【文章內(nèi)容簡介】 競得， 樓面地價 6225元 /平方米。u【 戶數(shù) 】 5～ 8層的多層物業(yè)（約 ， 270套），獨(dú)棟和雙拼別墅（約 16萬平方米， 284套），總戶數(shù) 554戶。u【 戶型 】 大獨(dú)棟 800～ 900平方米（ 12套），小獨(dú)棟 450～ 650平方米（ 84套），雙拼 290～ 340平方米（ 188套），多層公寓 140平方米左 右（270套 ）。u【 價格 】 項(xiàng)目定位高端，預(yù)計(jì)別墅單價在 /平方米以上，別墅總價在 700萬元以上；公寓單價超過 /平方米，公 寓總價 200萬元以上。九龍倉國賓路一號國賓路一號為九龍倉在蘇州第一個項(xiàng)目，項(xiàng)目定位高端；仁恒雙湖灣u【 簡介 】 占地 ，容積率 ，由仁恒地產(chǎn)于 2023年 6月競得，樓面地價 6579元 /平方米。u【 戶數(shù) 】 獨(dú)棟別墅 16套，聯(lián)體別墅 270套，高層住宅 496套，酒店式公寓 448套，花園洋房 300套，電梯洋房 220套。u【 價格 】 別墅單預(yù)計(jì)在 /平方米，精裝公寓 15000元 /平方米左右。地塊劃分七個地塊，呈現(xiàn)出國際新江南水鎮(zhèn)格局，整個地塊自然景觀優(yōu)越 ；保利獨(dú)墅西岸： 項(xiàng)目介紹保利獨(dú)墅西岸定位為湖景島嶼高尚居住社區(qū)，將充分利用獨(dú)墅湖島嶼的罕見景觀資源優(yōu)勢；u保利獨(dú)墅西岸，位于獨(dú)墅湖的西岸、于 2023年 8月 5日以 ，項(xiàng)目為一線湖景純住宅高端社區(qū)，總占地 439畝，總建筑面積約 ，地塊隸屬吳中區(qū)，緊鄰園區(qū)。u保利獨(dú)墅西岸定位為湖景島嶼高尚居住社區(qū)，將充分利用獨(dú)墅湖島嶼的罕見景觀資源優(yōu)勢，通過島嶼內(nèi)部水系引入及臨湖景觀綠化帶的建設(shè)，全面提高項(xiàng)目品質(zhì)。u開 發(fā) 商： 蘇州保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司u整合推廣 :世聯(lián)房地產(chǎn)營銷特色：注重借勢 “ 保利 ” 品牌，提升項(xiàng)目形象，重視對項(xiàng)目品質(zhì)的宣傳；拍國寶，展開文化營銷創(chuàng)名牌（保利博物館）；保利以精品為基礎(chǔ)、以文化為主線的營銷模式； 保利獨(dú)墅西岸以精品為基礎(chǔ)、以文化為主線的營銷模式；保利在品牌策略及營銷思路上，有許多與中海較為相似的做法，要實(shí)現(xiàn)超越保利、領(lǐng)先保利的目標(biāo)，我們必須在策略的制定上占據(jù)最高點(diǎn)，樹立保利無法或難以超越的高度：形象上，突破傳統(tǒng)豪宅表現(xiàn)形式，創(chuàng)新一種表現(xiàn)手法，引領(lǐng)市場，突顯項(xiàng)目形象的高端性、尊貴感和私密感！推廣策略上，多維度控制，出其不意，有效對話潛在客戶。以先發(fā)優(yōu)勢，搶占市場客戶資源。保利與獨(dú)墅島競爭關(guān)系：保利獨(dú)墅西岸在營銷策略上與獨(dú)墅島項(xiàng)目相似，突出形象、尊貴感和私密感；華潤平門府： 項(xiàng)目介紹華潤平門府觀北寺塔、鄰拙政園，嵌于環(huán)護(hù)城河風(fēng)貌帶中，絕佳的地段成就其藏品級價值；u華潤平門府觀北寺塔、鄰拙政園，嵌于環(huán)護(hù)城河風(fēng)貌帶中，距離蘇州繁華中心 觀前街僅 里，絕佳的地段成就其藏品級價值。 u華潤平門府擁有近 14畝的中央景觀園林，借北寺塔景入園；為確保園林景觀完整、宜游，平門府創(chuàng)新地上行人、地下行車的人車分層系統(tǒng)，通過地下行車系統(tǒng)直接入戶。系出名門，古城孤品巨作來自巨子 你和他們是同一種人 實(shí)景樣板區(qū) 見你所未見 營銷推廣：典型的傳統(tǒng)中式豪宅路線，項(xiàng)目著重訴求古城人文與古城別墅的稀缺性；推廣口號：古城世襲 獨(dú)棟別墅典型的傳統(tǒng)中式豪宅路線，項(xiàng)目著重訴求古城人文與古城別墅的稀缺性，營造當(dāng)代大宅門的厚生與尊貴感，項(xiàng)目雖幾經(jīng)調(diào)整，歷經(jīng)了一年多的形象期，但整體推廣是到位的，且后期銷售也非常不錯，一期已基本銷售完畢。優(yōu)點(diǎn)：定位高端，人文濃厚，形象清晰不足：文化符號無法落地，附加價值不夠突出項(xiàng)目定位高端，人文濃厚，形象清晰，但附加值不夠突出；推廣分析：華潤平門府與獨(dú)墅島競爭關(guān)系：產(chǎn)品競爭：高端價位產(chǎn)品上會形成客群競爭，中低端產(chǎn)品競爭不大。形象競爭：古城第一別墅形象已經(jīng)初成，高端別墅地位已建立，地段的人文優(yōu)勢得到挖掘。關(guān)鍵結(jié)論：平門府與獨(dú)墅島的競爭是一種不斷被權(quán)衡的價值坐標(biāo)，獨(dú)墅島的高端產(chǎn)品要形成與平門府的競爭，為客戶提供古城外的高端新選擇。高端價位產(chǎn)品上會形成客群競爭，但獨(dú)墅島項(xiàng)目為客戶提供古城外的高端選擇；招商小石城： 項(xiàng)目介紹一期招商小石城占據(jù)優(yōu)越資源，項(xiàng)目的打造別墅、多層、公寓、商業(yè)為一體的大型綜合 ；u招商小石城位于吳中勝境 —— 小石湖生態(tài)區(qū)，緊鄰國際教育園人文書香，西眺石湖風(fēng)景區(qū)、1500畝國家森林公園，與 30萬方小石湖公園無縫對接?？偨ㄖ娣e約 120萬方，是集別墅、多層、公寓、商業(yè)為一體的大型綜合項(xiàng)目。 u社區(qū)規(guī)劃有全內(nèi)置的大型生活社區(qū)、景觀商業(yè)街、體育中心、生活館及三所專業(yè)幼兒園、專業(yè)老年陪護(hù)中心等各類完善配套。隨著小石城的建成，必將使該片區(qū)打造成為尺度宜人、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的蘇州市民心中高品質(zhì)居住區(qū)。 569天的歷練 成就今天的藏品 293位生活鑒賞家 都是我的好鄰居 335平米締造院落別墅的空間觀 典藏 12米寬景大宅 絕色山水一覽無余 營銷推廣招商小石城 項(xiàng)目推廣走的是依托于品牌的產(chǎn)品訴求路線 ；市場定位： 120萬方藝術(shù)生態(tài)城主廣告語：心賞藝墅，領(lǐng)馭未來項(xiàng)目推廣走的是依托于品牌的產(chǎn)品訴求路線， 120萬方的建筑規(guī)模、現(xiàn)代江南建筑風(fēng)格、精致的別墅空間與較高性價比是項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)，畫面表現(xiàn)配合項(xiàng)目走的是簡約精致路線，突出產(chǎn)品的實(shí)銷性，以效果圖、實(shí)景圖為主要表現(xiàn)元素，媒體投放量較大，但注意節(jié)省成本，以半版、頭版通欄為主要投放版式，首次開盤趕上市場回升，前期銷售理想。優(yōu)點(diǎn)：客群清晰，定位明確不足：對于大盤缺乏生活方式與品牌訴求，后期無法建立項(xiàng)目溢價。推廣分析：在營銷推廣上客戶清晰，定位也較為明確，但缺乏對大盤的生活方式及品牌訴求；招商小石城與獨(dú)墅島競爭關(guān)系：產(chǎn)品競爭：此項(xiàng)目以經(jīng)濟(jì)型別墅為主，屬于區(qū)域性消化樓盤，對獨(dú)墅島的競爭不形成明顯競爭。形象競爭：其全市性生態(tài)別墅城的形象已經(jīng)建立，但其影響力受限于區(qū)位劣勢。關(guān)鍵結(jié)論：小石城與獨(dú)墅島物理距離與形象距離都較遠(yuǎn)，不構(gòu)成正面競爭，需要爭取的是全市第一純別墅的大盤地位。小石城與獨(dú)墅島項(xiàng)目物理距離與形象距離都較遠(yuǎn)，不構(gòu)成正面競爭；第二部分 樓市格局u 市場格局u 競爭項(xiàng)目u小結(jié)u蘇州別墅項(xiàng)目競爭來源于本區(qū)域內(nèi)；u片區(qū)別墅供應(yīng)量大、高端項(xiàng)目云集；u一線大品牌開發(fā)商云集，品牌號召力強(qiáng)，競爭激烈；u區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目未建立起較為明顯的品牌形象及區(qū)隔；u絕大部分企業(yè)仍未大規(guī)模啟動項(xiàng)目宣傳；u產(chǎn)品上，經(jīng)濟(jì)型別墅仍是市場空白點(diǎn)；競爭小結(jié)：第三部分 項(xiàng)目分析u項(xiàng)目概況u項(xiàng)目規(guī)劃u項(xiàng)目核心價值梳理u項(xiàng)目定位u客戶分析u營銷策略分析項(xiàng)目鳥瞰圖：中海獨(dú)墅島項(xiàng)目位于獨(dú)墅湖南、墅浦塘東側(cè)小島之上，盡享園區(qū)、古城區(qū)雙 CBD繁華與舒適。小區(qū)與外界僅以兩座橋相連，私密感強(qiáng)。島上直面 ，湖景怡人。進(jìn)可得城市繁華，退可