地，距離主干道近，展示效果好。 ◆ 2023年計(jì)劃向外推售 2期產(chǎn)品，目前尚未動(dòng)工。 u名稱：香樹灣 u項(xiàng)目位置： 沈北新區(qū)四臺(tái)子道義大街路西 u占地面積： u建筑面積： 17萬平 u容積率： ；綠化率： 38 % 當(dāng)期規(guī)劃： u當(dāng)期規(guī)劃面積 ： 14㎡ u建筑形態(tài)： 8棟小高層 。14棟多層 。3棟洋房 u當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)： 1385戶 u當(dāng)期開盤日期： 202311 u物業(yè)管理費(fèi)： /㎡ .月 u目前價(jià)格： 37005200元 /㎡ u交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 。 配套情況： ◆ 交通配套：香樹灣 23 25 290、 32規(guī)劃地鐵 2號(hào)線 ◆ 教育配套：第十一中學(xué)、蒲公英國際小學(xué)義中學(xué)、道義中心小學(xué)、沈師附小、沈師附中 ◆ 商業(yè)配套：樂購、福瑞家購物廣場(chǎng) ◆ 醫(yī)療配套：武警醫(yī)院、 739醫(yī)院、二四二醫(yī)院、松陵醫(yī)院、沈衛(wèi)醫(yī)院 ◆ 其他配套：樂山海鮮、金輪海岸酒店 項(xiàng)目評(píng)述： ◆ 目前為尾貨銷售，剩余 5套。 ◆ 其去貨時(shí)間主要集中在 09年。 ◆ 售樓處距離主干道近，售樓處展示效果好 u名稱：城建美庭 u項(xiàng)目位置： 沈北新區(qū)道義開發(fā)區(qū)正良三路 5 u占地面積： u建筑面積： u容積率： ；綠化率： 40 % 當(dāng)期規(guī)劃： u當(dāng)期規(guī)劃面積 ： ㎡ u建筑形態(tài)： 6棟高層 。2棟小高層 u當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)： 1000戶 u當(dāng)期開盤日期： 20239 u物業(yè)管理費(fèi)： /㎡ .月 u目前價(jià)格： 3000元 /㎡ u交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 。 配套情況： ◆ 交通配套： 25 23 14 15 381 ◆ 教育配套：遼寧大學(xué)、沈陽航空航天大學(xué)、沈陽工程學(xué)院、沈陽師范大學(xué)、 11中學(xué) ◆ 商業(yè)配套：福瑞佳購物廣場(chǎng)、樂購超市、東方家園等 ◆ 醫(yī)療配套：盛京醫(yī)院沈北分院、七三九醫(yī)等 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： ◆ 沈陽本土品牌開發(fā)商城建地產(chǎn)投資建設(shè)，相對(duì)品牌力較強(qiáng) ◆ 樓盤體量較小，共八棟，只推出 4棟，產(chǎn)品以 7090平米為主 ◆ 09年 9月份上市，在沒有預(yù)售證的情況下，先剩余不足 20套。 ◆ 價(jià)格相對(duì)周邊項(xiàng)目略低，均價(jià) 3300元 /平米。 u名稱：太湖國際花園 u項(xiàng)目位置： 沈北新區(qū)道義北大街 55號(hào) u占地面積： 35萬平 u建筑面積： 64萬平 u容積率： ；綠化率： 40 % 當(dāng)期規(guī)劃： u當(dāng)期規(guī)劃面積 ： 12㎡ u建筑形態(tài)：高層 。小高層 。洋房 u當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)： 1089戶 u當(dāng)期開盤日期： 2008 u物業(yè)管理費(fèi)： /㎡ .月 u目前價(jià)格： 3500元 /㎡ u交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 。 項(xiàng)目評(píng)述： ◆ 位于沈北板塊，距離本案較遠(yuǎn)，其項(xiàng)目在黃河北大街設(shè)有售樓處，攔截客戶。 ◆ 項(xiàng)目體量較大，是周邊少數(shù)幾個(gè) 60萬以上的樓盤之一，目前開發(fā)和銷售的為北面后半部分。 ◆ 產(chǎn)品類型較多，高層、洋房、多層均有，現(xiàn)主要銷售高層和多層，多層銷售好于高層 ◆ 宣傳上主要強(qiáng)調(diào)其配套的優(yōu)越性，譬如地鐵出入口，大型商業(yè)區(qū)（碧桂園）、緊鄰人杰湖等等。 u名稱：碧桂園太陽城 u項(xiàng)目位置： 沈北新區(qū)道義經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)蒲河路 411號(hào) u占地面積： 52萬平 u建筑面積： 150萬平 u容積率： ；綠化率： 40 % 當(dāng)期規(guī)劃： u當(dāng)期規(guī)劃面積 ： 25㎡ u建筑形態(tài)：高層、別墅 u當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)： 1489戶 u當(dāng)期開盤日期： 20238 u物業(yè)管理費(fèi)： /㎡ .月 u目前價(jià)格： 3700元 6000元 /㎡ u交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 。 項(xiàng)目評(píng)述： ◆ 項(xiàng)目位于沈北，距離本案相對(duì)較遠(yuǎn)。 ◆ 產(chǎn)品主要以高層，別墅為主。高層被包裝成為高層洋房，精裝修銷售，也有部分清水高層 ◆ 以碧桂園的行銷策略，其大體量的開發(fā)，超低價(jià)的入市，對(duì)周邊項(xiàng)目都會(huì)產(chǎn)生一定的沖擊。 ◆ 就對(duì)本案而言，碧桂園的開發(fā)過程中，有可能與本案產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。 ● 區(qū)域內(nèi)除碧桂園規(guī)劃別墅外，多以多層、小高層、高層的混合型項(xiàng)目為主； ● 區(qū)域內(nèi)普通住宅產(chǎn)品價(jià)格范圍在 3300～ 4200元 /㎡ 之間，其中江南甲第及香樹灣因其品質(zhì)較高，價(jià)格也最貴。區(qū)域內(nèi)別墅銷售價(jià)格聯(lián)排 4500，雙拼 5500元 /㎡ ； ● 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格保持逐步上浮的趨勢(shì)。 ● 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目戶型面積范圍跨度較大， 25～ 230㎡ ，總體以經(jīng)濟(jì)型戶型為主為主。別墅戶型面積較大，在 265～ 612㎡ 之間 ● 區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目均已黃河北大街的延線 —— 道義南大街為主要攔截客戶點(diǎn)，此處形成了售樓處一條街，各項(xiàng)目同時(shí)派出派單員就近派發(fā) DM，拉客戶看房。 項(xiàng)目數(shù)據(jù)匯總 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目銷售及銷售面積區(qū)間統(tǒng)計(jì) 此數(shù)據(jù)截止到 09年上半年 此數(shù)據(jù)截止到 09年 11月份 市場(chǎng)總結(jié)： ● 城市由南向北，價(jià)格逐步遞減，城市區(qū)域，一定程度上決定了價(jià)格。 ●項(xiàng)目產(chǎn)品多樣化，甚至一個(gè)項(xiàng)目囊括了低、中、高端產(chǎn)品 ●從三個(gè)板塊可以看出，在面積上， 中小戶型 是供貨的絕對(duì) 主力 。 ●區(qū)域主力成交是 70㎡ 以下的一房以及 81～ 90㎡ 的兩房為主。 90 ㎡ 以下成交占成交總量的約 80%，而面積較大的戶型，無論是在多層還是高層，其銷售速度相對(duì)較慢，只有當(dāng)品牌影響力和產(chǎn)品力足夠打動(dòng)客戶的情況下（如萬科魅力之城）， 120200之間偏大戶型方能出貨。 ● 復(fù)合型社區(qū)中的別墅產(chǎn)品不受追捧（如華潤(rùn)橡樹灣、綠地老街坊） ●在園區(qū)規(guī)劃上，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多以高層圍合多層的建筑形式為主。 ●后期周邊市場(chǎng)供貨量將會(huì)加大，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈 05 03 04 01 項(xiàng)目屬性界定 02 客群 定位 02 競(jìng)品客群分析 主力客群分析 拓展外區(qū)客戶 市內(nèi)中端客戶成為市場(chǎng)上的消費(fèi)主力 區(qū)域內(nèi)的拆遷客戶現(xiàn)在已經(jīng)消化的所剩 無幾，現(xiàn)階段主要以市內(nèi)的客戶為主， 其中包括被動(dòng)郊區(qū)化的剛性需求人群和 主動(dòng)郊區(qū)化的改善居住環(huán)境人群； 市內(nèi)中高端及以上客戶吸引力較弱 各項(xiàng)目中高端及以上客戶對(duì)城北區(qū)域的 認(rèn)可度相對(duì)較差，在此區(qū)域置業(yè)的中 高端人群大部分也是因?yàn)榈鼐壡楣?jié)。 在售項(xiàng)目中，只有萬科魅力之城，以 其強(qiáng)大的品牌力和產(chǎn)品力吸引了很大 部分中高端及以上層次人群。 銀億萬萬城 恒大城 萬科魅力之 城