【文章內(nèi)容簡介】 （四）現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集群 （五）生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集群 （六）房地產(chǎn)及其它產(chǎn)業(yè) ?兩路寸灘保稅區(qū) 保稅港區(qū)包括寸灘港、空港和出口加工區(qū)兩大組成部分，所涉總面積為，重慶港將真正成為長江上最大的樞紐港、西南最大的物流基地。 ?兩江新區(qū) 重慶市提出將原?空港區(qū)?、?保稅區(qū)?以及?渝北區(qū)?三區(qū)合一成立新的?兩江新區(qū)?，有消息稱已經(jīng)獲批，即將公布。 重慶城市規(guī)劃發(fā)展趨勢之 規(guī)劃前景 118家世界 500強企業(yè) 33 重慶北部新區(qū) 北部新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)是到 2023年?再造一個重慶工業(yè)?，北部新區(qū)已成為重慶北部區(qū)域重要的發(fā)展推動力 ?北部新區(qū)簡介 重慶北部新區(qū)，于 2023年 4月 25日掛牌成立 ，將建成以高新技術(shù)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、都市發(fā)達經(jīng)濟圈核心增長極和都市風(fēng)貌展示區(qū)。北部新區(qū)被長江嘉陵江環(huán)繞，規(guī)劃面積 ，是位于主城區(qū)且地勢平緩開闊的大面積開發(fā)區(qū)；南臨主城核心區(qū)渝中半島，北靠江北國際空港，西接嘉陵江，與重慶市大學(xué)城、重慶北碚國家大學(xué)科技園數(shù)橋相連，東依長江寸灘港區(qū)。其中，建設(shè)用地 ，規(guī)劃人口 65萬人。由 7個組團構(gòu)成，組團之間由生態(tài)林地、公園綠地間隔； 分為北部新區(qū)經(jīng)開園、北部新區(qū)高新園（以下簡稱北部新區(qū)兩園） 。 ?北部新區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃 北部新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)是：到 2023年?再造一個重慶工業(yè)? ，即到 2023年在北部新區(qū)包括經(jīng)開區(qū)和高新區(qū)（以下簡稱北部新區(qū)和兩區(qū)）實現(xiàn)年工業(yè)總產(chǎn)值 1500億元，相當(dāng)于 2023年時全市工業(yè)規(guī)模。這個目標(biāo)分三階段實現(xiàn)： 三年打造基礎(chǔ) ：從 2023年到 2023年， 7個組團的基礎(chǔ)設(shè)施骨干網(wǎng)絡(luò)基本建成，北部新區(qū)兩園工業(yè)總產(chǎn)值力爭達到 240億元。 五年構(gòu)建框架 ：到 2023年， 7個組團全面開發(fā)建設(shè)，水電氣訊等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)和水運、航空、公路、鐵路、管道的綜合立體交通網(wǎng)絡(luò)形成，北部新區(qū)兩園工業(yè)總產(chǎn)值力爭達到 500億元以上。 八年基本建成新區(qū) ： 到 2023年， 7個組團基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面建成， 實現(xiàn)?再造一個重慶工業(yè)?的目標(biāo)，為在 2023年建成全面建設(shè)小康社會示范區(qū)奠定基礎(chǔ)。 重慶城市規(guī)劃發(fā)展趨勢之 發(fā)展核動力 34 冉家壩：位于經(jīng)濟發(fā)展前沿陣地，受惠國家政策戰(zhàn)略發(fā)展扶持 城市北拓第一站，兩岸新區(qū)居住、商務(wù)、科技及商業(yè)后援基地 重慶城市規(guī)劃發(fā)展趨勢之 規(guī)劃發(fā)展前景總結(jié) ?城市戰(zhàn)略 ★第四直轄市； ★城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革實驗區(qū)； ★中國經(jīng)濟增長第四級； ★? 314?國家發(fā)展戰(zhàn)略； ?區(qū)域占位 ★兩岸新區(qū)規(guī)劃； ★寸灘保稅區(qū)； ★空港區(qū)； ★北部新區(qū)； ?區(qū)位優(yōu)勢 ★未來交通便利，通達性好； ★靠近產(chǎn)業(yè)密集分布區(qū)域； ★承接城市北擴第一站； ★北部新區(qū)配套基地； 35 第三章 重慶區(qū)域市場研究 ⑶重慶市房地產(chǎn)整體態(tài)勢； ⑷ 2023年重慶房地產(chǎn)狀況； ⑸區(qū)域市場對本項目借鑒； ⑴重慶整體經(jīng)濟環(huán)境研究； ⑵ 重慶城市規(guī)劃發(fā)展趨勢； ⑶ 重慶市房地產(chǎn)歷史態(tài)勢； 36 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為重慶重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為 政府財政的重要來源，對 GDP貢獻率在 3%以上 重慶房地產(chǎn)歷史態(tài)勢之 近年固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計 2 0 0 0 2 0 0 8 年重慶市房地產(chǎn)投資情況表010002023300040005000億元0%5%10%15%20%25%30%房地產(chǎn)投資額 1 3 9 . 6 3 1 9 6 . 6 7 2 4 5 . 9 1 3 2 7 . 8 9 4 0 5 . 0 8 5 1 7 . 7 3 6 2 9 . 6 3 8 4 9 . 9 0 9 9 1 . 0 0 固定資產(chǎn)投資總額 6 5 5 . 8 1 8 0 1 . 8 2 9 9 5 . 6 6 1 2 6 9 . 3 1 6 2 1 . 9 2 0 0 6 . 3 2 4 5 1 . 8 3 1 6 1 . 5 4 0 4 5 . 2 5房地產(chǎn)所占比例 2 1 . 2 9 % 2 4 . 5 3 % 2 4 . 7 0 % 2 5 . 8 3 % 2 4 . 9 8 % 2 5 . 8 1 % 2 5 . 6 8 % 2 6 . 8 8 % 2 4 . 5 0 %2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 重慶房地產(chǎn)投資總額從 2023年 —— 2023年逐年成倍增長，成為 2023年 重慶房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的稅費 土地出讓金、配套費、契稅等成為全市地方財政的重要收入來源； 進入 2023年后，為了抑制了房地產(chǎn)市場的過快發(fā)展，國家頒布了上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等相關(guān)宏觀調(diào)控政策，隨著房地產(chǎn)市場銷售情況萎靡，因此全年房地產(chǎn)投資額比例有明顯下降，但繼續(xù)發(fā)揮著國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)作用，這也充分說明 重慶房地產(chǎn)市場朝著越來越規(guī)范的良性方向發(fā)展 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局 思源市場中心 37 施工面積及施工周期逐年增長，近四年年均施工面積為 9732萬㎡，竣工面積為 2273萬㎡，年均銷售面積 2668萬㎡ 重慶房地產(chǎn)歷史態(tài)勢之 近年房地產(chǎn)開發(fā)情況 2 0 0 0 2 0 0 8 年重慶市商品房開發(fā)情況圖02023400060008000100001202314000萬平方米商品房施工面積 2833 3653 4415 5287 6160 7847 8864 10579 1 1 6 3 9 . 2 7商品房竣工面積 849 1020 1390 1677 1534 2210 2225 2253 2 3 6 7 . 9 4商品房銷售面積 580 746 1017 1317 1317 2023 2229 3553 2 8 7 2 . 1 92023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年我市商品房施工面積 ，同比增長 %，新開工面積 方米，同比下降 %。其中，住宅施工面積 ，增長 %， 住宅新開工面積，下降 %；辦公樓施工面積 ，下降 %， 辦公樓新開工 萬平方米，下降 %； 商業(yè)營業(yè)用房施工面積 ，下降 %， 新開工 平方米，增長 %；其他商品房施工面積 ，增長 %，新開工 ，增長 %。 2023年全市商品房竣工面積 ，同比增長 %，占全市施工面積比重 %。自 2023年以來，竣工比重連續(xù)三年下降，施工周期有拉長的趨勢 。 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局 思源市場中心 38 五年年均成交數(shù)量 123宗，土地單價年均 105萬 /畝 ,樓面 地價平均 736元 /㎡ ,年均供應(yīng)面積 836萬㎡，土地溢價 20% 重慶房地產(chǎn)歷史態(tài)勢之 近年主城土地成交情況 2023年 2023年重慶主城區(qū)土地成交面積走勢圖 2023年 2023年重慶主城區(qū)土地成交價格走勢圖 2023年共成交土地 82宗，同比減少 110宗；土地成交面積 354萬㎡，同比減少近 1000萬㎡ ；規(guī)劃建筑面積 1005萬㎡，同比減少 2023萬㎡；分析主要原因有： 一是市場原有供應(yīng)量已經(jīng)充足，開發(fā)商資金鏈較為緊張；二是行業(yè)預(yù)期急劇下滑，開發(fā)商信心不足，拿地動力明顯不足； 自從 2023年重慶獲得城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試驗區(qū)以來，各種利好不斷出現(xiàn)，為重慶城市建設(shè)與經(jīng)濟發(fā)展注入了新的活力， 其土地價值得到重新評估，土地單價及樓面地價成倍增長； 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局 思源市場中心 39 ?三北一南?是主城房地產(chǎn)主流區(qū)域，各區(qū)域板塊依靠 各自特色發(fā)展，年平均消化 1380萬㎡，年增長 % 作為市場主流區(qū)域， ?三北一南?依舊占據(jù) 2023年市場半壁江山，但是表現(xiàn)各具特色 。南岸區(qū)憑借彈子石板塊興起及重點項目進入高峰期維持了上年水平；北部新區(qū)在 2023年高層消化之后，市場主體已洋房、別墅等中高端產(chǎn)品為主，屬于結(jié)構(gòu)性調(diào)整；沙坪壩區(qū) 2023年銷售了 ，同比增長 65%,大學(xué)城將對沙區(qū)房地產(chǎn)起到一定的刺激作用； 巴南區(qū)崛起，整年消化 ，主要依靠魚洞、花溪及李家沱三大板塊支撐， 巴南屬于區(qū)域市場內(nèi)部消化，缺乏后期發(fā)展動力 ； 渝北與江北主要是以消化原有為主，缺乏新熱點； 重慶房地產(chǎn)歷史態(tài)勢之 近年主城商品房成交統(tǒng)計 2023年 2023年重慶主城區(qū)成交情況統(tǒng)計圖 2023年 2023年重慶主城區(qū)商品房成交面積走勢圖 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局 思源市場中心 40 商品房價格呈逐年遞增態(tài)勢，年增長速度保持 15%左右 房地產(chǎn)價格屬于成本支撐型， 市場整體呈健康發(fā)展態(tài)勢 ?從價格走勢來看， 從 2023年到 2023年都維持了價格持續(xù)上漲趨勢 ； 2023全年維持了 20%以上的價格增幅； ?從區(qū)域價格上， 08年除巴南區(qū)在 3000元 /平方米以下外，其余各區(qū)都突破此價格； 其中高新、江北、南岸及渝中均突破 4000元 /平方米；北部新區(qū)由于主要供應(yīng)為高端產(chǎn)品，價格突破 5000元 /平方米； ?產(chǎn)品為從開發(fā)成本上計算，重慶房地產(chǎn)價格處于較合理水平，屬于成本支撐型，由此可見價格下浮空間不大，從一定程度上說明了 重慶房地產(chǎn)開發(fā)市場的健康性； 重慶房地產(chǎn)歷史態(tài)勢之 近年主城商品房價格統(tǒng)計 2023年 2023年重慶主城區(qū)年成交價格對比圖 2023年 2023年重慶主城各區(qū)域成交價格對比圖 按照建筑面積計算，數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局 思源市場中心 41 高層形態(tài)成為市場主流，兩房三房是市場供應(yīng)主體，隨 著單價提升及投資型購買增加，一房及單間比例上升 8% 2023年重慶主城區(qū)住宅供應(yīng)類型統(tǒng)計 2023年重慶主城區(qū)住宅供應(yīng)戶型統(tǒng)計 統(tǒng)計 2023年，高層產(chǎn)品占整體供應(yīng)量的 80%，小高層產(chǎn)品占整體供應(yīng)量的 %，別墅占整體供應(yīng)量的 6%，花園洋房占整體供應(yīng)量的 %，多層占整體供應(yīng)量的 2%；其中聯(lián)排別墅占整體供應(yīng)量的 %,獨棟別墅占整體供應(yīng)量的 %。其中龍湖江與城、龍湖酈江、金科十年城、金科小城故事、同天依云郡等占花園洋房市場主體； 2023年兩房比例占到整體比例的 43%，三房比例占到整體比例的 26%，一房比例占到整體比例的21%，單間比例占到整體比例的 6%，四房及五房比例占整體比例的 4%。 重慶房地產(chǎn)歷史態(tài)勢之 主城 08年供應(yīng)類型及戶型統(tǒng)計 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局 思源市場中心 42 整體供應(yīng)以緊湊型戶型為主，從套型面積上主要以 30 90㎡為主，基本上表現(xiàn)出層數(shù)越高戶型越小的趨勢 從整體業(yè)態(tài)供應(yīng)類型面積區(qū)間來看，別墅主要是以四房五房為主；花園洋房以三房作為供應(yīng)主體，占 %；多層主要是以兩房為主，占 48%，三房次之，占 %；小高層主要以三房為主，占 %；高層主要是兩房為主，占 %，三房占 %； 從整體供應(yīng)主力面積來看， 3040㎡區(qū)間戶型占 10%， 4050 ㎡區(qū)間戶型占 12%， 5060 ㎡占到 8%； 6070 ㎡占到 16%，7080 ㎡占到 15%， 8090 ㎡占到 8%。 重慶房地產(chǎn)歷史態(tài)勢之 主城 08年供應(yīng)交叉統(tǒng)計 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局 思源市場中心 43 年商品房銷售率約 64%，住宅空臵 137萬平方米，商品 房空臵增速下降；發(fā)展商大力消化存量房回籠資金明顯 重慶房地產(chǎn)歷史態(tài)勢之 主城商品房預(yù)售及空臵統(tǒng)計 2023年 2023年重慶主城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售情況統(tǒng)計 截至 2023年末， 商品房空臵面積 ，同比增長 %。 其中住宅空臵面積 方米，增長 %； 辦公樓空臵面積由于本年竣工零增長，空臵面積小幅下降 %；商業(yè)營業(yè)用房空臵面積增長 %；其他商品房空臵面積增長 % 08年 空臵三年以上商品房面積較 2023年增長 %，增速下降 ，空臵三年以上住宅增長%，增速下降 。 從一個側(cè)面反映出開發(fā)商大力消化存量房，積極爭取資金回籠的意圖。 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局 思源市場中心 2023年 2023年重慶主城區(qū)成交情況統(tǒng)計圖 44 整體上來看，國家在金融政策的放寬，以及重慶城市規(guī)劃及國家優(yōu)惠政策，給房地產(chǎn)注入了更多活力，為后續(xù)發(fā)展提供了潛在支持 重慶房地產(chǎn)歷史態(tài)勢之 2023年重慶地產(chǎn)大事件 地震影響置業(yè)者心態(tài)，觀望情緒加??；購房者將更加關(guān)注房屋質(zhì)量和抗震程度；投資客從房產(chǎn)市場脫身； 5月 12日汶川地震 保稅港區(qū)可大幅降低出口成本 。西部地區(qū)企業(yè)向重慶靠攏 。拉動房地產(chǎn)開發(fā)熱潮 。 兩路