【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 527879 “ 四點(diǎn)” 抓“品牌”： 夯實(shí)新長(zhǎng)海品牌，以企業(yè)品牌為出發(fā)點(diǎn)，提升項(xiàng)目品牌； 抓“物管”： 聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)公司的前期介入，培訓(xùn)指導(dǎo)并建立物業(yè)管理體系，樹(shù)立項(xiàng)目良好的形象。 抓“口碑”： 通過(guò)系列圈層活動(dòng)加強(qiáng)與前期業(yè)主及目標(biāo)客戶互動(dòng)，為項(xiàng)目樹(shù)立良好的口碑。 抓“業(yè)主”： 在項(xiàng)目形象口碑得到良好經(jīng)營(yíng)的前提下，對(duì)進(jìn)駐客戶和業(yè)主進(jìn)行深度挖掘，形成良性的“客戶鏈”經(jīng)營(yíng)客戶關(guān)系。 “一線” 樹(shù)“品牌”： 整體策略圍繞夯實(shí) “新長(zhǎng)?！逼放茷橹骶€。通過(guò)品牌的梳理實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目形象的整體提升，著力經(jīng)營(yíng)好客戶關(guān)系，硬抓項(xiàng)目“口碑”在促進(jìn) 期銷售的同時(shí)為后續(xù)的開(kāi)發(fā)奠定良好的品牌基礎(chǔ)！ 營(yíng)銷總策略： 四點(diǎn)一線 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 新長(zhǎng)海麓谷中心一期的開(kāi)發(fā)，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵，它承擔(dān)產(chǎn)品價(jià)值體現(xiàn)、項(xiàng)目品牌升華、利潤(rùn)最大化等責(zé)任，所以一期以打造項(xiàng)目品質(zhì)，樹(shù)立品牌形成口碑為核心。 策略思想：以租帶售，樹(shù)立品牌，提升價(jià)值。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目分析 目標(biāo)達(dá)成 項(xiàng)目本體分析 市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析 價(jià)值因素對(duì)比 市場(chǎng)定位 SWOT分析 總策略 推貨策略 推廣策略 蓄客策略 銷售執(zhí)行 活動(dòng)策略 項(xiàng)目屬性定位 客戶定位 價(jià)格策略 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 包裝策略 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 價(jià)格策略 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 一：選取長(zhǎng)沙市競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比 參考相鄰、相近的、同類的產(chǎn)品，以其銷售價(jià)格作為參考。 二：賦予權(quán)重、力求準(zhǔn)確 對(duì)不同因素對(duì)項(xiàng)目的影響賦予權(quán)重； 對(duì)區(qū)域的不同賦予不同的權(quán)重； 對(duì)類比項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的影響不同賦予權(quán)重。 本項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格研究方式 均價(jià)定價(jià)原則： 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 項(xiàng) 目 加權(quán)系 數(shù) 市場(chǎng)可類比項(xiàng)目 麓谷信息港 標(biāo)志 麓谷坐標(biāo) 高新企業(yè)廣場(chǎng) 麓谷國(guó)際工業(yè)園 岳麓 1號(hào) 郡原廣場(chǎng) 區(qū)域因素 位置交通 10 10 10 10 6 10 10 生活配套 10 9 10 10 城市規(guī)劃 8 8 8 8 6 8 8 發(fā)展前景 8 8 8 7 6 8 8 項(xiàng)目因素 發(fā)展商品牌 7 6 6 6 5 7 7 樓盤規(guī)模 4 4 4 4 4 3 4 總體設(shè)計(jì) 4 4 4 4 3 4 4 園林設(shè)計(jì) 8 5 8 7 6 8 建筑外觀 10 10 10 6 10 戶型設(shè)計(jì) 12 12 12 12 12 12 12 自身配套 9 9 9 8 7 8 9 物業(yè)管理 10 10 10 10 8 10 10 本案對(duì)比項(xiàng)目總得分 100 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 銷售價(jià)格 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 根據(jù)對(duì)參考項(xiàng)目影響其價(jià)格的各因素的調(diào)整權(quán)重， 得出本項(xiàng)目聯(lián)排市場(chǎng)靜態(tài)均價(jià)取整后約為 3630元 /㎡ 項(xiàng)目名稱 現(xiàn)售均價(jià) （元 /㎡ ） 對(duì)比得分 比準(zhǔn)均價(jià) 權(quán)重 權(quán)重均價(jià) 麓谷信息港 3600 30% 標(biāo)志 麓谷坐標(biāo) 4500 25% 高新企業(yè)廣場(chǎng) 2800 2562 20% 麓谷國(guó)際工業(yè)園 2600 1963 10% 岳麓 1號(hào) 4800 4680 8% 郡原廣場(chǎng) 6400 6304 7% 市場(chǎng)價(jià)格（靜態(tài)） 100% 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 出租價(jià)格 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 根據(jù)對(duì)參考項(xiàng)目影響其價(jià)格的各因素的調(diào)整權(quán)重， 得出本項(xiàng)目聯(lián)排市場(chǎng)靜態(tài)均價(jià)取整后約為 26元 /㎡ 項(xiàng)目名稱 現(xiàn)售租價(jià) 對(duì)比得分 比準(zhǔn)均價(jià) 權(quán)重 權(quán)重均價(jià) 麓谷信息港 40 30% 高新企業(yè)廣場(chǎng) 22 35% 麓谷國(guó)際工業(yè)園 15 20% 標(biāo)志 麓谷坐標(biāo) 36 15% 市場(chǎng)價(jià)格（靜態(tài)） 100% 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 市場(chǎng)測(cè)算價(jià)格 公司期望 銷售均價(jià) 出租均價(jià) 3630元 /平米 4000元 /平米 26元 /平米 30元 /平米 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 修正價(jià)格為： 售價(jià) 3630 =3885元 /㎡ (取整 ) 租價(jià) 26 =27元 /㎡ 動(dòng)態(tài)價(jià)格 =靜態(tài)價(jià)格 +溢價(jià)空間 市場(chǎng)比較法計(jì)算 市場(chǎng)增長(zhǎng)溢價(jià) 規(guī)劃利好溢價(jià) 營(yíng)銷措施溢價(jià) 外部溢價(jià)因素 內(nèi)部溢價(jià)因素 項(xiàng)目成熟溢價(jià) 產(chǎn)品領(lǐng)先溢價(jià) 品牌信譽(yù)溢價(jià) 一期租銷均價(jià)建議： 價(jià)格修正 我司在開(kāi)發(fā)商一期首批房源期望實(shí)收均價(jià)的基礎(chǔ)上，考慮到市場(chǎng)推貨拉升、折扣回收及產(chǎn)品的溢價(jià)空間，推導(dǎo)出動(dòng)態(tài)價(jià)格： 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 價(jià)格策略 采取高開(kāi)高走的入市策略，垂直價(jià)差低樓層價(jià)低，每加一層遞增價(jià)差 30元 /㎡ ，同時(shí)考慮面積、朝向、電梯遠(yuǎn)近等系數(shù)制定價(jià)格。具體系數(shù)如下： ? 朝向系數(shù) B3棟臨麓泉路，就辦公而言，南北價(jià)差 10元 ? 面積系數(shù) 本棟樓層面積差距最大為 80平米，東西兩頭價(jià)差 10元 ? 電梯距系數(shù) 按電梯遠(yuǎn)近來(lái)分開(kāi)戶型差價(jià) 10元 ? 層差系數(shù) 樓層受噪音影響、空氣質(zhì)量差，采光、視野差等因素，層差數(shù)系 30元。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 銷售政策 ? 一批推 2樓、 3樓、 7樓定價(jià)基礎(chǔ)上執(zhí)行 96折優(yōu)惠（銷控策略大面積推 2樓、3樓，小面積推向 7樓）； ? 二批推 4樓、 5樓在一批 7樓價(jià)格的基礎(chǔ)上 98折優(yōu)惠； ? 三批推 6樓按 7樓價(jià)格銷售無(wú)優(yōu)惠； 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目分析 目標(biāo)達(dá)成 項(xiàng)目本體分析 市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析 價(jià)值因素對(duì)比 市場(chǎng)定位 SWOT分析 總策略 推廣策略 蓄客策略 銷售執(zhí)行 活動(dòng)策略 項(xiàng)目屬性定位 客戶定位 推貨策略 價(jià)格策略 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 包裝策略 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 原則 ： 根據(jù)蓄客情況，制定推售貨量及戶型。 不同樓層、不同面積產(chǎn)品，優(yōu)劣單位搭配推出，形成價(jià)差壓力；同時(shí)，為后續(xù)推貨保留足夠的可選空間，從而保證每一次加推都形成熱銷效果； 將客群細(xì)分，根據(jù)不同的客戶群分階段推出配置合理的貨源。 每次推貨量需視階段性的客戶量而定，制造貨源緊俏氣氛，刺激客戶下訂。 保持推貨節(jié)奏緊湊性，在市場(chǎng)與客戶心理，始終保持熱銷的錯(cuò)覺(jué)。 根據(jù)認(rèn)籌進(jìn)度，制定詳細(xì)的推售和消化目標(biāo)，將目標(biāo)任務(wù)分解，細(xì)化，保證對(duì)客戶的刺激力度和銷售氛圍的熱度保持。 操作要點(diǎn)： 推貨原則 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 貨源產(chǎn)品梳理： 主力產(chǎn)品迎合中小企業(yè)需求，產(chǎn)品線豐富。 戶型 建筑面積 (㎡ ) 套數(shù) 套數(shù)比 可售套內(nèi)面積 (㎡ ) A 18 19% B 21 23% C 2 2% D 29 31% E 11 13% F 10 11% G 1 1% 合計(jì) 92 一期 B3棟戶型分析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 整體推貨節(jié)奏安排： 備注：此分批為主要推貨批次，每批推貨量根據(jù)市場(chǎng)及蓄客情況再做適當(dāng)調(diào)整。 均衡分貨，好次、大小搭配，樹(shù)立價(jià)格標(biāo)桿，形成價(jià)差 新長(zhǎng)海中心一期推貨計(jì)劃表 總參數(shù) 戶型套數(shù) 批次 推貨時(shí)間 租售方式 B3棟分層 套數(shù) 面積 A戶 B戶 C戶 D戶 E戶 F戶 G戶 一 2022/3/26 售 2層 3層 7層 26 6 6 1 7 3 3 二 2022/6/18 售 4層 5層 18 4 4 6 2 2 三 2022/8/6 售 6層 9 2 2 3 1 1 4月中旬開(kāi)始租賃 租 1層 8層 9層 10層 11層 39 6 9 1 13 5 4 1 合計(jì) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 推 廣 策 略 高端發(fā)聲，品牌先行 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 推廣策略 爆發(fā) 緊急蓄客 搶占市場(chǎng) 訴求 重點(diǎn) 線上硬廣：圍檔戶外、短信、網(wǎng)絡(luò)炒作開(kāi)始 傳播稀缺的核心價(jià)值點(diǎn)、首批租售開(kāi)始 結(jié)合多方面蓄客渠道結(jié)合實(shí)效營(yíng)銷活動(dòng)公開(kāi)亮相， 線上線下廣告鋪開(kāi)，分批推售 線上線下開(kāi)盤信息公示 開(kāi)盤活動(dòng) 新長(zhǎng)海商務(wù)作品 獻(xiàn)禮長(zhǎng)沙 策略解讀： 根據(jù)項(xiàng)目的計(jì)劃節(jié)點(diǎn)，確定本項(xiàng)目的推廣策略的核心思想： 蓄客渠道 + 品牌推廣： 以營(yíng)銷活動(dòng)為主 —— 各節(jié)點(diǎn)集中重心 —— 戰(zhàn)術(shù)組合推廣 。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 第三階段 標(biāo)桿引領(lǐng) 穩(wěn)固客源 35月 3月初臨時(shí)售樓部開(kāi)放 4月份項(xiàng)目開(kāi)工典禮 5月蓄客 2層 3層 7層簽定金合同 11層租賃啟動(dòng) 67月 6月?tīng)I(yíng)銷中心開(kāi)放 VIP蓄客、簽定金合同 推 4層 5層房源 89月 8月 7日引爆開(kāi)盤 前期定金客戶轉(zhuǎn)簽正式合同 6層房源推售 9月清盤掃尾 推廣 主題 推廣 目的 推廣 節(jié)點(diǎn) 品牌啟勢(shì)，擴(kuò)大影響力提升項(xiàng)目知名度 臨時(shí)營(yíng)銷中心開(kāi)放、案場(chǎng)蓄客戶開(kāi)始 沙盤、圍墻廣告、展板、折頁(yè)等物烊制做、 線下定向推廣、行銷 +派單大力蓄客戶 產(chǎn)品占位，提升競(jìng)爭(zhēng)力 深挖客戶資源，以業(yè)主關(guān)系維護(hù)，老帶新為出發(fā)點(diǎn)，口碑傳播大力蓄客，持續(xù)熱銷，形成客戶購(gòu)買行為，搶占市場(chǎng)份額 開(kāi)盤引爆 線上網(wǎng)絡(luò)、短信發(fā)布開(kāi)盤信息，線下以營(yíng)銷活動(dòng)為主，積蓄客戶， 久等了，麓谷 5A級(jí)商務(wù)作品 副標(biāo)：西長(zhǎng)沙 核心區(qū) 5A 級(jí)復(fù)合商務(wù) 首批房源內(nèi)部認(rèn)購(gòu)啟幕 第二階段 品牌詮釋 價(jià)值釋放 第一階段 品牌起勢(shì) 項(xiàng)目亮相 麓谷中央，辦公首選 副標(biāo)：西長(zhǎng)沙 核心區(qū) 5A 級(jí)復(fù)合商務(wù) VIP認(rèn)籌全城啟動(dòng) 麓谷中央，辦公首選 副標(biāo)：西長(zhǎng)沙 核心區(qū) 5A 級(jí)復(fù)合商務(wù) 盛大開(kāi)盤 工作事項(xiàng) 推廣節(jié)點(diǎn)劃分 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 啟動(dòng)期： 2022年 2月