【文章內(nèi)容簡介】 ，中央財(cái)政今年先安排700億元，建立災(zāi)后恢復(fù)重建基金，明后年繼續(xù)作相應(yīng)安排。同時(shí)，中央財(cái)政安排250億元，加大對抗震救災(zāi)的資金投入。,?,央行5月15日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的背景下，央行決定，對受災(zāi)嚴(yán)重的成都、綿陽等6市州，地方法人金融機(jī)構(gòu)5月20日暫不提高存款準(zhǔn)備金率；同時(shí)，追加救災(zāi)支農(nóng)再貸款限額15億元和再貼現(xiàn)限額10億元。 央行兩次對地震災(zāi)區(qū)增加再貸款額度，共計(jì)70億元。央行6月 7日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率仍然未包含受災(zāi)地區(qū)。 各類貸款優(yōu)惠利率：對用于救災(zāi)及災(zāi)后重建的各類新發(fā)放貸款，包括“三農(nóng)”客戶貸款、中小企業(yè)貸款、一般法人客戶貸款、個(gè)人客戶貸款以及項(xiàng)目貸款等，均可在現(xiàn)行利率政策范圍內(nèi)執(zhí)行最優(yōu)惠利率；對災(zāi)區(qū)居民新發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款，可執(zhí)行下浮15%的優(yōu)惠利率。,?,據(jù)新華網(wǎng)快訊：民政部報(bào)告，截至31時(shí)12時(shí)，國內(nèi)外社會(huì)各界捐贈(zèng)款物總計(jì)401.02億元，實(shí)際到賬款物360.08億元，已向?yàn)?zāi)區(qū)撥付捐贈(zèng)款物107.86億元。 基于以上分析，在未來幾年，災(zāi)區(qū)用于重建的資金每年不會(huì)低于1000億。,?,（2）重建需求推升房地產(chǎn)建安成本上漲 災(zāi)后重建將導(dǎo)致原材料和勞動(dòng)力的短缺，四川非重建城市的房地產(chǎn)開發(fā)公司將面臨建安成本提高的潛在風(fēng)險(xiǎn)。 中國目前處于高通漲時(shí)期，房地產(chǎn)上游原材料（如鋼筋、水泥、砂石等）價(jià)格日益攀升。而本次地震的災(zāi)后重建工程將無疑放大原材料需求。此外，由于水泥、鋼鐵等行業(yè)的運(yùn)輸條件、成本限制，并且四川地區(qū)地處盆地，運(yùn)輸不便，注定了災(zāi)區(qū)重建的主要材料來源地以當(dāng)?shù)鼗蚋浇髽I(yè)為主力。,?,截至5月20日，汶川大地震導(dǎo)致超過540萬人無家可歸，按人均面積20平方米計(jì)，則需重建房屋1.08億平方米，共需324 ~594萬噸的鋼鐵（鋼鐵用量按30~55公斤/平方米計(jì)）、2376~2808萬噸的水泥（水泥按220~260公斤/平方米計(jì)）。考慮到公共建設(shè)配套的修建，災(zāi)區(qū)重建的鋼鐵、水泥用量可能翻倍。 根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年中國生產(chǎn)粗鋼4.89億噸，同比增長15%，出口5488萬噸，基本實(shí)現(xiàn)供給平衡。由于地震影響，四川攀鋼、長城特鋼等鋼鐵生產(chǎn)基受到破壞影響，產(chǎn)能預(yù)計(jì)存在降低的可能，同時(shí)考慮到全國鋼鐵出口合同訂單量提高及出口合同的履行，突發(fā)的地震導(dǎo)致鋼鐵需求放量。預(yù)計(jì)災(zāi)后重建將可能將引發(fā)一定程度的鋼鐵供給短缺。,?,此外，由于水泥的保管問題，以及運(yùn)輸條件、運(yùn)輸成本問題，水泥供應(yīng)更多只能依賴川渝水泥基地的生產(chǎn)能力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年四川省新增產(chǎn)量為1314萬噸，周邊各省新增產(chǎn)量為1562萬噸， 2008年預(yù)計(jì)四川及周邊省份的新增產(chǎn)量為3500萬噸左右，在正常生產(chǎn)的前提下依然存在1500萬噸的缺口。加之地震影響，江油雙馬水泥、黔江水泥、都江堰拉發(fā)基水泥生產(chǎn)基地受損，且2007年中停產(chǎn)高環(huán)境污染、低安全效益的小水泥廠?；诜N種因素的疊加，預(yù)計(jì)將導(dǎo)致水泥供應(yīng)遠(yuǎn)不能滿足災(zāi)后重建的需求。,?,由于大規(guī)模的重建工作將于今年下半年開始、明年進(jìn)入高峰期。明年將是建筑原材料最為緊張的一年，政府將采取資源戰(zhàn)略平衡原則，在短期內(nèi)通過行政手段實(shí)施價(jià)格控制，為災(zāi)區(qū)重建提供足量的原材料和勞動(dòng)力供應(yīng)；而在四川輕災(zāi)非重建城市將可能面臨原材料供應(yīng)短缺的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而推高該地房地產(chǎn)公司的建安費(fèi)用。 綜上： 我認(rèn)為區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格下降不具備成本機(jī)會(huì)，上漲成為必然。,?,二、地震過后區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 ——地震之后，地價(jià)降、房價(jià)漲，房價(jià)先多層漲、后高層漲 3個(gè)月內(nèi)市場逐漸恢復(fù)，并醞釀漲價(jià) 3—5個(gè)月內(nèi)多層建筑多層和低層建筑將率先漲價(jià) 5—6個(gè)月內(nèi)高層建筑將跟進(jìn)漲價(jià)，整個(gè)房地產(chǎn)市場全面上漲,?,土地與地價(jià)：在2007年的瘋狂囤地進(jìn)程中，地價(jià)已成虛高的畸形狀態(tài)。地震后，地價(jià)和土地拍賣的頹勢狀態(tài)將繼續(xù)調(diào)整；同時(shí)，政府考慮到民生問題，將放量部分土地用于支持廉租房、平價(jià)房，或商品房化部分小產(chǎn)權(quán)房。 重建與建材：地震后大量城鎮(zhèn)的重建，將在未來5—10年內(nèi)對建筑材料的需求量巨大（目前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：地震對災(zāi)區(qū)的直接經(jīng)濟(jì)損失約9000億元，其中絕大部分為居民建筑、工業(yè)廠房、以及交通設(shè)施、水電站、學(xué)校等公用設(shè)施），在政府宏觀調(diào)控、先保災(zāi)區(qū)的前提下，必將推動(dòng)建筑業(yè)成本和房價(jià)的上升。 新剛性需求：地震后將加速成都及周邊舊城改造的速度和力度，催生新的剛性購房群體；同時(shí)，災(zāi)區(qū)實(shí)力購買群體將選擇將選擇成都等受地震影響不大的城市購房定居。,?,房地產(chǎn)恢復(fù)：預(yù)計(jì)在未來6個(gè)月左右，人們將逐漸從地震的影響中恢復(fù)到正常的經(jīng)濟(jì)生活秩序，同時(shí)人們的消費(fèi)將更趨于理性，開發(fā)商品牌、建筑質(zhì)量和、抗震性及房屋整體安全性將成為購房者買房的首選參考，房價(jià)的影響力降低。 多層到高層：地震中，樓宇的高低對購房者造成的不同恐懼及對逃生的考慮，將促使消費(fèi)者購房時(shí)首選多層或低層建筑，從而帶動(dòng)多層住宅市場的回暖和漲價(jià)；而隨著政府加大對成都平原地址構(gòu)造安全性的宣傳、市民生活恢復(fù)正常，建材等成本上漲引發(fā)房價(jià)上漲后，高層住宅市場也將迅速恢復(fù)并上漲。,?,第三部分 項(xiàng)目營銷策略,?,營銷策略是在追求利潤最大化和銷售周期合理化兩大目標(biāo)下，根據(jù)工程進(jìn)度、項(xiàng)目自身的特點(diǎn)、項(xiàng)目所在區(qū)域的特性、客戶購房規(guī)律、包裝的效果和推廣的力度等多種因素，從價(jià)格策略、推盤策略、銷控策略三個(gè)方面對項(xiàng)目的銷售提出戰(zhàn)略性的目標(biāo)和計(jì)劃，這三方面也是與之配合的包裝和推廣策略的主要依據(jù)。,?,一、營銷基本思路 本項(xiàng)目位于彭州城北區(qū)域，周邊環(huán)境較為差，市政設(shè)施及配套等都相對較差，區(qū)域內(nèi)居家環(huán)境欠佳，這會(huì)對項(xiàng)目的形象造成一定的負(fù)面影響。而目前彭州市場上大盤、名盤較多，大多數(shù)都具有規(guī)模、環(huán)境、交通條件、景觀資源等各種優(yōu)勢，市場競爭激烈。面對項(xiàng)目的自身實(shí)際情況、市場競爭環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)模及廣告推廣費(fèi)用等客觀因素，項(xiàng)目在營銷上采用“以坐銷為主，以行銷為輔，配合各階段的廣告推廣，輔之以活動(dòng)促銷”的基本營銷思路。最大限度的節(jié)約廣告費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)預(yù)期營銷推廣效果，完成項(xiàng)目的銷售目標(biāo)。,?,二、項(xiàng)目營銷節(jié)點(diǎn) （一）開發(fā)及銷售進(jìn)程 從項(xiàng)目規(guī)劃思路、市場環(huán)境、開發(fā)節(jié)奏及項(xiàng)目總體規(guī)模等方面綜合考慮，建議項(xiàng)目采取整體建設(shè)整體推出的方式，即開盤時(shí)一次性將項(xiàng)目除了銷控以外的所有房源推向市場，追求快速銷售回籠資金。,?,（二）項(xiàng)目營銷節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目在什么時(shí)候、以怎樣的定價(jià)方式入市，即是入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)的選擇。因時(shí)制宜地制定契合市場狀況的項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)策略，會(huì)對其后期經(jīng)營奠定良好的基礎(chǔ)。 項(xiàng)目的關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)： 項(xiàng)目目前工程進(jìn)度在正負(fù)零，預(yù)計(jì)將在9月前后取得預(yù)售許可證；,?,根據(jù)上述主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)以及必須的至少一個(gè)月的客戶蓄水時(shí)間，暫定項(xiàng)目開盤時(shí)間為：2008 年10月1日。 開盤前應(yīng)采取的整體策略是： 宣傳先行、形象搶先、截留目標(biāo)客戶群的入市策略 在此期間，項(xiàng)目的主要廣告投放為工地現(xiàn)場圍墻和導(dǎo)旗，及開盤前的部分告知廣告；,?,三、項(xiàng)目價(jià)格策略 （一）項(xiàng)目價(jià)格的總體定價(jià)原則 價(jià)格總體策略根據(jù)工程進(jìn)展情況、項(xiàng)目總體營銷策略而定。 市場化原則 一房一價(jià)原則 平開高走 可執(zhí)行原則 差異化原則,?,根據(jù)我對項(xiàng)目周邊市場競爭情況的初步調(diào)查、項(xiàng)目資源等情況分析，本案