【文章內(nèi)容簡介】 喜來登業(yè)主答謝活動 2023年 3月 與浦發(fā)銀行聯(lián)合，浦發(fā) VIP客戶游園及植物園文景高爾夫燒烤 意大利的春天 托斯卡納私人俱樂部正式啟動 托斯卡納私人俱樂部 高爾夫體驗暨森林燒烤活動 托斯卡納 “ 清涼一夏水上嘉年華 ” 繽紛呈現(xiàn) 別墅市場環(huán)境產(chǎn)品競爭力研究高端客戶分析競爭樓盤營銷研究營銷活動分析競爭環(huán)境小結(jié)形象塑造分析項目理念打造產(chǎn)品展示分析營銷小結(jié)33營銷研究 4—— 營銷活動分析 /美洲故事美洲故事的營銷活動結(jié)合工程節(jié)點，突出其項目整體定位“ 家族別墅 ” 而做，活動突顯項目高端形象，效果較好2023年 6月 現(xiàn)場售樓部開放（千萬巨制原木建筑耀現(xiàn)長沙美洲故事銷售現(xiàn)場）2023年 9月 開盤儀式2023年 12月底 “ 美洲故事 ” 新年名流夜暨美國自駕游出征 2023年 5月 美洲故事攜金鷹 955打造美國常青藤名校夏令營（用世界的語言，啟蒙家族傳人）“美洲故事 ”新年名流夜暨美國自駕游出征儀式“美洲故事 ”售樓部別墅市場環(huán)境產(chǎn)品競爭力研究高端客戶分析競爭樓盤營銷研究營銷活動分析競爭環(huán)境小結(jié)形象塑造分析項目理念打造產(chǎn)品展示分析營銷小結(jié)34營銷分析 4—— 營銷活動 /保利閬峰云墅閬峰云墅的活動都與起銷售節(jié)點相結(jié)合，活動規(guī)模大，以提升開發(fā)商品牌而做，國寶展樹立了項目高端形象2023年 10月底 圓明園國寶展（長沙首次免費觀看）2023年 12月 保利閬峰云墅攜手荷蘭世爵打造星城頂級車展 （長沙第三屆國際車展）圓明園國寶展（長沙首次免費觀看）攜手荷蘭世爵打造星城頂級車展 （長沙第三屆國際車展）別墅市場環(huán)境產(chǎn)品競爭力研究高端客戶分析競爭樓盤營銷研究營銷活動分析競爭環(huán)境小結(jié)形象塑造分析項目理念打造產(chǎn)品展示分析營銷小結(jié)35競爭樓盤營銷活動小結(jié)以 “私人俱樂部 ”或是 “客戶會 ”為線，強調(diào)圈層營銷123 圍繞開發(fā)商品牌而做，強調(diào)品牌意識圍繞項目整體定位而做，與項目整體推廣相結(jié)合別墅市場環(huán)境產(chǎn)品競爭力研究高端客戶分析競爭樓盤營銷研究營銷活動分析競爭環(huán)境小結(jié)形象塑造分析項目理念打造產(chǎn)品展示分析營銷小結(jié)36形象定位 清晰體現(xiàn)項目價值找到項目營銷靈魂加強氛圍營造，提高銷售殺傷力注重圈層，不刻意求大有上述調(diào)研顯示，我們可以看到：銷售情況較好的樓盤在各環(huán)節(jié)都是有機結(jié)合，環(huán)環(huán)相扣競爭樓盤營銷小結(jié)別墅的營銷理念從產(chǎn)品轉(zhuǎn)換到營造生活理念，輔以有高度的形象推廣 .項目理念產(chǎn)品展示客戶活動別墅市場環(huán)境產(chǎn)品力競爭分析高端客戶分析競爭樓盤營銷分析競爭環(huán)境小結(jié)37市場競爭 客戶分析 產(chǎn)品分析利用生活理念采用軟性述求尋求突圍營銷模式競爭總結(jié)我們需要改變觀念，在滿足硬性配置的基礎(chǔ)上營造生活理念，以軟性訴求的方式滲透高端客戶 .別墅市場環(huán)境產(chǎn)品力競爭分析高端客戶分析競爭樓盤營銷分析競爭環(huán)境小結(jié)38格蘭小鎮(zhèn)營銷執(zhí)行報告總綱思維導(dǎo)圖競爭環(huán)境研究Chapter 1Chapter 2Chapter 3營銷理念系統(tǒng)營銷執(zhí)行策略?市場環(huán)境評估?產(chǎn)品競爭力分析?高端客戶研究?競爭樓盤營銷研究?競爭環(huán)境小結(jié)?產(chǎn)品與客戶分析?項目推售策略?營銷執(zhí)行策略?階段性執(zhí)行策略?營銷費用預(yù)算?營銷概念導(dǎo)入策略?營銷軟環(huán)境創(chuàng)新?營銷硬環(huán)境創(chuàng)新39項目定位主推廣語每個王者都有屬于自己的城堡格蘭城堡，貴族生活項目形象定位 營銷概念導(dǎo)入策略營銷軟環(huán)境創(chuàng)新營銷硬環(huán)境創(chuàng)新40核心述求點：貴族生活、蘇格蘭風(fēng)格營銷概念導(dǎo)入策略營銷軟環(huán)境創(chuàng)新營銷硬環(huán)境創(chuàng)新216。營銷概念闡釋：蘇格蘭被喻為千堡之國。歷史悠長，其間誕生了無數(shù)身份尊貴的貴族。本項目以蘇格蘭貴族生活為演繹對象，貴族生活由于高尚與尊貴性，倍受高端客戶向往。l營銷軟環(huán)境 l營銷硬環(huán)境l 銷售體系l 情景體系l 物管體系l 活動體系l 客戶會組織營銷概念的導(dǎo)入途徑l 外展場l 工地包裝l 營銷中心l 園林包裝l 樣板房營銷概念導(dǎo)入策略41銷售體系營銷軟環(huán)境物管體系情景體系銷售員強化提升系統(tǒng)培訓(xùn)客戶私人俱樂部成立英式皇家管家式服務(wù)增加生動性展示策略細(xì)分圍繞蘇格蘭貴族生活理念進行活動體系營銷概念導(dǎo)入策略營銷軟環(huán)境創(chuàng)新營銷硬環(huán)境創(chuàng)新銷售體系情景體系物管體系活動體系客戶會組織42銷售體系銷售員強化提升系統(tǒng)培訓(xùn)n 項目基礎(chǔ)培訓(xùn)n 房地產(chǎn)專業(yè)知識培訓(xùn)n 銷售技巧培訓(xùn)n 銷售與策劃關(guān)系的培訓(xùn)n 銷售報表培訓(xùn)n 名品及貴族生活方式培訓(xùn)n 現(xiàn)場管理條例培訓(xùn)n 銷售流程管理及簽約認(rèn)購流程培訓(xùn)威士忌品鑒培訓(xùn) 高爾夫知識培訓(xùn)蘇格蘭格子及格子裙知識培訓(xùn)蘇格蘭歷史及貴族生活風(fēng)情培訓(xùn)營銷概念導(dǎo)入策略營銷軟環(huán)境創(chuàng)新營銷硬環(huán)境創(chuàng)新銷售體系情景體系物管體系活動體系客戶會組織43物管體系216。 小區(qū)整體物業(yè)服務(wù)216。 樣板房管理服務(wù) 營銷概念導(dǎo)入策略營銷軟環(huán)境創(chuàng)新營銷硬環(huán)境創(chuàng)新銷售體系情景體系物管體系活動體系客戶會組織皇家衛(wèi)兵安保吧臺酒水服務(wù)物業(yè)人員服裝44物管體系 樣板展示小區(qū)整體物業(yè)服務(wù)營銷概念導(dǎo)入策略營銷軟環(huán)境創(chuàng)新銷售體系物管體系情景體系活動體系客戶會組織營銷硬環(huán)境創(chuàng)新保安 點對點的配備無線對講耳機，從客戶進售樓部的一刻起， 就要對客戶的情況了如指掌，用客戶聽得見的聲音傳達信息 服務(wù)人員 微笑服務(wù)、熱情洋溢崗?fù)け０苍O(shè)置 保安二十四小時值勤 細(xì)心服務(wù)園林服務(wù)會所接待服務(wù) 保潔服務(wù)45物管體系樣板房管理服務(wù)：樣板房管理人員也實行點對點服務(wù)，提醒同 事客戶的動向營銷概念導(dǎo)入策略營銷軟環(huán)境創(chuàng)新銷售體系物管體系情景體系活動體系客戶會組織營銷硬環(huán)境創(chuàng)新人員配備 人數(shù) 職責(zé)管家 1 樣板房管理兼解說保潔 1 樣板房保潔樣板房保潔管家服務(wù)，詮釋蘇格蘭生活理念46情景體系在項目銷售前，充分做好貴族氣息展示，樹立高端形象。關(guān)鍵詞：圍繞精神符號，通過展示傳遞生活意境。波托菲諾的丹桂軒精品店營銷概念導(dǎo)入策略營銷軟環(huán)境創(chuàng)新營銷硬環(huán)境創(chuàng)新銷售現(xiàn)場的馬車展示 皇家儀仗隊展示蘇格蘭風(fēng)笛演奏銷售實景部分展示銷售體系情景體系物管體系活動體系客戶會組織47活動體系關(guān)鍵詞 ： 深度詮釋蘇格蘭貴族生活理念，英式貴族生活體驗活動營銷概念導(dǎo)入策略營銷軟環(huán)境創(chuàng)新營銷硬環(huán)境創(chuàng)新高爾夫 威士忌擊劍室內(nèi)樂馬術(shù) 雪茄銷售體系情景體系物管體系活動體系客戶會組織48客戶會組織關(guān)鍵詞：成立私人俱樂部采用積分獎勵制，體現(xiàn)業(yè)主尊貴感、私密感，定期舉辦俱樂部活動，增強俱樂部成員的交流，促進圈層營銷。 營銷概念導(dǎo)入策略營銷軟環(huán)境創(chuàng)新營銷硬環(huán)境創(chuàng)新銷售體系情景體系物管體系活動體系客戶會組織俱樂部會員卡 酒吧雪茄吧 兒童娛樂場49營銷概念導(dǎo)入策略營銷軟環(huán)境創(chuàng)新營銷硬環(huán)境創(chuàng)新外展場工地包裝營銷中心關(guān)鍵詞：加強英式生活體驗館體驗氛圍216。烈日炎炎 ，走進格蘭小鎮(zhèn)英式生活體驗館，皇家衛(wèi)兵向你致意，無論是銷售人員或是服務(wù)人員都會向貴賓抱以恭敬的問候！216。這時候，你可以欣賞墻上的壁畫，滿室里流溢著英格蘭的氣息！外展場創(chuàng)新樣板房及園林50216。你可以坐下來喝一小杯洋酒，一個蘇格蘭風(fēng)笛手在你身邊幽緩地為你演奏！營銷概念導(dǎo)入策略營銷軟環(huán)境創(chuàng)新營銷硬環(huán)境創(chuàng)新外展場看樓車營銷中心樣板房及園林說明：冰柜外包原木 ,上面做項目 LOGO，造型美觀，給人感覺檔次高；里面放冰鎮(zhèn)涼飲，由服務(wù)員開蓋后再給嘉賓飲用，體現(xiàn)細(xì)致周到的服務(wù)。216。如果你愿意，一杯精心調(diào)制的冰鎮(zhèn)焦糖拿鐵馬上送到您的面前 …… 溫度降到 18攝氏度！冰桶示意圖外展場創(chuàng)新51營銷中心裝修風(fēng)格關(guān)鍵詞：強化品質(zhì)，做足細(xì)節(jié)。l 裝修體現(xiàn)貴族的大氣與尊貴。l內(nèi)部配飾運用貴族元素。內(nèi)部風(fēng)格外部風(fēng)格內(nèi)部裝飾內(nèi)部裝飾營銷概念導(dǎo)入策略營銷軟環(huán)境創(chuàng)新營銷硬環(huán)境創(chuàng)新外展場看耬車營銷中心樣板房及園林52營銷概念導(dǎo)入策略營銷軟環(huán)境創(chuàng)新營銷硬環(huán)境創(chuàng)新外展場看耬車營銷中心樣板房及園林硬性配套建議 — 營銷中心功能分區(qū)建議142356710911999功能分區(qū)原則：集中、緊湊，集中人氣，避免大而不當(dāng)；添加蘇格蘭貴族生活元素，設(shè)立蘇格蘭貴族生活體驗館。營銷中心功能分區(qū)建議：區(qū)域沙盤； 項目沙盤； 戶型沙盤； 洽談區(qū)； 休閑區(qū)； VIP室； 放映； 服務(wù)臺； 蘇格蘭文化體驗區(qū)； 酒吧臺； 1蘇格蘭貴族生活體驗館功能分區(qū)圖示853營銷中心場景演繹營銷概念導(dǎo)入策略營銷軟環(huán)境創(chuàng)新營銷硬環(huán)境創(chuàng)新地點：入口人物：皇家衛(wèi)兵人員敬禮物業(yè)人員動作：為來賓打開車門，引導(dǎo)進入地點：營銷中心內(nèi)銷售人員語言：歡迎您！很高興為您服務(wù)！外展場看耬車營銷中心樣板房及園林54關(guān)鍵詞：增強客戶認(rèn)同！蘇格蘭貴族會所休閑功能p提供與貴族生活息息相關(guān)的休閑配套．p分為品位休閑區(qū)（品酒坊、圖書館、藝術(shù)長廊、室內(nèi)樂）、體育休閑區(qū)（擊劍館、高爾夫練習(xí)場、桌球室、健身房）其它休閑區(qū)（兒童樂園）圖書館藝術(shù)長廊健身房品酒坊桌球室兒童樂園擊劍館室內(nèi)樂高爾夫練習(xí)場營銷概念導(dǎo)入策略營銷軟環(huán)境創(chuàng)新營銷硬環(huán)境創(chuàng)新外展場看耬車營銷中心樣板房及園林硬性配套建議 — 會所55營銷硬環(huán)境創(chuàng)新 —— 看耬車建議營銷概念導(dǎo)入策略營銷軟環(huán)境創(chuàng)新營銷硬環(huán)境創(chuàng)新外展場看樓車營銷中心樣板房及園林工具配置： 英式馬車兩駕人員配置： 馬夫 2名（皇家傭人裝扮）情景觀摩體驗： 蘇格蘭皇家衛(wèi)兵巡游（人員配置： 6名）56圍墻廣告會所營銷概念導(dǎo)入策略營銷軟環(huán)境創(chuàng)新營銷硬環(huán)境創(chuàng)新外展場看樓車營銷中心樣板房及園林營銷硬環(huán)境創(chuàng)新 —— 園林展示區(qū)域57看房路線獨棟樣板房96（ ）雙拼樣板房 64（ ）聯(lián)排樣板房57（ )營銷概念導(dǎo)入策略營銷軟環(huán)境創(chuàng)新營銷硬環(huán)境創(chuàng)新外展場看樓車營銷中心樣板房及園林營銷硬環(huán)境創(chuàng)新 —— 樣板房及看樓路線58關(guān)鍵詞：體現(xiàn)尊貴，突顯貴族般的身份與地位p豪華精致但不奢侈媚俗，吻合高端客戶的審美情趣與價值追求；p注意細(xì)節(jié)，利用園林景觀增強私密性；p樣板房設(shè)計的風(fēng)格尊貴、大氣。營銷硬環(huán)境創(chuàng)新 —— 樣板房裝修建議花園景觀展示客廳 餐廳休息廳樣板房外圍展示 花園圍合增強私密性營銷概念導(dǎo)入策略營銷軟環(huán)境創(chuàng)新營銷硬環(huán)境創(chuàng)新外展場看樓車營銷中心樣板房及園林59情景樣板房人員配置：配備人員 配備位置 人數(shù) (名 ) 小計英式管家 獨棟樣板間 1 2名雙拼樣板間 1傭　　人 獨棟樣板間 1 2名雙拼樣板間 1模擬業(yè)主 獨棟樣板間 2 4名雙拼樣板間 2關(guān)鍵詞：全程樣板房預(yù)約式服務(wù)深切感受蘇格蘭皇室生活從格蘭小鎮(zhèn)開始！溫馨提示 ：鑒賞樣板房請?zhí)崆半娫掝A(yù)約。營銷硬環(huán)境創(chuàng)新 —— 情景樣板房營銷概念導(dǎo)入策略營銷軟環(huán)境創(chuàng)新營銷硬環(huán)境創(chuàng)新外展場看樓車營銷中心樣板房及園林60格蘭小鎮(zhèn)營銷執(zhí)行報告總綱思維導(dǎo)圖競爭環(huán)境研究Chapter 1Chapter 2Chapter 3營銷理念系統(tǒng)營銷執(zhí)行策略?市場環(huán)境評估?產(chǎn)品競爭力分析?高端客戶研究?競爭樓盤營銷研究?競爭環(huán)境小結(jié)?產(chǎn)品與客戶分析?項目推售策略?營銷執(zhí)行策略?階段性執(zhí)行策略?營銷費用預(yù)算?營銷概念導(dǎo)入策略?營銷軟環(huán)境創(chuàng)新?營銷硬環(huán)境創(chuàng)新61獨棟產(chǎn)品類型及分布戶型套數(shù)一層面積二層面積三層面積地下室面積車庫面積陽臺面積露臺面積花園面積A 5 300 B 10 1 300 C 10 300A戶型 B戶型 C戶型N產(chǎn)品分布：沿項目中央水景集中分布，占有項目最優(yōu)景觀資源。獨棟對于項目的意義：具備差異性優(yōu)勢以及稀缺物業(yè)類型的最高端產(chǎn)品，是項目價值標(biāo)桿，有利支撐項目的高端形象。階段性執(zhí)行策略產(chǎn)品與客戶分析營銷執(zhí)行策略營銷費用預(yù)算項目推售策略獨棟產(chǎn)品及客戶分析雙拼產(chǎn)品及客戶分析聯(lián)排產(chǎn)品及客戶分析洋房產(chǎn)品及客戶分析小高層產(chǎn)品及客戶分析62獨棟戶型價值挖掘優(yōu)勢：蘇格蘭別墅風(fēng)格