【文章內(nèi)容簡介】 ，預(yù)計 2023年 410月半年漲幅 10%。價格建議? 高層產(chǎn)品基礎(chǔ)價格 7000元 /平米 7000+120+7000*10%=7820元 /平米? 多層產(chǎn)品基礎(chǔ)價格 7700元 /平米； 7700+110+7700* 10%=8580元 /平米? 別墅產(chǎn)品基礎(chǔ)價格 11500元 /平米，別墅產(chǎn)品因總貨值較大，增幅低于普通產(chǎn)品； 11500+100++11500*5%=12175元 /平米入市價格 =基礎(chǔ)價格 +產(chǎn)品優(yōu)化值 +市場價格變化值注：產(chǎn)品優(yōu)化系數(shù)為經(jīng)驗估算值。武清區(qū)高端人群跟蹤保利上河雅頌項目高端人群訪談保利上河雅頌高層產(chǎn)品客戶競品客戶分析大面積產(chǎn)品客戶分析高層產(chǎn)品客戶分析三、賣給誰？ —— 客戶定位項目客戶定位年份 2023年至 2023年社區(qū)名稱 棲仙溫泉公寓產(chǎn)品類型及面積 多層 160平米、別墅當(dāng)時售價 17004200元 /平米，別墅不超過 50萬 /套購買人群武清當(dāng)?shù)卣畽C關(guān)八大局領(lǐng)導(dǎo)及高級職員為主約占 80%武清當(dāng)?shù)氐乃狡髽I(yè)主占 15%武清當(dāng)?shù)氐母呤杖胝撸ㄅc政府職員有關(guān)系的） 5%家庭結(jié)構(gòu) 34人目前家庭月收入 8000至 10000元付款方式 一次性占 30%購房目的 自住改善 90%給子女給父母占 10%購房人群年齡 以 3050歲為主居住感受戶型完全按照武清當(dāng)?shù)厝说纳盍?xí)慣設(shè)計，南北通透，餐廳和客廳相對。工程質(zhì)量非常過關(guān)。物業(yè)管理相當(dāng)?shù)轿唬竟┡瘯r間長。小區(qū)整體人群素質(zhì)較高。升值潛力較大，從最初 2500元 /平米已經(jīng)升至 6000元 /平米，且大多數(shù)業(yè)主不愿意離開小區(qū)。幾乎沒有業(yè)主將手中的別墅出售。多層出租較多。武清本地高端客群的購房動向分析武清本地高端客群的購房動向分析年份 2023年至 2023年社區(qū)名稱 順馳城市藝墅產(chǎn)品類型及面積 多層、復(fù)式當(dāng)時售價 3000元 /平米購買人群武清當(dāng)?shù)氐膫€體及私營業(yè)主為主占 70%武清當(dāng)?shù)氐墓珓?wù)員占 20%武清當(dāng)?shù)刂懈呤杖肫胀ň用窦彝ソY(jié)構(gòu) 34人目前家庭月收入 20230以上付款方式 一次性占 70%購房目的 自住改善 80%投資占 10%給子女給父母 10%購房人群年齡 3560歲為主居住感受戶型設(shè)計以及工程質(zhì)量還可以產(chǎn)權(quán)問題困擾客戶，近一年產(chǎn)權(quán)證近期才發(fā)。物業(yè)管理水平極差，私搭亂建嚴(yán)重。業(yè)主非常反感。小區(qū)整體人群素質(zhì)一般偏下。升值潛力 一般。從最初 3000元 /平米升至 5500元 /平米。保利上河雅頌項目高端人群訪談已成交的大戶型產(chǎn)品客戶訪談已成交客戶的共性梳理保利上河雅頌項目高端客戶分析采集保利上河雅頌大面積成交客戶數(shù)據(jù) 150組? 職業(yè)分布： 90%為企事業(yè)單位、黨政機關(guān)為主； 8%為私營企業(yè)主為輔；? 購買目的： 78%改善， 17%與父母同??；? 家庭結(jié)構(gòu)： 46口? 居住分布： 59%武清新城 42%武清區(qū)縣? 客戶關(guān)注點： 價格、社區(qū)景觀環(huán)境、戶型設(shè)計、地段? 信息來源 ： 35%朋友介紹 17%路過 20%戶外 保利上河雅頌大面積成交客戶分析武清城區(qū)大戶型客戶社區(qū)分布一覽表11110987 6543212強國道沿線泉旺路沿線大光明路口泉州南路沿線雍陽東道沿線13 1316 17大戶型購買客戶原居住地小區(qū)序號 項目名稱 組數(shù) 序號 項目名稱 組數(shù)1 頤安花園 33 10 水電部南院 62 棲仙公寓 29 11 第六城 43 平安里 27 12 福苑小區(qū) 34 廣廈南里 15 13 廣廈西里 35 翠亨花園 12 14 亨通小區(qū) 16 和平里 11 15 津匯廣場 17 松鶴園小區(qū) 10 16 盛世華庭 18 城市藝墅 8 17 團結(jié)東里 19 靜湖花園 8 18 　 　武清區(qū)存在購買高端產(chǎn)品的客戶目前居住在武清區(qū)域內(nèi)高檔社區(qū)的有改善需求 ——20232023年購房客戶武清周邊區(qū)域有改善需求的潛在高端客戶保利上河雅頌品牌的潛在高端客戶123有武清區(qū)高端客戶在哪里？核心人群 公積金月繳存額為 2500元以上的黨政機關(guān)及企事業(yè)單位例：糧食局、煙草局、司法局、法院、銀行、石油等主力人群 私營企業(yè)主 —— 鋼材銷售、服裝品牌代理 石材及裝飾材料銷售等偶得人群 武清周邊區(qū)域的投資客戶武清高端客戶年收入? 武清城區(qū)非農(nóng)業(yè)人口 ，保利上河雅頌項目采集數(shù)據(jù) 529人。10萬以下 55%10萬 18萬 20%20萬 25萬 13%30萬 38萬 8%40萬以上 4%家庭年收入 20萬以上年收入比例占 25%，按照武清城區(qū)非農(nóng)業(yè)人口 ，有 ?？蛻舳ㄎ磺暗氖崂硎垠理椖砍山豢蛻舻诹庆o湖花園高層產(chǎn)品客戶 保利上河雅頌北岸尚城預(yù)售項目來訪客戶盛世天下雍景園住總尚清灣競品客戶分析售罄項目客戶來源分析類別 第六城 北岸尚城 靜湖花園職業(yè)分析 大型企事業(yè)單位（多以電力、公安、教育系統(tǒng)為主） 公務(wù)員，事業(yè)單位以及私營業(yè)主的比例比較高武清人喜歡買房，一般人都擁有好幾處房產(chǎn)，在這里買房的人中約有30%都有多套房產(chǎn)。買靜湖的房子主要用來投資客戶來源 70%來自武清城區(qū)，一般都是公務(wù)員和企事業(yè)單位的人 鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶和楊村鎮(zhèn)客戶比較多10%為左右富民經(jīng)濟開發(fā)區(qū)， 20%為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的教師， 35%為企事業(yè)單位產(chǎn)品細(xì)節(jié) 偏愛布局規(guī)整，南北通透的戶型面積較大，功能明確的戶型比較青睞 . 偏愛布局規(guī)整，南北通透的戶型基本為南北通透戶型購買首要考慮因素 價格、戶型設(shè)計 價格、戶型設(shè)計 藍(lán)印戶口、本地居民的改善購房目的 改善、藍(lán)印戶口 改善、藍(lán)印戶口 自住為主，改善、投資客戶為輔 武清本地客戶為主機關(guān)企事業(yè)比例高比較注重戶型和地段自住改善為主預(yù)售項目來訪客戶分析類別 盛世天下 住總尚請灣 雍景園職業(yè)分析 大型企事業(yè)單位、私企 機關(guān)及企業(yè)高管和普職 普通職工客戶來源60%來自武清區(qū)， 30%來在武清周邊外埠區(qū)域，有部分公務(wù)員和企事業(yè)單位的人著重看別墅產(chǎn)品80%來自開發(fā)區(qū)總公司、各大局機關(guān)， 20%來自開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)藍(lán)印主要通過網(wǎng)絡(luò)進行電話咨詢鎮(zhèn)內(nèi)村干部，普通村民， 15%為廊坊客戶。產(chǎn)品細(xì)節(jié) 布局規(guī)整，南北通透的戶型 面積適中，通透性好，布局合理，三室有兩個臥室朝陽。 產(chǎn)品面積偏大，當(dāng)?shù)乜蛻糨^為認(rèn)可購買首要考慮因素 價格、產(chǎn)品、地理位置 高層：價格洋房：戶型、物業(yè)別墅：是否能夠買的上大多數(shù)人喜歡開發(fā)區(qū)的自然景觀，比較安靜地點好、戶型購房目的 改善 自住、改善、投資 自住為主， 藍(lán)印戶口 客戶為輔以項目武清周邊的客戶為主高端產(chǎn)品機關(guān)企事業(yè)比例高比較注重價格、戶型自住改善為主客戶定位前的梳理售罄項目成交客戶第六城靜湖花園高層產(chǎn)品客戶 保利上河雅頌北岸尚城預(yù)售項目來訪客戶盛世天下雍景園住總尚清灣競品客戶分析保利上河雅頌高層客戶分析采集保利上河雅頌高層成交客戶數(shù)據(jù) 828組l 客戶來源： 37%武清新區(qū)， 11%武清其他區(qū)域， 17%北京 20%河北省l 信息來源： 36%朋友介紹， 15%路過， 29%網(wǎng)絡(luò)， 10%戶外；l 購買目的： 47%改善 ， 33%辦戶口，投資 4%；l 家庭結(jié)構(gòu)： 46口l 客戶關(guān)注點： 價格、社區(qū)景觀環(huán)境、戶型設(shè)計、地段保利上河雅頌成交客戶指數(shù)分析保利上河雅頌成交客戶指數(shù)分析27262023 19181716151413121110987654321252422213332312830 293534強國道沿線泉旺路沿線大光明路口泉州南路沿線雍陽東道沿線武清城區(qū)社區(qū)分布一覽表保利上河雅頌項目成交客戶分析地址 數(shù)量 地址 數(shù)量棲仙公寓 35 廣廈西里 4和平里 22 盛世華庭 4頤安花園 21 雍馨花園 4廣廈南里 20 郵電公寓 3廣廈東里 10 翠亨花園 2平安里 10 第六城 2亨通花園 9 廣廈中里 2松鶴園 9 北岸尚城 1城市藝墅 8 春梅苑小區(qū) 1靜湖花園 8 交通公寓 1福苑小區(qū) 6 時代公寓 1公安公寓 6 土地局宿舍 1警察公寓 6 新灣花園 1團結(jié)東里 6 杏林公寓 1翠亨北里 5 頤安西區(qū) 1商業(yè)公寓 5 越秀園 1各社區(qū)板塊成交出客率分析上河雅頌和光明道地塊客戶對比外地藍(lán)印戶口客戶 45% 本地改善客戶 55%（三口之家、婚房）面積 60180平米高層產(chǎn)品 保利上河雅頌90平米以下為主力客戶組成有一定的差別，光明道地塊的整體客戶承受能力會更強。外地投資類客戶 20%藍(lán)印客戶占 20% 本地改善客戶 60%（三口之家）面積為 85—280 平米高層和別墅保利光明道地塊110140平米之間為主力 到目前為止，武清本地客戶的別墅購買欲望比較強烈。? 保利品牌的追隨者 —— 保利上河雅頌的成交客戶包括外地改善和投資客戶? 周邊村鎮(zhèn)追求更好的生活環(huán)境 —— 武清本地潛在客戶? 周邊客戶對于教育資源的青睞 —— 藍(lán)印戶口需求（比上河雅頌比例降低）客戶定位