【正文】 人員要通知貸款經(jīng)辦行進(jìn)行賬務(wù)處理，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)抵入；根據(jù)法律規(guī)定需要辦理登記的，應(yīng)及時(shí)辦理相關(guān)物權(quán)登記手續(xù)。 （一）關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力 對我行個(gè)人金融業(yè)務(wù)的影響： ? 《中國工商銀行消費(fèi)信貸貸后管理中心管理辦法》 第三十一條規(guī)定：“以物抵債 ?? 審批同意的，清收人員要通知貸款經(jīng)辦行進(jìn)行賬務(wù)處理，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)抵入。 （一）關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力 典型案例 甲企業(yè)因拖欠貸款債務(wù)，與銀行簽訂協(xié)議約定用其廠房抵償債務(wù)；銀行為節(jié)約過戶稅費(fèi)，在未將抵債房產(chǎn)過戶的情況下就直接通過拍賣進(jìn)行處置；王某在拍賣會上競拍成功后發(fā)現(xiàn)，甲企業(yè)在銀行拍賣房產(chǎn)的過程中已私下將廠房出售給不知情的張某并辦理了過戶手續(xù)，導(dǎo)致其無法辦理廠房過戶手續(xù)。 （三）幾點(diǎn)結(jié)論 ? 《物權(quán)法》是一部對銀行業(yè)務(wù)特別是個(gè)人金融業(yè)務(wù)具有重要影響的法律，必須予以高度重視 ? 《物權(quán)法》很多新規(guī)定為商業(yè)銀行不斷創(chuàng)新業(yè)務(wù)，維護(hù)自身合法權(quán)益提供了有力的法律依據(jù) ? 機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，商業(yè)銀行須根據(jù)《物權(quán)法》新規(guī)定及時(shí)修改完善有關(guān)規(guī)章制度和合同文本，調(diào)整相關(guān)操作程序，盡快適應(yīng)新法要求 ? 商業(yè)銀行有關(guān)工作人員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對《物權(quán)法》的學(xué)習(xí)和研究，在工作中主動加以貫徹和運(yùn)用，防控因新法實(shí)施可能產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn) ? 各分支機(jī)構(gòu)法律人員應(yīng)注意《關(guān)于適用《物權(quán)法》若干問題的指引》與有關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)章制度的匹配 二、根據(jù)《物權(quán)法》修訂我行個(gè)人金融規(guī)章制度和格式合同文本情況 （一）關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力 （二）關(guān)于物權(quán)效力與合同效力的區(qū)分 （三）關(guān)于不動產(chǎn)登記簿的效力 （四）關(guān)于不動產(chǎn)預(yù)告登記制度 （五）關(guān)于物的擔(dān)保與人的擔(dān)保并存的處理 （六）關(guān)于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件及方式 （七）關(guān)于抵押權(quán)的存續(xù)期間 （八）關(guān)于最高額抵押權(quán) （一）關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力 物權(quán)法規(guī)定 《物權(quán)法》第九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 ? 在個(gè)人住房按揭貸款或消費(fèi)貸款等個(gè)人金融業(yè)務(wù)中，銀行貸前調(diào)查客戶資產(chǎn)或辦理抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)查詢、復(fù)制登記簿，審查權(quán)屬證書的內(nèi)容是否與登記簿一致，在信貸檔案中增加有關(guān)查詢記錄，并確保銀行抵押協(xié)議清單記載的財(cái)產(chǎn)范圍與登記簿有關(guān)內(nèi)容相一致。 （二）個(gè)人金融業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)注意的幾個(gè)重要《物權(quán)法》問題 ? 不動產(chǎn)物權(quán)公示原則和權(quán)利正確性推定原則，即在不動產(chǎn)登記簿上記載某人享有某項(xiàng)物權(quán)時(shí)，推定該人享有該項(xiàng)權(quán)利，其權(quán)利也以不動產(chǎn)登記簿上的記載為準(zhǔn) 。 ? 《物權(quán)法》 ：除非法律另有規(guī)定或合同另有約定外，不動產(chǎn)抵押合同自當(dāng)事人簽訂抵押合同時(shí)生效 ? 住房按揭貸款等個(gè)人金融業(yè)務(wù)中，銀行先履行放款義務(wù)但借款人（抵押人）不按合同約定辦理抵押登記時(shí)，銀行追究其締約過失責(zé)任 or違約責(zé)任？ （二）個(gè)人金融業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)注意的幾個(gè)重要《物權(quán)法》問題 個(gè)人金融業(yè)務(wù)要注意不動產(chǎn)登記簿與不動產(chǎn)權(quán)屬證書的關(guān)系 ? 《物權(quán)法》第十六條 不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)；不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。 ? 《物權(quán)法》為銀行設(shè)立最高額質(zhì)押提供了明確法律依據(jù)，我行在《物權(quán)法》頒布施行之前制定的《個(gè)人借款最高額質(zhì)押合同》具有前瞻意義，但在個(gè)人金融業(yè)務(wù)實(shí)踐中要注意充分加以運(yùn)用，例如個(gè)人循環(huán)貸款。 （二）個(gè)人金融業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)注意的幾個(gè)重要《物權(quán)法》問題 個(gè)人金融業(yè)務(wù)要充分利用最高額質(zhì)押制度 ? 《擔(dān)保法》和《擔(dān)保法》司法解釋未明確規(guī)定最高額質(zhì)押 ? 《物權(quán)法》第二百二十二條 出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人可以協(xié)議設(shè)立最高額質(zhì)權(quán)。 ? 《擔(dān)保法司法解釋》 ：同一債權(quán)既有保證又有第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以請求保證人或者物的擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。 （二）個(gè)人金融業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)注意的幾個(gè)重要《物權(quán)法》問題 ? 違反無權(quán)法定原則，可能導(dǎo)致當(dāng)事人合同約定的物權(quán)無效（不能產(chǎn)生創(chuàng)設(shè)物權(quán)的效果），但并不一定導(dǎo)致整個(gè)合同無效（可能存在債權(quán)法上的效力） ? 《物權(quán)法》擴(kuò)大了擔(dān)保物的范圍，目前個(gè)人金融業(yè)務(wù)中可能涉及的主要有： （ 1）正在建造的建筑物； （ 2）應(yīng)收賬款； （ 3）依法可以轉(zhuǎn)讓的基金份額。 ? 《物權(quán)法》第二百零九條 法律、 行政法規(guī) 禁止轉(zhuǎn)讓的動產(chǎn)不得出質(zhì)。 ? 除了法律以外，任何行政法規(guī)或者司法解釋都不能創(chuàng)設(shè)物權(quán)。《物權(quán)法》與銀行個(gè)人金融業(yè)務(wù) 目 錄 ? 一、《物權(quán)法》與銀行個(gè)人金融業(yè)務(wù)的關(guān)系 ? 二、根據(jù)《物權(quán)法》修訂我行個(gè)人金融規(guī)章制度和格式合同文本情況 ? 三、與《物權(quán)法》有關(guān)的幾個(gè)疑難法律問題 一、《物權(quán)法》與銀行個(gè)人金融業(yè)務(wù)的關(guān)系 （一）銀行個(gè)人金融業(yè)務(wù)的主要特點(diǎn) （二）個(gè)人金融業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)注意的幾個(gè)重要《物權(quán)法》問題 （三）幾點(diǎn)結(jié)論 （一）銀行個(gè)人金融業(yè)務(wù)的主要特點(diǎn) 從客戶的角度 ? 客戶數(shù)量眾多：動輒千萬甚至億計(jì)，工商銀行 ? 層次結(jié)構(gòu)復(fù)雜：國籍、年齡、教育背景、職業(yè)等因素千差萬別 ? 客戶重視度高：小至水電煤氣，大至人命關(guān)天 （一）銀行個(gè)人金融業(yè)務(wù)的主要特點(diǎn) 從銀行的角度 ? 難以協(xié)商一致：與合同法的協(xié)調(diào) ? 交易標(biāo)的較小：不同于對公業(yè)務(wù) ? 關(guān)注服務(wù)細(xì)節(jié)：非常容易引發(fā)投訴、糾紛甚至被訴案件 ? 容易引起媒體關(guān)注甚至惡意炒作：吸引社會公眾眼球，影響銀行的公眾形象 （二）個(gè)人金融業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)注意的幾個(gè)重要《物權(quán)法》問題 《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》和《公司法》等法律法規(guī)的調(diào)整和約束 ? 1995年 10月 1日起施行的《擔(dān)保法》是第一部專門調(diào)整擔(dān)保法律關(guān)系的法律，但 12年來一些規(guī)定已不完全適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要 ? 《物權(quán)法》調(diào)整和完善了《擔(dān)保法》中擔(dān)保物權(quán)有關(guān)內(nèi)容，一些新規(guī)定屬于重大突破 ? 《物權(quán)法》第一百七十八條 擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法。 ? 保證擔(dān)保不屬于擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)適用《擔(dān)保法》規(guī)定 ? 涉及公司擔(dān)保的個(gè)人金融業(yè)務(wù)，還須適用《公司法》 （二）個(gè)人金融業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)注意的幾個(gè)重要《物權(quán)法》問題 個(gè)人金融業(yè)務(wù)須重視物權(quán)法定原則 ? 《物權(quán)法》第五條規(guī)定，物權(quán)的種類和內(nèi)容，由 法律規(guī)定。 ? 《物權(quán)法》第一百八十四條 法律、 行政法規(guī) 規(guī)定不得抵押的財(cái)產(chǎn)不得抵押。 ? 《物權(quán)法》第二百二十三條 法律、 行政法規(guī) 規(guī)定可以出質(zhì)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利可以質(zhì)押。 ? 關(guān)于抵押財(cái)產(chǎn)和質(zhì)押動產(chǎn)的范圍，只要法律、行政法規(guī)未明確禁止即可用作擔(dān)保 ? 對于權(quán)利質(zhì)押的范圍，應(yīng)當(dāng)是法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利 （二）個(gè)人金融業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)注意的幾個(gè)重要《物權(quán)法》問題 個(gè)人金融業(yè)務(wù)要注意處理好人保和物保的關(guān)系 ? 《擔(dān)保法》： 同一債權(quán)既有保證人又有物的擔(dān)保的，保證人對物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。 ? 《物權(quán)法》 ：被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，