【文章內(nèi)容簡介】 工商銀行個(gè)人最高額擔(dān)保貸款管理辦法》第二十六條收款、第二十六條第（四）款、第二十六條第（七）款第二項(xiàng)、第二十九條第（二）款 （三）關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力 ? 《中國工商銀行個(gè)人消費(fèi)信貸前后臺分離業(yè)務(wù)流程》有關(guān)內(nèi)容 ? 《中國工商銀行商用房抵押貸款管理辦法（試行）》第三章第七條第（五）款 ? 《中國工商銀行個(gè)人最高額擔(dān)保貸款管理辦法》第二十六條首款、第二十六條第（四）款、第二十六條第（七）款第二項(xiàng)、第二十九條第（二）款 （四）關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度 物權(quán)法規(guī)定 ? 第二十條：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！? （四）關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度 啟示 ? 我行在簽訂買賣預(yù)售房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議時(shí)，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，應(yīng)當(dāng)申請預(yù)告登記 ? 我行在對擬用于擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)對是否存在預(yù)告登記進(jìn)行核查，防止發(fā)生因存在預(yù)告登記導(dǎo)致無法處置擔(dān)保財(cái)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無效的情況 ? 對于我行已辦理預(yù)告登記的自有不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理正式登記手續(xù)，避免預(yù)告登記失效 （四）關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度 ? 我行接受預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)督促抵押人及時(shí)辦理正式的登記手續(xù)，一旦抵押人在 能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi) 沒有辦理正式登記，我行的抵押權(quán)將因預(yù)告登記失效而面臨落空的風(fēng)險(xiǎn)。 ? 我行辦理房地產(chǎn)按揭貸款時(shí)，如抵押人尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，應(yīng)要求抵押人辦理不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記，并特別在 能夠申請正式登記的三個(gè)月 內(nèi)督促抵押人及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記，并且同時(shí)辦理抵押登記，或要求債務(wù)人另行提供我行認(rèn)可的其他擔(dān)保 （四）關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度 對我行個(gè)人金融業(yè)務(wù)的影響 ? 《關(guān)于完善純按揭項(xiàng)目個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)管理的意見》第三條第（四）項(xiàng)規(guī)定：“辦妥合法有效的預(yù)抵押登記手續(xù)后發(fā)放貸款”。建議在本條中增加一項(xiàng)：“（六）確保自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)辦理正式登記手續(xù)”。 ? 建議將 《信貸作業(yè)監(jiān)督指南》 第四條（一）款 2（ 9）第14）項(xiàng)修改為：“以預(yù)售房屋抵押的，還應(yīng)有商品房預(yù)售許可證及生效的預(yù)購房屋合同； 當(dāng)事人辦理不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的，還應(yīng)有已辦理預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或有關(guān)證明文件，以及辦理預(yù)告登記后應(yīng)及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的特別記載 ”。 （四）關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度 ? 建議在 《信貸作業(yè)監(jiān)督指南》 第五條（一）款 4中增加如下內(nèi)容作為單獨(dú)一項(xiàng)：“ 辦理預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或有關(guān)證明文件，以及辦理預(yù)告登記后應(yīng)及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的特別記載 ”。 ? 建議將 《信貸作業(yè)監(jiān)督指南》 第五條（二）款第（ 19）項(xiàng)修改為：“按揭貸款合作協(xié)議填寫是否完整、準(zhǔn)確，雙方簽字蓋章是否有效等。 當(dāng)事人辦理預(yù)告登記的，辦理預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或有關(guān)證明文件是否齊全，在法定期限內(nèi)是否已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記 ”。 （四）關(guān)于物權(quán)擔(dān)保合同與主合同的關(guān)系 擔(dān)保法和物權(quán)法規(guī)定 ? 《擔(dān)保法》第五條 擔(dān)保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔(dān)保合同無效；擔(dān)保合同另有約定的，按照約定。 ? 《物權(quán)法》第一百七十二條 設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無效，擔(dān)保合同無效，但法律另有規(guī)定的除外。 擔(dān)保合同被確認(rèn)無效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 （四） 關(guān)于物權(quán)擔(dān)保合同與主合同的關(guān)系 《物權(quán)法》對《擔(dān)保法》相關(guān)規(guī)則作了重大修改 ? 《擔(dān)保法》允許以當(dāng)事人意思自治來排除擔(dān)保合同無效的風(fēng)險(xiǎn)，而《物權(quán)法》則明確不允許當(dāng)事人對物權(quán)擔(dān)保合同的從屬性作出例外約定 ? 《物權(quán)法》的限制應(yīng)僅限于物權(quán)擔(dān)保領(lǐng)域，不能當(dāng)然適用于保證擔(dān)保領(lǐng)域 ? 保證擔(dān)保仍然適用原有規(guī)則 （四）關(guān)于物權(quán)擔(dān)保合同與主合同的關(guān)系 ? 對我行個(gè)人金融業(yè)務(wù)的影響 ? 《個(gè)人購房借款 /擔(dān)保合同》 第三十二條和 《個(gè)人借款 /擔(dān)保合同》 第三十三條：“本合同任何條款的無效或不可執(zhí)行，不影響其他條款的有效性和可執(zhí)行性，也不影響整個(gè)合同的效力。其中，借貸條款部分或全部無效 /被撤銷或被解除，不影響抵押條款、質(zhì)押條款或保證條款的效力，擔(dān)保人仍應(yīng)按照約定承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任”。 ? 建議將上述條款修改為：“ 除非法律另有規(guī)定 ，本合同任何條款的無效或不可執(zhí)行，不影響其他條款的有效性和可執(zhí)行性，也不影響整個(gè)合同的效力。 本合同借貸條款全部無效 /被撤銷或被解除，不影響保證條款的效力，保證人仍應(yīng)按照約定承擔(dān)保證責(zé)任。本合同抵押、質(zhì)押條款因本合同借貸條款全部無效、被撤銷或被解除而無效，抵押人、出質(zhì)人應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任 ”。 （五）關(guān)于物的擔(dān)保與人的擔(dān)保并存的處理 《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》的規(guī)定 ? 《擔(dān)保法》第二十八條：“同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的，保證人對物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。債權(quán)人放棄物的擔(dān)保的，保證人在債權(quán)人放棄權(quán)利的范圍內(nèi)免除保證責(zé)任?！? ? 《物權(quán)法》第一百七十六條：“被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)；沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)；第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任?！? （五）關(guān)于物的擔(dān)保與人的擔(dān)保并存的處理 啟示 ? 尊重當(dāng)事人意思自治，允許當(dāng)事人對擔(dān)保實(shí)現(xiàn)順序作出約定 ? 應(yīng)當(dāng)在合同中明確作出約定，否則，只能先就債務(wù)人提供的物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)， ? 沒有約定或約定不明確，而且債權(quán)既有人保又有第三人提供的物保，債權(quán)人有權(quán)選擇執(zhí)行 ? 為有效維護(hù)自身債權(quán)安全，銀行應(yīng)根據(jù)保證人財(cái)務(wù)狀況、處分擔(dān)保物的難易程度、成本高低等因素，明確約定各擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的范圍、順序和數(shù)額 （五）關(guān)于物的擔(dān)保與人的擔(dān)保并存的處理 對我行個(gè)人金融業(yè)務(wù)的影響 ? 建議在 《個(gè)人購房借款 /擔(dān)保合同》 第二十七條中增加一款：“主債權(quán)同時(shí)存在一個(gè)或多個(gè)物的擔(dān)?；虻谌吮ＷC的，不論相關(guān)物的擔(dān)保是由借款人提供還是由第三人提供，貸款人有權(quán)自行選擇實(shí)現(xiàn)擔(dān)保的順序，即有權(quán)先就任何物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，或先要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，或要求借款人與保證人、物的擔(dān)保人同時(shí)履行擔(dān)保責(zé)任，擔(dān)保人放棄針對貸款人選擇清償順序的抗辯權(quán)”。 ? 其他類似條款：《個(gè)人借款 /擔(dān)保合同》第二十八條 （六）關(guān)于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件及方式 《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》的規(guī)定 ? 《擔(dān)保法》第五十三條 債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。