【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 數(shù)據(jù)來源（貴陽(yáng)市城調(diào)隊(duì) 2023年 2月 22日發(fā)布的數(shù)據(jù)）1/27/2023 49思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案從 2023年商品房交易分析樓市需求面積 成交比例 價(jià)位 成交比例100平方米以下 35% 1000—2023 元 /平方米 56%100—120 平方米 22% 2023—3000 元 /平方米 20%120—150 平方米 25% 3000元 /平方米以上 14%150平方米以上 18%從以上數(shù)據(jù)可以看出，貴陽(yáng)低總價(jià)的產(chǎn)品比較容易得到市場(chǎng)的認(rèn)可。準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位將有助于本項(xiàng)目的開發(fā)成功。1/27/2023 50思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案2023年樓市兩個(gè)明顯的重大變化? 2023年批準(zhǔn)預(yù)售的商品房格局將完全打破：1. 2023年全年住宅用地出讓較上年同比減少了約 64%；經(jīng)濟(jì)適用住房土地出讓受到嚴(yán)格控制，新增住宅建設(shè)用地中普通住宅比例提高；2. 自 2023年 1月 1日起，金陽(yáng)新區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)行招拍掛出讓方式，金陽(yáng)新區(qū)的增量房將以商品房為主，區(qū)域樓市品質(zhì)及價(jià)格將有明顯變化。1/27/2023 51思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案? 老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃? 貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究? 產(chǎn)品優(yōu)化建議? 開發(fā)主題定位、客群定位? 具體規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化建議? 戶型產(chǎn)品建議? 營(yíng)銷推廣方案目錄1/27/2023 52思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案本項(xiàng)目主題概念的引入? 城市化、人文化、生態(tài)化1/27/2023 53思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案主題概念的設(shè)計(jì)、建造細(xì)節(jié)? 避免多條動(dòng)力管道入戶。? 推行節(jié)水型器具。? 住宅小區(qū)要設(shè)立將雜排水、雨水等處理后重復(fù)利用的中水系統(tǒng)、雨水收集利用系統(tǒng)。? 居室內(nèi)達(dá)到自然通風(fēng)；? 衛(wèi)生間具備通風(fēng)換氣設(shè)施；? 廚房設(shè)有煙氣集中排放系統(tǒng)，達(dá)到居室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。? 室外聲環(huán)境系統(tǒng)應(yīng)滿足日間噪聲小于 50分貝，夜間小于 40分貝。? 住宅小區(qū)光環(huán)境一般著重強(qiáng)調(diào)滿足日照要求，室內(nèi)要盡量采用自然光。? 室外公共場(chǎng)地采用節(jié)能燈具，提倡有新能源提供的綠色照明。? 住宅小區(qū)生活垃圾包括收集與處置兩部分，即生活垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放。? 垃圾應(yīng)實(shí)行分類收集。1/27/2023 54思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位： 顯性客戶群隱性客戶群擴(kuò)展性客戶1/27/2023 55思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案顯性客戶群：? 已經(jīng)搬遷入住金陽(yáng)新區(qū)的政府行政事業(yè)機(jī)關(guān)、行政管理機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位中高層管理人員；? 準(zhǔn)備在金陽(yáng)新區(qū)、或已經(jīng)在金陽(yáng)新區(qū)從事商業(yè)、商務(wù)活動(dòng)的私營(yíng)企業(yè)主；? 即將搬遷進(jìn)入金陽(yáng)新區(qū)的機(jī)關(guān)單位及企業(yè)中高層管理人員；? 工作、生活距離金陽(yáng)新區(qū)距離較近的，準(zhǔn)備在金陽(yáng)新區(qū)周邊區(qū)域購(gòu)房的新增人群；? 顯性客戶群，大多為地緣性優(yōu)勢(shì)客群（距離上班近、在金陽(yáng)有投資、或者擁有私家車）的關(guān)系，這類客戶將成為本項(xiàng)目挖掘的第一批客戶。1/27/2023 56思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案隱性客戶群：? 為子女教育、就業(yè)而準(zhǔn)備在貴陽(yáng)投資置業(yè)的購(gòu)房人群；? 從貴陽(yáng)其他城區(qū)分流至金陽(yáng)區(qū)域的購(gòu)房人群；? 在市區(qū)上班，但擁有私家車，對(duì)居住環(huán)境有一定講究的高收入人群；? 受惠于二手房交易，在市區(qū)有居住升級(jí)需求的原住居民；? 在筑城投資房地產(chǎn)的投資性客群；? 隱性客戶群，包括貴陽(yáng)市私人企業(yè)主、貴陽(yáng)市公務(wù)員、周邊州縣市富有階層。通過對(duì)顯性客戶的挖掘，實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)熱銷，形成一定項(xiàng)目品牌及銷售人氣，加上項(xiàng)目本身的高品質(zhì)建設(shè)，給予這隱性類客戶群充分的信心，從而吸引其到本項(xiàng)目置業(yè)，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)市場(chǎng)的有效放大。1/27/2023 57思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案擴(kuò)展性客戶：? 主要包括在外從政、經(jīng)商成功的貴州或貴陽(yáng)人士返回筑城，及其他中意在貴陽(yáng)市居家環(huán)境的貴州籍購(gòu)房客戶；? 準(zhǔn)備在貴陽(yáng)設(shè)置駐筑辦事機(jī)構(gòu)的各州縣市各級(jí)機(jī)關(guān)、企事業(yè)代表處；? 貴州省內(nèi)各州縣市來筑投資置業(yè)的購(gòu)房人群。1/27/2023 58思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案項(xiàng)目與目標(biāo)客戶群的對(duì)接； ? 通過以上分析，在金陽(yáng)新區(qū)購(gòu)房的客戶有著明顯的需求特征，本項(xiàng)目應(yīng)該突出 “出行便利、建筑品質(zhì)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適、性價(jià)比強(qiáng)、有身份感 ” 才能有效地與目標(biāo)客戶群進(jìn)行對(duì)接?？蛻?消費(fèi)特征第一圈層顯性客戶群求方便 —— 與本項(xiàng)目距離不遠(yuǎn)；追求高品位 —— 項(xiàng)目?jī)?yōu)美的自然環(huán)境；青睞性價(jià)比 —— 項(xiàng)目與市區(qū)內(nèi)物業(yè)相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；第二圈層隱性客戶群求交通便利 —— 公共交通的配套、私家車；求環(huán)境 —— 自然與人工；求舒適 —— 社區(qū)已經(jīng)營(yíng)造的舒適感覺；求品位 —— 社區(qū)文化營(yíng)造第三圈層擴(kuò)展性客戶追求高品質(zhì)；追求高品牌價(jià)值；講究身份體驗(yàn)1/27/2023 59思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案? 老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃? 貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究? 產(chǎn)品優(yōu)化建議? 開發(fā)主題定位、客群定位? 具體規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化建議? 戶型產(chǎn)品建議? 營(yíng)銷推廣方案目錄1/27/2023 60思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案總體平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 樓座的排布、天際線? 建筑形式：? 金陽(yáng)北路沿線以塔樓＋商業(yè)裙樓布置；? 風(fēng)情街以小高層板樓布置；? 內(nèi)部組團(tuán)以多層圍合形成獨(dú)立組團(tuán)；? 沿金陽(yáng)北路往東至觀山公園，建筑天際線由高往低；? 金陽(yáng)北路沿線建筑應(yīng)有至高點(diǎn)，建筑天際線向兩邊漸次降低；1/27/2023 61思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案1/27/2023 62思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案水系1/27/2023 63思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案項(xiàng)目功能分區(qū)設(shè)計(jì)建議? 本項(xiàng)目按照 “ 城市化、人文化、生態(tài)化 ” 進(jìn)行建筑安排。? 高層塔樓沿金陽(yáng)北街布置，塔樓底部布置商業(yè)用房，突出項(xiàng)目及區(qū)域的城市化特征；? 多層圍繞組團(tuán)式建筑，通過圍合式安排突出組團(tuán)內(nèi)部的人文關(guān)懷特征，并利用組團(tuán)式景觀規(guī)劃提升組團(tuán)建筑價(jià)值；? 別墅組團(tuán)突出生態(tài)化的利用，利用生態(tài)原始風(fēng)貌突出別墅高端項(xiàng)目的生態(tài)化特征。1/27/2023 64思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案城市區(qū)人文區(qū) 人文區(qū)人文區(qū)生態(tài)區(qū)生態(tài)區(qū)各功能區(qū)劃分：城市區(qū)，以高層建筑＋商業(yè)裙樓（風(fēng)情商業(yè)街），高層建筑突顯現(xiàn)代建筑氣息，商業(yè)裙樓印襯區(qū)域商服的繁華。人文區(qū)，以多層、小高層為主，圍合式的建筑組團(tuán)拉近了社區(qū)居民親近的距離，營(yíng)造社區(qū)內(nèi)和諧的人文居住環(huán)境。自然區(qū)，以聯(lián)排、獨(dú)棟別墅為主，強(qiáng)調(diào)居住區(qū)域內(nèi)的人與建筑、生態(tài)環(huán)境的融合，通過樓座建筑高度的過渡保證了高檔別墅生活居住的私密性要求。 1/27/2023 65思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案項(xiàng)目交通、道路規(guī)劃設(shè)計(jì)建議? 本項(xiàng)目的交通入口，不僅是本項(xiàng)目地塊的一個(gè)構(gòu)成部分，更是項(xiàng)目的形象、品質(zhì)所在，需要配合社區(qū)總體規(guī)劃認(rèn)真的處理，體現(xiàn)社區(qū)品位及功能。? 在入口形象的設(shè)置上，建議打造出項(xiàng)目獨(dú)一無二的、體現(xiàn)小區(qū)形象的標(biāo)志性形象景觀。? 商業(yè)與住宅的入口應(yīng)分別設(shè)置，住宅中高層與多層可共用主入口，但別墅項(xiàng)目的入口應(yīng)單獨(dú)設(shè)置。? 高層與多層入口設(shè)置應(yīng)適當(dāng)加寬人行入口或增設(shè)人行入口的數(shù)量；而別墅項(xiàng)目的入口應(yīng)考慮加寬或適當(dāng)增加車行入口數(shù)量。? 高層與多層入口設(shè)置可簡(jiǎn)約，以方便實(shí)用為主；別墅項(xiàng)目的入口設(shè)置應(yīng)體現(xiàn)大體、大氣1/27/2023 66思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案項(xiàng)目環(huán)境、景觀的設(shè)計(jì)建議：主題景觀、組團(tuán)景觀? 建議以主題景觀代替普通園林，本項(xiàng)目應(yīng)設(shè)置能夠體現(xiàn)項(xiàng)目特征的具有一定主題的標(biāo)志性形象建筑，可以雕塑、建筑、符號(hào)等加以表現(xiàn)。? 從整體上規(guī)劃建立生態(tài)系統(tǒng)，利用本項(xiàng)目天然的自然條件（如山坡、水系）。? 建議本項(xiàng)目的從設(shè)計(jì)順序上先設(shè)計(jì)環(huán)境后設(shè)計(jì)建筑，做到建筑、景觀、環(huán)境三者和諧統(tǒng)一。? 各組團(tuán)景觀規(guī)劃，應(yīng)考慮各種建筑形式的視線范圍。? 各組團(tuán)景觀的設(shè)置，應(yīng)能夠最大限度地讓不同建筑高度的樓層均能夠享受得到。1/27/2023 67思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案項(xiàng)目環(huán)境、景觀的設(shè)計(jì)建議：水體集中、硬質(zhì)景觀? 本項(xiàng)目規(guī)劃中，建議將分散的水體進(jìn)行集中，以形成大面積的景觀水體，這將成為本項(xiàng)目的特色所在，同時(shí)也將是項(xiàng)目的品質(zhì)塑造點(diǎn)所在。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，需要對(duì)包括各類親水設(shè)施、水上活動(dòng)等做重點(diǎn)處理（貴陽(yáng)的山體景觀對(duì)于項(xiàng)目來說，已經(jīng)不能成為景觀上的賣點(diǎn)）。? 在園林景觀的構(gòu)成要素中，硬質(zhì)景觀占有相當(dāng)大的比重，包括地面鋪裝、照明、建筑小品、休閑設(shè)施、標(biāo)識(shí)等。硬質(zhì)景觀作為戶外空間設(shè)施，以應(yīng)用功能和藝術(shù)效果給人們帶來舒適的環(huán)境和美的享受。為了在施工過程中最大限度地體現(xiàn)圖紙的設(shè)計(jì)思想，并滿足其使用功能，對(duì)硬質(zhì)景觀圖進(jìn)行深化設(shè)計(jì)是一個(gè)不容忽視的重要環(huán)節(jié)。1/27/2023 68思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案項(xiàng)目景觀規(guī)劃優(yōu)化建議：集中化：集中化景觀規(guī)劃不明顯，應(yīng)設(shè)置集中化景觀規(guī)劃，以鮮明的主題描述項(xiàng)目特征，集中化、標(biāo)志化、主題鮮明的集中化景觀，便于后期推廣和樹立項(xiàng)目品質(zhì)形象；組團(tuán)化：組團(tuán)化景觀規(guī)劃，應(yīng)便于各樓座對(duì)良好景觀的要求，組團(tuán)化景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)側(cè)重于各組團(tuán)社區(qū)居民的后期使用和維護(hù)。1/27/2023 69思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案水景對(duì)高層住宅來說，價(jià)值沒有得到體現(xiàn)。別墅產(chǎn)品在多層、高層的視野范圍內(nèi)，私密性無保障。各樓座均沒有達(dá)到最佳的視線景觀范圍，能夠提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的景觀規(guī)劃被弱化。1/27/2023 70思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案項(xiàng)目建筑風(fēng)格定位及形象處理：建筑立面 ? 本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格應(yīng)該有所明確，應(yīng)該與市民廣場(chǎng)、會(huì)展中心、市級(jí)行政中心的建筑融合為一體。? 本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格應(yīng)該成為繼市級(jí)行政中心之外的第二道建筑風(fēng)景。? 具體可以考慮在建筑外立面、建筑屋頂、建筑小品、挑檐、商業(yè)裙樓等進(jìn)行處理。1/27/2023 71思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案項(xiàng)目建筑風(fēng)格定位及形象處理：建筑立面處理? 方案可以選擇居住氣息濃厚的海外建筑風(fēng)格，或者立體感、線條感鮮明的現(xiàn)代風(fēng)格。一些具體的細(xì)節(jié)包括：? 外立面應(yīng)裝飾簡(jiǎn)潔明快的裝飾色塊，窗的開面應(yīng)適當(dāng)增大，用大且低的窗臺(tái)設(shè)計(jì)拉近人與自然的距離；陽(yáng)臺(tái)建議以全玻璃陽(yáng)臺(tái)代替?zhèn)鹘y(tǒng)的水泥陽(yáng)臺(tái)、鐵藝陽(yáng)臺(tái)，使本項(xiàng)目的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)能夠充滿當(dāng)代的時(shí)代氣息。? 在一些建筑外觀上，陽(yáng)臺(tái)、飄窗盡量不要突出建筑物；? 空調(diào)機(jī)位應(yīng)預(yù)留百葉或者其他可以將外掛機(jī)進(jìn)行隱蔽性的建筑處理，預(yù)留機(jī)位的空間應(yīng)該足夠大（有些項(xiàng)目機(jī)位預(yù)留位置太小，導(dǎo)致不能使用）；? 城市主干道（金陽(yáng)北路沿線）建筑立面的陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)處理建議采用全封閉式，并將晾衣服、儲(chǔ)物等生活用陽(yáng)臺(tái)的朝向小區(qū)內(nèi)引導(dǎo)。1/27/2023 72思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案項(xiàng)目建筑風(fēng)格定位及形象處理：商業(yè)部分建筑處理? 局部挑空，加大柱距 (最好為 )，以滿足業(yè)態(tài)變化及調(diào)整需要；? 對(duì)業(yè)態(tài)通過建筑硬件條件進(jìn)行引導(dǎo)，如餐飲區(qū)就需要在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)預(yù)留隔油池，大出口地排等；? 對(duì)商業(yè)部分的配電應(yīng)考慮稍大一些；? 考慮在部分商鋪設(shè)置上下水處理。1/27/2023 73思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案建筑結(jié)構(gòu)的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議? 商業(yè)裙樓部分以框架結(jié)構(gòu)為主 (便于未來商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整)? 塔樓（高點(diǎn)住宅）、多層、小高層以剪力墻為主? 別墅以鋼混為主（或局部鋼混）。 1/27/2023 74思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案項(xiàng)目建筑外立面主色系裝飾建議? 建筑外立面，建議盡量采用穩(wěn)重、大氣的深色作為建筑外方面的主色系。? 亮色系、淺色系與本項(xiàng)目特征（即規(guī)模較大、品質(zhì)較高的社區(qū)品位不太協(xié)調(diào)）可能不太相符，而且貴陽(yáng)特殊的自然氣候環(huán)境，淺色系將容易污染建筑外立面。1/27/2023 75思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案項(xiàng)目各類物業(yè)內(nèi)部裝修建議 ? 公共空間指首層大堂、電梯間、各層公共走道、樓梯間的裝修裝飾。? 建議公共部分的內(nèi)部裝修，首層大堂、各層公共走道、候梯間地面結(jié)合貴陽(yáng)氣候條件，建議選用耐泥水污染的石材進(jìn)行鋪裝（或地面整體水磨石處理），各樓層的地面鋪裝建議至鋪至戶門。踢腳線選用石材鋪裝，顏色建議選用深色系。? 套內(nèi)空間，指門窗的設(shè)計(jì)和材料選用以及裝修標(biāo)準(zhǔn)。? 套內(nèi)空間的裝修建議以精裝修（或廚衛(wèi)精裝）為主，在交房標(biāo)準(zhǔn)上與其他項(xiàng)目形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，一方面體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)，一方面精裝修也有利于提高售房單價(jià)。1/27/2023 76思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案硬件設(shè)備及設(shè)施 建議： 采暖采光、熱水飲用水、電視系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)? 采暖采光，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮在建筑中應(yīng)用節(jié)能建筑材料和施工工藝，如寒冷季節(jié)的墻體保溫功能、大面積窗戶（或陽(yáng)臺(tái)）的自然采光、通透的新風(fēng)動(dòng)線設(shè)計(jì)等。? 熱水及飲用水，是否能夠?qū)厝?、直飲水直接引入戶?24小時(shí)熱水是否供應(yīng)（熱水供應(yīng)可設(shè)計(jì)利用酒店的熱水設(shè)施余量對(duì)小區(qū)進(jìn)行分區(qū)、分組團(tuán)供應(yīng)）? 電視系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)配備有線電視、還是衛(wèi)星電視（如酒店的電視接收系統(tǒng)為衛(wèi)星接收系統(tǒng)，可為小區(qū)使用）；? 通訊系統(tǒng)：電話系統(tǒng)（包括每戶電話預(yù)留接口數(shù)，是否需要為每戶預(yù)留一個(gè)以上接口）、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（如寬帶接口及流量的預(yù)留）等。1/27/2023 77思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案硬件設(shè)備及設(shè)施 建議：智能化系統(tǒng)、布線系統(tǒng)? 智能化系統(tǒng)：包括社區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安防系統(tǒng)（如 24小時(shí)電視安防監(jiān)控、電子門禁系統(tǒng)、存車智能卡系統(tǒng)、消防系統(tǒng)（如煙感系統(tǒng)、噴淋