【正文】 債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)；沒(méi)有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)；第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。最高額質(zhì)權(quán)除適用本節(jié)有關(guān)規(guī)定外，參照本法第十六章第二節(jié)最高額抵押權(quán)的規(guī)定。 （二）個(gè)人金融業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)注意的幾個(gè)重要《物權(quán)法》問(wèn)題 個(gè)人金融業(yè)務(wù)要注意不動(dòng)產(chǎn)抵押合同的生效時(shí)間 ? 《擔(dān)保法》 ：不動(dòng)產(chǎn)抵押合同自辦理抵押登記手續(xù)時(shí)生效。 ? 《物權(quán)法》第十七條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力高于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，兩者記載不一致的，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。 （二）個(gè)人金融業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)注意的幾個(gè)重要《物權(quán)法》問(wèn)題 個(gè)人金融業(yè)務(wù)要注意不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度 ? 《物權(quán)法》：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。 ? 有助于解決住房按揭貸款業(yè)務(wù)中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“一房多賣”和“多頭抵押”的問(wèn)題，切實(shí)保護(hù)購(gòu)房人和銀行的合法權(quán)益。 啟示 銀行在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易或辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)擔(dān)保手續(xù)時(shí)，應(yīng)注意依法及時(shí)辦理登記手續(xù)，否則，有關(guān)合同只能產(chǎn)生債權(quán)法上的效力。 王某遂將銀行訴至法院要求辦理廠房過(guò)戶手續(xù)并賠償其損失，銀行則抗辯稱其簽訂抵債協(xié)議在先，房地產(chǎn)管理部門不應(yīng)為張某辦理過(guò)戶手續(xù)。抵入后的資產(chǎn)，清收人員要協(xié)助資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理部門進(jìn)行處置 ” 。抵入后的資產(chǎn)，清收人員要協(xié)助資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理部門進(jìn)行處置” 。 典型案例 ? 案情： 張三與李四簽定合同將其商品房轉(zhuǎn)讓給李四，李四在合同生效后搬入但沒(méi)有辦理過(guò)戶登記手續(xù)；隨后張三反悔不愿按履行合同。 （二）關(guān)于物權(quán)效力與合同效力的區(qū)分 ? 《個(gè)人購(gòu)房借款 /擔(dān)保合同》 第 ：“本合同自各方當(dāng)事人簽字（蓋章）之日起生效。 建議將上述條款修改為：“本合同自各方當(dāng)事人簽字（蓋章）之日起生效”。 建議將上述規(guī)定修改為：“貸款發(fā)放后，經(jīng)辦行應(yīng)關(guān)注借款人所購(gòu)房產(chǎn)的相關(guān)情況，待房產(chǎn)具備辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的條件時(shí)，經(jīng)辦行應(yīng)督促協(xié)助借款人及時(shí)辦妥房屋所有權(quán)證并落實(shí)抵押登記，取得《房屋他項(xiàng)權(quán)證》”。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理 ” 。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn) ” 。 ? 如果不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正，銀行可申請(qǐng)異議登記，并注意在異議登記之日起十五日內(nèi)起訴，否則異議登記失效。 （三）關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力 對(duì)我行個(gè)人金融業(yè)務(wù)的影響 ? 建議將 《信貸作業(yè)監(jiān)督指南》 第四條（一）款 2（ 9）第 12）項(xiàng)修改為：“以房地產(chǎn)抵押的，還應(yīng)有國(guó)有土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證及證明建設(shè)工程價(jià)款預(yù)、決算及拖欠情況的書面材料，共有的房屋還應(yīng)有房屋共有權(quán)證，以及 上述不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載事項(xiàng)與登記機(jī)關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記簿相關(guān)內(nèi)容相符的信貸檔案記錄 ”。如為不動(dòng)產(chǎn)抵押的，信貸檔案中是否記載了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載事項(xiàng)與登記機(jī)關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記簿相關(guān)內(nèi)容一致的審查結(jié)果及抵押物清單與登記機(jī)關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記簿內(nèi)容一致的審查結(jié)果 ”。 ? 在第五條（二）款中增加以下內(nèi)容： “本條第（ 19）、（ 21）、（ 22）、（ 23）規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載事項(xiàng)是否與登記機(jī)關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記簿相關(guān)內(nèi)容相一致，并將審查情況記錄在信貸檔案中”。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！? （四）關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度 啟示 ? 我行在簽訂買賣預(yù)售房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議時(shí)，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)預(yù)告登記 ? 我行在對(duì)擬用于擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)對(duì)是否存在預(yù)告登記進(jìn)行核查，防止發(fā)生因存在預(yù)告登記導(dǎo)致無(wú)法處置擔(dān)保財(cái)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)效的情況 ? 對(duì)于我行已辦理預(yù)告登記的自有不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理正式登記手續(xù)，避免預(yù)告登記失效 （四）關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度 ? 我行接受預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)督促抵押人及時(shí)辦理正式的登記手續(xù)，一旦抵押人在 能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi) 沒(méi)有辦理正式登記，我行的抵押權(quán)將因預(yù)告登記失效而面臨落空的風(fēng)險(xiǎn)。建議在本條中增加一項(xiàng)：“（六）確保自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)辦理正式登記手續(xù)”。 （四）關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度 ? 建議在 《信貸作業(yè)監(jiān)督指南》 第五條（一）款 4中增加如下內(nèi)容作為單獨(dú)一項(xiàng)：“ 辦理預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或有關(guān)證明文件，以及辦理預(yù)告登記后應(yīng)及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的特別記載 ”。 當(dāng)事人辦理預(yù)告登記的，辦理預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或有關(guān)證明文件是否齊全，在法定期限內(nèi)是否已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記 ”。 ? 《物權(quán)法》第一百七十二條 設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。主債權(quán)債務(wù)合同無(wú)效，擔(dān)保合同無(wú)效，但法律另有規(guī)定的除外。 （四） 關(guān)于物權(quán)擔(dān)保合同與主合同的關(guān)系 《物權(quán)法》對(duì)《擔(dān)保法》相關(guān)規(guī)則作了重大修改 ? 《擔(dān)保法》允許以當(dāng)事人意思自治來(lái)排除擔(dān)保合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)，而《物權(quán)法》則明確不允許當(dāng)事人對(duì)物權(quán)擔(dān)保合同的從屬性作出例外約定 ? 《物權(quán)法》的限制應(yīng)僅限于物權(quán)擔(dān)保領(lǐng)域，不能當(dāng)然適用于保證擔(dān)保領(lǐng)域 ? 保證擔(dān)保仍然適用原有規(guī)則 （四）關(guān)于物權(quán)擔(dān)保合同與主合同的關(guān)系 ? 對(duì)我行個(gè)人金融業(yè)務(wù)的影響 ? 《個(gè)人購(gòu)房借款 /擔(dān)保合同》 第三十二條和 《個(gè)人借款 /擔(dān)保合同》 第三十三條：“本合同任何條款的無(wú)效或不可執(zhí)行，不影響其他條款的有效性和可執(zhí)行性，也不影響整個(gè)合同的效力。 ? 建議將上述條款修改為：“ 除非法律另有規(guī)定 ，本合同任何條款的無(wú)效或不可執(zhí)行，不影響其他條款的有效性和可執(zhí)行性，也不影響整個(gè)合同的效力。本合同抵押、質(zhì)押條款因本合同借貸條款全部無(wú)效、被撤銷或被解除而無(wú)效，抵押人、出質(zhì)人應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任 ”。債權(quán)人放棄物的擔(dān)保的，保證人在債權(quán)人放棄權(quán)利的范圍內(nèi)免除保證責(zé)任?！? （五）關(guān)于物的擔(dān)保與人的擔(dān)保并存的處理 啟示 ? 尊重當(dāng)事人意思自治，允許當(dāng)事人對(duì)擔(dān)保實(shí)現(xiàn)順序作出約定 ? 應(yīng)當(dāng)在合同中明確作出約定，否則，只能先就債務(wù)人提供的物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)， ? 沒(méi)有約定或約定不明確，而且債權(quán)既有人保又有第三人提供的物保，債權(quán)人有權(quán)選擇執(zhí)行 ? 為有效維護(hù)自身債權(quán)安全，銀行應(yīng)根據(jù)保證人財(cái)務(wù)狀況、處分擔(dān)保物的難易程度、成本高低等因素，明確約定各擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的范圍、順序和數(shù)額 （五）關(guān)于物的擔(dān)保與人的擔(dān)保并存的處理 對(duì)我行個(gè)人金融業(yè)務(wù)的影響 ? 建議在 《個(gè)人購(gòu)房借款 /擔(dān)保合同》 第二十七條中增加一款：“主債權(quán)同時(shí)存在一個(gè)或多個(gè)物的擔(dān)?；虻谌吮ＷC的，不論相關(guān)物的擔(dān)保是由借款人提供還是由第三人提供，貸款人有權(quán)自行