北京中海城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)包裝執(zhí)行方案_39頁(yè)(編輯修改稿)
2025-01-31 04:00 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 產(chǎn)品價(jià)值 配套價(jià)值 教育附價(jià)值 物業(yè)價(jià)值 30萬(wàn)的社區(qū)規(guī)模；將居住、商業(yè)、商務(wù)有機(jī)整合規(guī)劃于同一地塊，同時(shí)兼顧了綜合性業(yè)態(tài)及整體布局兩方面，商住分離，商不擾居；超高實(shí)用性全裝修戶(hù)型； 武漢門(mén)戶(hù)地段；城市名片；擁有近 20條公交線路，城市快速道、地鐵、飛機(jī)、火車(chē)等的立體交通體系。 社區(qū)內(nèi)，配備有商業(yè)、寫(xiě)字樓、幼兒園、 7000㎡ 中心花園； 社區(qū)外，三重公園環(huán)繞，周邊超市、教育、醫(yī)療、餐飲等設(shè)施配備齊全。 社區(qū)中規(guī)劃配備幼兒園，周邊有 2所幼兒園 — 永紅幼兒園、育兒幼兒園； 3所小學(xué) — 紅領(lǐng)巾小學(xué)、紅光小學(xué)、姑嫂樹(shù)小學(xué)， 2所高中 ——武漢市一中，武漢市第七十一中學(xué)等。 中海金牌物業(yè) 中海城具有較好的市場(chǎng)抗跌性 ﹢ ﹢ ﹢ ﹢ A、 B、 C棟優(yōu)劣勢(shì)分析 （從所處位置及戶(hù)型上分析） ? 優(yōu)勢(shì)： 在整個(gè)社區(qū)中，離三環(huán)線的位置最遠(yuǎn)； 北面可觀社區(qū)中心園林，無(wú)視線遮擋； 相對(duì)一期離社區(qū)正門(mén)入口較近； ? 劣勢(shì)： 離燃?xì)獾偷驼{(diào)壓箱較近； A棟離小區(qū)規(guī)劃幼兒園較近，底層可能有噪音影響； 南面離江漢經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)近， 16層的視野相對(duì)較差； 北向靠近市政規(guī)劃道路，并被其隔開(kāi)成為獨(dú)立的一個(gè)組團(tuán)； 點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，通風(fēng)、采光相對(duì)一期較差； 180套約 115平方的緊湊型三房； 348套約 85㎡的兩房，無(wú)任何擴(kuò)展面積，無(wú)明顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)，銷(xiāo)售壓力增加。 二期產(chǎn)品分析 ? 三梯六戶(hù) 十字分布 ? 公攤系數(shù)較大 ? 東向 南北通透 C戶(hù)型 ? 南向 東南 /西南 A戶(hù) 型 ? 西向 西南 /西北 A戶(hù) 型 ? 北向 東西通透 B戶(hù) 型 A1 A2 A3 A4 B C 面積 功能 套數(shù) /棟 總套數(shù) 約 115㎡ 3*2*2 60套 176套 約 85㎡ 2*2*1 116套 核心價(jià)值點(diǎn)：景觀 核心價(jià)值點(diǎn)：朝向 核心價(jià)值點(diǎn)：朝向 核心價(jià)值點(diǎn)：朝向 核心價(jià)值點(diǎn)：南北通透 核心價(jià)值點(diǎn)：景觀 A、 B、 C產(chǎn)品 客戶(hù)對(duì)位（ A） ? 投資及首置客戶(hù)需求較為相似：關(guān)注總價(jià)，對(duì)居住舒適度要求不高（投資） /或缺乏居住經(jīng)驗(yàn)（首置）。因此，以較低的總價(jià)滿(mǎn)足他們基本的居住需求即可。 ? 西北 A型， 總價(jià)要與西南、東南戶(hù)型有明顯區(qū)分。 A戶(hù)型 [約 85㎡ ]對(duì)位客戶(hù)特征： ?戶(hù)型 /地段； ?年輕化 /高學(xué)歷； ?新婚夫婦、小太陽(yáng)三口之家及離巢夫婦 ?首置及首改； ?自住及投資。 A、 B、 C產(chǎn)品 客戶(hù)對(duì)位（ B） B戶(hù)型 [約 115㎡ ]對(duì)位客戶(hù)特征： ?戶(hù)型 /地段 /生活便利； ?中青年 /高學(xué)歷； ?三口之家 /三代同堂 ?改善 /二置 /自住； ?家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)。 改善 /二置需求相似：有置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，購(gòu)房更為理性，要求更好的居住空間分割。 因此，空間的利用，客廳的使用、朝向等方面對(duì)他們的影響大。價(jià)格抗性較低。 A、 B、 C產(chǎn)品 客戶(hù)對(duì)位（ C） C戶(hù)型 [約 115㎡ ]對(duì)位客戶(hù)特征： ?戶(hù)型 /地段 /生活便利； ?中青年 /高學(xué)歷； ?三口之家 /三代同堂 ?改善 /二置 /自?。? ?家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)。 改善 /二置需求相似：有置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，購(gòu)房更為理性，要求更好的居住空間分割。 因此，空間的利用，客廳的使用、朝向等方面對(duì)他們的影響大。價(jià)格抗性較低。 二期產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)登記面積更大，總價(jià)更高，對(duì)客戶(hù)的經(jīng)濟(jì)能力要求更高，客戶(hù)圈層縮小。 社區(qū)位置更好 梯戶(hù)比更佳 產(chǎn)權(quán)面積增大 功能更全 總價(jià)更高 產(chǎn)品升級(jí) 二期于社區(qū)內(nèi)的區(qū)域位置更為理想 梯戶(hù)比從 2梯 5戶(hù)、 2梯 6戶(hù)上升到 3梯 5戶(hù) 兩房和三房的產(chǎn)權(quán)登記面積分別上升為約 85㎡ 及 115㎡ 兩房戶(hù)型另設(shè)置了獨(dú)立的儲(chǔ)藏間，儲(chǔ)藏功能更為齊全 兩房總價(jià)約在 90萬(wàn)左右，三房總價(jià)約在 120萬(wàn)左右 政策前后，一、二期同功能房源購(gòu)房支出對(duì)比 85㎡ VS 115㎡ 3*2*2 貸款 30年 ? 相對(duì)一期戶(hù)型，三房房源的首付由 20%上升到 30%，置業(yè)門(mén)檻明顯提高； ? 二套房貸款利率明顯上升，首改、再改以及投資客戶(hù)的購(gòu)房成本明顯增加； 政策 目前銀行政策 新政策 戶(hù)型信息 產(chǎn)權(quán)面積 85㎡（ 3*2*2） 115㎡（ 3*2*2） 單價(jià) 12023元 /㎡ 10000元 /㎡ 總價(jià) 約 102萬(wàn) 約 115萬(wàn) 首套房 首付 （ 20%） （ 30%） 貸款 利率 月供 39984405元 39454345元 二套房 首付 51萬(wàn)（ 50%） （ 50%） 貸款 51萬(wàn) 利率 基準(zhǔn) 上浮 10% 月供 24992753元 28183104元 三套房 首付 51萬(wàn)以上（ 50%以上） 51萬(wàn)以上（ 50%以上） 貸款 51萬(wàn)以上 51萬(wàn)以上 利率 上浮 10% 大幅度提高 月供 3235 / 71㎡ VS 85㎡ 2*2*1 貸款 30年 ? 相對(duì)一期
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