【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 /平 /月 2棟 23樓 東美科技 先進(jìn)制造 1000多平 15元 /平 /月 3棟 泰通電力科技 先進(jìn)制造 1000多平 15元 /平 /月 4棟 佳程防偽科技 服務(wù) 1000多平 15元 /平 /月 區(qū)域商務(wù)典型案例 橡樹(shù)園 Code of this report | 43 169。 Copyright Centaline Group, 2023 商務(wù)初期 商務(wù)發(fā)展 商務(wù)發(fā)展趨勢(shì)分析： 麓谷產(chǎn)業(yè)園發(fā)展帶來(lái)配套的需求，從而為區(qū)域商務(wù)型物業(yè)提供了發(fā)展機(jī)會(huì)。 服務(wù)型及中小軟件企業(yè)將逐步成為發(fā)展熱點(diǎn)； 目前區(qū)域內(nèi)商務(wù)的租金承受及購(gòu)買(mǎi)能力未體現(xiàn)，純寫(xiě)字樓物業(yè)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。 麓谷住宅 發(fā)展 2023 2023 2023 2023 2023 2023 200年 2023 2023 2023 2023 2023 典型 樓盤(pán) 麓谷坐標(biāo)、軟件園 商務(wù)初期 麓谷中央、麓谷工業(yè)園 商務(wù)發(fā)展 發(fā)展態(tài)勢(shì) 購(gòu)地自建少量配套 寫(xiě)字樓辦公 客戶(hù) 園區(qū)大中型企業(yè) 服務(wù)型及中小軟件企業(yè) 麓谷園區(qū)商務(wù)發(fā)展變化 430億元 500億元 經(jīng)濟(jì)發(fā)展線路 地產(chǎn)發(fā)展線路 麓谷高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)圖 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 區(qū)域市場(chǎng)背景：麓谷商務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀（發(fā)展純商務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大） Code of this report | 44 169。 Copyright Centaline Group, 2023 市場(chǎng)背景小結(jié)： ?居住需求：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類(lèi)型逐步由實(shí)用居家戶(hù)型轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)用投資（短?。?hù)型，面積需求小化； ?商務(wù)需求：長(zhǎng)線看好，目前壓力大；配套服務(wù)型企業(yè)、中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)是未來(lái)租用的主力。區(qū)域內(nèi)商務(wù)的租金承受及購(gòu)買(mǎi)能力未體現(xiàn)，目前純商務(wù)方向存在一定風(fēng)險(xiǎn)； Code of this report | 45 169。 Copyright Centaline Group, 2023 價(jià)值分析 區(qū)域分析 大勢(shì)分析 客戶(hù)分析 發(fā)現(xiàn) 高溢價(jià)價(jià)值 客戶(hù)審視 —— 研究方法：圈定調(diào)研項(xiàng)目，分組進(jìn)行 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目圈定 分析方式及數(shù)量 調(diào)研人員及時(shí)間支出 圈定原則：產(chǎn)品屬性、檔次接近；客戶(hù)來(lái)源重疊；樓盤(pán)規(guī)模相近 核心：麓谷坐標(biāo)、遠(yuǎn)大麓園、可可小城 外圍：未來(lái)城、湘騰城市廣場(chǎng) 數(shù)據(jù)來(lái)源：售樓部現(xiàn)場(chǎng)訪：麓谷坐標(biāo)、湘騰城市廣場(chǎng)等 4個(gè)售樓部 客戶(hù)訪談：以上 4個(gè)項(xiàng)目售樓部現(xiàn)場(chǎng)以及小區(qū)社區(qū)內(nèi) 訪談對(duì)象及數(shù)量：誠(chéng)意客戶(hù) 50人；銷(xiāo)售 /策劃人員 10人 時(shí)間安排：花費(fèi)時(shí)間 3天； 具體日期 8月 2日 — 4日 調(diào)研人員：中原湘麓國(guó)際項(xiàng)目組 4人，研究部支持人員 1人 . 客戶(hù)來(lái)源：公寓的客戶(hù)具有很強(qiáng)的區(qū)域性，主要集中在麓谷區(qū)域，目前外區(qū)域客戶(hù)一般受價(jià)格驅(qū)使。 置業(yè)目的：區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品以自住為主，主要受價(jià)格驅(qū)動(dòng)，有部分商務(wù)和投資性需求。 自住性需求 商務(wù)性需求 投資性需求 長(zhǎng)房時(shí)代城 —— —— —— 金麓國(guó)際 —— —— —— 涉外國(guó)際公館 80% —— 20% 未來(lái)城 80% —— 20% 麓谷坐標(biāo) 50% 30% 20% 遠(yuǎn)大 麓園 60% —— 40% 可可小城 80% —— 20% Code of this report | 49 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ?酒店式公寓客戶(hù)調(diào)查 Code of this report | 50 169。 Copyright Centaline Group, 2023 企業(yè)名稱(chēng) 員工分類(lèi) 員工人數(shù) 百分 比 月收入 企業(yè)名 稱(chēng) 員工分類(lèi) 員工人數(shù) 百分比 月收入 企業(yè)名稱(chēng) 員工分類(lèi) 員工人數(shù) 百分比 月收入 五強(qiáng)電力 高層 1000 5% —— 科力豐新能源科技公司 高層 400－ 500 5% 年薪 10以上 雙鶴藥業(yè) 高層 500人 5% —— 中層 15% 50007000 中層 10% 4000－ 5000 中層 10% 40006000 普通員工 60% 30004000 普通員工 25% 2023左右 普通員工 60% 25004000 一線工人 20% 20233000 一線工人 60% 1000－ 2023 一線工人 25% 18002500 金嶺機(jī)床有限公司 高層 400500 5% 年薪 10萬(wàn)起 三德公司 高層 300人 5% \ 申大科技 高層 400人 5% 8000以上 中層 10% 40006000 中層 10% 40005000 中層 15% 50006500 普通員工 55% 3000左右 普通員工 50% 20234000元 普通員工 20% 30005000 一線工人 30% 15002023 一線工人 30% 15002023 一線工人 60% 15004000 固特邦土木技術(shù)公司 高層 3040 3% ____ 中聯(lián)重科 高層 麓谷園區(qū)5000人 5 % 10000以上 湖南天鷹高壓 開(kāi)關(guān)電器有限公司 高層 300400人 3% 700015000 中層 7% 40005000 中層 10 % 年薪 810萬(wàn) 中層 7% 45007000 普通員工 30% 25003000 普通員工 20 % 40005000 普通員工 30% 25004000 一線工人 60% 15002023 一線工人 60% 25003500 一線工人 60% 10002023 經(jīng)閣集團(tuán) 高層 600 5% ____ 杉杉新材料 高層 800人 5% 8000及以上 中層 20% 40005000 中層 10% 50007000 普通員工 35% 25003500 普通員工 45% 25003500 一線工人 40% 最少月收入1500元 一線工人 40% 15002023 麓谷企業(yè)員工構(gòu)成及收入水平調(diào)研 為準(zhǔn)確了解相關(guān)數(shù)據(jù)，中原以麓谷具有代表性的 11家大中型企業(yè)為樣本，進(jìn)行了充分的市場(chǎng)調(diào)研與數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。 Code of this report | 51 169。 Copyright Centaline Group, 2023 員工分類(lèi) 企業(yè)員工人數(shù) 百分比 月收入 人口基數(shù)預(yù)估 高級(jí)管理人員 通常在 300500人之間；少的只有幾十人，最多有4000、 5000人 5% 8000以上 1200人 中級(jí)管理人員 10% 40007000 2400人 普通員工 35% 25004000 8400人 一線工人 50% 10002500 12023人 麓谷大中型企業(yè)員工構(gòu)成及收入水平： 據(jù)了解，大中型企業(yè)員工人數(shù)占有園區(qū)總?cè)丝诘?80%左右，以總?cè)丝?3萬(wàn)計(jì)算（不含管委會(huì)、地稅局、國(guó)稅局等行政辦公單位人員），員工收入及人口基數(shù)預(yù)估如下： Code of this report | 52 169。 Copyright Centaline Group, 2023 需 求 客戶(hù)來(lái)源 購(gòu)買(mǎi)能力 戶(hù) 型 考 慮 因 素 市場(chǎng)需求 比重 第一次置業(yè) (剛性需求 ) 麓谷園內(nèi)各企業(yè)、周邊企事業(yè)單位收入較高員工，周邊大市場(chǎng)經(jīng)商人士，岳麓區(qū) 25－ 35歲年輕居民等 有一定 購(gòu)買(mǎi)能力 小兩房、小三房 (6080平米 ) 注重方便性（上班地點(diǎn)） 50% 注重性?xún)r(jià)比 生活配套 改善居住條件 麓谷周邊企事也單位員工，園內(nèi)企業(yè)中層管理人員 較強(qiáng) 三房、四房 (110130平米 ) 注重社區(qū)環(huán)境 30% 注重周邊配套（子女上學(xué)問(wèn)題、醫(yī)療配套） 熟悉周邊區(qū)域 短期居住及投資行為 麓谷周邊企事單位員工，園內(nèi)企業(yè)中高層管理人員，看好麓谷區(qū)域發(fā)展前景的人士等 強(qiáng) 公寓 (3050平米 ) 總面積小，租金相對(duì)高，考慮短期居住 20% 總價(jià)較低，首付或月供壓力不大 服務(wù)要好，最好是精裝修 結(jié)論：酒店式公寓目前需求呈發(fā)展態(tài)勢(shì)，主要是企業(yè)中高層短期居住及投資 需求小結(jié) Code of this report | 53 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ?商務(wù)客戶(hù)調(diào)查 Code of this report | 54 169。 Copyright Centaline Group, 2023 商務(wù)客戶(hù)需求預(yù)判：區(qū)域大中型企業(yè)基本無(wú)商務(wù)需求。 大中型企業(yè)商務(wù)需求分析： 從訪問(wèn)情況來(lái)看，麓谷區(qū)域內(nèi)大中型企業(yè)均以買(mǎi)地自建來(lái)解決商務(wù)需求；附屬服務(wù)性行業(yè)有小部分入駐園區(qū)，多數(shù)在交通便利、配套齊全商圈中心辦公。 采訪對(duì)象 年齡構(gòu)成 所屬公司 所屬部門(mén) 企業(yè)辦公現(xiàn)狀 商務(wù)需求 李先生 30歲左右 中聯(lián)重科 企業(yè)管理部 購(gòu)地自建 無(wú) 姚先生 30多歲 五強(qiáng)電力 人力資源部 購(gòu)地自建 無(wú) 劉小姐 20多歲 電纜附件 行政部 購(gòu)地自建 無(wú) 鞏先生 30多歲 夢(mèng)潔 行政人員 購(gòu)地自建 無(wú) Code of this report | 55 169。 Copyright Centaline Group, 2023 商務(wù)客戶(hù)需求預(yù)判：區(qū)域中小型高新企業(yè)有一定商務(wù)需求，隨著產(chǎn)業(yè)園的不斷擴(kuò)大，未來(lái)中小企業(yè)的商務(wù)需求潛力更大 中小型企業(yè)商務(wù)需求分析： 麓谷信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，對(duì)商務(wù)寫(xiě)字樓也產(chǎn)生了一定需求，麓谷坐標(biāo)就有部分軟件企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商務(wù)產(chǎn)品；長(zhǎng)期看商務(wù)辦公將隨著產(chǎn)業(yè)的成熟而不斷放大。 采訪對(duì)象 年齡構(gòu)成 所屬公司 所屬部門(mén) 企業(yè)辦公現(xiàn)狀 商務(wù)需求 王先生 20多歲 圖龍?jiān)O(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)部 租賃經(jīng)營(yíng) 有擴(kuò)大想法 魯先生 30多歲 摩托羅拉 網(wǎng)絡(luò)技術(shù)部 租賃經(jīng)營(yíng) 暫無(wú) 李先生 20多歲 智贏網(wǎng)絡(luò) 行政人員 租賃經(jīng)營(yíng) 暫無(wú) 劉先生 30多歲 中創(chuàng)軟件 技術(shù)開(kāi)發(fā)部 租賃經(jīng)營(yíng) 暫無(wú) 朱先生 20多歲 博華科技 開(kāi)發(fā)部經(jīng)理 租賃經(jīng)營(yíng) 有擴(kuò)大想法 陳先生 20多歲 福萊特 技術(shù)部 租賃經(jīng)營(yíng) 暫無(wú) Code of this report | 56 169。 Copyright Centaline Group, 2023 小結(jié) ?目前區(qū)域公寓需求依然以自住為主，主要受價(jià)格驅(qū)動(dòng)； ?酒店式公寓需求目前呈發(fā)展態(tài)勢(shì)，主要是企業(yè)中高層管理人員的短期居住及投資行為，注重精裝、服務(wù)； ?商務(wù)性公寓需求主要集中在中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，隨著產(chǎn)業(yè)園的不斷擴(kuò)大，未來(lái)中小企業(yè)的商務(wù)需求潛力更大 Code of this report | 57 169。 Copyright Centaline Group, 2023 價(jià)值發(fā)掘小結(jié) 價(jià)值 市場(chǎng) 區(qū)域 客戶(hù) 酒店激發(fā)本案酒店式公寓及商務(wù)功能 變市下 自住及商務(wù)成為公寓主要需求 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)公寓投資需求 及商務(wù)需求的未來(lái)趨勢(shì) 酒店式公寓主要以企業(yè)中高層短期居住為主； 商務(wù)需求主要以創(chuàng)業(yè)型企業(yè)為主 基于大勢(shì)、市場(chǎng)、溢價(jià) 3重考慮 形成以酒店式行政公館、創(chuàng)業(yè)辦公為主，投資、自住為輔的一攬子高價(jià)值聚合體 Code of this report | 58 169。 Copyright Centaline Group, 2023 我們的 3期將立足實(shí)現(xiàn)多元化功能 集 5星級(jí)酒店式公館、商務(wù)、居住、商業(yè)廣場(chǎng)于一體的 酒店驅(qū)動(dòng)型 麓谷央?yún)^(qū)微型城市綜合體 項(xiàng)目占位 Code of this report | 59 169。 Copyright Centaline Group, 2023 長(zhǎng)沙唯一，麓谷酒店式四維 SPACE 差異化價(jià)值占位 所謂四維就是空間變換，即：酒店、商務(wù)、居住、投資四種方式，本案中體現(xiàn)一種價(jià)值方式，引入空間的概念，模糊居住的概念，貫穿整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目定位 報(bào)告體系 Analyze System 項(xiàng)目目標(biāo) 中原經(jīng)驗(yàn) 發(fā)掘高溢價(jià) 提升高溢價(jià) 推售高溢價(jià) 推廣高溢價(jià) 現(xiàn)場(chǎng)高溢價(jià) 拓展高溢價(jià) 費(fèi)用預(yù)估 Code of